بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 06-05-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعنين رقمي 3 & 14 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
س. ا. م.
مطعون ضده:
س. إ. ل. ا. ا. ل. ا. ذ.
أ. ل. و. م.
م. ه. ا. ر. م. م. ح. ذ.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/765 استئناف عقاري بتاريخ 17-12-2024
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الالكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / محمد الاسيوطي - وبعد المداولة.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المدعي ( ستوارت الكسندر ماكدونالد ? الطاعن في الطعن رقم 3 لسنة 2025 عقاري ? المطعون ضده الاول في الطعن رقم 14 لسنة 2025 عقاري) اقام على المدعي عليهم (إيفا للفنادق والمنتجعات " م م ح" ? المطعون ضدها الاولي في الطعن الأول ? الطاعنة في الطعن الثاني ، و موفنبيك هوتلز اند ريورتس مانجمنت ? منطقة حرة ذ م م. ، وساغا انترناشيونال لخدمات الاشراف الإداري لجمعية الملاك " ذ م م " ? المطعون ضدهما الثانية والثالثة في كلا الطعنين) - الدعوى رقم 1020 لسنة 2023 عقاري? امام محكمة دبي الابتدائية بطلب الحكم وفقاً لطلباته الختامية: بفسخ وانتهاء اتفاقية المشاركة الايجارية المبرمة فيما بينه وبين المدعى عليها الأولى الخاصة بوحدة التداعي واعتبارها منتهية لانتهاء مدتها ولإخلال المدعى عليهم بشروطها ، وبإلزامهم بالتضامن بأن يؤدوا له مبلغ 1,252,844.76 درهم حتى يونيو 2024 شاملاً مبلغ التعويض عن التأخير في افتتاح الفندق ورسوم الماء والكهرباء والتبريد مع الفائدة القانونية بواقع 12% من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام ? وذلك على سند من انه مالك لوحدة التداعي رقم (406) وفقاً لشهادة الملكية MLT 412 - الكائنة بمبنى لجونا تاور، المقام على قطعة الأرض رقم 1250 بمنطقة الثنية الخامسة بدبي - منطقة أبراج بحيرات جميرا ، وقد أبرم مع المدعى عليها الأولى اتفاقية مشاركة ايجارية بخصوص تلك الوحدة التزمت بموجبهما المدعى عليها الاولي بإدارة وتشغيل الوحدة بواسطة المدعى عليها الثانية أو أي مشغل فنادق دولي آخر وفقاً لشروط الاتفاقية ، وتم الاتفاق على سريانها حتى تاريخ 31/12/2022 أو تاريخ إنهاءها وفقاً للبند (6) أيهما اقرب ، وقد اتفقا على آلية محددة لاحتساب نصيبه من الأرباح ، إلا ان المدعى عليها الاولى انهت الاتفاقية بمفردها دون مبرر قانوني بموجب كتابها المرسل الى المدعى والملاك على ان يسري الانهاء بتاريخ 31/12/2018 ، وقد رفض عرض المدعي عليها الاولي لتوقيع اتفاقية جديدة ، ورغم انهاء الاتفاقية رفضت تسليمه الوحدة رغم التزامها في البند 7/4 من اتفاقية البيع والشراء بأنه في حال انهاء اتفاقية المشاركة الايجارية يتم استخدام الوحدة كسكن عائلي وأرسلت كتاب الى الملاك بعد الإنهاء تخطرهم فيه بأن الاستخدام الوحيد للوحدة سيكون استخدام سكني وشخصي ، وقد تحصل على تقارير الإيرادات الشهرية الصادرة من المدعى عليها الأولى التي توضح إيرادات الفندق يبين منها انها لم تلتزم ببنود اتفاقيات المشاركة الايجارية ابتداء من 1/1/2018 وما بعده وعدلت عملية الحساب بالمخالفة لما تم الاتفاق عليه واقحمت وحملت الملاك مصاريف التشغيل ابتداء من 1/1/2018 وما بعده بالمخالفة للبند 4/ج والبند 4/1/أ ضمن حصتها البالغة 50% مما يتطلب إعادة احتساب حقوقه ، كما قامت بأعمال ديكور بالوحدة بمبالغ باهظة دون موافقة المالك المسبقة ? ومن ثم كانت الدعوي - دفعت المدعى عليها الثالثة بعدم اختصاص محاكم دبي ولائياً بنظر الدعوي واختصاص مركز فض المنازعات الايجارية ، و بعدم قبول الدعوى بالنسبة لها لرفعها من وعلى غير ذي صفة ، كما دفعت المدعى عليها الثانية بعدم قبول الدعوى بالنسبة لها لرفعها على غير ذي صفة ، ندبت المحكمة لجنة خبرة ، وبعد أن اودعت تقريرها ، حكمت المحكمة بجلسة 27/8/2024 حضورياً : أولا : بعدم قبول الدعوى بالنسبة للمدعى عليها الثانية (موفنبيك هوتلز اند ريسورتس مانجمنت منطقة حرة " ذ م م ") ، والمدعى عليها الثالثة ساغا إنترناشيونال لخدمات الإشراف الإداري لجمعيات الملاك " ذ م م ") لرفعها على غير ذي صفة ، ثانياً : بفسخ اتفاقية المشاركة الايجارية عن الوحدة (الشقة 406) وفقاً لشهادة الملكية MLT 412 في مبنى لجونا تاور، الكائن على قطعة الأرض رقم 1250 بمنطقة الثنية الخامسة بدبي - ( منطقة أبراج بحيرات جميرا ) ، والزام المدعى عليها الأولى بإعادة حيازة الشقة الفندقية محل التداعي الى المدعي بجميع محتوياتها للانتفاع بها وتسليمها له ، ثالثاً : الزام المدعى عليها الأولى أن تؤدى للمدعى مبلغ 354،958،41 درهم والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات - استأنف المدعى ذلك الحكم بالاستئناف رقم 765 لسنة 2024 عقاري كما استأنفته المدعى عليها الاولي بالاستئناف رقم 773 لسنة 2024 عقاري ، وبعد ضمهما للارتباط وليصدر فيهما حكم واحد ، قضت المحكمة بجلسة 17/12/2024 : في موضوع الاستئنافين : اولاً : بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به برفض طلب التعويض عن التأخير في افتتاح الفندق ، وما قضي به في البند ثالثاً من إيرادات للمدعى ، والقضاء مجددا بالزام المدعى عليها الاولي بأن تؤدي للمدعى مبلغ اجمالي قدره 578.431.14 درهم والفائدة على مبلغ قدره 192.340 درهم منه بواقع 5% سنويا من 16/8/2023 وحتي السداد التام ، وعلى مبلغ قدره 386.091 درهم منه من تاريخ صدور هذا الحكم وحتي السداد التام وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك ? طعن المدعي في هذا الحكم بالتمييز رقم 3 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 7/1/2025 بطلب نقضه ، قدمت المطعون ضدها الاولي مذكرة رد في الميعاد طلبت فيها رفض الطعن ، ولم يقدم أي من المطعون ضدهما الثانية والثالثة مذكرة رد في الميعاد ، كما طعنت المدعي عليها الاولي ( ايفا للفنادق والمنتجعات " م م ح " ) في ذات الحكم بالتمييز رقم 14 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونياً بتاريخ 9/1/2025 بطلب نقضه ، قدم المطعون ضده الأول مذكرة رد في الميعاد طلب فيها ضم الطعن للطعن رقم 3 لسنة 2025 عقاري وبعدم قبول ورفض الطعن رقم 14 لسنة 2025 عقاري ، ولم يقدم أي من المطعون ضدهما الثانية والثالثة مذكرة رد في الميعاد ، وإذ عرض الطعنان على هذه المحكمة في غرفة مشورة فقررت ضمهما للارتباط واحالتهما للمرافعة وحجزهما للحكم لجلسة اليوم .
وحيث انه عن شكل الطعن رقم 14 لسنة 2025 عقاري - وكان من المقرر في قضاء هذه المحكمة - إن إجراءات الطعن في الاحكام وتحديد الشروط اللازمة لقبول الطعن بالتمييز هي من المسائل المتعلقة بالنظام العام تقضي فيها المحكمة من تلقاء نفسها وأنه لا يُصار إلى النظر في أسباب الطعن وبحثها إلا إذا كان مقبولاً ومستوفياً شرائطه القانونية ، وحيث ان مفاد نص المادة 179 من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022 (الساري علي واقعات الطعن) ، والمادة 32 من قانون رقم 21 لسنة 2015 بشأن رسوم المحاكم في إمارة دبي ، وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة ان القانون أوجب علي الطاعن بالتمييز عند إيداع صحيفة الطعن بمكتب إدارة الدعوي او خلال ثلاثة ايام عمل من تاريخ اخطاره بالسداد من مكتب إدارة الدعوي لدي المحكمة المختصة سداد الرسوم والتأمينات المقررة قانوناً طالما أنه ليس معفياً من سداد الرسم الثابت ولم يؤجل سداده طبقاً للقانون ، بحيث إذا لم تكن صحيفة الطعن عند إيداعها مصحوبة بما يفيد سداد الرسم والتأمين أو بمرور ثلاثة ايام عمل علي اخطار الطاعن بالسداد دون إيداعها علي النحو المتقدم ، فإنه يتعين الحكم بعدم قبول الطعن ولو لم يتمسك بذلك احد من الخصوم - لما كان ذلك - وكان الثابت من الاطلاع علي ملف الطعن الكترونياً بموقع محاكم دبي - ان الحكم المطعون فيه صدر بتاريخ 17/12/2024 واودعت الطاعنة صحيفة الطعن بالتمييز الكترونياً بتاريخ 9/1/2025 دون سداد الرسوم والتأمينات المستحقة ، وقد اشعرها مكتب إدارة الدعوي بتاريخ 10/1/2025 بسداد الرسوم المقررة قانوناً ، فتبدأ مدة الثلاثة أيام المقررة قانوناً اعتباراً من يوم السبت الموافق 11/1/2025 وتنتهي بنهاية يوم الخميس الموافق 15/1/2025 بعد استبعاد يومي السبت والاحد الموافقين 11 ، 12/1/2025 وهما يومي عطلة رسمية بالدولة - وإذ قامت الطاعنة بسداد الرسوم والتأمينات بتاريخ 15/1/2025 فإن الطعن يكون قد أقيم في الميعاد المقرر قانوناً .
وحيث أن الطعنين قد استوفيا أوضاعهما الشكلية .
اولاً : الطعن رقم 3 لسنة 2025 عقاري :
وحيث إن الطعن أقيم علي ستة أسباب ? ينعي الطاعن بالسبب السادس منها - على الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ? إذ قضي بتأييد الحكم المستأنف فيما قضي به من عدم قبول الدعوي بالنسبة للمطعون ضدهما الثانية والثالثة لرفعها علي غير ذي صفة علي قالة انهما لم يكنا طرفاً في عقد التداعي ولا تربطهما بالطاعن أي علاقة رغم أن المطعون ضدها الثانية هي القائم بتشغيل الوحدات الفندقية بما فيها وحدة التداعي وتتقاضى نسبة من الايرادات وورد اسمها في اتفاقية المشاركة الايجارية ، كما أن المطعون ضدها الثالثة هي المسؤولة عن ادارة الاجزاء المشتركة بموجب اتفاقية إدارة الاجزاء المشتركة للمبنى وابرمت الاتفاقية لمصلحة ونيابة عن الملاك وتضمنت رسوم التقييم الشهري (رسوم الخدمة) التي حددتها المطعون ضدها الاولى المتعلقة بالأجزاء المشتركة التي تديرها المطعون ضدها الثالثة ، ومن ثم فصفتهما ثابتة ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ن فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود - ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن الدعوى هي حق الالتجاء إلى القضاء لحماية الحق أو المركز القانوني المدعى به ، ومن ثم فإنه يلزم توافر الصفة الموضوعية لطرفي هذا الحق بأن ترفع الدعوى ممن يدعي استحقاقه لهذه الحماية وضد من يراد الاحتجاج بها عليه ، واستخلاص توافر الصفة في الدعوى هو من قبيل فهم الواقع فيها ، وهو ما يستقل به قاضي الموضوع بغير رقابة عليه في ذلك من محكمة التمييز متى أقام قضاءه على أسباب سائغة مستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها - لما كان ذلك ? وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه بشأن القضاء بعدم قبول الدعوي بالنسبة للمدعي عليهما الثانية والثالثة لرفعها علي غير ذي صفة علي ما أورده بمدوناته من [[ وحيث انه عن دفع المدعى عليهما الثانية والثالثة بعدم قبول الدعوى في مواجهتهما لعدم الصفة ، ... ، وحيث أنه من الثابت في يقين هذه المحكمة أخذاً من اتفاقية البيع والشراء المبرمة بين الشركة المدعى عليها الأولى (بصفتها البائع) والمدعي (المشتري) المؤرخة 15/3/2006 واتفاقية المشاركة الإيجارية للوحدة الفندقية محل التداعي المؤرخة في 1/5/2006 مبرمة بين الشركة المدعى عليها الأولى والمدعي ولم يكن أياً من المدعى عليهما الثانية والثالثة طرفاً في ذلك العقد أو عميلاً أو نائباً عن المدعى عليها الاولى ، ولم يثبت وجود صله لها بالخصمين الثانية والثالثة ، وأن العلاقة بين المدعى عليها الأولى والمدعى عليهما الثانية والثالثة وفقا لما يفرضه القانون بشأن إدارة العقارات المشتركة في هذا الصدد، وهو ما يعني أن المدعي لا يرتبط مع المدعى عليهما الثانية والثالثة بأي رابطة عقدية كما لا يملك إلزامهما بالتعاقد معه لإدارة وحدته بشكل منفرد لخضوعهما لنظام المجمع الرئيسي بما يفرضه عليهما من الشروط والاحكام التي يخضع لها تطوير وتشغيل العقار المشترك، ونظام إدارة المبنى التي تضعها جمعية الملاك المؤسسة ، ... ، ومن ثم فإنهما لا يحاجا به ولا تنصرف إليهما أثاره ، ويضحى بالتالي ما دفعا به من عدم قبول الدعوى تجاههما لانعدام الصفة دفعٌ صحيحٌ وله ما يسانده من الواقع والقانون فتقضي المحكمة بعدم قبول الدعوى قِبلهما لرفعها على غير ذي صفة ]] وإذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم سائغاً وسليما وله معينه من الأوراق ويؤدي إلى النتيجة التي انتهي إليها ولا مخالفه فيه للقانون ، ومن ثم فإن النعي يكون على غير أساس .
وحيث ينعي الطاعن بالسبب الخامس - على الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ? إذ أورد بأسبابه ان تسليم الشقة لمالكها للانتفاع بها يكون وفقاً للمسموح به من اتحاد الملاك ، رغم ان تسليم الشقة لمالكها يجب الا يكون مشروط بما يقرره البائع او اتحاد الملاك نظراً لأن اتحاد الملاك المنصوص عليه في اتفاقية البيع والشراء لم يتم تكوينه من الاساس ، كما انه لا يجوز للبائع أو اتحاد الملاك التدخل في انتفاع المالك بوحدته وفرض رسوم استخدام عليه كونه يتعارض مع حق الملكية ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث ان هذا النعي مردود - ذلك أنه من المقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز لأحد المتعاقدين الرجوع فيه ولا تعديله ولا فسخه إلا باتفاق الطرفين أو للأسباب التي يقررها القانون، وأن الأصل في العقد رضاء المتعاقدين وما التزماه في التعاقد، وأنه إذا كانت عبارات العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها، إذ يجب اعتبارها تعبيراً صادقاً عن إرادتهما المشتركة وذلك رعاية لمبدأ سلطان الإرادة وتحقيقاً لاستقرار المعاملات ، ومن المقرر ايضاً - أن لمحكمة الموضوع السلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة إليها وتفسير المحررات والعقود والشروط المختلف عليها فيها للتعرف على المقصود منها مستهدية بوقائع الدعوى وظروفها دون رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز ما دام أنها لم تخرج في تفسيرها عن المعنى الذي تحتمله عبارات المحرر أو العقد والشروط والبنود الواردة به وكان ما انتهت إليه في تفسيرها سائغاً ومقبولاً بمقتضى الأسباب التي أوردتها - لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف بشأن طلب تسليم وحدة التداعي علي ما أورده بأسبابه من أنه [[ ... ، واما عن السبب السابع فلما كانت المادة 514 من قانون المعاملات المدنية - اوجبت على البائع تسليم المبيع إلى المشتري مجرداً من كل حق آخر ما لم يكن هناك اتفاق أو نص في القانون يقضي بغير ذلك فانه بانتهاء اتفاقية التأجير وجب ان تعود حيازة الوحدة الى مالكها (المستأنف) ملكية غير مقيده مع التزامه حسبما ورد بشهادة ملكية عقار الصادرة عن دائرة الأراضي والاملاك بان العقار يخضع لأحكام اعلان المجمع السكني للمنطقة المذكورة المبينة بذات الشهادة وللقواعد والتعليمات المتعلقة بذلك والتي يتم إصدارها او تعديلها من وقت لآخر وهو ما تقضى به المحكمة ]] وكان ما خلص اليه الحكم في هذا الشأن سائغاً مما له اصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ، فأن النعي علي هذا النحو يكون علي غير اساس .
وحيث أن حاصل نعي الطاعن بالأسباب من الأول الي الثالث - على الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والاخلال بحق الدفاع ? إذ الزم المطعون ضدها الاولي بأن تؤدي له مبلغ 587،431،14 درهم فقط رغم اعتراضه علي مقدار اجرة المثل التي قدرها خبير الدعوي بمبلغ 87،765 درهم عن الفترة من 1/1/2023 حتي 1/6/2023 باعتبار مبلغ يتراوح فيما بين 310 الى 380 درهم في اليوم ثم خصمت منها ما نسبته 50% كمصاريف تشغيل ، رغم سبق محكمة التمييز حسم اجرة المثل في نزاع علي وحدة مشابهة لوحدة التداعي بواقع 800 درهم يومياً وفق تقرير لجنة الشقق الفندقية نفسها المودع في تلك الدعوى ، فيكون المستحق له عن تلك الفترة بعد احتساب مصاريف التشغيل مبلغ وقدره 216،000 درهم ، يضاف اليه ما يستحقه من تاريخ افتتاح الفندق في اكتوبر 2013 وحتى ديسمبر 2022 ومن الايرادات حتى يونيو 2024 بمبلغ وقدره 843,140.76 درهم بالإضافة الى التعويض عن التأخير في الافتتاح الذي احتسبه الحكم المطعون فيه بمبلغ 288000 درهم ليكون اجمالي المبلغ المستحق له 1,131,140.76 درهم ، كما عول الحكم علي تقرير الخبرة في خصم مبلغ وقدره 118,071.22 درهم من حقوقه لوحدة التداعي رغم اقرار المطعون ضدها الاولي بأن هذا المبلغ تم خصمه عن وحدتين مملوكتين للطاعن وليس عن وحدة واحدة ، فكان يجب تقسيمه مناصفة بين الوحدتين بواقع مبلغ 59,035.62 درهم وليس 118,071.24 درهم ، كما قضي الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم المستأنف في رفض الزام المطعون ضدها الاولي بحصته من رسوم الماء والكهرباء والتبريد علي قالة أن الاتفاقية لم تنص على تحميل المالك تلك الرسوم بالمخالفة للأوراق والمستندات ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي مردود ? إذ من المقرر ? أن لمحكمة الموضوع سلطة تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها ومنها تقرير الخبير المنتدب باعتباره عنصرا من عناصر الإثبات في الدعوى يخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق مع ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى ، ومتى رأت الأخذ به محمولاً على أسبابه وأحالت إليه أعتبر جزءاً من أسباب حكمها دون حاجة لتدعيمه بأسباب خاصة أو الرد استقلالا على الطعون الموجهة إليه ، وحسبها أن تبين الحقيقة التي اقتنعت بها وتورد دليلها وأن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله - لما كان ذلك ? وكان الحكم المطعون فيه قد اقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من مبلغ بالبند ثالثاً والقضاء مجدداً بإلزام المطعون ضدها الاولي بإن تؤدي للطاعن المبلغ المقضي به (محل النعي المطروح) علي ما أورده بمدوناته من [[ وحيث انه عن الاستئناف رقم 765 لسنة 2024 عقاري والنعي على الحكم المستأنف بالسببين الأول والثاني ، فإنه لما كانت هذه المحكمة قد انتهت في قضائها المتقدم الى ان اتفاقية المشاركة الايجارية هي في حقيقتها اتفاقية إدارة وانتهت بانتهاء مدتها المحدد لها 31/12/2022 ومن ثم يتعين احتساب حقوق المستأنف من الإيرادات وفقا لأحكام وشروط تلك الاتفاقية حتي التاريخ المذكور ، ووفقا لأجرة المثل عن الفترة اللاحقة لذلك التاريخ باعتبار ان يد المستأنف ضدها الاولي على الوحدة موضوع الدعوى بعد انتهاء الاتفاقية بانتهاء مدتها تعتبر يد غاصب ، ولما كان الثابت من تقرير لجنة الخبراء الذي تطمئن اليه المحكمة وتأخذ به محمولا على أسبابه في هذا الشأن انه بتصفية الحساب يترصد للمستأنف مبلغ 334.889.01 درهم عبارة عن مبلغ 129.600 درهم حصة المستأنف في الأرباح عن الفترة من شهر 10 لسنة 2013 حتي شهر 10 لسنة 2016 - فترة العائد المضمون - ، ومبلغ 180.811.38 درهم عن الفترة من شهر 11 لسنة 2016 حتي شهر 12 لسنة 2022 طبقا لشروط اتفاقية المشاركة الايجارية ، ومبلغ 87.765.00 درهم عن الفترة من 1/1/2023 حتي 1/6/2024 وفقا لأجرة المثل بإجمالي مبلغ 398.176.38 درهم ، تضيف اليه المحكمة اجرة المثل عن شهري يوليو واغسطس لسنة 2024 مبلغ قدره 5163 درهم للشهر الواحد ( 87,765 درهم ? 17 شهر ) ، أي مبلغ قدره 10.326 درهم ليصبح الإجمالي قدره 408.502.38 درهم يخصم منها مبلغ 118.071.24 درهم اجمالي الدفعات المسددة عن الوحدة موضوع الدعوى رقم (406) ليكون المبلغ المترصد للمستأنف من إيرادات مبلغ قدره 290.431.14 درهم وهو ما تقضي به المحكمة ، ... ، اما عن السببين الرابع والخامس فمردود عليهما بما هو ثابت من تقرير لجنة الخبراء من ان اجمالي الدفعات المسددة عن الوحدة موضوع الدعوى تم احتسابه بناء على المستندات المقدمة من المستأنف ضدها الاولي عن الدفعات المسددة للوحدة الأخرى رقم (801)، وأن تقييم أجرة المثل تم على ضوء اختلاف أجرة الوحدة الفندقية تبعاً لموقعها الجغرافي وتصنيفها ومواصفاتها ومساحتها وكون الوحدة محل الدعوى من نوع سوبيريور 2 (لا تتعدى 33.78 متر مربع) أي أنها غرفة تصلح لعائلة صغيرة وليس شقة فندقية كبيرة ]] وإذ كان هذا الذى خلص إليه الحكم المطعون فيه في هذا الشأن سائغا ومما له أصله الثابت بالأوراق ويكفى لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي ينحل إلى محض جدل موضوعي في سلطة محكمة الموضوع في تقدير ادلة الدعوي وعمل الخبير ،لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز.
وحيث ينعي الطاعن بالسبب الرابع - على الحكم المطعون فيه ? مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب ? إذ الزم المطعون ضدها الاولي بالمناسب من المصاريف رغم انه كان يجب تحميلها كامل الرسوم والمصاريف، بعد ان قضت له المحكمة بفسخ اتفاقية المشاركة الايجارية والارباح، وهو ما كان يتعين معه علي المحكمة الزام المطعون ضدها الاولي بكامل الرسوم والمصاريف، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي غير سديد ? إذ من المقرر وعلي ما جري به نص المادة (135) من قانون الإجراءات المدنية رقم 42 لسنة 2022 " الساري وقت الفصل في الاستئناف "على أن " إذا أخفق كل من الخصمين في بعض الطلبات جاز الحكم بأن يتحمل كل خصم ما دفعه من المصروفات أو بتقسيم المصروفات بينهما بحسب ما تقدره المحكمة في حكمها، كما يجوز لها أن تحكم بها جميعاً على أحدهما " يدل على أن خاسر الدعوى من الخصوم هو الذى يتحمل بمصروفاتها كاملة بما في ذلك الرسوم المستحقة عليها ، أما إذا فشل كل من طرفي الخصومة في الحصول على بعض طلباته في الدعوى ، فإن المحكمة لها الخيار إما بتقسيم المصروفات بين كل منهما بالنسبة التي تقدرها في حكمها، أو تحكم بها جميعاً على أحد الخصوم ولو كان قد أخفق في بعض طلباته وقضى له بالبعض الآخر، بما مفاده أن الأمر جوازي لمحكمة الموضوع في هذه الحالة الأخيرة تقضى فيها حسبما تراه هي مناسباً لظروف الحال دون رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز، وبالتالي فلا يقبل الطعن على حكمها إذ هي قضت بإحدى هذه الخيارات بموجب سلطتها التقديرية في حالة إخفاق كل من الخصمين في شق من طلباته ، وتسرى هذه القواعد على الاستئناف عملاً بنص المادة 170 من قانون الإجراءات المدنية - لما كان ذلك ? وكان الالزام بالمصروفات امر جوازي لمحكمة الموضوع تقضى فيها حسبما تراه هي مناسباً لظروف الحال دون رقابة عليها في ذلك من محكمة التمييز ، وبالتالي فلا يقبل الطعن على حكمها إذ هي قضت بإحدى هذه الخيارات بموجب سلطتها التقديرية في حالة إخفاق كل من الخصمين في شق من طلباته، ومن ثم فإن النعي يكون على غير اساس.
وحيث أنه ? ولما تقدم ? يتعين رفض هذا الطعن.
ثانياً : الطعن رقم 14 لسنة 2025 عقاري :
وحيث إن الطعن أقيم علي خمسة أسباب ? تنعي الطاعنة بأوجه السبب الأول منها - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والاخلال بحق الدفاع ? إذ الزمها بأن تؤدي للمطعون ضده الأول مبلغ 288،000 درهم كتعويض عن التأخير في افتتاح الفندق من تاريخ 8/1/2008 وحتى تاريخ الافتتاح الفعلي في أكتوبر 2013 رغم ان اتفاقية المشاركة الإيجارية لا تبدأ إلا من تاريخ افتتاح الفندق الفعلي ولا علاقة لها بالفترة السابقة على الافتتاح، ولا تسري على تلك الفترة ، وهو ما تمسكت معه بأن حق المطعون ضده الأول في المطالبة بالتعويض سقط بالتقادم الثلاثي المنصوص عليه بالفقرة الأولى من المادة (298) باعتبار أن الفندق تم افتتاحه وبدء التشغيل فيه بتاريخ 29/10/2013 وبالتالي ، فإن حق المطعون ضده الأول يكون قد سقط بمرور ثلاث سنوات من ذلك التاريخ أي في 11/2016 ، إلا أن الحكم المطعون فيه لم يتناول ذلك الدفع ولم يرد عليه ، كما أن اتفاقية البيع والشراء نصت صراحةً على أنه في حالة تأخر افتتاح الفندق يكون السبيل هو طلب فسخ الاتفاقية دون المطالبة بأي تعويضات، كما أن المطعون ضده الأول سكت عن المطالبة بأي تعويض طيلة الفترة من عام 2013 وهو ما يفيد رضائه بامتداد تاريخ افتتاح الفندق ، كما خلت الأوراق من توافر عناصر المسئولية في حق الطاعنة كون التأخير كان لأسباب خارجة عن إرادة الطاعنة ، ولأسباب ترجع لجهات الترخيص المختلفة واستبدال جهة الترخيص من شركة نخيل إلى المنطقة الحرة في جبل علي (جافزا) مما أدى إلى اعتماد وتغيير في الإجراءات والطلبات وشروط إضافية، وإعادة التقديم للحصول على التراخيص والتصاريح والموافقات الجديدة، كما طلب مركز دبي للسلع المتعددة من المطورين إعادة تقديم التصاميم لاعتمادها من قبل المركز بدلاً من شركة نخيل، ثم التقديم لدى جافزا لأخذ الموافقة النهائية، مما أدى ذلك إلى التأخير، وكذا طلب تغيير موقع خزان غاز النفط المسال بعد أن وافقت على الموقع القديم، ورفض هيئة كهرباء ومياه دبي توصيل الطاقة الكهربائية لمنطقة المشروع لعدم انتهاء المطور الرئيسي (نخيل) من المشروع الرئيسي، وكذا رفض تمديد خطوط الكهرباء للمشروع حتى الآن بسبب وجود مشكلة بينها وبين مركز دبي للسلع المتعددة ، وطلبات دو المتكررة بشأن التصميم والشروط الجديدة ، وارتفاع أسعار مواد البناء خلال الأزمة المالية ، وهي أمور لا يد للطاعنة فيها ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي مردود - ذلك أنه من المقرر قضاء هذه المحكمة ? أن محكمة الموضوع لا تتقيد بطبيعة المسئولية التي استند إليها المضرور في طلب التعويض أو النص القانوني الذي اعتمد عليه في ذلك، إذ أن هذا الاستناد يعتبر من وسائل الدفاع في دعوى التعويض لا تلتزم بها المحكمة بل يتعين عليها من تلقاء نفسها أن تحدد الأساس الصحيح للمسئولية وأن تتقصى الحكم القانوني المنطبق على العلاقة بين طرفي دعوى التعويض وأن تنزله على الواقعة المطروحة عليها ، ومن المقرر - أن كل اضرار بالغير يلزم مرتكبه بالتعويض وان المسئولية لا تتحقق إلا بتوافر أركانها من خطأ وضرر وعلاقة سببية تربط بينهما بحيث إذا انقضى ركن منها انقضــــــت المسئوليــــة ، وأنه يقع على الدائن عبء إثبات خطأ المدين بعدم تنفيذ التزاماته الناشئة عن العقد أو الإخلال بتنفيذها أو التأخير فيه وكذلك إثبات الضرر الذى أصابه ومداه ولا تقوم المسئولية العقدية إلا بتوافر هذين الركنين إضافة لرابطه السببية المفترضة بين الخطأ والضرر التي لا يستطيع المدين التخلص منها إلا بإثبات القوة القاهرة أو السبب الأجنبي أو فعل الدائن أو فعل الغير - لما كان ذلك - وكان الحكم المطعون فيه قد قضي بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به من رفض طلب التعويض عن التأخير في افتتاح الفندق والقضاء مجدداً بإلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضده مبلغ التعويض المقضي به والفائدة " محل النعي المطروح " علي ما أورده بأسبابه من ان [[ ... ، اما عن طلب التعويض عن التأخير في افتتاح الفندق فلما كان المستأنف يستند في هذا الطلب على نص المادتين 282 و292 من قانون المعاملات المدنية وفقاً للقواعد العامة واتفاقية المشاركة الايجارية وليس على اتفاقية البيع والشراء المحررة بينه وبين المستأنف ضدها الأولى ، ... ، ولما كان الثابت ان لجنة الخبراء المعينة في الدعوى قد انتهت في تقريرها الى ان هناك تأخير في افتتاح الفندق 70 شهراً تحسب من تاريخ الافتتاح المذكور بالبند رقم [5-2] [08/1/2008] وحتى تاريخ الافتتاح الفعلي [17/11/2013]، ولم تقدم المدعي عليها الأولي أي سبب للتأخير ولا يوجد أي عذر قهري لتأخيرها عن تلك المدة ولم تقم بتعويض المدعي عن التأخير طوال تلك الفترة وقدرت قيمة التعويض عن التأخير بمبلغ 288.000 درهم ، وكانت المحكمة تطمئن الى ما انتهت اليه اللجنة في هذا الشأن وتري ان مبلغ التعويض الذي قدرته مناسب لجبر ما لحق بالمستأنف من ضرر عن حرمانه من الانتفاع بالوحدة طوال مدة التأخير وهو ما ايدته محكمة التمييز في الطعن رقم 433 لسنة 2023 عقاري ومن ثم تقضي المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي به برفض هذا الطلب والقضاء مجددا بالزام المستأنف ضدها الاولي بأن تؤدي للمستأنف مبلغ 288.000 درهم تعويض عن التأخير في افتتاح الفندق ، ... ]] وكان هذا الذى خلص إليه الحكم المطعون فيه في هذا الشأن سائغا ومما له أصله الثابت بالأوراق ويكفى لحمل قضائه ، ولا مخالفة فيه للقانون، فإن النعي يكون علي غير اساس.
وحيث تنعي الطاعنة بحاصل السببين الثاني والثالث - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب ? إذ الزمها بأن تؤدي للمطعون ضده الاول مبلغ 290.431.14 درهم دون خصم المبالغ التي تسلمها منها من الأرباح الإجمالية التي احتسبتها محكمة الاستئناف عن الفترة من بداية تشغيل الفندق في أكتوبر 2013 وحتى القضاء بفسخ اتفاقية المشاركة الإيجارية (الإيجار الجماعي) حتى أغسطس 2024 دون خصم كامل المبالغ المسددة للمطعون ضده الأول كأرباح عن نفس الفترة ، وخصمت فقط مبلغ 118,071.24 درهم فقط ، رغم انها سددت له مبلغ 129,472 درهم عن الفترة من 10/2013 حتى 10/2016 (العائد المضمون) عن طريق تحويله مباشرة لحسابه باستثناء مبلغ 22,180 درهم الذي تم سداده من العائد المضمون كرسوم تسجيل للوحدة موضوع النزاع نيابة عن المطعون ضده الأول، ومبلغ 50,006 درهم عن الفترة من 11/2016 حتى 31/12/2018، كونه يمتلك وحدتين من نفس النوع بنفس الفندق، وبعد انتهاء فترة العائد المضمون في نوفمبر 2016 كان يتم تحويل دفعة واحدة لأرباح الوحدتين مجتمعتين، وتم تحويل مبلغ إجمالي قدره 100,012 درهم خلال الفترة من 11/2016 حتى 12/2019 للوحدتين ، منه مبلغ 50,006 درهم يتعلق بوحدة التداعي ، ومبلغ 1,080 درهم سدد ضمن دفعة مجمعة بتاريخ 15/11/2019 تم تحويله مباشرة إلى حساب المطعون ضده الأول ، ومبلغ 35,287.5 درهم تم سداده من الطاعنة إلى شركة إدارة الأجزاء المشتركة بالمبنى نيابة عن المطعون ضده الأول كرسوم خدمات مستحقة على الوحدة عن الفترة من أكتوبر 2021 وبعض الفترات التالية، وتم توجيه الدفعات التالية من أرباح الوحدتين لشركة الإدارة لسداد جزء من رسوم الخدمات المستحقة بإجمالي مبلغ وقدره 70,575 درهم، نصيب وحدة التداعي منه مبلغ 35,287.5 درهم ، ب إجمالي مسدد له مبلغ وقدره 215,845.5 درهم كان يجب خصمه من المبلغ المقضي به إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن خصم تلك المبالغ ، وخصم فقط مبلغ وقدره 118,071.24 درهم ، كما الزمها بسداد مبلغ 98,091 درهم كأجرة مثل عن الفترة من 1/1/2023 وحتى 8/2024 علي قالة أن الطاعنة وضعت يدها على وحدة التداعي بطريق الغصب بعد انتهاء اتفاقية المشاركة الإيجارية في 31/12/2022، رغم أنها لم تضع يدها غصبًا على الوحدة وأخطرت المطعون ضده الأول أن اتفاقيتي الإيجار الجماعي (المشاركة الإيجارية) المؤرختين في 1/5/2006 و 15/3/2006 قد انتهت وأرفقت بالإخطار اتفاقيتي تسوية ودية وبأن له الخيار في استلام وحدتيه أو استمرارها في تشغيلهما ضمن الفندق بنظام الايجار الجماعي الفندقي، إلا أنه لم يطالب باستلام الوحدة إلا عند رفع دعواه ، ومن ثم فإنها لم تضع يدها غصبًا حتى تكون ملزمة بسداد أجرة المثل ، كما أن الوحدة فندقية لا يتم تأجيرها طوال العام بنفس الآلية المتبعة في الوحدات السكنية ، وهو ما يعيب الحكم بما يستوجب نقضه .
وحيث أن هذا النعي مردود ? إذ سبق للمحكمة الماثلة التعرض لذات ما انتهي اليه الحكم المطعون فيه بشأن المبلغ المقضي به " محل ذات النعي المطروح " في معرض ردها علي الأسباب من الأول للثالث من الطعن الأول رقم 3 لسنة 2025 عقاري.
وحيث تنعي الطاعنة بحاصل السببين الرابع والخامس - على الحكم المطعون فيه ? الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال ? إذ أخطأ في احتساب الفائدة على مبلغ 192.340 درهم من اجمالي المبلغ المقضي به بواقع 5% سنويا من تاريخ رفع الدعوى الحاصل في 16/8/2023 وحتى السداد التام معتبراً أن هذا المبلغ يمثل الباقي بعد ما تم سداده من العائد المضمون والارباح من شهر نوفمبر عام 2016 حتى شهر ديسمبر عام 2022 دون بيان كيفية احتساب وتحديد هذا المبلغ ولم تخصم المبالغ المسددة من أصل الدين التي تم سدادها خلال الفترة من عام 2013 وحتى عام 2016 وما بعدها، وهي مبالغ لا يُستحق عليها فوائد تأخيرية لانقضاء الالتزام بسدادها في حينه ، كما أن المبلغ المتعلق بالفترة من 1/1/2023 وحتى اغسطس 2024 الذي قضت به محكمة أول درجة ضمن ما قضت به من مبالغ قدرته كتعويض ، كما قضي بالفائدة على مبلغ قدره386.091 درهم باعتباره يمثل اجرة المثل والتعويض عن التأخير في افتتاح الفندق من تاريخ صدور الحكم وحتى السداد التام محتسباً أجرة المثل عن الفترة من 1/1/2023 حتى أغسطس 2024 رغم أن المطعون ضده الأول لم يقدم أي مستندات تثبت وجود خطأ من الطاعنة أو أية أضرار قد تكبدها نتيجة التأخير في افتتاح الفندق واحتسب الفائدة عنه من تاريخ الحكم رغم من انتفاء الخطأ والضرر، كما أن المحكمة لم تُبيِّن عناصر الضرر المدعى به أو الأساس القانوني لاستحقاق هذه الفائدة، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث أن هذا النعي في غير محله ? ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة ? أن الفوائد التأخيرية المطالب بها تكون مستحقة عندما يتراخى المدين في الوفاء بالتزامه، وتعد بمثابة تعويض عما يلحق الدائن من ضرر نتيجة التأخير في الوفاء، وتحتسب من تاريخ المطالبة القضائية إذا كان الدين معلوم المقدار ولا يخضع لتقدير القضاء ، أما إذا كان للقضاء سلطة في تقديره فإن الفائدة لا تستحق إلا من تاريخ صيرورة الحكم الصادر بالمبلغ المقضي به نهائياً وذلك ما لم يتفق على خلاف ذلك ? لما كان ذلك ? وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضي بالفائدة عن المبلغين " محل النعي المطروح " وتاريخ بدء استحقاق كل منها وفق ما انتهي اليه بأسبابه من أن [[ ... ، اما عن السبب الثاني من أسباب الاستئناف ، تقضي المحكمة باحتساب الفائدة المطلوبة من المستأنف ضده الأول على مبلغ قدره 192.340 درهم من اجمالي المبلغ المقضي به - وهو يمثل الباقي بعد ما تم سداده من العائد المضمون والارباح من 11 لسنة 2016 حتي 12 لسنة 2022 - بواقع 5% سنويا من تاريخ رفع الدعوى الحاصل في 16/8/2023 وحتي السداد التام ، وعلى مبلغ 386.091 درهم منه - يمثل اجرة المثل والتعويض عن افتتاح الفندق - من تاريخ صدور هذا الحكم وحتي السداد التام عملا بما استقر عليه قضاء الهيئة العامة لمحكمة التمييز وتأييد الحكم المستأنف فيما عدا ذلك لما سلف بيانه من أسباب وما لا يتعارض معها من أسباب الحكم المستأنف ]] وكان هذا الذى خلص إليه الحكم المطعون فيه في هذا الشأن سديداً ولا مخالفة فيه للقانون ، فإن النعي يكون علي غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين كذلك رفض هذا الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعنين رقمي 3 - 14 لسنة 2025 عقاري والزمت كل طاعن بمصروفات طعنه، وامرت بالمقاصة في مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة مبلغي التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق