جلسة 18 من إبريل سنة 1990
برئاسة السيد المستشار/
محمد محمود راسم نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ حسين علي حسين،
ريمون فهيم نائبي رئيس المحكمة، عزت عمران ومحمد إسماعيل غزالي.
----------------
(165)
الطعن رقم 2818 لسنة 59
قضائية
(1)إيجار
"إيجار الأماكن" "التأجير من الباطن". عقد "عقد الإيجار"
عقد الإيجار من الباطن لا
ينشئ علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر الأصلي إلا بالنسبة للأجرة.
(2)حوالة "أثر الحوالة".
حوالة الحق. انعقادها.
أثره. انتقال الحق المحال به من المحيل إلى المحال له بما له من صفات وما عليه من
دفوع.
------------
1 - الإيجار من الباطن -
وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يختلف عن التنازل عن الإيجار. ففي الإيجار من
الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار
الأصلي، وتسري على العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن أحكام عقد
الإيجار من الباطن، فلا ينشئ الأخير علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر
الأصلي إلا في حدود ما تقضى به المادتان 596، 597 من القانون المدني خاصاً بحق
المؤجر في استيفاء الأجرة.
2 - حوالة الحق يترتب
عليها بمجرد انعقادها انتقال ذات الحق المحال به من المحيل إلى المحال له بما لهذا
الحق من صفات وما عليها من دفوع، فيجوز للمدين أن يتمسك قبل المحال له بنفس الدفوع
التي كان يصح له أن يتمسك بها قبل المحيل وذلك وفقاً لنص المادة 312 من القانون
المدني.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق
وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى
أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما
يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن المطعون ضدهم أقاموا على
الطاعن الدعوى رقم 5464 لسنة 1984 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية طالبين
الحكم بإخلاء الدكاكين الثلاثة محل النزاع وتسليمها إلى الثلاثة الأول بما فيها من
منقولات موضحة بالكشف المرفق بعقد الإيجار. وقالوا شرحاً لدعواهم إنه بمقتضى عقد
إيجار مؤرخ 1/ 2/ 1975 - استأجر السيدة........ هذه المحلات من....... ثم قامت
بتأجيرها مفروشة إلى الطاعن بموجب عقد إيجار مؤرخ 4/ 2/ 1975 لمدة عشر سنوات
تنازلت عنه إلى المطعون ضده الرابع في 18/ 8/ 1976 والذي تنازل عنه بدوره إلى
مالكي العقار وهم المطعون ضدهم الثلاثة الأول، وإذ انقضى عقد الإيجار الأصلي فقد
انقضى عقد الطاعن ويحق لهم طلب إخلاء تلك المحلات وبتاريخ 24/ 12/ 1985 حكمت
المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الأوان. استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم
بالاستئناف رقم 1392 لسنة 103 ق القاهرة وبتاريخ 17/ 5/ 1989 قضت المحكمة بإلغاء
الحكم المستأنف وبإخلاء المحلات الثلاثة موضوع النزاع وتسليمها إلى المطعون ضدهم
الثلاثة الأول. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وبجلسة 25/ 10/ 1989 أمرت
المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً وحددت جلسة لنظر الطعن، وقدمت
النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم. وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن
على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه فضلاً عن الفساد في
الاستدلال وفي بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه بإخلاء المحلات موضوع النزاع
استناداً إلى أن الإيجار من الباطن الصادر له من المستأجرة الأصلية في 4/ 2/ 1975
لا يسري في مواجهة الغير إلا لمدة تسعة سنوات فقط، وأن عقد الإيجار الأصلي قد
انقضى بتنازل المطعون ضده الرابع عنه إلى المطعون ضده الأول هذا رغم أن المطعون
ضده الأول لا يعتبر من الغير وتكون مدة العقد نافذة قبله كما أن المطعون ضده
الرابع لا يملك التنازل عن عقد الإيجار الأصلي إذ لم تقم المستأجرة الأصلية بسؤاله
إليه ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد،
ذلك أن الإيجار من الباطن - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - يختلف عن التنازل
عن الإيجار. ففي الإيجار من الباطن تبقى العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي
خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأصلي، وتسري على العلاقة بين المستأجر الأصلي
والمستأجر من الباطن أحكام عقد الإيجار من الباطن والمؤجر الأصلي إلا في حدود ما
تقضي به المادتان 596، 597 من القانون المدني خاصاً بحق المؤجر في استيفاء الأجرة
منه، كما أن حوالة الحق يترتب عليها بمجرد انعقادها انتقال ذات الحق المحال به من
المحيل إلى المحال له، بما لهذا الحق من صفات وما عليه من دفوع، فيجوز للمدين أن
يتمسك قبل المحال له بنفس الدفوع التي كان يصح له أن يتمسك بها قبل المحيل وذلك
وفقاً لنص المادة 312 من القانون المدني، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق - وبما
لا خلاف فيه بين الخصوم - أن المستأجرة الأصلية للوحدات محل النزاع هي
السيدة........ والتي استأجرت هذه المحلات الثلاثة من المالك السابق
للعقار........ بمقتضى عقد إيجار مؤرخ 1/ 2/ 1975 ثم قامت بتأجيرها مفروشة من
الباطن إلى الطاعن في 4/ 2/ 1975 وذلك لمدة عشر سنوات، وتم حوالة هذا العقد إلى
المطعون ضده الرابع في 18/ 8/ 1976، ومن ثم فإن ما ورد بعقد الإيجار من الباطن
بشأن تحديد مدته بعشر سنوات يكون نافذاً قبل المحال له - المطعون ضده الرابع -
ويحق للمستأجر من الباطن - التمسك قبله بكافة شروط العقد خاصاً بمدته وكيفية
امتداده، كما يظل هذا الحق ثابتاً له قبل المطعون ضده الأول الذي يدعي بحوالته
إليه من جانب المطعون ضده الرابع، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وذهب إلى
عدم جواز تمسك المستأجر من الباطن - الطاعن - بشرط عقده فيما يتعلق بمدته في
مواجهة المطعون ضدهم الثلاثة الأول، كما خلص إلى انقضاء عقد الإيجار من الباطن
استناداً إلى إنهاء عقد الإيجار الأصلي بالتنازل لهم عنه من جانب المطعون ضده
الرابع حسبما ورد بخطابه المؤرخ 31/ 1/ 1984 دون أن يكشف عن سنده - مما هو مطروح
عليه من واقع - بشأن صفة المطعون ضده المذكور التي تخول له الحق في إنهاء عقد
المستأجرة الأصلية المؤرخ 1/ 2/ 1975 رغم ما تمسك به الطاعن أمام محكمة الموضوع من
أنه لا يملك إنهاء عقد الإيجار الأصلي المبرم معها وأن الحوالة الصادرة منها
مقصورة على عقد الإيجار من الباطن وحجب الحكم نفسه بذلك عن بحث دفاعه بشأن امتداد
الإجارة من الباطن وفقاً لشروط هذا العقد وهو دفاع جوهري وقد تغير به - إن صح
الرأي في الدعوى، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب بما
يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق