للتسجيل طريقتان: أولاهما التسجيل الشخصي بترتيب دفاتر التسجيل طبقاً لأسماء الأشخاص الذين يصدر منهم التصرف. والثانية هي طريقة التسجيل العيني القائم على ترتيب التسجيل وفقاً لمواقع الأعيان، بحيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة في السجل تبين كافة التصرفات التي ترد عليه.
يعتبر السجل العيني ثورة في نظام الشهر إذ يترتب على تطبيقه تغيير جذري في أنظمة التسجيل القائمة. ومن هنا فان هذا النظام كان أمنية ينشدها كل مشتغل بالقانون أو بأنظمة التسجيل. وظلت هذه الأمنية تراودهم مدة ستين عاماً منذ انعقدت أول لجنة في سنة 1904 لتعديل نظام التسجيل في مصر. وكانت مذكرات اللجان المتعاقبة تزخر بمزايا هذا النظام مناشدة الحكومات المختلفة قبل الثورة العمل على تطبيقه إلى أن قدر له يرى النور أخيراً على يد حكومة الثورة بعد هذه الأحقاب الطويلة.
وأهم المزايا التي يحققها مشروع قانون السجل العيني الذى وافق عليه المجلس التنفيذي أمس:
1 - تحقق الأمان التام لكل من يتعامل على العقار وفق البيانات الثابتة بالسجل. إذ أنه بمجرد إثبات البيان في السجل يصبح هذا البيان ممثلا للحقيقة ونقياً من أي عيب عالق بسند الملكية بعد مضى مواعيد الطعن المنصوص عليها في المشروع أو الفصل نهائياً فيما قد يرفع من طعون ذلك أن المشروع يأخذ بمبدأ القوة المطلقة للقيد في السجل العيني، ويمثل هذا المبدأ حجر الزاوية للنظام ومعناه أن كل ما هو مقيد في السجل العيني هو الحقيقة بالنسبة للغير، وبذلك يصبح من يتعامل مع من قيد كمالك للعقار في حماية من كل دعوى غير ظاهرة في السجل، مما يقتضى أن يوشر بالدعاوى التي ترفع ضد البيانات المدرجة في السجل لحماية رافعها من القرينة المطلقة التي تستمد من القيد فيه.
2 - حظر التملك بالتقادم - كقاعدة عامة - في مواجهة الحقوق المقيدة بالسجل، فمن أثبت اسمه في السجل كمالك للعقار يصبح في مأمن تام من أن يفاجأ بادعاء أي مغتصب يزعم أنه تملك العقار بوضع اليد، وهو أمر تقتضيه طبيعة القوة المطلقة للقيد في السجل. ورعاية لوضع اليد المستقر في ظل القانون القائم، نص المشروع على طريقة القيد في السجل الأول مرة بالنسبة لمن تملك العقار فعلا بوضع اليد قبل العمل به. كما نص على فترة انتقال يحترم خلالها وضع يد من لم يتم مدة التقادم. وكل ذلك على التفصيل الموضح بالمشروع.
3 - تطبيق مبدأ المشروعية في السجل العيني: ومعناه إجراء المراجعة السابقة لكافة السندات التي يجرى القيد في السجل بمقتضاها حتى لا يقيد في السجل إلا الحقوق المشروعة فعلا، وحتى لا يستفيد من الشهر الادعاءات المشكوك فيها. ويؤدى ذلك حتما إلى استقرار الملكية استقراراً تاماً وانعدام المنازعات أمام المحاكم في شأنها مما يحفف العبء عن الأهالي وعن المحاكم بشكل ملموس.
4 - يكفل النظام الجديد تبسيط عملية الشهر وسرعتها والتناسق فيها مع وضوح السجلات وسهولة إحاطة المتعاملين بمضمونها. كذلك يقضى هذا النظام على المساوئ المترتبة على تشابه الأسماء وييسر تحديد وعاء الضريبة العقارية بطريقة سليمة وعادلة.
5 - ضماناً لاستقرار الملكية والحقوق العينية، نص المشروع على عقوبة جنائية لكل من يتوصل إلى قيد محرر في السجل لسلب عقار مملوك لغيره أو ترتيب حق عيني عليه مع عمله بذلك.
وجدير بالذكر أن نظام السجل العيني لن يطبق دفعة واحدة على كافة أنحاء الجمهورية، بل سيجرى تطبيقه تباعاً في كل منطقة من المناطق التي يتم مسحها. فكلما تم مسح منطقة من المناطق مساحة حديثة أمكن تطبيق هذا النظام عليها. وسوف يراعى قبل إجراء القيد الأول في السجل فحص المستندات فحصاً دقيقاً ومناقشة أصحاب الحقوق وإجراء النشر اللازم في الصحف والجهات الرسمية وغيرها من وسائل الإعلام وتمكين ذوي الشأن من إبداء اعتراضاتهم أمام لجنة قضائية، وبذلك لا يقيد في السجل إلا صاحب الحق.
وزير العدل
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق