جلسة 27 من يونيو سنة 1979
برئاسة السيد المستشار محمد أسعد محمود نائب رئيس المحكمة، وعضوية السادة المستشارين: محمد الباجوري، محمد طه سنجر، إبراهيم فراج وصبحي رزق.
-----------------
(334)
الطعن رقم 1272 لسنة 48 القضائية
(1، 2، 3) إيجار. "إيجار الأماكن".
(1) حق المستأجر. بيع المتجر أو المصنع الذي أنشأه بالعين المؤجرة. م 594/ 2 مدني. قاصر على المستأجر الأصلي. امتداده للمستأجر من الباطن. شرطه. أن يكون مالكاً لجميع عناصر المتجر.
(2) طلب إخلاء المستأجر للتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار. حق لكل من له التأجير مالكاً أو مستأجراً أصلياً مرخص له فيه. للمالك حق إخلاء المستأجر الأصلي. عند قيام المستأجر من الباطن بالتأجير بدوره من الباطن دون ترخيص من المالك.
(3) طلب المستأجر الأصلي إخلاء المستأجر من باطنه لقيام الأخير بالتأجير من الباطن أو النزول عن الإيجار. شرطه. ألا يكون المستأجر الأصلي قد رخص بذلك المستأجر منه. هذا الترخيص لا يحول دون طلب إخلاء العين لعدم تصريحه كتابة في ذلك.
2 - النص في المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على أنه "في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: ( أ )..... (ب) إذا أجر المستأجر المكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح من المالك وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد 4 و21 و26 و27 من هذا القانون". يدل على أن الشارع وإن اشترط لتنازل المستأجر عن الإيجار أو تأجيره العين من الباطن أن يصدر له بذلك إذن كتابي صريح من المالك إلا أنه لم يقصر الحق في طلب الإخلاء لمخالفة هذا الشرط على المالك فيجوز لكل من له الحق في التأجير مالكاً كان أو مستأجراً أصلياً رخص له في التأجير من الباطن أن يطلب إنهاء الإجارة استناداً إلى حكم المادة المشار إليها لأن من يملك إبرام العقد يملك طلب إنهائه متى قام السبب الموجب له ولأن قيام المستأجر من الباطن بتأجير العين من باطنه دون ترخيص كتابي من المالك يعطي الحق للأخير في طلب إنهاء عقد المستأجر الأصلي وقد تقوم للمستأجر من الباطن مصلحة في ذلك حتى يتعاقد مباشرة مع المالك فيتسبب بعمله في إنهاء التعاقد المبرم بينه وبين المستأجر الأصلي وهو ما لا يجوز قانوناً.
3 - يشترط لاستعمال المستأجر الأصلي حقه - في إخلاء العين لقيام المستأجر من باطنه بتأجيرها للغير - ألا يكون قد رخص للمستأجر من الباطن في التأجير بدوره أو التنازل عن الإيجار لأنه باستعمال الأخير هذه الرخصة لا يكون قد أخل بالتزاماته فلا يملك المستأجر الأصلي طلب إخلائه وإن كان هذا لا يحرم المالك من حقه في هذا الطلب إذا تم التأجير أو التنازل دون تصريح كتابي منه.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
من حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
ومن حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تحصل في أن المطعون عليه الأول أقام الدعوى رقم 3790 لسنة 1975 مدني أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية ضد الطاعن والمطعون عليه الثاني بطلب الحكم بإخلائهما من العين المؤجرة المبينة بالصحيفة، وقال شرحاً لها إنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 6/ 1971 استأجر منه المطعون عليه الثاني ورشة لأعمال الصياغة داخل وكالة...... بالصاغة رقم 95 قسم الجمالية بالقاهرة لقاء أجرة شهرية قدرها 235 قرشاً، ونص فيه على حظر التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن، والمناسب للصياغة، وعلى حظر التنازل عن الإيجار والتأجير من الباطن، وإذ باع المطعون عليه الثاني للطاعن المحل وما فيه من أدوات بموجب عقد موثق في 27/ 11/ 1972 وهو ما يخرج عن مجال تطبيق حكم المادتين 593 و594 من القانون المدني ويدخل في نطاق حكم المادة 23 (ب) من القانون رقم 52 لسنة 1969، فقد أقام الدعوى، وبتاريخ 29/ 2/ 1976 حكمت المحكمة بإخلاء الطاعن والمطعون عليه الثاني من عين النزاع. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 1615 لسنة 93 ق القاهرة طالباً إلغاءه والقضاء برفض الدعوى، وبتاريخ 13/ 5/ 1978 حكمت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن على هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. عرض الطعن على هذه الدائرة في غرفة مشورة فرأته جديراً بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين، ينعى الطاعن بالسبب الأول والوجه الثاني من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إن الحكم أقام قضاءه على سند من أن التعاقد المبرم بين الطاعن وبين المطعون عليه الثاني ليس بيعاً للمحل بالجدك وإنما هو تنازل عن الإيجار صدر من المستأجر من الباطن فلا يدخل في نطاق حكم المادة 594 من التقنين التنفيذ المدني التي تقتصر على حالة بيع المتجر الذي ينشئه المستأجر الأصلي للغير، في حين أن البين من هذا التعاقد أن المطعون عليه الثاني أنشأ بالعين المؤجرة مصنعاً لصناعة المصوغات بأن أضاف إلى الأثاث الموجود وقت التأجير ماكينات وأدوات قيمت بمبلغ 3650 ج، وكون له عناصره المعنوية من عنوان وسمعة تجارية واتصال بالعملاء ورخص والتي قيمت بمبلغ 2650 ج ومن ثم فإن هذا البيع يخضع لحكم المادة 594 سالفة الإشارة التي جاء نصها عاماً دون تخصيص فيستوي أن يكون منشئ المتجر أو المصنع مستأجراً أصلياً أو مستأجراً من الباطن. هذا إلى أن الحكم لم يرد على ما دفع به من عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة لأن المطعون عليه الأول ليس مالكاً للعين المؤجرة وإنما مملوكة لهيئة الأوقاف المصرية وأن الحق في طلب الإخلاء للتأجير من الباطن وفقاً لنص المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 قاصر على المالك ومن المستأجر الأصلي وهو ما يعيبه بالقصور في التسبيب فضلاً عن الخطأ في تطبيق القانون.
وحيث إن النعي مردود، ذلك أنه ولئن كان مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة 594 من التقنين المدني على أنه: "ومع ذلك إذا كان الأمر خاصاً بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز للمحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإلغاء الإيجار إذا قدم المشتري ضماناً كافياً ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق"، إن الاستثناء المقرر لمنشئ المتجر في العين المؤجرة في بيعه اضطرارياً للغير ورغم قيام الشرط المانع من التأجير من الباطن أو النزول عن الإيجار جاء عاماً بصدد بيان المستفيد من هذا الاستثناء وهو المستأجر الذي أنشأ بالعين المؤجرة متجراً أو مصنعاً دون تخصيصه بأن يكون مستأجراً أصلياً للعين، ومن ثم يستوي في خصوصه أن يكون منشئ المتجر أو المصنع هو المستأجر الأصلي أو المستأجر من الباطن، لئن كان ذلك، إلا أنه لما كان بيع المتجر أو المصنع يقتضي أن يكون مملوكاً لمستأجر العين التي أنشئ فيها، فلا يسري في شأنه الاستثناء المقرر بالمادة 594 من التنفيذ المدني متى كانت عناصر المتجر أو المصنع مملوكة كلها أو بعضها للمؤجر ويكون تصرف المستأجر فيه بالبيع بما ينطوي عليه من تنازل عن الإيجار خاضعاً للقواعد المقررة في قانون إيجار الأماكن، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن الإيجار المبرم بين المطعون عليها لم يقتصر على العين المؤجرة وحدها وإنما تنازل عن ما بها من جدك باعتبارها ورشة لأعمال الصياغة فإن تصرف ثانيهما بالبيع للطاعن بعد إضافته إليها بعض التركيبات وتوسعه في أوجه نشاطها لا يخضع لحكم المادة 594 المتقدم بيانها تبعاً لعدم تملكه كافة عناصرها ويكون في حقيقته تنازلاً عن الإيجار صدر دون موافقة المؤجر. لما كان ذلك، وكان النعي في المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 م على أنه "في غير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: ( أ )....... (ب) إذا أجر المستأجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن كتابي صريح عن المالك وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد 4 و21 و26 و27 من هذا القانون." يدل على أن الشارع وإن اشترط لتنازل المستأجر عن الإيجار أو تأجيره العين من الباطن أن يصدر له بذلك إذن كتابي صريح من المالك إلا أنه لم يقصر الحق في طلب الإخلاء لمخالفة هذا الشرط على المالك فيجوز لكل من له الحق في التأجير مالكاً كان أو مستأجراً أصلياً رخص له التأجير من الباطن أن يطلب إنهاء الإجارة استناداً إلى حكم المادة المشار إليها لأن من يملك إبرام العقد يملك طلب إنهائه متى قام السبب الموجب له ولأن قيام المستأجر من الباطن بتأجير العين من باطنه دون ترخيص كتابي من المالك يعطي الحق للأخير في طلب إنهاء العقد المستأجر الأصلي وقد تقوم للمستأجر من الباطن مصلحة في ذلك حتى يتعاقد مباشرة مع المالك فيتسبب بعمله في إنهاء التعاقد المبرم بينه وبين المستأجر الأصلي وهو ما لا يجوز قانوناً ومن ثم يشترط لاستعمال المستأجر حقه في هذه الحالة ألا يكون قد رخص للمستأجر من الباطن في التأجير بدوره أو التنازل عن الإيجار لأنه باستعمال الأخير هذه الرخصة لا يكون قد أخل بالتزاماته فلا يملك المستأجر الأصلي طلب إخلائه وإن كان هذا لا يحرم المالك من حقه في هذا الطلب إذا تم التأجير أو التنازل دون تصريح كتابي منه. لما كان ما تقدم، وكان الطاعن لم يثر نزاعاً أمام محكمة الموضوع حول أحقية المطعون عليه الأول في التأجير من الباطن وإنما اقتصرت منازعته أساساً حول عدم أحقية المطعون عليه الأول كمستأجر أصلي في طلب الإخلاء وأن علاقة إيجارية قامت مباشرة بينه وبين الهيئة المالكة للعين المؤجرة وكانت الهيئة المذكورة لم تتدخل في الدعوى لتنازع المطعون عليه الأول في قيام حقه في التأجير من الباطن بل إن ما نصت عليه في عقد الإيجار الصادر منها لصالح الطاعن من اعتباره لاغياً من تلقاء نفسه في حالة اعتراض المستأجرين الأصليين أو ورثتهم ينفي قيام هذه المنازعة، فإن قضاء الحكم المطعون فيه يكون صحيحاً فيما انتهى إليه من أحقية المطعون عليه الأول لطلب إخلاء عين النزاع وفقاً لنص المادة 23 من القانون رقم 52 لسنة 1969 م ويكون النعي عليه بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب في هذا الخصوص على غير أساس ولا يكون منتجاً النعي عليه فيما أورده من تقريرات قانونية خاطئة تتعلق بمجال تطبيق المادة 594 من التقنين المدني.
وحيث إن حاصل النعي بالوجه الأول من السبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب، وفي بيان ذلك يقول الطاعن إنه تمسك بأن المطعون عليه الأول غير مالك للمكان المؤجر بل مملوك لهيئة الأوقاف المصرية التي قامت بتأجير المحل إليه بموجب عقد مؤرخ 15/ 3/ 1976 ورتب على ذلك أن الدعوى غير مقبولة من المطعون عليه الأول وأن قيام العلاقة المباشرة بينه وبين المالكة يمنع من الحكم، لم يستجب لهذا الدفاع على سند من أن مصلحة المطعون عليه الأول في رفع الدعوى قائمة على العلاقة الناشئة عن عقد الإيجار الصادر بينه وبين المطعون عليه الثاني والتي لا ينال منها التعاقد المبرم بين الطاعن وبين المالكة التي لم تتدخل في الدعوى أو توجه فيها طلبات لأي من طرفيها بل نصت في العقد على اعتباره لاغياً في حالة اعتراض المستأجرين الأصليين أو ورثتهم يجوز أن يكون المطعون عليه الأول من هؤلاء الورثة، في حين أنه كان يتعين على المحكمة التثبت من قيام هذه الصفة لأنه بانتفائها يكون للمالكة إبرام العقد الصادر له فيصبح نافذاً في حق المذكور ويحل محله في حقوق والتزامات وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب.
وحيث إن النعي مردود، ذلك أنه لما كان الحكم المطعون فيه قد رفض دفاع الطاعن القائم على استئجاره العين المؤجرة من مالكتها وأسس قضاءه على إقرار الطاعن بصفة المطعون عليه الأول في التأجير إلى المطعون عليه الثاني وعدم تأثير إبرام العقد المستجد بين الطاعن وبين المالكة على أحقية المطعون عليه الأول في طلب الإخلاء تبعاً لما نص فيه من اعتباره لاغياً في حالة اعتراض المستأجرين الأصليين أو ورثتهم وعدم تدخل المالكة في الدعوى وإبدائها طلبات فيها. وكان هذا الذي أورده الحكم يكفي للرد على ما دفع به الطاعن من انتفاء صفة المطعون عليه الأول في رفع الدعوى تبعاً لقيام العلاقة الإيجارية مباشرة بين المالكة وبينه، ذلك أن إبرام العقد بينهما متضمناً نصاً على اعتباره ملغياً لدى اعتراض المستأجرين الأصليين أو ورثتهم مع عدم تدخل المالكة في الدعوى لتبدي اعتراضها على عقد الإيجار المبرم بين المطعون عليهما باعتبارها صاحبة الصفة في التمسك بعدم نفاذه في حقها ومع إقرار الطاعن - على ما يتضح من صحيفة الاستئناف المقام منها على الحكم الابتدائي - بصفة المطعون عليه الأول كمستأجر من المالكة، يستقيم التدليل الكافي به على توافر صفة المذكورة في إقامة الدعوى وأحقيته في طلب إخلاء الطاعن. لما كان ذلك، وكان النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب يكون على غير أساس.
ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق