الطعن 15 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 8 / 5 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 08-05-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعنين رقمي 1024 لسنة 2022 ، 15 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

ميتيش باتيل
جايمين باتيل

مطعون ضده:

شركة داماك العقارية(ش.ذ.م.م)
شركة الخط الامامي لادارة الاستثمار ش.ذ.م.م

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/914 استئناف عقاري
بتاريخ 10-11-2022

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة
حيث أن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن ( 1- ميتيش باتيل 2- جايمين باتيل ) المطعون ضدهما في الطعن 1024 لسنة 2022 ? الطاعنين في الطعن 15 لسنة 2023 أقاما علي شركتي (1- داماك العقارية(ش.ذ.م.م) 2- شرالمحكمة بإلغاء لإدارة الاستثمار ش.ذ.م.م ) الطاعنتان في في الطعن 1024 لسنة 2022 - المطعون ضدهما في الطعن 15 لسنة 2023 - الدعوي رقم 53 لسنة 2020 عقاري جزئي بطلب الحكم بفسخ اتفاقية الشراء موضوع الدعوى وإلزام المدعى عليهما متضامنين برد مبلغ (1.363.740 درهم) بالإضافة الى 4% رسوم التسجيل وتعويض عن الاضرار المادية والأدبية مبلغ (200.000 درهم) والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ المطالبة القضائية حتى السداد التام علي سند انه بموجب عقد بيع مؤرخ 9-04-2017 تعاقد المدعيان مع المدعى عليها الثانية على شراء الوحدة العقارية E108B-DT78/ CRT صنف V3 ضمن مشروع داماك هيلز - DAMAC HILLS -ضمن مشروع المجمع الرئيس- اكويا اوكسجين- مقابل مبلغ مقداره ( 4,011,000 درهم) ، سددا منه مبلغ (1.363.740درهم) بالإضافة إلى نسبة قدرها 4% مقابل رسم التسجيل في السجل العقاري على ان يكون ميعاد الإنجاز النهائي للوحدة المبيعة في شهر 8/2018 مع السماح بالتمديد حتى شهر 8/2020 إلا أن المدعى عليهما أخلا بالتزاماتهما العقدية ولم ينجزا الشروع وتـأخرا عـن التسـليم في الميعاد المتفق عليه فمن ثم كانت الدعوي وفيها قدم عن المدعي عليها الثانية مذكرة تضمنت دعوى متقابلة طلب فيها 1- إلزام المدعى عليهما تقابلاً بأن يؤديا لها مبلغ (1.383.859.33 درهم) المترصد بذمتهما من ثمن الوحدة حتى تاريخه وغرامات التأخير عن السداد في الدفعات المتفق عليها بنسبة 1% من تاريخ الاستحقاق بمبلغ 96,068 درهم وما يستجد من غرامات حتى تمام السداد مضافاً إليها الفوائد القانونية بنسبة 5% من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد التام بخلاف الغرامات التي تستحق وبعد ان ندبت المحكمة خبيرا في الدعوى اودع تقريره قضت بجلسة 30-08-2022 في الدعوى الاصلية برفضها -في الدعوى المتقابلة بالزام المدعى عليهما تقابلا بان يؤديا للمدعية تقابلا مبلغ مقداره (2.807.700 درهم) والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد ورفضت ما عدا ذلك من طلبات استأنف المدعيان ذلك الحكم بالاستئناف 914/2022 عقاري وبجلسة 10-11-2022 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض التعويض والقضاء مجددا بالزام المستأنف ضدهما الأولى والثانية بالتضامن بأداء مبلغ 80,000 درهم للمستأنفين والفائدة عنه بواقع 5 % سنويا من تاريخ هذا الحكم وحتى تمام السداد وتأييده فيما عدا ذلك.
طعن المدعي عليهما في ذلك الحكم بالتمييز رقم 1024 / 2022 طعن عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونيا بتاريخ 28-12-2022 وقدم المطعون ضدهما مذكرة طلبا فيها رفض الطعن كما طعن المدعيان علي ذات الحكم بالتمييز رقم 15 / 2023 طعن عقاري بموجب صحيفة أودعت الكترونيا بتاريخ 03-01-2023 بطلب نقضه وقدم وكيل المطعون ضدهما مذكرة التمس فيها رفض الطعن ، وإذ عرض الطعنين على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت ضمهما وتحديد جلسة لنظرهما وفيها قررت اصدار الحكم بجلسة اليوم .
أولا الطعن رقم 15 / 2023 طعن عقاري
وحيث أقيم الطعن علي ثلاثة اسباب ينعي الطاعنين بأولهم على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتفسيره وتأويله ومخالفة الثابت بالأوراق وذلك لرفض طلب الفسخ بالرغم من ان الثابت من خلال الحكم المطعون عليه وما جاء بتقرير الخبرة المودع بذات الدعوى أمام محكمة أول درجة أن المطعون ضدهما قد تأخرا في تسليم الوحدة مدة 642 يوم إلا أن الحكم المطعون عليه لم يعتبر هذا التأخر في الإنجاز من مبررات فسخ التعاقد هو الامر الذى يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي مردود ذلك ان المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه وفقاً للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية - يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، وأن التزام المتعاقد ليس مقصوراً على ما ورد في العقد ولكنه يشمل أيضاً كل ما هو من مستلزماته وفقًا للقانون والعرف وطبيعة التصرف - بما مؤداه - أن تنفيذ الالتزامات التي أنشأها العقد يتم وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية، وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى، وأن لها - في هذا الخصوص - سلطة تقدير ما إذا كان المطور قد تأخر في تنفيذ العقد، وإن كان هذا التأخير يرقى إلى ما يؤدي لإجابة المشتري إلى طلب فسخ العقد طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها ما يساندها في الأوراق. كما انه من المقرر أن الفسخ المبنى على الشرط الفاسخ الضمني المقرر لجميع العقود الملزمة للجانيين على ما تفيده المادة 272 من ذلك قانون المعاملات المدنية يخول المدين دائما أن يتوقى الفسخ بالوفاء بالدين إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى طالما لم يتبين أن هذا الوفاء المتأخر هو مما يضار به الدائن بما مؤداه أنه يشترط لإجابة طلب الفسخ في هذه الحالة أن يظل الطرف الآخر في العقد متخلفا عن الوفاء بالتزامه حتى صدور الحكم النهائي بالفسخ كما وأن شرط الفسخ الضمني لا يستوجب الفسخ حتما بمجرد حصول الإخلال بالالتزام بل هو يخضع لتقدير القاضي كما ان المدين يستطيع دائما توقى الفسخ بالوفاء بالدين إلى ما قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى ، طالما ان الدائن لم يثبت ان الوفاء المتأخر قد أصابه بضرر لا يمكن توقيه ، فلما كان ذلك وكان حكم اول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه في هذا الشق قد أورد بأسبابه ان ((المدعيان اقاما الدعوى ابتغاء الحكم بفسخ عقد البيع المبرم بينهما وبين المدعى عليهما عن عقار التداعي استنادا الى انهما لم ينفذا التزاماتهما التعاقدية بإنجاز العقار محل التداعي في الميعاد المتفق علية وكان الثابت من الاتفاقية المبرمة بين الطرفين أن الموعد المتوقع لإكمال المشروع وتسليم العقار محل التداعي فى 8/ 2018 وانه يحق للبائع تمديد تاريخ الإنجاز المتوقع لمدة تصل الى 12 شهر أي في 31-8-2019، وكان الثابت من شهادة الإنجاز الصادرة من سلطة دبي للتطوير في 29-3-2021 وتقرير الخبير المنتدب في الدعوى والذى تطمئن الية المحكمة ان الفيلا محل التداعي تم إنجازها بالكامل وتم اخطار المدعيان بالاستلام بتاريخ 4-6-2021 ، وكان الالتزام الرئيسي للبائع هو إتمام البناء لتسليم المشتري الوحدة المباعة وفقاً لشروط التعاقد وهو ما تستخلص منه المحكمة جدية المدعى عليهما في تنفيذ المشروع ومن ثم ترى المحكمة إعمالاً لسلطتها التقديرية في تقدير مبررات الفسخ أن في مجرد التأخير الحاصل في موعد التسليم لا يعد أخلالاً يبرر فسخ العقد ومن ثم تخلص المحكمة إلى عدم توافر موجبات فسخ العقد متعيناً القضاء برفض هذا الشق وما ترتب عليه من مطالبه برد الثمن)) اذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه سائغاً وله معينه الثابت في الأوراق وكافياً لحمل قضائه وفيه الرد الضمني المسقط لحجج الطاعن، ومن ثم فإن النعي عليه في هذا الخصوص يضحى جدلاً فيما تستقل محكمة الموضوع بتقديره ولا يجوز إبداؤه أمام محكمة التمييز وبالتالي غير مقبول .
وحيث ينعي الطاعنان بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتفسيره وتأويله ومخالفة الثابت بالأوراق ، وذلك للقضاء بإلزام الطاعنين بأن يؤديا للمطعون ضدهما مبلغ قدره 2،807،700 درهم بالرغم من ان الثابت انهما سددا من ثمن الوحدة مبلغ قدره 1403545 درهم ومن ثم كان يجب خصم ما دفع من إجمالي ثمن الوحدة البالغ قدره 4011000 درهم ليصبح المترصد من ثمن الوحدة في ذمة الطاعنين بعد خصم ما قاما بسداده مبلغ قدره 2607455 درهم كما ان الحكم المطعون فيه لم يطبق نص المادة 272/2 من قانون المعاملات المدنية التي أباحت للمحكمة أن تنظر المدين إلى أجل مسمى لتنفيذ التزاماته ، وهو ما لم يقضي به الحكم المطعون عليه وقضى ضد الطاعنين بتعجيل باقي الثمن وهو ما يصيب الحكم بالعوار ويستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي غير سديد ذلك ان المقرر- في قضاء هذه المحكمة - وفقاً للمادة 556 من قانـون المعاملات المدنية - أن الأصل فـي تحديد ميعاد الثمن يكون بالاتفاق بين المتبايعين ، فإن لم يوجد اتفاق بينهما في هذا الشأن فإن المشترى يكون ملزماً بدفع الثمن عند التعاقد وقبل تسليم المبيع أو المطالبة به ، أي أن وفاء المشتري بالتزامه بأداء الثمن أسبق على التزام البائع بالتسليم فلما كان ذلك وكان حكم اول درجة المؤيد بالحكم المطعون فيه في هذا الشق قد أورد بأسبابه (( ان الثابت بالأوراق واتفاقية البيع سند التداعي و من تقرير الخبير الذى تطمئن اليه المحكمة أن البائعة للوحدة العقارية هي المدعية تقابلا وأنها مسجلة باسم المدعي عليهما تقابلا في السجل العقاري المبدئي لدى دائرة الأراضي والاملاك بدبي، وان الفيلا محل التداعي تم إنجازها وذلك بحسب شهاده الإنجاز الصادرة عن سلطة دبى للتطوير بتاريخ 29-3-2021 والإخطار بالاستلام المؤرخ 4-6-2021 وكان المدعي عليهما تقابلا سددا من ثمن الوحدة محل التداعي مبلغ مقداره (1.203.000 درهم) ، دون باقي الثمن و قدره (2.807.700 درهم) و من ثم يحق للمدعية تقابلا مطالبتها بأداء المستحق من باقي الثمن بعد ان نفذت الأولى التزامها بإنجاز عقار التداعي )) هي أسباب سائغة وكافية لحمل قضاء الحكم وتتضمن الرد المسقط لما يثيره الطاعنان من حجج مخالفة فمن ثم يكون النعي علي غير أساس
ثانيا السبب الثاني للطعن رقم 15 / 2023 طعن عقاري والطعن رقم 1024 لسنة 2022
وحيث ان الطاعنان في الطعن 15/ 2023 ينعيان بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتفسيره وتأويله ومخالفة الثابت بالأوراق، وذلك للقضاء بما لا يتناسب من مبلغ التعويض وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
كما ان الطاعنتان في الطعن رقم 1024 /2022 طعن عقاري تنعينا الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون لعدم استحقاق المطعون ضدهما التعويض المقضي به لا خلالهما فى تنفيذ التزاماتهما التعاقدية وتوقفهما عن السداد دون مبرر أو مسوغ قانونى وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث انه متى كان المقرر أنه ولئن كان استخلاص إثبات أو نفي الخطأ التعاقدي من جانب أيٍّ من طرفي العقد وتقدير مبررات فسخ العقد الملزم للجانبين هو مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع الا ان شرط ذلك ان تقيم قضاءها على أسباب سائغة ، كما انه من المقرر ان المسؤولية العقدية تتحقق بتوافر أركان ثلاثة الخطأ وهو يتمثل في عدم تنفيذ أحد المتعاقدين لالتزاماته التعاقدية أو التأخير في تنفيذها والضرر الذي يلحق بالطرف الأخر وهو يتمثل في الإخلال بمصلحة مالية أو الإضرار به ضرراً أدبياً وقيام علاقة السببية بين الخطأ والضرر ولا تنتفي الرابطة السببية بينهما إلا إذا أثبت المدين أن عدم تنفيذه لالتزامه كان بسبب أجنبي لا يد له فيه أو بسبب خطأ الدائن أو فعل الغير ، كما ان المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه يتعين على محكمة الموضوع إذا ما عرضت للفصل في خصومة قائمة بين طرفيها أن يشتمل حكمها في ذاته ما يطمئن المطلع عليه إلى أنها قد محصت سائر الأدلة المطروحة عليها وحققت كافة عناصر الدفاع الجوهري التي يثيرها الخصوم والتي يكون من شأنها - ان صحت - أن يتغير بها وجه الرأي في الدعوى فان هي لم تفعل كان حكمها معيباً بالقصور في التسبيب والاخلال بحق الدفاع ، وإذ كان ذلك وقد تمسك الطاعنتان في الطعن 1024 لسنة 2022 بخطأ المطعون ضدهما اذ سددا ما نسبته 30% من ثمن الفيلا محل التداعي ولم يلتزما بسداد باقي الثمن وأصبح مترصد بذمتهما ما يعادل 70 % من ثمن الوحدة قد أستحق السداد إلا أنهما امتناعا بدون مبرر عن تنفيذ ما تم الاتفاق عليه وسداد باقي الثمن مما يسقط حقهما في التعويض لكونهما الطرف المخل في تنفيذ التزاماتهما التعاقدية ولما كان ذلك وكانت المحكمة حسبما انتهت سابقا الى ان المشتريان لم يسدد الا مبلغ ومقداره (1.203.000 درهم) ، دون باقي الثمن و ومقداره (2.807.700 درهم) وكان البند 12 من العقد جعل استحقاق المطعون ضدهما للتعويض الاتفاقي معلق على شرط يتمثل في التزام المطعون ضدهما بسداد الدفعات المستحقة في مواعيدها دون تأخير وكان الحكم المطعون فيه قد أورد بمدوناته بالنسبة لهذا الشأن (( لما كان ذلك وكانت المحكمة قد خلصت الى ثبوت اخلال المستأنف ضدهما في تأخرها بتنفيذ التزامها بالتسليم دون مبرر وهو ما يمثل خطأ في جانبها تسبب في أصابه المشتريان المستأنفين بأضرار تمثلت في عدم الانتفاع بوحدة التداعي خلال فترة باستثمارها وباستغلالها سواءاً بنفسهما أو بتأجيرها أو ببيعها علاوة علي حرمانهما من استرداد المبلغ المدفوع كجزء من ثمنها والتي كانا يأملان فى الحصول علي ربح من استثمارهما ومن ثم ترى هذه المحكمة أن التعويض الجابر للأضرار التي لحقت بالمستأنفين وهو ما قدره الخبير المنتدب أمام هذه المحكمة بمبلغ مقداره 80.000 درهم فيه ما يكفى لجبر الأضرار التي لحقت بهما بحسبان أن التعويض هو جبر لضرر المضرور وليس ربحا له من المأساة مما تقضي معه المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف في هذا الشق والقضاء مجددا بالزام المستأنف ضدهما بأداء المبلغ المشار اليهما )) دون أن يعرض لما تمسكا به البائعتان في دفاعها المبين بوجه النعي أو أن يبين اثر اخلال المشتريان في اعمال نص البند 12 من العقد المبرم بين الطرفين ، وهو دفاع جوهري قد يتغير به _إن صح_ وجه الرأي في الدعوى ، كما لم يبين الأسس التي استند اليها في تقدير قيمة التعويض وبيان سبب اللجوء الى التقدير في مبلغ التعويض دون التعويض الاتفاقي ومن ثم فإن الحكم المطعون فيه يكون قد شابه القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال مما يتعين نقضه جزئيا فيما قضي به من الزام المستأنف ضدهما الأولى والثانية بالتضامن بأداء مبلغ 80,000 درهم للمستأنفين والفائدة عنه بواقع 5 % سنويا من تاريخ هذا الحكم وحتى تمام السداد ورفض الطعنين فيما عدا ذلك
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة في الطعنين 1024 / 2022، 15 /2023 بنقـض الحكـم المطعــون فيه نقضا جزئيا فيما قضى به من الزام المستأنف ضدهما الأولى والثانية بالتضامن بأداء مبلغ 80,000 درهم للمستأنفين والفائدة عنه بواقع 5 % سنويا من تاريخ هذا الحكم وحتى تمام السداد ورفض الطعن فيما عدا ذلك وإحالة الدعوى إلى محكمه الاستئناف لتقضي فيها من جديد في حدود الشق المنقوض وبإلزام كل طاعن بنصف المصروفات في الطعنين والمقاصة في أتعاب المحاماة ومصادرة التامين في الطعنين .