الطعن 12 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 12 / 6 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 12-06-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 12 لسنة2023 طعن عقاري

طاعن:

محمد جمعه معضد بن جبر المهيري

مطعون ضده:

بنك دبي الإسلامي (شركة مساهمة عامة)

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/895 استئناف عقاري
بتاريخ 15-11-2022

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر / مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة
حيث إن الطعن استوفي أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده ( بنك دبي الإسلامي -شركة مساهمة عامة-) أقام الدعوى 1082 / 2020 عقاري جزئي اختصم فيها الطاعن ( محمد جمعه معضد بن جبر المهيري) بتاريخ 08-11-2020 بطلب الحكم بفسخ اتفاقية الإجارة المنتهية بالتملك وملاحقها المبرمة بينهما والمحررة في تاريخ 23-12-2017 ، وإلزامه برد حيازة العقار موضوع الاتفاقية والمبين الحدود والأوصاف بمستندات الدعوى الفيلا رقم (29) المقامة على قطعة الأرض رقم (423) رقم البلدية (4683-359) بمنطقة القوز الرابعة بإمارة دبي وإلزامه بتسليم العقار المؤجر له بالحالة التي كان عليها وقت التعاقد وشطب إشارة القيد العقاري (الإجارة المنتهية بالتملك) - الواردة لصالحه من شهادة الملكية أو أية إشارة اليه - في مستندات وسجلات العقار، وجعل تسجيل العقار باسم البنك وحده خالياً من أي حق أو قيد - وتكليف دائرة الأراضي والأملاك بدبي - وكل جهة رسمية أو غير رسمية مختصة - بتنفيذ ذلك ثانياً: القضاء بإلزامه بأن يؤدي له مبلغ وقدره 139,987 درهم (مائة وتسعة وثلاثون الفاً وتسعمائة وسبعة وثمانون)، إجمالي الأجرة المتأخرة المترصدة بذمته من تاريخ 1-11-2019 وحتى تاريخ 10-5-2020 وما يستجد من أجرة بعد ذلك بواقع قيمة 12,500 درهم (اثنا عشر الف وخمسمائة درهم ) حسب شهادة التقييم العقاري للعقار محل التداعي حتى تاريخ تسليمه للبنك خالياً من الشواغل والأشخاص ثالثاً: إلزامه بأداء مبلغ 200,000 درهم (مائتي الف درهما) تعويضاً له ، أو ما تراه المحكمة من تعويض عادل بما لها من سلطة تقديرية وذلك جبراً لما لحقه من أضرار بسبب إخلاله بالتزاماته التعاقدية رابعاً: إلزامه بتقديم براءة ذمة تفيد سداد رسوم الخدمات المشتركة ورسوم استهلاك الكهرباء والمياه أو أية رسوم أخرى والتي تم استهلاكها حتى تاريخ الإخلاء التام والتسليم الفعلي للعقار خامساً شمول الحكم بالنفاذ المعجل وبلا كفالة على سند أنه بتاريخ 3-12-2017 قام المدعى عليه بتقديم طلب له طالبا فيه تمويله لشراء الوحدة العقارية محل التداعي وقد وافق على ذلك الطلب لتمويل العقار موضوع التداعي بمبلغ وقدره2000,000درهم (مليونين درهم ) وقد قام بالتوقيع على خطاب العرض وما تضمنه من شروط و أحكام تنظم العلاقة التمويلية وبموجب عقد التأجير التمويلي المبرم فيما بينهما في تاريخ 23-12-2017، استأجر المدعى عليه من البنك العقار موضوع الدعوي وذلك لمدة 96 شهر الذي قام بتنفيذ كافة التزاماته التعاقدية الواردة بعقد التأجير التمويلي وتم تسجيل العقد في دائرة الأراضي والأملاك و تم التأشير فيها بما يفيد أن المدعى عليه مستأجر للعقار طبقاً لترتيبات الإجارة المنتهية بالتملك الا انه امتنع عن سداد الأجرة المتفق عليها اعتباراً من 1-11-2019 مما حدا بالمدعي إلى إخطاره كتابياً بإخلاله بتنفيذ التزاماته ألا انه إخفاقه في سداد الأجرة ، ومن ثم كانت الدعوى وبجلسة 26-05-2021 قضت المحكمة بمثابة الحضوري:- أولاً: بفسخ اتفاقية الإجارة المنتهية بالتمليك موضوع الدعوى عن الوحدة العقارية الفيلا رقم (29) -المقامة على قطعة الأرض رقم (423) - رقم البلدية (4683-359) بمنطقة القوز الرابعة بإمارة دبي وإلزام المدعى عليه بتسليمها للمدعي خالية من الأشخاص والشواغل ورد حيازتها للمدعي وإلغاء إشارة القيد العقاري الوارد في سند ملكيته ومخاطبة دائرة الأراضي والأملاك بدبى بذلك .ثانياً: بالزام المدعى عليه بأن يؤدى للمدعي مبلغ وقدره 103.554.66 درهم والفائدة القانونية بواقع 9 % سنوياً على المبلغ المقضي به من تاريخ المطالبة القضائية وحتى السداد التام ثالثا الزام المدعى عليه بتسليم المدعي ما يفيد سداد فواتير الماء والكهرباء والغاز للوحدة محل التداعي حتى الأخلاء التام ورفضت ما عدا ذلك من طلبـات ، استأنف المدعى عليه ذلك الحكم بالاستئناف 866 / 2020 عقاري ودفع بطلان حكم أول درجة لعدم انعقاد الخصومة لبطلان إعلانات صحيفة الدعوى. اذ تبين من النظام الإلكتروني للمحكمة أنه تم إعلانه برسالة نصية على هاتف لا يخصه وأنه بالاطلاع على الرسالة النصية لم يتبين أن مرفق بها صورة من صحيفة الدعوى كما تم إعلانه عن طريق البريد الإلكتروني ( ALMHRIRI@GMAIL.COM ) وبالرغم من أنه لا يخصه وبجلسة 28-10-2021 قضت المحكمة بتعديل الحكم المستأنف في شأن مقداره الفائدة بجعلها 5% وبتأييده فيما عدا ذلك، طعن المدعى في ذلك الحكم بالتمييز 739 / 2021 عقاري وبجلسة 22-02-2022 قضت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه ، وفي موضوع الاستئناف رقم 866 / 2021 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف لبطلان الإعلان بصحيفة افتتاح الدعوى وبأعاده الدعوى لمحكمة أول درجة لنظره وبعد الإعادة قضت المحكمة بجلسة 31-08-2022 اولاً- بفسخ اتفاقية الإجارة المنتهية بالتمليك المؤرخة 23-12-2017 موضوع الدعوى عن الوحدة العقارية الفيلا رقم (29) المقامة على قطعة الأرض رقم (423) رقم البلدية (4683-359) بمنطقة القوز الرابعة بإمارة دبي وإلزام المدعى عليه بتسليمها للمدعي بحالتها وقت التعاقد وإلغاء إشارة القيد العقاري الواردة باسم المدعى عليه في شهادة ملكية الوحدة ومخاطبة دائرة الأراضي والأملاك بدبى بذلك ، ثانيا - بالزام المدعى عليه بأن يؤدى للمدعي مبلغ وقدره 103.554.66 درهم قيمة الأجرة غير المدفوعة عن الفترة من 1-11-2019حتى 10-05-2020 وما يستجد من مقابل بدل انتفاع بواقع مبلغ12500درهم شهريا حتى تاريخ الإخلاء التام والتسليم . ثالثاً الزام المدعى عليه بتسليم المدعي ما يفيد سداد فواتير الماء والكهرباء والغاز للوحدة محل التداعي حتى الاخلاء التام ، ورفضت ما عدا ذلك من طلبـات ، استأنف المدعي ذلك الحكم بالاستئناف 895 / 2022 عقاري وبجلسة 15-11-2022 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف .
طعن المدعي على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفه أودعت الكترونيا بتاريخ 02-01-2023 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيل المطعون ضده مذكرة طلب فيها رفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفه مشورة فقررت تحديد جلسة لنظره وفيها قررت اصدار الحكم بجلسة اليوم.
وحيث أقيم الطعن على اربعه أسباب ينعي الطاعن بأولها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون و الفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والاخلال بحقوق الدفاع عندما لم يبحث دفاع الطاعن بشأن بطلان العقد بطلاناً مطلقاً لمخالفته للشريعة الإسلامية وبالنتيجة لا ينطبق عليه عقود الايجار التي تنتهي بالتملك لانتفاء اركان العقد الموجبة قانونا ويضحى عقد تجاري عادى لا يقع عليه الفسخ لمخالفته للقانون ومبادئ محكمة التمييز وتعليمات البنك المركزي كما ان الايجار الذي ينتهي بالتملك غير موجود في النظام المصرفي الا بنظام الشريعة الإسلامية فيكون العقد محل التداعي عقد تجاري بالتالي ان اصل القرض تمويل لشراء العقار ويكون العقار مرهون و يصبح العقد هو عقد ملكية مرهون وليس عقد ايجار ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون معيبا مما يستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي غير مقبول ذلك ان من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الطعن بالتمييز يعنى مخاصمة الحكم المطعون فيه ولذا يتعين أن ينصب النعي على عيب قام عليه ذلك الحكم ، فإذا خلا من ذلك العيب الموجه إليه كان النعي واردا على غير محل من قضائه ومن ثم فهو غير مقبول وكان من المقرر في قضاء هذه المحكمة وفق بند التعريفات الوارد بنص المادة الأولى من القانون الاتحادي رقم 8 لسنة 2018 في شأن التأجير التمويلي - قد عرفت(التأجير التمويلي ) بأنه علاقة يتملك بموجبها المؤجر العين المؤجرة لغايات تأجيرها ، ويؤجرها للمستأجر لفترة محددة بموجب عقد مستقل وفقاً لأحكام هذا القانون مع منحه حق الخيار بتملك العين المؤجرة وفقا لأحكام هذا القانون ، وقد عرفت) العقد) بأنه عقد التأجير التمويلي الذي يتم إبرامه وفقاً لأحكام هذه القانون ، وعرفت) العين المؤجرة ( بأنها : كل مال منقول أو عقار ، مما يحق الانتفاع به باستعماله مع بقاء عينه ، ويكون محلاً لعقد التأجير التمويلي ، ويشمل الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة التي يجوز أن تكون محلاً للتصرفات القانونية وفقاً لأحكام التشريعات السارية ، وعرفت (المستأجر) بأنه الشخص الطبيعي أو المعنوي الذي ينتفع بالعين المؤجرة وفقاً لأحكام العقد ، وعرفت (المؤجر) بأنه الشخص المعنوي المرخص له بمزاولة نشاط التأجير التمويلي وفقاً لأحكام هذا القانون والتشريعات المعمول بها ، وعرفت (الأجرة) بأنها القيمة المتفق عليها في العقد والتي يلتزم المستأجر بأدائها للمؤجر في مقابل الحق في الانتفاع بالعين المؤجرة . وكانت المادة 38 من القانون قد نصت علي انه يجوز للمؤجر ان يسجل او يؤشر على العقد وفق المادة 5من ذات القانون اذا كان العقد قد تم قبل سريانه وذلك خلال سنه من تاريخ نفاذه مما مؤداها سريان القانون الاتحادي رقم 8 لسنة 2018 بِشأن التأجير التمويلي على العقود التي أبرمت قبل سريانه طالما مازالت سارية ولحقها القانون أو لحق أثارها وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر واعمل على النزاع احكام القانون الاتحادي رقم 8 لسنة 2018 بِشأن التأجير التمويلي فان ما أورد الطاعن بوجه النعي واردا على غير محل من قضائه فيكون غير مقبول .
وحيث ينعى الطاعن بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون عندما لم يبحث دفاع الطاعن بشأن رفض الدعوى لعدم انذاره بالطريق الصحيح الذي رسمه القانون خصوصاً بعدما أثبتت محكمة الطعن أن الإعلانات التي تقدم بها المطعون ضده بالإنذار عن طريق بريد الكتروني لا يخص الطاعن وهي باطلة بالحكم الناقض وأنها اعادت لمحكمة الدرجة الأولى لهذا السبب وهو مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي غير سديد ذلك ان القانون الاتحادي رقم (8) لسنة 2018 في شأن التأجير التمويلي قد نص في المادة (26) منه انه 1- يجوز للمؤجر المطالبة بفسخ العقد، عند توفر أي من الأسباب الآتية : .......... 2 - . لا يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ العقد لأي من الأسباب المشار إليها في البند (1) من هذه المادة إلا بعد إخطار المستأجر كتابياً بذلك، وامتناعه عن تصحيح الإخلال المرتكب من قبله خلال (60) ستين يوم عمل من تاريخ تبلغه الإخطار . وكان المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة فيها والموازنة بينها والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ما عداه، وتفسير العقود والإقرارات وسائر المحررات بما تراه أوفى بمقصود عاقديها أو أصحاب الشأن فيها، فلما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه (( الثابت بالأوراق أن البنك المدعي - قد قام بتاريخ 10-5-2020 بإخطار المدعي عليه - كتابيا بالإخلال المرتكب منه طالبا تصحيحه خلال 60 يوما وذلك قبل إقامه دعواه الراهنة بالفسخ بإيداع صحيفتها الكترونيا بتاريخ 8-11-2020 بما يكون البنك المدعى قد اتبع الإجراءات المنصوص عليها بالمادة سالفة البيان )) لما كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه على نحو ما سلف بيانه سائغاً ولا مخالفة فيه للقانون، وله أصله الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها ، ومؤدياً لما انتهى إليه قضاؤه وكافياً لحمله وفيه الرد المسقط لما يخالفه، فإن النعي عليه بما ورد بسبب الطعن يكون قائماً على غير أساس ولا ينال من ذلك ما تمسك به الطاعن من ان إعلانه بالبريد الالكتروني ثبت انه باطلا ذلك ان الإعلان عن طريق بريد الامارات المستند اليه الحكم المطعون فيه بخلاف الإعلان الثابت بطلانه .
وحيث ان حاصل ما ينعي به الطاعن بباقي الأسباب على الحكم المطعون فيه الخطأ لانتفاء مبررات الفسخ لوجود نزاع قائم بين طرفي النزاع من قبل الطاعن قبل رفع الدعوى الماثلة والذي يحق له التوقف عن السداد لحين الفصل في النزاع كما انه لم يقم ببحث دفاع الطاعن بشأن وجوب عدم احتساب أرباح متغايرة وخطأ الخبير في الاحتساب مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث ان هذا النعي غير سديد ذلك انه من المقرر ــ في قضاء هذه المحكمة ــ أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة المقدمة فيها، بما فيها تقرير الخبرة المنتدبة الذي يعد عنصراً من عناصر الإثبات فيها، لها الأخذ به محمولا ًعلى أسبابه متى اقتنعت بها، وأنها متى رأت الأخذ به محمولاً على أسبابه فإنها لا تكون ملزمة من بعد بالرد على الاعتراضات التي يوجهها الخصوم إليه متى كان التقرير قد تولى الرد عليها ومتى وجدت المحكمة في تقريرها وفي باقي أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها فيها، ثم هي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في كافة مناحي أقوالهم وحججهم، إذ في أخذها بما تقدّم ذكره من البيّنات ما يفيد الرد الضمني المسقط لهذه الأقوال وتلك الحجج. وكان القانون الاتحادي رقم (8) لسنة 2018 في شأن التأجير التمويلي قد نص في المادة 6 منه "" ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك في العقد، يلتزم المستأجر بما يأتي:.... 2. سداد الأجرة وفقاً للدفعات والمواعيد المقررة في العقد ولو لم ينتفع بالعين المؤجرة، ما لم يكن عدم الانتفاع بسبب يعود للمؤجر "" كما نصت المادة 26 من ذات القانون "1- . يجوز للمؤجر المطالبة بفسخ العقد، عند توفر أي من الأسباب الآتية : أ-. إذا أخل المستأجر بالالتزامات المنصوص عليها في البنود (1، 2، 3، 4، 5) من المادة (6) من هذا القانون. مما مؤداه ان امتناع المستأجر عن سداد ما هو مترصد في ذمته يجيز للمؤجر طلب فسخ العقد ولما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أورد بأسبابه ((وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبرة المودع فيها والذى تطمئن اليه المحكمة وتأخذ به لابتنائه على أسس واقعية سليمة أن المدعى عليه أخل بسداد أقساط الايجار المستحقة, ومن ثم يضحى الثابت لدى المحكمة أن المدعي عليه لم يلتزم بسداد الأقساط المستحقة عليه للبنك المدعي في مواعيد استحقاقها، ولم يثبت للمحكمة وجود مبرر لذلك ومن ثم يتوافـر في حق المدعي عليه الإخلال بهذا الالتزام الجوهـري، ولا يجدى المدعى عليه من بعد تذرعه بعدم استلام العين المؤجرة ..... من ثم تجيب المحكمة البنك المدعي إلى طلبه بفسخ العقد -سند الدعوى- المبرم عن الوحدة العقارية محل التداعي.)) ((كان الثابت من تقرير الخبير المنتدب في الدعوى والذى تعول عليه المحكمة في هذا الشأن ان مبلغ اصل التمويل الثابت (أي القيمة الايجارية الثابتة) المستحق نتيجة لتوقف المدعى عليه عن سداد أقساط الاجارة المستحقة عن الفترة من تاريخ سداد اخر جزء من قسط نوفمبر2019حتى تاريخ 10-05-2020 بواقع عدد ستة أقساط بأجمالي مبلغ وقدره 103.554.66 درهم وعليه فإن المحكمة تقضي للبنك المدعى بهذا المبلغ قيمة الايجار الثابت غير المسدد - دون دفعة الايجار المتغير لسقوطها كالتزام تابع بعد فسخ العقد ودون دفعة الايجار التكميلي لانتفاء استحقاق المدعى لها قانونا )) كان هذا الذي خلصت اليه محكمة الموضوع سائغاً ومستمداً مما له أصل ثابت بالأوراق وكافياً لحمل قضائها ومتفقاً وتطبيق صحيح القانون ومتضمناً الرد الكافي على ما أثاره الطاعن، فيكون النعي عليه بما سلف مجرد جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطه في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وتقدير أدلتها وهو ما تنحسر عنه رقابة هذه المحكمة متعيناً عدم قبوله ، وحيث إنه ولما تقدم يتعين رفض الطعن
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعن بالمصروفات والفى درهم مقابل تعاب المحاماة مع مصادرة مبلغ التأمين.