الطعن 2891 لسنة 81 ق جلسة 13 / 3 / 2016 مكتب فني 67 ق 42 ص 280

جلسة 13 من مارس سنة 2016

برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ أحمد فتحي المزين، محمد حسن عبد اللطيف، حاتم أحمد سنوسي ومحمود محمد توفيق نواب رئيس المحكمة.

---------------

(42)

الطعن رقم 2891 لسنة 81 القضائية

(1 - 5) إيجار "القواعد العامة في الإيجار: انتهاء عقد الإيجار: التقايل عن عقد الإيجار" "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب الإخلاء: تعلقها بالنظام العام" "الاستثناءات الواردة على أسباب الإخلاء: حظر إبرام أكثر من عقد إيجار للمبنى أو وحدة منه". قانون "القانون واجب التطبيق: سريان القانون: سريان القانون من حيث الزمان".

(1) إلزام المؤجر بإبرام عقود الإيجار كتابة مع إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري وحظر إبرامه أكثر من عقد إيجار عن ذات العين. مؤداه. بطلان العقد اللاحق للعقد الأول. م 24 ق 49 لسنة 1977. لازم ذلك. وجود أكثر من عقد عن عين واحدة صادر من مؤجر واحد. انتفاء تعدد المستأجرين. لا مجال لتطبيق نص المادة المذكورة.

(2) الأصل في العقود. عدم انفراد أحد العاقدين بفسخها دون رضاء المتعاقد الآخر. التقايل عن العقد. جوازه صراحة أو ضمنا. م 90 مدني.

(3) إنهاء عقد الإيجار الخاضع لقوانين إيجار الأماكن. عدم جوازه إلا للأسباب الواردة بها. للمستأجر النزول عنه. علة ذلك.

(4) الأصل. تطبيق القانون على المراكز والوقائع التي تنشأ في الفترة من تاريخ العمل به حتى إلغائه. القانون الجديد. سريانه مباشرة على ما يقع أو يتم فيها بعد نفاذه.

(5) صدور عقدي إيجار من المالك السابق للعقار إلى مورث المطعون ضدهم عن حانوت النزاع ذاته. أثره. انتفاء حالة تعدد المستأجرين من مؤجر واحد عن ذات العين المؤجرة. مؤداه. لا مجال لتطبيق البطلان الوارد بنص م 24 ق 49 لسنة 1977. قضاء الحكم المطعون فيه بثبوت العلاقة الإيجارية بين الطاعن باعتباره خلفا خاصا للمالك السابق ومورث المطعون ضدهم استنادا للعقد السابق وبطلان العقد اللاحق بطلانا متعلقا بالنظام العام إعمالا للمادة المذكورة. مخالفة للقانون وخطأ.

-------------

1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن على أن تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة، ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلا العقد والعقود اللاحقة للعقد الأول، يدل على أن المشرع واجه تعدد عقود الإيجار الصادرة من مؤجر واحد عن ذات العين بقرينة ثانوية قاطعة لا تقبل إثبات العكس، مؤداها الاعتداد بالعقد الأسبق في ثبوت تاريخه، ولازم ذلك أن يكون هناك أكثر من عقد عن عين واحدة صادر من مؤجر واحد، وفي هذه الحالة يعتد بالعقد الأسبق في ثبوت تاريخه وإلا وقع العقد الذي اعتد به على خلاف ذلك باطلا، فإن انتفت حالة تعدد المستأجرين من مؤجر واحد فلا مجال لتطبيق نص المادة المشار إليه.

2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه ولئن كان الأصل في العقود أن تكون لازمة بمعنى عدم إمكان انفراد أحد العاقدين بفسخ العقد دون رضاء المتعاقد الآخر إلا أنه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق بينهما على التقايل منه وإبرام عقد جديد، وكما يكون ذلك بإيجاب وقبول صريحين يصبح بإيجاب وقبول ضمنيين، إذ التعبير عن الإرادة يجوز أن يكون ضمنيا على ما تقضي به المادة 90 من القانون المدني.

3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه ولئن كان المؤجر لا يستطيع إنهاء عقد الإيجار الخاضع لقوانين إيجار الأماكن إلا لأحد الأسباب الواردة بها، إلا أنه لما كان الامتداد القانوني الذي قررته هذه القوانين قد قصد به حماية المستأجرين، فإنه يجوز للمستأجر بعد أن تتم له هذه الحماية بالتعاقد على الإيجار، أن ينزل عنها لمصلحة خاصة به أو باتفاق بينه وبين المؤجر ولمصلحة هذا الأخير.

4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الأصل أن القانون ينطبق على المراكز والوقائع التي تنشأ أو تتم في الفترة من تاريخ العمل به إلى حين إلغائه، وأن القانون الجديد يسري مباشرة على ما يقع أو يتم فيها بعد نفاذه.

5 - إذ كان البين من الأوراق أن عقدي الإيجار المؤرخين 1/ 1/ 1985، 1/ 4/ 2004 سند الدعوى صادران من المالك السابق ولمورث المطعون ضدهم عن ذات محل النزاع، وبالتالي لا مجال لتطبيق القاعدة الواردة بنص المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 لانتفاء حالة تعدد المستأجرين من مؤجر واحد عن ذات العين المؤجرة، كما أنه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على التقايل عن العقد السابق وإبرام عقد جديد عن ذات العين المؤجرة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بثبوت العلاقة الإيجارية بين الطاعن باعتباره خلفا خاصا للمؤجر - المالك السابق - ومورث المطعون ضدهم وفقا للعقد المؤرخ 1/ 1/ 1985 لكونه سابقا على العقد اللاحق المؤرخ 1/ 4/ 2004 والمحرر بين ذات الطرفين عن محل النزاع وانتهى إلى نفاذ العقد السابق وبطلان العقد اللاحق بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام إعمالا لنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 دون أن يفطن إلى أن هذه القاعدة مشروطة بتعدد المستأجرين من مؤجر واحد عن ذات العين المؤجرة، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

----------

الوقائع

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم ... لسنة 2007 مساكن الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بطردهم من المحل المبين بالصحيفة والتسليم، على سند من أنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/ 4/ 2004 يستأجر مورث المطعون ضدهم من المالك السابق ذلك المحل ونص فيه على أن مدة الإيجار مشاهرة، وقد اشترى العقار الكائن به المحل وتم حوالة عقد الإيجار إليه وقد أنذرهم برغبته في إنهائه، فأقام الدعوى، وجه المطعون ضدهم دعوى فرعية بطلب ثبوت العلاقة الإيجارية عن محل النزاع بموجب العقد المؤرخ 1/ 1/ 1985، حكمت المحكمة في الدعوى الأصلية برفضها وأجابت الطلبات في الدعوى الفرعية. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 65 قضائية الإسكندرية والتي قضت بتاريخ 13/ 12/ 2010 بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول إن القاعدة المنصوص عليها في المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 من بطلان العقد اللاحق ونفاذ العقد السابق عن ذات العين المؤجرة مشروط بأن يكون هناك تعدد للمستأجرين من مؤجر واحد، وكان عقدا الإيجار المؤرخين 1/ 1/ 1985، 1/ 4/ 2004 صادرين من مؤجر واحد ولمستأجر واحد وبالتالي ينتفي موجب إعمال تلك القاعدة، إلا إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بثبوت العلاقة الإيجارية فيما بينه وبين المطعون ضدهم استنادا إلى عقد الإيجار المؤرخ 1/ 1/ 1985 باعتباره سابقا على العقد المؤرخ 1/ 4/ 2004، وهو ما يبطل العقد الأخير اللاحق ارتكانا إلى المادة 24 المشار إليها مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن النص في المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن على أن تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة، ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه، وفي حالة المخالفة بقع باطلا العقد والعقود اللاحقة للعقد الأول يدل على أن المشرع واجه تعدد عقود الإيجار الصادرة من مؤجر واحد عن ذات العين بقرينة ثانوية قاطعة لا تقبل إثبات العكس، مؤداها الاعتداد بالعقد الأسبق في ثبوت تاريخه، ولازم ذلك أن يكون هناك أكثر من عقد عن عين واحدة صادر من مؤجر واحد، وفي هذه الحالة يعتد بالعقد الأسبق في ثبوت تاريخه وإلا وقع العقد الذي اعتد به على خلاف ذلك باطلا، فإن انتفت حالة تعدد المستأجرين من مؤجر واحد فلا مجال لتطبيق نص المادة المشار إليه، كما أنه ولئن كان الأصل في العقود أن تكون لازمة بمعنى عدم إمكان انفراد أحد العاقدين بفسخ العقد دون رضاء المتعاقد الآخر إلا أنه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق بينهما على التقايل منه وإبرام عقد جديد، وكما يكون ذلك بإيجاب وقبول صريحين يصح بإيجاب وقبول ضمنيين، إذ التعبير عن الإرادة يجوز أن يكون ضمنيا على ما تقضي به المادة 90 من القانون المدني، وأنه ولئن كان المؤجر لا يستطيع إنهاء عقد الإيجار الخاضع لقوانين إيجار الأماكن إلا لأحد الأسباب الواردة بها، إلا أنه لما كان الامتداد القانوني الذي قررته هذه القوانين قد قصد به حماية المستأجرين، فإنه يجوز للمستأجر بعد أن تتم له هذه الحماية بالتعاقد على الإيجار أن ينزل عنها لمصلحة خاصة به أو باتفاق بينه وبين المؤجر ولمصلحة هذا الأخير، كما أن الأصل أن القانون ينطبق على المراكز والوقائع التي تنشأ أو تتم في الفترة من تاريخ العمل به إلى حين إلغائه، وأن القانون الجديد يسري مباشرة على ما يقع أو يتم فيها بعد نفاذه. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن عقدي الإيجار المؤرخين 1/ 1/ 1985، 1/ 4/ 2004 سند الدعوى صادران من المالك السابق ولمورث المطعون ضدهم عن ذات محل النزاع، وبالتالي لا مجال لتطبيق القاعدة الواردة بنص المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 لانتفاء حالة تعدد المستأجرين من مؤجر واحد عن ذات العين المؤجرة، كما أنه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على التقايل عن العقد السابق وإبرام عقد جديد عن ذات العين المؤجرة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بثبوت العلاقة الإيجارية بين الطاعن باعتباره خلفا خاصا للمؤجر - المالك السابق - ومورث المطعون ضدهم وفقا للعقد المؤرخ 1/ 1/ 1985 لكونه سابقا على العقد اللاحق المؤرخ 1/ 4/ 2004 والمحرر بين ذات الطرفين عن محل النزاع وانتهى إلى نفاذ العقد السابق وبطلان العقد اللاحق بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام إعمالا لنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 دون أن يفطن إلى أن هذه القاعدة مشروطة بتعدد المستأجرين من مؤجر واحد عن ذات العين المؤجرة، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه مما يعيبه.