الطعن 307 لسنة 76 ق جلسة 8 / 6 / 2016 مكتب فني 67 ق 103 ص 659

جلسة 8 من يونيه سنة 2016

برئاسة السيد القاضي/ حسني عبد اللطيف نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ ربيع محمد عمر، محمد شفيع الجرف، محمد منشاوي بيومي وضياء الدين عبد المجيد نواب رئيس المحكمة.

--------------

(103)

الطعن 307 لسنة 76 ق

(1 - 3) إيجار "القواعد العامة في الإيجار: نفاذ عقد الإيجار: نفاذ عقد الإيجار الزائدة مدته عن تسع سنوات" "سريان عقد الإيجار في حق المالك الجديد: تسجيل عقد الإيجار".

(1) نفاذ عقد الإيجار الزائدة مدته عن تسع سنوات في حق الغير. شرطه . تسجيله. مشتري العقار بعقد مسجل قبل تسجيل عقد الإيجار. يعد من الغير. شرط نفاذ العقد. حسن النية. لازمه. عدم العلم بتأجير العين المشتراة مدة تجاوز تسع سنوات. عله ذلك. م 11 ق 114 لسنة 1946 المعدل.

(2) القول بعدم كفاية سوء النية لإفساد تسجيل سند الغير في مجال إعمال م 11 ق 114 لسنة 1946. لا محل له. علة ذلك. سلطة محكمة الموضوع في بحث مسألة حسن نية الغير أو سوئها. شرطه. قيام قضائها على دليل مقبول مستمد من واقع الدعوى وأوراقها.

(3) تأييد الحكم المطعون فيه لقضاء الحكم الابتدائي بنفاذ عقد الإيجار غير المسجل بكامل مدته التي جاوزت تسع سنوات في مواجهة الطاعن- مشتري العقار بعقد مسجل- تأسيسا على علمه بعقد الإيجار ومدته دون إيراد الدليل على هذا العلم واستظهار وقت حصوله. خطأ وقصور.

--------------

1 - النص في المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 يدل على أن عقد الإيجار إذا كان واردا على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاذه في حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مسجلا، وأنه يعد من الغير في هذا الخصوص مشترى العقار الذي قام بتسجيل عقده قبل تسجيل عقد الإيجار طبقا لإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون، وكان مقتضى إعمال نص المادة 11 سالفة البيان أن يكون هذا الغير حسن النية وقت تسجيل سنده، بما لازمه ألا يكون عالما وقت التسجيل بتأجير العين مشتراه مدة تجاوز تسع سنوات، بحيث إذا أثبت المستأجر هذا العلم بما أتيح له من وسائل الإثبات المقررة قانونا - باعتبار أن العلم واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة الطرق بما فيها البينة والقرائن - توافر لدى الغير سوء النية المفيد لأثر تسجيل سنده قبل المستأجر، ويحق للأخير في هذه الحالة الاحتجاج عليه بعقده غير المسجل فيما زاد على مدة تسع سنوات.

2 - لا محل للقول- في مجال إعمال حكم المادة 11 ق 114 لسنة 1946- بعدم كفاية سوء النية لإفساد تسجيل سند الغير، ذلك أن هذا القول وإن صح إعماله عند المفاضلة بين عقدي بيع واردين على عقار واحد وصادرين من متصرف واحد بصدد نقل ملكيته، إلا أنه في مجال إعمال نص المادة 11 سالف البيان لم يستهدف النص مثل هذه المفاضلة وإنما اشترط للاحتجاج على الغير بعقد الإيجار الذي جاوزت مدته تسع سنوات أن يكون مسجلا، وهو حكم يتسع لبحث مسألة حسن نية ذلك الغير أو سوئها، وهي مسألة موضوعية لمحكمة الموضوع الحق في تقديرها شريطة أن تقيم قضاءها على دليل مقبول مستمد من واقع الدعوى وأوراقها.

3 - إذ كان الثابت من الحكم الابتدائي الذي أيده الحكم المطعون فيه وأحال إلى أسبابه، أنه قضى بنفاذ عقد الإيجار غير المسجل سند المطعون ضده الأول والمؤرخ 3/8/2002 في مواجهة الطاعن بكامل مدته التي جاوزت تسع سنوات، استنادا إلى علم الأخير علما يقينيا بهذا العقد ومدته، دون أن يورد الدليل الذي استقى منه هذا العلم ويستظهر منه وقت حصوله، حتى يمكن التحقق من أنه يصح قانونا بناء الحكم عليه، ولا يغني عن ذلك ما حصله الحكم من الإخطار الموجه من المؤجر إلى المطعون ضده الأول في 2/7/2003 ببيع العقار للطاعن والتنبيه عليه بسداد الأجرة إليه إذ لا يكفي بذاته للاستدلال على علم الأخير بعقد الإيجار ومدته وقت تسجيل عقد البيع سنده مما يعيب الحكم المطعون فيه ويوجب نقضه.

-------------

الوقائع

وحيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الأول الدعوى رقم ... لسنة 2003 أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بعدم نفاذ عقد الإيجار المؤرخ 3/8/2002 في حقه فيما زاد على مدة تسع سنوات، وقال بيانا لدعواه إنه بموجب هذا العقد يستأجر المطعون ضده الأول من المطعون ضده الثاني- أحد الملاك السابقين للعقار- الشقة محل النزاع، وإذ قام بشراء العقار الكائن به العين بموجب عقد البيع المسجل برقم ... لسنة 2003 شهر عقاري شمال القاهرة، وباعتباره من الغير وفقا لحكم المادة 11 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، فإن عقد الإيجار المذكور لا ينفذ في حقه فيما يجاوز مدة التسع سنوات لعدم تسجيله، ومن ثم فقد أقام الدعوى، أدخل المطعون ضده الأول المطعون ضده الثاني خصما فيها كما أقام على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة 2004 أمام ذات المحكمة بطلب الحكم بنفاذ عقد الإيجار سالف البيان في حقه بكامل شروطه ومدته دون تعديل على سند من علم الطاعن عند شراء العقار بعقد الإيجار سنده ورضائه به. ضمت المحكمة الدعويين للارتباط وحكمت في الدعوى الأولى برفضها، وفي الثانية بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 8ق القاهرة وبتاريخ 13/12/2005 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

---------------

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقول إن الحكم الابتدائي الذي أحال إليه الحكم المطعون فيه قد قضى بنفاذ عقد الإيجار المؤرخ 3/8/2002 في حقه بكامل مدته، رغم عدم تسجيله وفقا للمادة 11 من قانون الشهر العقاري ورغم خلو الأوراق مما يفيد علمه بهذا العقد ومدته وقت تسجيل عقد البيع الصادر له من الملاك السابقين للعقار، بما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه لما كان النص في المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه "يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات ... ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات ..." يدل على أن عقد الإيجار إذا كان واردا على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاذه في حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مسجلا، وأنه يعد من الغير في هذا الخصوص مشتري العقار الذي قام بتسجيل عقده قبل تسجيل عقد الإيجار طبقا لإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون، وكان مقتضى إعمال نص المادة 11 سالفة البيان أن يكون هذا الغير حسن النية وقت تسجيل سنده، بما لازمه ألا يكون عالما وقت التسجيل بتأجير العين مشتراه مدة تجاوز تسع سنوات، بحيث إذا أثبت المستأجر هذا العلم بما أتيح له من وسائل الإثبات المقررة قانونا- باعتبار أن العلم واقعة مادية يجوز إثباتها بكافة الطرق بما فيها البينة والقرائن- توافر لدى الغير سوء النية المفسد لأثر تسجيل سنده قبل المستأجر، ويحق للأخير في هذه الحالة الاحتجاج عليه بعقده غير المسجل فيما زاد على مدة تسع سنوات، ولا محل للقول- في مجال إعمال حكم المادة 11 المشار إليها- بعدم كفاية سوء النية لإفساد تسجيل سند الغير، ذلك أن هذا القول وإن صح إعماله عند المفاضلة بين عقدي بيع واردين على عقار واحد وصادرين من متصرف واحد بصدد نقل ملكيته، إلا أنه في مجال إعمال نص المادة 11 سالف البيان لم يستهدف النص مثل هذه المفاضلة وإنما اشترط للاحتجاج على الغير بعقد الإيجار الذي جاوزت مدته تسع سنوات أن يكون مسجلا، وهو حكم يتسع لبحث مسألة حسن نية ذلك الغير أو سوئها، وهي مسألة موضوعية لمحكمة الموضوع الحق في تقديرها شريطة أن تقيم قضاءها على دليل مقبول مستمد من واقع الدعوى وأوراقها. لما كان ذلك، وكان الثابت من الحكم الابتدائي الذي أيده الحكم المطعون فيه وأحال إلى أسبابه، أنه قضى بنفاذ عقد الإيجار غير المسجل سند المطعون ضده الأول والمؤرخ 3/8/2002 في مواجهة الطاعن بكامل مدته التي جاوزت تسع سنوات، استنادا إلى علم الأخير علما يقينيا بهذا العقد ومدته، دون أن يورد الدليل الذي استقى منه هذا العلم ويستظهر منه وقت حصوله، حتى يمكن التحقق من أنه يصح قانونا بناء الحكم عليه، ولا يغني عن ذلك ما حصله الحكم من الإخطار الموجه من المؤجر إلى المطعون ضده الأول في 2/7/2003 ببيع العقار للطاعن والتنبيه عليه بسداد الأجرة إليه إذ لا يكفي بذاته للاستدلال على علم الأخير بعقد الإيجار ومدته وقت تسجيل عقد البيع سنده مما يعيب الحكم المطعون فيه ويوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.