جلسة 28 من يونية سنة 2015
برئاسة السيد القاضي/ عبد الله عمر نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة
القضاة/ أحمد فتحي المزين، محمد حسن عبد اللطيف، حاتم أحمد سنوسي ومحمود محمد
توفيق نواب رئيس المحكمة.
-------------
(145)
الطعن رقم 1827 لسنة 72 القضائية
(1 - 5) إيجار "تشريعات إيجار الأماكن:
الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: أحوال الزيادة في الأجرة: الزيادة والزيادة
الدورية في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير غرض السكني" "أسباب
الإخلاء: الإخلاء لتكرار التأخر أو الامتناع عن الوفاء بالأجرة: المنازعة في
الأجرة".
(1) وجوب الفصل في المنازعة الجدية في مقدار
الأجرة قبل القضاء بالإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة أو تكرار التأخير في الوفاء
بها. علة ذلك.
(2) الزيادة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير
غرض السكني. ق 6 لسنة 1997. احتسابها على أساس الأجرة القانونية وفق تاريخ إنشاء
العين. لا عبرة بالأجرة الواردة بالعقد ولا بالقيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب
الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفتا كلتاهما عن الأجرة القانونية. لازمه.
وجوب الفصل في المنازعة الجدية في الأجرة وحول تاريخ إنشاء العين المؤجرة. علة ذلك.
(3) ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن
الوفاء بالأجرة المستحقة. عدم استلزام صدور حكم نهائي بالضرورة في الدعوى السابقة.
مؤداه. قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار. شرطه. تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها
بالشطب وتوفي المستأجر الحكم بالإخلاء بسداده الأجرة المستحقة عليه والمصاريف
والأتعاب وقبولها من المؤجر. علة ذلك.
(4) اعتبار تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة
جزاء شخصيا يقع على المستأجر موجب للإخلاء. أثره. عدم الاعتداد بدعوى الإخلاء التي
سبق رفعها على المستأجر المتوفى أو التارك أو الممتد إليه العقد. اختلاف شخص
المؤجر في كل من الدعويين السابقة واللاحقة. لا أثر له على اعتبار الدعوى الأولى
سابقة في دعوى الإخلاء للتكرار. شرطه. عدم تغير شخص المستأجر في كلتا الدعويين.
علة ذلك. م 18/ب ق 136 لسنة 1981.
(5) قضاء الحكم المطعون فيه برفض دعوى
الإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بالأجرة استنادا لوجود خلاف على قيمتها دون أن
يحسم ذلك الخلاف باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء ودون أن يعتد
بالدعوى السابقة كسابقة للتكرار لاختلاف الخصوم فيها عن الدعوي المائلة رغم أن
المطعون ضده هو ذات المستأجر. مخالفة للقانون وخطأ.
---------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه متى كان مقدار الأجرة
القانونية محل نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر، فإنه يتعين على المحكمة قبل الفصل
في طلب الإخلاء سواء في دعوى الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة أم في دعوى
الإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بها أن تتعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه
باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في هذا الطلب، إذ عليها أن تتثبت قبل قضائها
بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانونا قبل الفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض – أن
المشرع اعتد في القانون رقم 6 لسنة 1997 في تحديد مقدار أجرة العين المؤجرة لغير
غرض السكني الخاضعة لأحكامه، وتدرج الزيادة فيها بالأجرة القانونية لها في تاريخ
إنشاء العين لكل مكان حسب القانون الذي يحكمه وفقا لتاريخ إنشائه، وأنه لا عبرة
بالأجرة الواردة في عقد الإيجار - أيا كان تاريخ تحريره - ولا بالقيمة المتخذة
أساسا لحساب الضريبة إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية بالنسبة للعقارات
المنشأة قبل سريان القانون 136 لسنة 1981، بما لازمه أنه يتعين على المحكمة عند
المنازعة في عدم مطابقة الأجرة القانونية لتلك المكتوبة في عقد الإيجار وفي تاريخ
إنشاء العين المؤجرة أن تحسم النزاع حول ذلك باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في
طلب الإخلاء المعروض عليها.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه
بالنسبة لثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة لا
يستلزم بالضرورة أن يصدر في الدعوى السابقة حكم نهائي، إذ لم يستلزم المشرع هذا
الشرط سواء في القانون 49 لسنة 1977 أم في القانون 136 لسنة 1981، ومن ثم يكفي
لتوفر التكرار أن تتحقق المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق
أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في قدرها، وأنه قام
بسدادها مع المصاريف والأتعاب لكي يتوقى الحكم بالإخلاء، وكان شطب الدعوى لا يعدو
أن يكون - وعلى ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات - قرارا من القرارات
التي تأمر بها المحكمة، ولا يعتبر من قبيل الأحكام إلا أنه إذا سجلت المحكمة قبل
إصدار قرارها يشطب الدعوي ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على المستأجر لم ينازع
فيها، وأنه توقي الحكم بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والأتعاب وقبلها
منه المؤجر، فمن العبث القول بأن يستمر المؤجر في دعواه حتى يحكم فيها، إذ إن مال
دعواه الرفض إعمالا لحكم القانون سالف البيان، ومن ثم فإن قرار شطب الدعوى - على
هذا النحو - يتحقق به التكرار إذا ما امتنع المستأجر بعد ذلك عن سداد الأجرة أو
تأخر بالوفاء بها.
4 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مؤدى
الحكم المستحدث المنصوص عليه في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 وهو
اعتبار تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة جزاء يقع على عاتق المستأجر موجب للإخلاء،
فإن مجال إعمال هذا الجزاء لا يتحقق إلا إذا تكرر من ذات المستأجر امتناعه أو
تأخره عن الوفاء بالأجرة بعد إقامة هذه الدعوى ضده، إذ الأصل في الجزاء أن يكون
شخصيا يلحق الشخص مرتكب المخالفة دون أي شخص آخر، وبالتالي لا يعتد بدعوى الإخلاء
التي سبق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر، ولا يعول عليها إذا
تأخر من أمتد إليه عقد الإيجار في الوفاء بالأجرة بعد الوفاة أو الترك، بما لازمه
أن تغيير شخص المؤجر في كل من الدعويين السابقة واللاحقة لا ينال من اعتبار الدعوى
الأولى سابقة يعتد بها في دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع أو التأخير في الوفاء
بالأجرة طالما لم يتغير شخص المستأجر في كلتيهما، لأنه هو المعنى بذلك الجزاء وليس
المؤجر.
5 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه
بعدم ثبوت تكرار المطعون ضده في التأخير في الوفاء بالأجرة استنادا إلى أن القيمة
الإيجارية لم تستقر بين الطرفين سواء بدعوي سابقة أم باللجوء إلى لجان تحديد
الأجرة، ووقف عند حد تخطئة الحكم الصادر من محكمة أول درجة لاعتباره الأجرة
المكتوبة في العقد هي الأجرة القانونية التي تم على أساسها حساب الزيادة المقررة
قانونا، ودون أن يتصدى للنزاع الدائر حول القيمة الإيجارية المستحقة، والفصل فيه
باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليه، كما أنه لم يحسم
مقدار الزيادة المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 وأساس تقديرها، ولم يعتد بالدعوى
رقم ... لسنة 1998 مدني بني سويف الابتدائية والمرفوعة من المالك السابق ضد
المطعون ضده باعتبارها سابقة في دعوي الإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة لصدور
قرار من المحكمة المختصة بشطبها، رغم أن الثابت من محضر جلستها المؤرخ 22/9/1998
أن المستأجر – المطعون ضده - قد سدد الأجرة حتى نهاية شهر سبتمبر 1998 والمصاريف
الفعلية وانسحب الطرفان وترك الطاعن الدعوى للشطب، كما أنه لم يعتد بها كسابقة -
أيضا - لاختلاف الخصوم فيها عن الدعوى الماثلة، رغم أن المطعون ضده هو ذات
المستأجر في كل من الدعويين، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون وأخطأ في
تطبيقه.
-----------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده الدعوى رقم ... لسنة 2000 إيجارات بني
سويف الابتدائية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/7/1977 وتسليم المحل المبين
بالصحيفة، على سند من القول إنه بموجب العقد السالف يستأجر المطعون ضده من المالك
السابق ذلك المحل مقابل أجرة شهرية قدرها 6,120 جنيهات، إلا أنه تأخر في سدادها
شاملة الزيادة المقررة قانونا، وقد سبق له التأخير في سداد الأجرة الثابت بالدعوى
رقم ... لسنة 1988 مدني بني سويف - والمرفوعة من المالك السابق - والتي قررت
المحكمة شطبها بعد سداده الأجرة والنفقات الفعلية فأقام الدعوي. ندبت المحكمة
خبيرا، وبعد أن أودع تقريره حكمت بالطلبات. أستأنف المطعون ضده هذا الحكم
بالاستئناف رقم ... لسنة 40 قضائية بني سويف، وبتاريخ 7 /5 /2002 قضت المحكمة بإلغاء
الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى المبتدأة. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض،
وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على
المحكمة - في غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
-----------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر
والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطاعن ينعي بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة
القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول إن الخبير المنتدب في الدعوى من قبل
محكمة أول درجة أحتسب الأجرة والزيادة القانونية وانتهى إلى أن ذمة المطعون ضده
مشغولة بدين الأجرة، وقد حكمت المحكمة بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة،
إلا أن الحكم المطعون فيه قضي بإلغاء هذا الحكم استنادا إلى أن الأجرة لم تقدر
بمعرفة لجان تقدير الأجرة ولم تحسم بأية دعوي سابقة، وأن الحكم الابتدائي أخطأ
باعتداده بالأجرة الواردة بالعقد في احتسابه للزيادة المقررة قانونا وانتهى إلى
عدم قبول الدعوى المبتدأة دون أن يعني بالفصل في النزاع الدائر حول الأجرة
القانونية والزيادات الدورية لعين التداعي وصولا للفصل في دعوى الإخلاء المطروحة،
مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة -
أنه متى كان مقدار الأجرة القانونية محل نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر، فإنه
يتعين على المحكمة قبل الفصل في طلب الإخلاء سواء في دعوى الإخلاء للتأخير في
الوفاء بالأجرة أم في دعوى الإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بها أن تتعرض لهذا
الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في هذا الطلب، إذ عليها
أن تتثبت قبل قضائها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانونا قبل الفصل في طلب
الإخلاء المعروض عليها، وقد اعتد المشرع في القانون رقم 6 لسنة 1997 في تحديد
مقدار أجرة العين المؤجرة لغير غرض السكني الخاضعة لأحكامه، وتدرج الزيادة فيها
بالأجرة القانونية لها في تاريخ إنشاء العين لكل مكان حسب القانون الذي يحكمه وفقا
لتاريخ إنشائه، وأنه لا عبرة بالأجرة الواردة في عقد الإيجار - أيا كان تاريخ
تحريره - ولا بالقيمة المتخذة أساسا لحساب الضريبة إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة
القانونية بالنسبة للعقارات المنشأة قبل سريان القانون 136 لسنة 1981، بما لازمه
أنه يتعين على المحكمة عند المنازعة في عدم مطابقة الأجرة القانونية لتلك المكتوبة
في عقد الإيجار وفي تاريخ إنشاء العين المؤجرة أن تحسم النزاع حول ذلك باعتباره
مسألة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليها، وأنه بالنسبة لثبوت تكرار
امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة لا يستلزم بالضرورة أن يصدر
في الدعوى السابقة حكم نهائي، إذ لم يستلزم المشرع هذا الشرط سواء في القانون 49
لسنة 1977 أم في القانون 136 لسنة 1981، ومن ثم يكفي لتوفر التكرار أن تتحقق
المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن
سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل و غير متنازع في قدرها، وأنه قام بسدادها مع
المصاريف والأتعاب لكي يتوقى الحكم بالإخلاء، وكان شطب الدعوى لا يعدو أن يكون -
وعلى ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات - قرارا من القرارات التي تأمر بها
المحكمة، ولا يعتبر من قبيل الأحكام إلا أنه إذا سجلت المحكمة قبل إصدار قرارها
بشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على المستأجر لم ينازع فيها، وأنه توقى
الحكم بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والأتعاب وقبلها منه المؤجر، فمن
العبث القول بأن يستمر المؤجر في دعواه حتى يحكم فيها، إذ إن مال دعواه الرفض
إعمالا لحكم القانون سالف البيان، ومن ثم فإن قرار شطب الدعوى - على هذا النحو -
يتحقق به التكرار إذا ما أمتنع المستأجر بعد ذلك عن سداد الأجرة أو تأخر بالوفاء
بها، كما أن مؤدى الحكم المستحدث المنصوص عليه في المادة 18/ب من القانون رقم 136
لسنة 1981 وهو اعتبار تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة جزاء يقع على عاتق المستأجر
موجب للإخلاء، فإن مجال إعمال هذا الجزاء لا يتحقق إلا إذا تكرر من ذات المستأجر
امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة بعد إقامة هذه الدعوى ضده، إذ الأصل في الجزاء
أن يكون شخصيا يلحق الشخص مرتكب المخالفة دون أي شخص آخر، وبالتالي لا يعتد بدعوى
الإخلاء التي سبق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر، ولا يعول
عليها إذا تأخر من امتد إليه عقد الإيجار في الوفاء بالأجرة بعد الوفاة أو الترك،
بما لازمه أن تغيير شخص المؤجر في كل من الدعويين السابقة واللاحقة لا ينال من
اعتبار الدعوى الأولى سابقة يعتد بها في دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع أو التأخير
في الوفاء بالأجرة طالما لم يتغير شخص المستأجر في كلتيهما، لأنه هو المعنى بذلك
الجزاء وليس المؤجر. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بعدم ثبوت
تكرار المطعون ضده في التأخير في الوفاء بالأجرة استنادا إلى أن القيمة الإيجارية
لم تستقر بين الطرفين سواء بدعوي سابقة أم باللجوء إلى لجان تحديد الأجرة، ووقف
عند حد تخطئة الحكم الصادر من محكمة أول درجة لاعتباره الأجرة المكتوبة في العقد
هي الأجرة القانونية التي تم على أساسها حساب الزيادة المقررة قانونا، ودون أن
يتصدى للنزاع الدائر حول القيمة الإيجارية المستحقة، والفصل فيه باعتباره مسألة
أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء المعروض عليه، كما أنه لم يحسم مقدار الزيادة
المقررة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 وأساس تقديرها، ولم يعتد بالدعوى رقم ... لسنة 1998
مدني بني سويف الابتدائية والمرفوعة من المالك السابق ضد المطعون ضده باعتبارها
سابقة في دعوى الإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة لصدور قرار من المحكمة
المختصة بشطبها، رغم أن الثابت من محضر جلستها المؤرخ 22 /9 /1998 أن المستأجر –
المطعون ضده - قد سدد الأجرة حتى نهاية شهر سبتمبر 1998 والمصاريف الفعلية وانسحب
الطرفان وترك الطاعن الدعوى للشطب، كما أنه لم يعتد بها كسابقة - أيضا - لاختلاف
الخصوم فيها عن الدعوى الماثلة، رغم أن المطعون ضده هو ذات المستأجر في كل من
الدعويين، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه، بما يعيبه
ويوجب نقضه
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق