جلسة 23/1/2017 (هيئة عامة إيجارات)
برئاسة السيد المستشار/ علال عبد السلام لعبودي - رئيس المحكمة.
والسيد المستشار/ عبد العزيز محمد عبد العزيز- رئيس الدائرة التجارية الثانية.
والسيد المستشار/ محمد الأمين بيب - رئيس دائرة الأحوال الشخصية.
والسيد المستشار/ إمام البدري علي - رئيس الدائرة المدنية.
والسيد المستشار/ يوسف عبد الحليم - رئيس الدائرة التجارية الأولى.
(1)
(الطعن رقم 56 لسنة 2016 س 11 ق.أ)
-----------------
1 - إجراءات "بطلان الإجراءات". بطلان.
- بطلان الإجراء. حالاته. المادة 13 من قانون الإجراءات المدنية.
2 - إجراءات. إيجار. تسجيل. عقد "أنواع من العقود. عقد الإيجار". دفوع "الدفع بعدم قبول الدعوى".
- عقد الإيجار في قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 بشأن قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار في إمارة أبوظبي. مقصوده. ما لا تزيد مدته عن أربع سنوات وأبرم وفقا للقانون رقم 20 لسنة 2006. عقود الإيجار التي تزيد عن تلك المدة. خضوعها للقانونين 3 لسنة 2005، 19 لسنة 2005 أساس ذلك؟
3 - إجراءات. تسجيل. عقد "أنواع من العقود. عقد الإيجار". دعوى "الدفع بعدم قبول الدعوى". دفوع "الدفع بعدم قبول الدعوى".
- عدم تسجيل عقود الإيجار المعنية بقرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 لدى البلدية المختصة لا يرتب جزاء عدم قبول الدعوى أمام اللجان المختصة. أساس ذلك وعلته؟ مؤداه: العدول عما يخالفه من رأي.
- اللجان المختصة والجهات المختصة في معنى القرار المذكور. ماهية كل منهما.
4 - إجراءات. إيجار. بطلان. تسجيل. دفوع "الدفع بعدم قبول الدعوى". هيئة عامة. نقض التصدي للموضوع".
- الهيئة العامة لمحكمة النقض. عدولها عن مبدأ يتصل بالنزاع المطروح في الطعن أو إقرارها ما كان متعارضا. التزامها بالتصدي للفصل في موضوع الطعن دون إعادته إلى الدائرة المحيلة.
5 - إجراءات "إجراءات الإعلان". إعلان.
- عدم وجود المراد إعلانه في موطنه أو في محل عمله. وجوب تسليم الصورة إلى أي من الساكنين معه من الأزواج أو الأقارب أو الأصهار أو لمن يقر أنه من القائمين على إدارة محل العمل أو من الموظفين فيه. عدم وجود أي من هؤلاء أو امتناع من وجد منهم عن التسلم. وجوب إثبات ذلك في الأصل والصورة وعرض الأمر على القاضي المختص أو رئيس الدائرة. أساس ذلك. مثال.
6 - إجراءات "إجراءات الإعلان" إعلان. إيجار. عقد "انتهاء العقد" "أنواع من العقود: عقد الإيجار".
- ثبوت صحة إخطار المطعون ضده للمؤسسة الطاعنة بعدم رغبة الأول في تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته بتسليمه لموظف يعمل لديها وفي المدة المنصوص عليها قانونا. إعمال الحكم المطعون فيه أثره وقضاؤه بانتهاء العقد وبإخلاء الطاعنة. صحيح. النعي عليه بأن تسلم الموظف لا أثر له ولا يحقق الغاية من الإخطار. نعي على غير أساس.
-----------------
1 - نصت المادة 13 من قانون الإجراءات المدنية أن الإجراء يكون باطلا إذا نص القانون صراحة على بطلانه أو إذا شابه عيب أو نقص جوهري لم تتحقق بسببه الغاية من الإجراء.
2 - إذ نصت المادة (4) من قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 بشأن قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار في إمارة أبوظبي على "أن تسجل كافة عقود الإيجار القائمة وقت العمل بأحكام هذا القرار أو التي تبرم بعد العمل به في سجل عقود الإيجار، كما يؤشر في نفس السجل بأي تعديل يطرأ على تلك العقود بعد تسجيلها. لا يعتد أمام الجهات المختصة إلا بعقود الإيجار المسجلة وفقا لأحكام هذا القرار، ولا تقبل وتوقف أية معاملة تتطلب عقد إيجار ما لم يكن مسجلا في البلدية المعنية. وللبلدية المعنية وقف معاملات المؤجر الخاصة بتسجيل عقود الإيجار الجديدة للعقار المخالف في حالة مخالفته أي حكم من أحكام هذا القرار". كما يستفاد من نص المادة الأولى من القرار المعني أن المقصود "بعقد الإيجار" الوارد في القرار هو العقد الذي لا تزيد مدته على أربع سنوات والمبرم وفقا لأحكام القانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية في إمارة أبوظبي. علما بأن عقود الإيجار التي تزيد مدتها على أربع سنوات قد نظمها القانونان رقما 3 لسنة 2005 بشأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي والقانون 19 لسنة 2005 بشأن الملكية العقارية المعدل بالقانون 2 لسنة 2007 بالنسبة للمدة والتسجيل.
3 - ألزمت المادة 5 من القرار رقم 4 لسنة 2011 آنف الذكر المؤجرين بتسجيل عقود الإيجار التي عناها القرار والتي تم إبرامها قبل أو بعد صدور هذا القرار وتسجيل عقود الإيجار عند تجديدها أو تعديلها، لدى البلدية المعنية. وأباحت المادة 6 من ذات القرار للمستأجر إذا كان عدم تسجيل العقد أو تعديلاته بسبب يرجع للمؤجر، أن يلجأ (المستأجر) إلى اللجان المختصة لاستصدار حكم بصحة التوقيع على عقد الإيجار وتسجيله بالبلدية المختصة ويتحمل المؤجر رسوم التسجيل. وللمستأجر الحق في اللجوء إلى اللجان المختصة بطلب اتخاذ إجراء وقتي لحين الفصل في دعوى صحة التوقيع. كما قررت المادة 3 من القانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن لإمارة أبوظبي على أنه "اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة، كما يجب تحرير عقود الإيجارات القائمة وقت العمل بهذا القانون إن كانت غير محررة. ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات. لما كان ذلك وكان يبين من نصوص القرار رقم 4 لسنة 2011 بشأن قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار في إمارة أبوظبي والمار ذكرها أنه لم يرتب كجزاء على عدم تسجيل عقد الإيجار الذي لا تزيد مدته على أربع سنوات، عدم قبول الدعوى بشأنه أمام اللجان المختصة، خاصة وأنه قد فرق في التعريف الوارد في مادته الأولى بين "الجهات المختصة" "واللجان المختصة" حيث عني بالأولى الدوائر الحكومية والجهات المختصة بتوصيل الخدمات مثل الغاز والكهرباء والاتصالات وكل جهة يتصل نشاطها بالعقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون" أما اللجان المختصة فقد عني بها "لجنة فض المنازعات الإيجارية ولجنة الاستئناف ولجنة النقض المشكلة وفقا للقانون 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن"، وكان يبين من نص المادة 4/2 من نفس القرار والمار ذكرها أن عدم الاعتداد بالعقد غير المسجل قد اقتصر على الجهات المختصة ولا ينسحب على اللجان المختصة. فضلا عن أن الفقرة الثالثة من ذات المادة قد بينت الجزاء على عدم تسجيل العقد حيث منحت للبلدية المعنية الحق في وقف معاملات المؤجر الخاصة بتسجيل عقود الإيجار الجديدة للعقار المخالف في حالة مخالفته أي حكم من أحكام ذلك القرار. كما ألزمت المادة الخامسة من ذات القرار المؤجرين بتسجيل بيانات عقاراتهم وكافة عقود الإيجار السارية والتي تم إبرامها قبل أو بعد صدور هذا القرار وتسجيل عقود الإيجار عند تجديدها أو تعديلها وإلا قامت البلدية بذلك الإجراء والرجوع على المؤجر بكافة الرسوم والمصروفات الإدارية، مما يعني أن القضاء بعدم قبول الدعوى حال عدم تسجيل عقد الإيجار يفتقر إلى السند القانوني، خاصة وأن المادة 3/2 من قانون إيجار الأماكن قد أجازت للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات وذلك في حالة عدم إبرام العقد المعني كتابة وذلك يشمل - من باب أولى - حالة عدم تسجيل العقد لدى البلدية.
4 - إذ كانت الهيئة قد خلصت على النحو المتقدم إلى أن عدم تسجيل عقد الإيجار لدى البلدية المختصة لا يرتب عدم قبول الدعوى أمام لجان فض المنازعات المختصة وكانت ثمة أحكام قد صدرت في هذا الاتجاه كما في الطعن رقم 68/2014 بتاريخ 20/10/2014 والطعن 92/2014 بتاريخ 16/2/2015 وإنما للبلدية إتمام الإجراءات والرجوع على المالك بكافة الرسوم الإدارية، ومن ثم فإن الهيئة العامة تقر هذا المبدأ دون ما يخالفه من رأي. وحيث إن القضاء قد استقر على أنه إذا أحالت إحدى الدوائر بالمحكمة الطعن المنظور أمامها إلى الهيئة العامة للنظر في العدول عن مبدأ يتصل بالنزاع المطروح في الطعن أو إقرار ما كان متعارضا من المبادئ القانونية فإن الهيئة إذا ما فصلت في أي من هاتين المسألتين فلا تعيد الطعن إلى الدائرة التي أحالته، وإنما يتعين عليها أن تتصدى للفصل في موضوع الطعن بعد أن تقول كلمتها في موضوع الإحالة.
5 - المقرر قانونا عملا بالمادة 8/3 من قانون الإجراءات المدنية أنه إذا لم يجد القائم بالإعلان الشخص المراد إعلانه في موطنه كان عليه أن يسلم الصورة فيه إلى أي من الساكنين معه من الأزواج أو الأقارب أو الأصهار وإذا لم يجد المطلوب إعلانه في محل عمله كان عليه أن يسلم الصورة فيه لمن يقرر أنه من القائمين على إدارة هذا المحل أو أنه من الموظفين فيه. كما نصت الفقرة الرابعة من ذات المادة على أنه إذا لم يكن أحد الأشخاص المذكورين في الفقرات السابقة موجودا وقت الإعلان أو امتنع من وجد منهم عن تسلمه وجب على القائم بالإعلان إثبات ذلك في الأصل والصورة ويعرض الأمر على القاضي المختص أو رئيس الدائرة حسب الأحوال ليأمر بتعليق صورة من الإعلان في لوحة الإعلانات وعلى باب المكان الذي يقيم فيه المراد إعلانه أو باب آخر مكان أقام فيه أو بنشره في صحيفة يومية واسعة الانتشار تصدر في الدولة باللغة العربية. لما كان ذلك وكان يبين من الحكم المطعون فيه أنه قد عرض لسبب النعي إيرادا وردا وخلص إلى رفضه تأسيسا على أن القائم بالإعلان قد توجه إلى المؤسسة الفردية الطاعنة لتنفيذ الإعلان ولم يجد مالكها إلا أنه عرض الإعلان على أحد الموظفين في المحل والذي رفض استلامه وتكرر ذلك في الإعلان للجلسة اللاحقة فتم الإعلان نشرا بعد موافقة لجنة المنازعات الإيجارية المختصة وأعيد الإعلان نشرا، ولما كان الطاعن لا ينكر أن الموظف المعني يعمل لديه وكان النص المار ذكره قد ترك الأمر بالخيار بين اللصق أو النشر ولم تكن هنالك ثمة حاجة لإجراء المزيد من التحري حول عنوان الطاعن المعلوم سلفا، فإن الإعلان بصحيفة الدعوى يكون قد تم صحيحا ويكون الحكم المطعون فيه قد جاء موافقا صحيح القانون ويضحى النعي غير قائم على أساس ومتعين الرفض.
6 - إذ كان الثابت من الأوراق أن المطعون ضده قد أخطر المطعون ضده كتابة بعدم رغبته في تجديد العقد عند انتهاء مدته وقد سلم ذلك الإعلان لموظف يعمل بالمؤسسة الطاعنة وهو إعلان صحيح حسب المادة 8 من قانون الإجراءات المدنية المار ذكرها في الرد على سبب النعي السابق ومن ثم ينتج أثره في مواجهة الطاعن. وإذ استوفى ذلك الإخطار شروطه حيث سلم للطاعن قبل أكثر من ثلاثة شهور على انتهاء العقد المحدد لها بتاريخ 19/5/2015 وتم تسليم الإخطار في 30/1/2014 فإن شغل الطاعن العين بعد تاريخ انتهاء العقد يكون بدون وجه حق. ومن ثم يكون ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه قد بني على أسباب صحيحة لها سندها في القانون مما يستتبع رفض هذا النعي. ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
-----------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع سبق أن حصلها حكم الإحالة للهيئة الصادر في 20/12/2016 في أن المدعي (المطعون ضده) أقام بتاريخ 21/5/2015 الدعوى رقم 1845/2015 (إيجار أبوظبي) ضد المدعى عليه (الطاعن) بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار وعدم تجديده وإخلائه من العين المؤجرة وتسليمها خالية من الشواغل وفي حالة جيدة وصالحة للاستعمال وبسداد الأجرة من تاريخ انتهاء العقد في 19/5/2015 وحتى التسليم بالإضافة إلى الزيادة القانونية وبتقديم براءة ذمة من الماء والكهرباء والصيانة وذلك على سند من القول بأن المدعى عليه استأجر محل ...... وميزانين في البناية رقم .. ش 16/2 بالنادي السياحي أبوظبي بقيمة إيجارية 273.120 درهم سنويا وأن ملكية البناية آلت للمدعي بموجب سند الملكية مؤرخ في 21/5/2014، وأنه أخبر المدعى عليه بتاريخ 30/6/2014 بعدم الرغبة في تجديد العقد إلا أنه بعد انتهاء العقد في 19/5/2015 لم يبادر إلى الإخلاء، لذا كانت هذه الدعوى.
وبعد إعلان المدعى عليه بعنوانه بالعين المؤجرة رفض الموظف تسلم الإعلان لجلستين فقررت لجنة فض المنازعات الإيجارية إعلانه نشرا. وبجلسة 14/11/2015 حكمت اللجنة بانتهاء العقد سند الدعوى وإخلاء المدعى عليه من العين المبينة بعقد الإيجار وصحيفة الدعوى وأسباب هذا الحكم وتسليمها للمدعي خالية من الشواغل وبالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد وبإلزام المدعى عليه أن يؤدي للمدعي مبلغ 273.120 درهم سنويا من تاريخ 25/5/2015 اليوم التالي لإنهاء العقد وحتى الإخلاء الفعلي والتسليم، وبتقديم براءة الذمة بسداده قيمة استهلاك الماء والكهرباء المستحقة على العين المؤجرة حتى تاريخ الإخلاء والتسليم الفعلي. ولدى استئناف المدعى عليه لهذا الحكم بالاستئناف رقم 280/2016 قضت لجنة الاستئناف بجلسة 24/10/2016 برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف، فكان الطعن بالنقض الماثل الذي عرض على لجنة النقض بغرفة مشورة فقررت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره. وقد رأت اللجنة بجلستها المنعقدة بتاريخ 20/12/2016 إحالته إلى الهيئة العامة المشكلة وفقا لأحكام المادة 36 من القانون 23/2006 بشأن دائرة القضاء والمادة 65 من قانون المحكمة الاتحادية العليا رقم 10/73 المعدل للفصل في الطعن على النحو الوارد بأسباب الإحالة للهيئة.
----------------
المحكمة
وحيث إن الطاعن ينعي على الحكم المطعون فيه بالسبب الأول الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ذلك أن عقد الإيجار سند الدعوى الذي اعتمده المطعون ضده غير مسجل وبالتالي لا يمكن الاستناد إليه لمخالفته للحظر المفروض بموجب الفقرة الثابتة من المادة 4 من قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 بشأن قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار في إمارة أبوظبي والتي نصت على أنه "لا يعتد أمام الجهات المختصة إلا بعقود الإيجار المسجلة وفقا لأحكام هذا القرار ولا تقبل وتوقف أية معاملة تتطلب عقد إيجار ما لم يكن مسجلا في البلدية المعنية" وقد استقرت الأحكام الصادرة من لجنة النقض على عدم الاعتداد بالعقود غير المسجلة منها الحكم الصادر في الطعن رقم 18/2016 بجلسة 1/11/2016، مما يوجب نقض الحكم المطعون فيه.
وحيث إنه بخصوص هذا السبب من أسباب الطعن فإن لجنة النقض سبق أن قضت في أحكامها الصادرة في الطعن رقم 67/2012 بتاريخ 28/11/2012 والطعن رقم 23/2016 بتاريخ 1/11/2016 والطعن رقم 18/2016 بتاريخ 1/11/2016 بأن عقود الإيجار التي لا تزيد مدتها على أربع سنوات لا يعمل بها إذا لم تكن مسجلة وفقا لقرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 بشأن قواعد وإدارات تسجيل عقود الإيجار في إمارة أبوظبي الصادر بتاريخ 23/1/2011 وحكمت تبعا لذلك بنقض الحكم المطعون فيه وإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى.
كما سبق للجنة أن أصدرت ثلاثة أحكام في الطعن رقم 68/2014 بتاريخ 20/10/2014 والطعن رقم 92/2014 بتاريخ 16/2/2015 والطعن رقم 42/2015 بتاريخ 6/7/2015 قضت فيها بأن عقد الإيجار المقدم في هذه الدعاوى وإن كان غير مسجل فإن قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 لم يرتب على عدم التسجيل عدم قبول الدعوى وإنما للبلدية إتمام الإجراءات والرجوع على المالك بكافة الرسوم، والحكم المطعون فيه عندما قضى بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بعدم قبول الدعوى لعدم تقديم عقد الإيجار مسجلا قد خالف القانون. وقد رأت لجنة النقض في ذلك تضاربا في الأحكام يستوجب عرض الطعن الماثل على الهيئة العامة بمحكمة النقض لحسم الخلاف وإقرار أحد المبدأين دون الآخر فأحالت الأوراق إلى السيد رئيس محكمة النقض للتكرم بتشكيل الهيئة لذلك الغرض عملا بالمواد 2 و3 و7 و10 و36 من القانون رقم 23 لسنة 2006 بشأن دائرة القضاء وتعديلاته والمادة 65 من قانون المحكمة الاتحادية العليا رقم 10 لسنة 73 المعدل بالقانون رقم 14 لسنة 85 فعرض الأمر على هذه الهيئة بعد تشكيلها من قبل السيد رئيس محكمة النقض.
وحيث إن الهيئة العامة لمحكمة النقض اطلعت على قرار مذكرة العرض المحال عليها من لجنة النقض للمنازعات الإيجارية والأحكام التي تضمنت المبدأين محل النظر، وبعد المداولة قررت حجز الطعن للحكم فيه بجلسة اليوم.
وحيث إن نص المادة 13 من قانون الإجراءات المدنية أن الإجراء يكون باطلا إذا نص القانون صراحة على بطلانه أو إذا شابه عيب أو نقص جوهري لم تتحقق بسببه الغاية من الإجراء. كما نصت المادة (4) من قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 بشأن قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار في إمارة أبوظبي على "أن تسجل كافة عقود الإيجار القائمة وقت العمل بأحكام هذا القرار أو التي تبرم بعد العمل به في سجل عقود الإيجار، كما يؤشر في نفس السجل بأي تعديل يطرأ على تلك العقود بعد تسجيلها. لا يعتد أمام الجهات المختصة إلا بعقود الإيجار المسجلة وفقا لأحكام هذا القرار، ولا تقبل وتوقف أية معاملة تتطلب عقد إيجار ما لم يكن مسجلا في البلدية المعنية. وللبلدية المعنية وقف معاملات المؤجر الخاصة بتسجيل عقود الإيجار الجديدة للعقار المخالف في حالة مخالفته أي حكم من أحكام هذا القرار". كما يستفاد من نص المادة الأولى من القرار المعني أن المقصود "بعقد الإيجار" الوارد في القرار هو العقد الذي لا تزيد مدته على أربع سنوات والمبرم وفقا لأحكام القانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة الإيجارية في إمارة أبوظبي. علما بأن عقود الإيجار التي تزيد مدتها على أربع سنوات قد نظمها القانونان رقما 3 لسنة 2005 بشأن تنظيم التسجيل العقاري بإمارة أبوظبي والقانون 19 لسنة 2005 بشأن الملكية العقارية المعدل بالقانون 2 لسنة 2007 بالنسبة للمدة والتسجيل، وقد ألزمت المادة 5 من القرار رقم 4 لسنة 2011 آنف الذكر المؤجرين بتسجيل عقود الإيجار التي عناها القرار والتي تم إبرامها قبل أو بعد صدور هذا القرار وتسجيل عقود الإيجار عند تجديدها أو تعديلها، لدى البلدية المعنية. وأباحت المادة 6 من ذات القرار للمستأجر إذا كان عدم تسجيل العقد أو تعديلاته بسبب يرجع للمؤجر، أن يلجأ (المستأجر) إلى اللجان المختصة لاستصدار حكم بصحة التوقيع على عقد الإيجار وتسجيله بالبلدية المختصة ويتحمل المؤجر رسوم التسجيل. وللمستأجر الحق في اللجوء إلى اللجان المختصة بطلب اتخاذ إجراء وقتي لحين الفصل في دعوى صحة التوقيع. كما قررت المادة 3 من القانون رقم 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن لإمارة أبوظبي على أنه "اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة، كما يجب تحرير عقود الإيجارات القائمة وقت العمل بهذا القانون إن كانت غير محررة. ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات.
لما كان ذلك وكان يبين من نصوص القرار رقم 4 لسنة 2011 بشأن قواعد وإجراءات تسجيل عقود الإيجار في إمارة أبوظبي والمار ذكرها أنه لم يرتب كجزاء على عدم تسجيل عقد الإيجار الذي لا تزيد مدته على أربع سنوات، عدم قبول الدعوى بشأنه أمام اللجان المختصة، خاصة وأنه قد فرق في التعريف الوارد في مادته الأولى بين "الجهات المختصة" "واللجان المختصة" حيث عني بالأولى الدوائر الحكومية والجهات المختصة بتوصيل الخدمات مثل الغاز والكهرباء والاتصالات وكل جهة يتصل نشاطها بالعقارات الخاضعة لأحكام هذا القانون" أما اللجان المختصة فقد عني بها "لجنة فض المنازعات الإيجارية ولجنة الاستئناف ولجنة النقض المشكلة وفقا للقانون 20 لسنة 2006 بشأن إيجار الأماكن"، وكان يبين من نص المادة 4/2 من نفس القرار والمار ذكرها أن عدم الاعتداد بالعقد غير المسجل قد اقتصر على الجهات المختصة ولا ينسحب على اللجان المختصة. فضلا عن أن الفقرة الثالثة من ذات المادة قد بينت الجزاء على عدم تسجيل العقد حيث منحت للبلدية المعنية الحق في وقف معاملات المؤجر الخاصة بتسجيل عقود الإيجار الجديدة للعقار المخالف في حالة مخالفته أي حكم من أحكام ذلك القرار. كما ألزمت المادة الخامسة من ذات القرار المؤجرين بتسجيل بيانات عقاراتهم وكافة عقود الإيجار السارية والتي تم إبرامها قبل أو بعد صدور هذا القرار وتسجيل عقود الإيجار عند تجديدها أو تعديلها وإلا قامت البلدية بذلك الإجراء والرجوع على المؤجر بكافة الرسوم والمصروفات الإدارية، مما يعني أن القضاء بعدم قبول الدعوى حال عدم تسجيل عقد الإيجار يفتقر إلى السند القانوني، خاصة وأن المادة 3/2 من قانون إيجار الأماكن قد أجازت للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات وذلك في حالة عدم إبرام العقد المعني كتابة وذلك يشمل - من باب أولى - حالة عدم تسجيل العقد لدى البلدية.
وحيث إن الهيئة قد خلصت على النحو المتقدم إلى أن عدم تسجيل عقد الإيجار لدى البلدية المختصة لا يرتب عدم قبول الدعوى أمام لجان فض المنازعات المختصة وكانت ثمة أحكام قد صدرت في هذا الاتجاه كما في الطعن رقم 68/2014 بتاريخ 20/10/2014 والطعن 92/2014 بتاريخ 16/2/2015 وإنما للبلدية إتمام الإجراءات والرجوع على المالك بكافة الرسوم الإدارية، ومن ثم فإن الهيئة العامة تقر هذا المبدأ دون ما يخالفه من رأي.
وحيث إن القضاء قد استقر على أنه إذا أحالت إحدى الدوائر بالمحكمة الطعن المنظور أمامها إلى الهيئة العامة للنظر في العدول عن مبدأ يتصل بالنزاع المطروح في الطعن أو إقرار ما كان متعارضا من المبادئ القانونية فإن الهيئة إذا ما فصلت في أي من هاتين المسألتين فلا تعيد الطعن إلى الدائرة التي أحالته، وإنما يتعين عليها أن تتصدى للفصل في موضوع الطعن بعد أن تقول كلمتها في موضوع الإحالة.
وحيث إن الطاعن ينعي على الحكم المطعون فيه بالسبب الأول من أسباب الطعن الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والمساس بحق الطاعن ذلك أن عقد الإيجار سند الدعوى الذي اعتمده المطعون ضده غير مسجل وبالتالي لا يمكن الاستناد إليه لمخالفته للحظر المفروض بموجب الفقرة الثانية من المادة 4 من قرار رئيس المجلس التنفيذي رقم 4 لسنة 2011 بشأن قواعد وإجراءات تسجيل الإيجار في إمارة أبوظبي والتي نصت على أنه "لا يعتد أمام الجهات المختصة إلا بعقود الإيجار المسجلة وفقا لأحكام هذا القرار ولا تقبل وتوقف أية معاملة تتطلب عقد إيجار ما لم يكن مسجلا في البلدية المعنية" وقد استقرت الأحكام الصادرة من لجنة النقض على عدم الاعتداد بالعقود غير المسجلة، منها الحكم الصادرة في الطعن رقم 18/2016 بتاريخ 1/11/2016، مما يستوجب نقض الحكم.
وحيث إن هذا النعي غير سديد. ذلك أنه لما كانت هذه الهيئة قد انتهت في قضائها على النحو المتقدم أعلاه إلى إقرار مبدأ أن عدم تسجيل عقد الإيجار الذي لا تزيد مدته على أربع سنوات في البلدية المعنية لا يرتب عدم قبول الدعوى أمام لجان فض المنازعات الإيجارية المختصة، فمن ثم فإن النعي يضحى غير قائم على أساس خليقا بالرفض.
وحيث إن الطاعن ينعي على الحكم المطعون فيه بالسبب الثاني الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ذلك أنه قضى بفسخ العقد وإخلائه من العين موضوع الدعوى بالرغم من بطلان إعلانه بصحيفة الدعوى حيث تم إعلانه عن طريق النشر بعد ما رفض موظفه استلام الإعلان ودون بذل أي جهد للتحري عن عنوانه حتى يمكن إعلانه بالدعوى وحضوره لإبداء دفاعه وتحقيق مبدأ المواجهة، الشيء الذي يبين عدم توافر المبررات التي قررتها المادة 8 من قانون الإجراءات المدنية بجواز الإعلان بالنشر، حيث ورد فيها: يجوز الإعلان بالنشر إذا تحقق مكتب إدارة الدعوى أو القاضي المختص أو رئيس الدائرة - بحسب الأحوال - أنه ليس للمطلوب إعلانه موطن أو محل إقامة أو موطن مختار أو محل عمل أو عنوان بريدي أو فاكس أو بريد الكتروني - مما يستوجب نقض الحكم.
وحيث إن هذا النعي غير سديد. ذلك أن من المقرر قانونا عملا بالمادة 8/3 من القانون الإجراءات المدنية أنه إذا لم يجد القائم بالإعلان الشخص المراد إعلانه في موطنه كان عليه أن يسلم الصورة فيه إلى أي من الساكنين معه من الأزواج أو الأقارب أو الأصهار وإذا لم يجد المطلوب إعلانه في محل عمله كان عليه أن يسلم الصورة فيه لمن يقرر أنه من القائمين على إدارة هذا المحل أو أنه من الموظفين فيه. كما نصت الفقرة الرابعة من ذات المادة على أنه إذا لم يكن أحد الأشخاص المذكورين في الفقرات السابقة موجودا وقت الإعلان أو امتنع من وجد منهم عن تسلمه وجب على القائم بالإعلان إثبات ذلك في الأصل والصورة ويعرض الأمر على القاضي المختص أو رئيس الدائرة حسب الأحوال ليأمر بتعليق صورة من الإعلان في لوحة الإعلانات وعلى باب المكان الذي يقيم فيه المراد إعلانه أو باب آخر مكان أقام فيه أو بنشره في صحيفة يومية واسعة الانتشار تصدر في الدولة باللغة العربية.
لما كان ذلك وكان يبين من الحكم المطعون فيه أنه قد عرض لسبب النعي إيرادا وردا وخلص إلى رفضه تأسيسا على أن القائم بالإعلان قد توجه إلى المؤسسة الفردية الطاعنة لتنفيذ الإعلان ولم يجد مالكها إلا أنه عرض الإعلان على أحد الموظفين في المحل والذي رفض استلامه وتكرر ذلك في الإعلان للجلسة اللاحقة فتم الإعلان نشرا بعد موافقة لجنة المنازعات الإيجارية المختصة وأعيد الإعلان نشرا، ولما كان الطاعن لا ينكر أن الموظف المعني يعمل لديه وكان النص المار ذكره قد ترك الأمر بالخيار بين اللصق أو النشر ولم تكن هنالك ثمة حاجة لإجراء المزيد من التحري حول عنوان الطاعن المعلوم سلفا، فإن الإعلان بصحيفة الدعوى يكون قد تم صحيحا ويكون الحكم المطعون فيه قد جاء موافقا صحيح القانون ويضحى النعي غير قائم على أساس ومتعين الرفض.
وحيث إن الطاعن ينعي على الحكم المطعون فيه بالسبب الثالث الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والمساس بحق الطاعن ذلك أن ما ادعاه المطعون ضده بأنه قام بإخطار الطاعن بعدم الرغبة في تجديد العقد واعتمده الحكم المطعون فيه لتأسيس قضائه هو قول مرسل لأن الثابت أن الطاعن لم يتسلم أي إخطار بعدم الرغبة في تجديد العقد وأنه عند حلول مواعيد السداد بادر بسداد الأجرة في لجنة فض المنازعات الإيجارية وأن ما ذكره الحكم المطعون فيه بأن موظف الطاعن تسلم الإخطار لا أثر له ولا يؤدي إلى تحقق الغرض المنشود من الإخطار لأن الموظف المقصود ليس مخولا من الطاعن ولا صفة له حتى يتسلم الإخطار، مما يتضح معه أن قضاء الحكم جاء مخالفا للقانون بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي أيضا غير سديد، ذلك أنه حسب الثابت من الأوراق أن المطعون ضده قد أخطر المطعون ضده كتابة بعدم رغبته في تجديد العقد عند انتهاء مدته وقد سلم ذلك الإعلان لموظف يعمل بالمؤسسة الطاعنة وهو إعلان صحيح حسب المادة 8 من قانون الإجراءات المدنية المار ذكرها في الرد على سبب النعي السابق ومن ثم ينتج أثره في مواجهة الطاعن. وإذ استوفى ذلك الإخطار شروطه حيث سلم للطاعن قبل أكثر من ثلاثة شهور على انتهاء العقد المحدد لها بتاريخ 19/5/2015 وتم تسليم الإخطار في 30/1/2014 فإن شغل الطاعن العين بعد تاريخ انتهاء العقد يكون بدون وجه حق. ومن ثم يكون ما انتهى إليه الحكم المطعون فيه قد بني على أسباب صحيحة لها سندها في القانون مما يستتبع رفض هذا النعي. ولما تقدم يتعين رفض الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق