جلسة 31 من يناير سنة 1991
برئاسة السيد المستشار:
محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: محمد وليد الجارحي،
محمد محمد طيطه، محمد بدر الدين توفيق وشكري جمعه حسين.
------------
(61)
الطعن رقم 937 لسنة 59
القضائية
(5 - 1)إيجار، إيجار الأماكن، حظر احتجاز أكثر من مسكن. التأجير المفروش،
تأجير المنشآت الطبية والفندقية.
1
- الحظر الوارد في المادة 8
من القانون 49 لسنة 1977 بعدم احتجاز الشخص الواحد أكثر من مسكن في البلد الواحد.
انصرافه إلى الوحدات السكنية دون المستعملة في غير أغراض المسكن. العبرة بحقيقة
الواقع.
2 - ارتفاع حظر احتجاز
أكثر من مسكن في البلد الواحد بتوافر المقتضى. المقصود بالمقتضى. توافر حق المالك
في التأجير المفروش المنصوص عليه في المادة 39/ 1 ق 49 لسنة 1977، الترخيص باستغلال
المنشآت الفندقية إعمالاً لحكم القانون رقم 1 لسنة 1973 والترخيص باستغلال المنشآت
الطبية إعمالاً لحكم القانون رقم 51 لسنة 1981. أثره. امتناع أعمال الحظر المقرر
على الاحتجاز. علة ذلك.
3 - حظر احتجاز أكثر من
مسكن المنصوص عليه قانوناً. مناطه. تأجير المستأجر لمسكنه خالياً أو مفروشاً للغير
ولو بتصريح من المالك. لا يعد من قبيل المقتضى المتمثل في حاجة المستأجر الشخصية
للمكان المؤجر وليس الرغبة في المضاربة.
4 - استئجار الطاعنة
وحدات النزاع لاستغلالها بنسيوناً وعدم وضعها هذا الاستغلال موضوع التنفيذ. أثره.
ارتفاع المقتضى القانوني للاحتجاز ولو قامت بتأجيرها خالية أو مفروشة للغير. علة
ذلك.
5 - احتجاز أكثر من مسكن
في البلد الواحد. مناطه انفراد المستأجر بالسيطرة المادية والقانونية على المسكن
التي أبرم عقد إيجارها. استقلال آخر من ذويه بأحد المساكن للمستأجر. أثره. توافر مقتضى
الاحتجاز.
----------------
1 - النص في الفقرة
الأولى من المادة الثانية من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن لا يجوز للشخص أن يحتجز في البلد
الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة على أن
الحظر الذي فرضه القانون يتعلق باحتجاز الشخص - مالكاً أو مستأجراً - الوحدات
السكنية وحدها حسبما يبين من صريح النص فلا ينصرف هذا الحظر إلى احتجاز الوحدات
المستعملة في غير أغراض السكنى كالمكاتب والعيادات وغيرها، والعبرة هي بحقيقة
الواقع بحسب طريقة انتفاع الشخص بالعين التي يشغلها.
2 - إن حظر احتجاز الشخص
لأكثر من مسكن في البلد الواحد يرتفع إذا ما توافر المقتضى في الاحتجاز والمقصود
بالمقتضى هو حاجة الفرد الشخصية للمسكن الذي يشغله، وقد يكون المقتضى من قبل الرخص
التي نص عليها القانون كما في حالة الترخيص للمالك بتأجير وحدة مفروشة في العقار
الذي يملكه إعمالاً لحكم المادة 39/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تشجيعاً
لاستثمار رؤوس الأموال في إقامة المباني السكنية، أو الترخيص باستغلال المنشآت
الفندقية إعمالاً لحكم القانون رقم 1 لسنة 1973 تشجيعاً للسياحة وإعداد المأوي
والمقر للوافدين والمغتربين، أو الترخيص باستغلال المنشآت الطبية إعمالاً لحكم
القانون رقم 51 لسنة 1981 تشجيعاً لإقامة منشآت لإقامة المرضى وعلاجهم وتمريضهم
والمشرع في هذه الحالات أو غيرها يستهدف مصلحة عامة يمتنع إزائها إعمال الحظر
المقرر على الاحتجاز.
3 - إن انتفاع الشخص نفسه
بأكثر من وحدة هو المناط في تطبيق الحظر المنصوص عليه في القانون طالما لم يتوافر
له المقتضى من الاحتجاز إذ تتوافر له عندئذ السيطرة المادية والقانونية على تلك
المساكن وهي عماد الاحتجاز إلا أن الشخص قد يستأجر وحدة معدة أصلاً بمسكن ولا يستغلها
بنفسه ثم يقوم بتأجيرها خالية أو مفروشة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض وقد جرى
قضاء هذه المحكمة على أن هذا التأجير ولو بتصريح من المالك يعتبر من قبيل المضاربة
على الأماكن المعدة أصلاً للسكنى وقد منعها المشرع إذ أن موافقة المؤجر لا تعطي
المستأجر الحق إلا في تأجير المكان الذي يستأجره لاستعماله الشخصي أخداً بنص
المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وهذه الرخصة لا تخول المستأجر الحق في
الاستثمار للمضاربة بالتأجير من الباطن ولا يعتبر ذلك من قبيل المقتضى وهو حاجة
المستأجر الشخصية للمكان المؤجر والذي يجيز الاحتجاز.
4 - إذ كانت الطاعنة قد
استأجرت وحدات النزاع وهي في الأصل معدة للسكنى - لاستعمالها بنسيوناً - فإن
استعمال تلك الوحدات في الغرض المؤجرة من أجله أجازه القانون رقم 1 لسنة 1973
الخاص بالمنشآت الفندقية ويعتبر من قبيل الرخص القانونية التي يرتفع عند استعمالها
الحظر المقرر على الاحتجاز فإذا لم تضع هذا الاستغلال موضع التنفيذ فيترتب على ذلك
ارتفاع المقتضى القانوني على احتجاز تلك الوحدات وتكون الطاعنة بحسب الواقع قد
استأجرت وحدات خالية وهي في الأصل معدة للسكنى - وتتوافر لها عندئذ السيطرة
المادية والقانونية وهي عماد الاحتجاز، ولا يغير من ذلك أنها مسكناً قامت بتأجيرها
خالية أو مفروشة - للسكنى أو لغيره - فهذا الفعل من قبيل المضاربة على الأماكن
المعدة أصلاً للسكنى والتي منعها المشرع على ما سلف بيانه ولا يتوافر به المقتضى
الذي يجيز الاحتجاز.
5 - مفاد النص في الفقرة
الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 41 لسنة 1977 يدل على أن مناط الاحتجاز -
وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو أن ينفرد الشخص بالسيطرة المادية والقانونية
على المسكنين أو المساكن التي أبرم عقود إيجارها بحيث يتوافر له الانفراد المطلق
والمستمر بالانتفاع بسكنى كل عين فإذا اقتصرت الروابط الإيجارية الناشئة عن هذه
العقود على مجرد ظهوره كمستأجر فيها دون أن تكون له سيطرة مادية إلا على مسكن واحد
مما استأجره واستقل آخرون من ذويه بالانتفاع بالمسكن أو المساكن الأخرى استقلالاً
فعلياً فإنه يرتفع عنه الحظر المنصوص عليه في المادة المذكورة لتوافر مقتضى
الاحتجاز ومن باب أولى ينتفي القول بالاحتجاز إذا تعدد المستأجرون وشغل أحدهم
العين المؤجرة ذلك أن الحظر مقصور على الشخص بذاته دون غيره.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق
وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى
أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما
يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده الأول بصفته
أقام على الطاعنة عن نفسها وبصفتها والمطعون ضده الثاني بصفته وآخرين الدعوى رقم
8107 لسنة 1977 أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقق
المبينة بالصحيفة والتسليم، وقال بياناً لذلك إنه بموجب ثلاثة عقود مؤرخة في 1/ 1/
1970 استأجرت منه الطاعنة الأولى عن نفسها وبصفتها وصية على الطاعنة الثانية و....
الشقق أرقام 15، 16، 17، 18، 23، 29، 34 بالعقار محل النزاع لاستعمالها بنسيوناً
وإذ قامت بتأجيرها - عدا الشقة رقم 34 من الباطن إلى المطعون ضده الثاني بصفته
وآخرين فضلاً عن احتجازها أكثر من مسكن في البلد الواحد بغير مقتضىٍ على خلاف
الحظر الوارد في المادتين 40، 8/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فأقام الدعوى.
ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن قدم تقريره حكمت بفسخ عقدي الإيجار المؤرخين 1/ 1/ 1970
عن الشقق أرقام 15، 16، 17، 18، 23، 29 والإخلاء والتسليم. استأنفت الطاعنة الأولى
عن نفسها وبصفتها هذا الحكم بالاستئناف رقم 6176 ق لسنة 104 القاهرة، كما استأنفه
المطعون ضده الثاني بصفته بالاستئناف رقم 6305 لسنة 104 ق القاهرة، أمرت المحكمة
بضم الاستئنافين وبتاريخ 11/ 1/ 1989 قضت بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنتان
في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وبجلسة
المرافعة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على
ثلاثة أسباب تنعى الطاعنتان بالسببين الأول والثاني على الحكم المطعون فيه مخالفة
القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك تقولان، أن القانون
لم يحظر على المالك تأجير الوحدات المعدة للسكن لغير أغراض السكنى ولما كان الثابت
من عقود الإيجار أن شقق النزاع مؤجرة لها للاستغلال التجاري بقصد استعمالها بنسيوناً
وقد صرح لها المؤجر بتأجيرها من الباطن فلا محل لإعمال نص المادة الثامنة من
القانون رقم 46 لسنة 1977 ذلك أن حظر الاحتجاز ينصرف إلى الوحدات المستعملة في
أغراض السكنى دون غيرها والعبرة في تطبيقه هي بالغرض من التأجير وليس بطبيعة العين
المؤجرة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء الشقق محل النزاع على
سند من أنها معدة أصلاً للسكنى في حين أنها مؤجرة لغير هذا الغرض فإنه يكون معيباً
بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير سديد
ذلك أن النص في الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن
تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أن لا يجوز للشخص أن
يحتجز في البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة على أن الحظر الذي فرضه القانون يتعلق باحتجاز الشخص - مالكاً أو مستأجراً
- الوحدات السكنية وحدها حسبما يبين من صريح النص فلا ينصرف هذا الحظر إلى احتجاز
الوحدات المستعملة في غير أغراض السكنى كالمكاتب والعيادات وغيرها، والعبرة هي
بحقيقة الواقع بحسب طريقة انتفاع الشخص بالعين التي يشغلها. إلا أن هذا الحظر
يرتفع إذا ما توافر المقتضى في الاحتجاز والمقصود بالمقتضى هو حاجة الفرد الشخصية
للمسكن الذي يشغله، وقد يكون المقتضى من قبيل الرخص التي نص عليها القانون كما في
حالة الترخيص للمالك بتأجير وحدة مفروشة في العقار الذي يملكه إعمالاً لحكم المادة
39/ 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 تشجيع لاستثمار رؤوس الأموال في إقامة المباني
السكنية، أو الترخيص باستغلال المنشآت الفندقية إعمالاً لحكم القانون رقم 1 لسنة
1973 تشجيعاً للسياحة وإعداد المأوي والمقر للوافدين والمغتربين، أو الترخيص
باستغلال المنشآت الطبية إعمالاً لحكم القانون رقم 51 لسنة 1981 تشجيعاً لإقامة
منشآت لإقامة المرضى وعلاجهم وتمريضهم، والمشرع في هذه الحالات أو غيرها يستهدف
مصلحة عامة يمتنع إزائها إعمال الحظر المقرر على الاحتجاز - مما تقدم يبين أن
انتفاع الشخص بنفسه بأكثر من وحدة سكنية هو المناط في تطبيق الحظر المنصوص عليه في
القانون طالما لم يتوافر له المقتضى من الاحتجاز إذ تتوافر له عندئذ السيطرة
المادية والقانونية على تلك المساكن وهي عماد الاحتجاز إلا أن الشخص قد يستأجر
وحدة معدة أصلاً للسكنى ولا يشغلها بنفسه ثم يقوم بتأجيرها خالية أو مفروشة للسكنى
أو لغير ذلك من الأغراض وقد جرى قضاء هذه المحكمة على أن هذا التأجير ولو كان
بتصريح من المالك يعتبر من قبيل المضاربة على الأماكن المعدة أصلاً للسكنى وقد
منعها المشرع إذ أن موافقة المؤجر لا تعطي المستأجر الحق إلا في تأجير المكان الذي
يستأجره لاستعماله الشخص أخداً بمفهوم المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وهذه
الرخصة لا تخول المستأجر الحق في الاستثمار للمضاربة بالتأجير من الباطن ولا يعتبر
ذلك من قبيل المقتضى وهو حاجة المستأجر الشخصية للمكان المؤجر والذي يجيز
الاحتجاز. ولما كانت الطاعنة قد استأجرت وحدات النزاع وهي في الأصل معدة للسكنى -
لاستعمالها بنسيوناً - فإن استعمال تلك الوحدات في الغرض المؤجرة من أجله أجازه
القانون رقم 1 لسنة 1973 الخاص بالمنشآت الفندقية ويعتبر من قبيل الرخص القانونية
التي يرتفع - عند استعمالها الحظر المقرر على الاحتجاز فإذا لم تضع هذا الاستغلال
موضع التنفيذ فيترتب على ذلك ارتفاع المقتضى القانوني عن احتجاز تلك الوحدات وتكون
الطاعنة بحسب الواقع قد استأجرت وحدات خالية وهي في الأصل معدة للسكنى - وتتوافر
لها عندئذ السيطرة المادية والقانونية وهي عماد الاحتجاز، ولا يغير من ذلك أنها
قامت بتأجيرها خالية أو مفروشة - للسكنى أو لغيره فهذا الفعل من قبيل المضاربة على
الأماكن المعدة أصلاً للسكنى والتي منعها المشرع على ما سلف بيانه ولا يتوافر به
المقتضى الذي يجيز الاحتجاز وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد
أعمل صحيح القانون ويكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعنتين تنعيان
بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك
تقولان، أن الحكم أخطأ عندما قضى بإخلاء الشقة رقم 29 من شقق النزاع تطبيقاً لحكم
المادة الثامنة من القانون رقم 41 لسنة 1977 على سند من توافر الاحتجاز الذي يحظره
القانون في حين أن.... نجل الطاعنة الأولى هو الذي يشغل هذا السكن حسبما جاء
بتقرير الخبير وهو أحد المستأجرين لشقق النزاع وإقامته بها تكون بمقتضى وباعتباره
مستأجراً لها وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب
نقضه.
وحيث إن هذا النعي في
محله، ذلك أن النص في الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة
1977 على أن لا يجوز للشخص أن يحتجز في البلد الواحد أكثر من مسكن دون مقتضى يدل
على أن مناط الاحتجاز - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - هو أن ينفرد المستأجر
بالسيطرة المادية والقانونية على المسكنين أو المساكن التي أبرم عقود إيجارها بحيث
يتوافر له الإنفراد المطلق والمستمر بالانتفاع بسكنى كل عين فإذا اقتصرت الروابط
الإيجارية الناشئة عن هذه العقود على مجرد ظهوره كمستأجر فيها دون أن تكون له
سيطرة مادية إلا على مسكن واحد مما استأجره واستقل آخرون من ذويه بالانتفاع
بالمساكن الأخرى استقلالاً فعلياً فإنه يرتفع عنه الحظر المنصوص عليه في المادة
المذكورة لتوافر مقتضى الاحتجاز ومن باب أولى ينتفي القول بالاحتجاز إذا تعدد
المستأجرون وشغل أحدهم العين المؤجرة ذلك أن الحظر مقصور على الشخص بذاته دون
غيره. لما كان ذلك وكان البين من عقود الإيجار أن الطاعنة الأولى تعاقدت عن نفسها
وبصفتها وصية على ابنها.... ومن ثم فهو أحد مستأجري شقق النزاع، وكان الثابت من
تقرير الخبير الذي ندبته محكمة أول درجة أنه يقيم بالشقة رقم 29 من الشقق المؤجرة
ويتخذها سكناً له وهو ما ينفي واقعة الاحتجاز عن الطاعنتين بالنسبة للشقة رقم 29، وإذ
خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء هذه الشقة على سند من أن ابن
الطاعنة الأولى يحتجزها بغير مقتضى فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب
نقضه نقضاً جزئياً بخصوص تلك الشقة.
وحيث إن الموضوع صالح
للفصل فيه ولما تقدم يتعين الحكم في موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم الابتدائي الذي
قضى بإخلاء الشقة رقم 29 وبرفض الدعوى بالنسبة لها.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق