جلسة 8 من فبراير سنة 1978
برئاسة السيد المستشار
محمد أسعد محمود نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين: إبراهيم صالح، صلاح
نصار، محمود رمضان وإبراهيم فراج.
--------------
(82)
الطعن رقم 488 لسنة 44
القضائية
1)،(2 إيجار "إيجار الأماكن".
(1)التزام مؤجري الأماكن المفروشة بتعديل أوضاعها. م 29 ق 52 لسنة 1969.
جواز نزول المستأجر عن رخصة التأجير المفروش خلال السنة المحددة بها. انقضاء المدة
دون تعديل الأوضاع. أثره. وجوب رد العين إلى المؤجر.
(2) تأجير العين في ظل القانون
121 لسنة 1947 بقصد استغلالها مفروشة. عدم جواز عدول المستأجر عن ذلك بإرادته
المنفردة. تأجير السكن كمسكن خاص مع التصريح باستغلاله مفروشاً. حق المؤجر في
اقتضاء علاوة 70% في هذه الحالة عند استغلال المكان مفروشاً فحسب.
--------------
1 - مفاد نص المادة 29 من
القانون رقم 52 لسنة 1969 أن المشرع أوجب على مؤجري الأماكن المفروشة وقت صدور هذا
القانون خلافاً لأحكامه سواء كانوا أملاكها أو مستأجريها أصليين أن يعدلوا أوضاعهم
وفقاً لتلك الأحكام خلال سنة من تاريخ العمل به فإذا انقضت السنة دون أن يتم ذلك
انتهى التأجير مفروشاً بقوة القانون وتعين على مستأجر المكان مفروشاً أن يرده إلى
من أجره مالكاً أو مستأجراً أصلياً مما مفاده أنه ليس ثمة ما يمنع من تعديل
الأوضاع خلال فترة السنة وقبل انقضائها باعتبارها مهلة جعلها المشرع كحد أقصى،
ولما كان الدفاع الذي ساقته الطاعنة في مرحلتي التقاضي يقوم على سند من أنها أخطرت
المطعون عليه بتنازلها عن حق التأجير من الباطن مفروشاً بموجب كتاب وجهته إليه في
15/ 10/ 1969 وأنها عادت فعلاً للإقامة بالعين المؤجرة وإنها لا تلتزم إلا بالأجرة
الأصلية دون زيادة اعتباراً من شهر نوفمبر سنة 1969 وكان الحكم المطعون فيه انتهى
إلى اعتبار الترخيص الوارد بعقد الإيجار الثاني يظل سارياً طوال مدة السنة المنصوص
عليها في المادة 29 من القانون رقم 52 لسنة 1969 سواء استعملته الطاعنة أو تخلت
عنه، وكان هذا النظر من الحكم قد حجبه عن تقصي ما إذا كان التصريح بالتأجير من
الباطن يعتبر شرطاً جوهرياً من شرائط انعقاد العقد أم لا، ومدى التحقق من حصول
الأخطار بالتنازل الذي تدعيه الطاعنة ونطاق تأثيره على مركز الخصوم استهداء
بالقواعد المتقدمة فإنه يكون قد خالف القانون وشابه القصور في التسبيب.
2 - المقرر في قضاء هذه
المحكمة أنه وإن كان المقصود باستعمال المكان مفروشاً في معنى المادة الرابعة من
القانون 121 لسنة 1947 هو وجود اتفاق عليه بين المؤجر والمستأجر وأن يكون التأجير
دون أثاث ليفرشه المستأجر بنفسه ويستغله وأنه في هذه الحالة تستحق علاوة السبعين
في المائة سواء انتفع المستأجر بهذه الرخصة أو لم ينتفع وسواء أجره من الباطن
مفروشاً أو غير مفروش، إلا أن مناط الأخذ بهذه القاعدة أن يثبت أن الإيجار قد
انعقد منذ البداية على مكان بقصد استغلاله مفروشاً بمعرفة المستأجر وعلى وجه ما
كان المؤجر ليرتضي معه إبرامه لو تقدم المستأجر بطلب استئجاره سكناً خاصاً له ففي
هذه الصورة يعتبر التصريح شرطاً جوهرياً من شرائط انعقاد العقد لا يملك المستأجر
بإرادته المنفردة العدول عنه وإخطار المؤجر برغبته في استعمال العين سكناً خاصاً
له أما في حالة استئجار المكان كسكن خاص وقيام اتفاق بين المؤجر والمستأجر على
استغلال المكان مفروشاً فإن حق المؤجر في اقتضاء العلاوة بنسبة 70% يقوم بقيام
الاستعمال للمكان مفروشاً وينتهي بانتهائه وبعد إخطار المستأجر له بذلك، وهو الحكم
الذي حرص المشرع على تأكيده بما نص عليه في المادة 28 من القانون رقم 52 لسنة 1969
من عدم استحقاق المؤجرة للأجرة الإضافية إلا عن مدة التأجير مفروشاً.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق
وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى
أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - حسبما
يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون عليه أقام
الدعوى رقم 1584 سنة 1971 مدني أمام محكمة شمال القاهرة الابتدائية ضد الطاعنة
طالباً الحكم بإخلائها من العين المؤجرة لها المبينة بصحيفة الدعوى وبتسليمها إليه
خالية، وقال بياناً لدعواه أنه بموجب عقد مؤرخ أول مايو 1968 استأجرت منه الطاعنة
شقة بالمنزل رقم 22 بشارع الجمهورية بالقاهرة لقاء أجرة شهرية قدرها 7 جنيه و960
مليم مضافاً إليها 5 جنيه و570 مليم مقابل ترخيصه لها بتأجيرها مفروشة من الباطن،
وإذ قعدت عن الوفاء بكامل الأجرة التعاقدية بأن امتنعت عن أداء مقابل ميزة الإذن
لها بالتأجير من الباطن مفروشاً، رغم تكليفها وفاء جملة المتأخر في ذمتها وقدره
117 جنيه و680 مليم فقد أقام دعواه بطلباته سالفة البيان، أجابت الطاعنة بأنها
أخطرت المطعون عليه في 15 أكتوبر سنة 1969 بتنازلها عن الترخيص بالتأجير من الباطن
وأنها لا تلزم بالزيادة القانونية، وبتاريخ 31/ 3/ 1971 حكمت المحكمة بإحالة
الدعوى إلى التحقيق لتثبت المطعون عليها أنها لم تعد تستغل عين النزاع مفروشة من
أول نوفمبر 1969 وأنها أصبحت تستغلها سكناً خاصاً لها، وإذ لم ينفذ حكم التحقيق
فقد عادت وحكمت في 29 مارس 1972 بإخلاء الطاعنة من العين سالفة الذكر، استأنفت
الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 2037 لسنة 89 ق القاهرة وبجلسة 21 مارس 1974 قضت
المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة على هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت
النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وعرض الطعن على هذه المحكمة في
غرفة مشورة فرأته جديراً بالنظر، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه
الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك
تقول أن الحكم أقام قضاءه على أن التصريح لها بالتأجير مفروشاً وقع في ظل القانون
رقم 121 لسنة 1947 الذي يجيز للمؤجر اقتضاء الزيادة المتفق عليها سواء استعمل
المستأجر الرخصة الممنوحة له أم لم يستعملها، وأن مفاد المادة 29 من القانون رقم
52 لسنة 1969 أنه خلال فترة السنة المحددة لتعديل أوضاع الملاك والمستأجرين وفقاً
لأحكامه يظل الترخيص بالتأجير مفروشاً المشار إليه قائماً، وتكون الأجرة المستحقة
هي الأجرة المتفق عليها بالعقد بما فيها الزيادة القانونية حتى ولو لم تستعمل
الطاعنة بالفعل الرخصة الممنوحة لها طالما كان في مكنتها استعمالها إبان هذه
السنة، ورتب على ذلك أن طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق يضحى غير منتج في النزاع في
حين أن مدة السنة المحددة لتعديل أوضاع الملاك والمستأجرين إنما شرعت لصالح
المستأجر من الباطن مفروشاً، وجعلت من حقه تعديل وضعه خلالها ولم توجب عليه التريث
حتى انقضائها وقد تمسكت الطاعنة أمام محكمة الموضوع بأنها عدلت أوضاعها بالإخطار
بإنهاء الترخيص لها بالتأجير من الباطن مفروشاً في تاريخ لاحق لنفاذ القانون رقم
52 لسنة 1969 وقبل فوات مدة السنة، وإذ لا توجب المادة 28 من القانون السالف سداد
نسبة الزيادة في الأجرة إلا عن مدة التأجير مفروشاً فحسب، وأغفل الحكم مواجهة دفاع
الطاعنة في شأن إخطارها بتعديل أوضاعها، ورفض الاستجابة لطلبها إحالة الدعوى إلى
التحقيق لهذا السبب، فإنه بالإضافة إلى مخالفة القانون يكون قد عاره القصور.
وحيث إن النعي في محله،
ذلك أن النص في المادة 29 من القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بأنه "على الملاك والمستأجرين
المؤجرين لأماكن مفروشة أن يعدلوا أوضاعهم وفقاً للأحكام السابقة خلال سنة من
تاريخ العمل بهذا القانون. وبانقضاء هذا الأجل يسلم المكان إلى المالك أو المستأجر
الأصلي بحسب الأحوال" يدل على أن المشرع أوجب على مؤجري الأماكن المفروشة وقت
صدور هذا القانون خلافاً لأحكامه سواء كانوا ملاكها أو مستأجرين أصليين أن يعدلوا
أوضاعهم وفقاً لتلك الأحكام خلال سنة من تاريخ العمل به. فإذا انقضت السنة دون أن
يتم ذلك انتهى التأجير مفروشاً بقوة القانون، وتعين على المستأجر المكان مفروشاً
أن يرده إلى من أجره إليه مالكاً أو مستأجراً أصلياً، مما مفاده إنه ليس ثمت ما
يمنع من تعديل الأوضاع خلال فترة السنة وقبل انقضائها باعتبارها مهلة جعلها المشرع
كحد أقصى ولما كان المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه وإن كان المقصود باستعمال
المكان مفروشاً في معنى المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 هو وجود اتفاق
عليه بين المؤجر والمستأجر، وأن يكون التأجير دون أثاث ليفرشه المستأجر بنفسه
ويستغله، وإنه في هذه الحالة تستحق علاوة السبعين في المائة سواء انتفع المستأجر
بهذه الرخصة أو لم ينتفع وسواء أجره من الباطن مفروشاً أو غير مفروش إلا أن مناط
الأخذ بهذه القاعدة أن يثبت أن الإيجار قد انعقد منذ البداية على مكان بقصد
استغلاله مفروشاً بمعرفة المستأجر وعلى وجه ما كان المؤجر ليرتضى معه إبرامه لو
تقدم المستأجر بطلب استئجاره سكناً خاصاً له، ففي هذه الصورة يعتبر التصريح شرطاً
جوهرياً من شرائط انعقاد العقد لا يملك المستأجر بإرادته المنفردة العدول عنه
وإخطار المؤجر برغبته في استعمال العين سكناً خاصاً له. أما في حالة استئجار
المكان كسكن خاص وقيام اتفاق بين المؤجر والمستأجر على استغلال المكان مفروشاً فإن
حق المؤجر في اقتضاء العلاوة بنسبة 70% يقوم بقيام الاستعمال للمكان مفروشاً
وينتهي بانتهائه وبعد إخطار المستأجر له بذلك، وهو الحكم الذي حرص المشرع على
تأكيده بما نص عليه في المادة 28 من القانون رقم 52 لسنة 1969 من عدم استحقاق
المؤجر للأجرة الإضافية إلا عن مدة التأجير مفروشاً. لما كان ذلك وكانت الوقائع
المسلمة أخذاً من مدونات الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق أن الطاعنة استأجرت
ابتداء عين النزاع بالعقد المؤرخ 28 فبراير سنة 1957 بقصد استعمالها سكناً خاصاً
ولم يصرح لها فيه بالتأجير من الباطن، ثم استبدلت بهذا العقد آخر مؤرخاً أول مايو
سنة 1968 أشير فيه إلى أن التأجير هو للسكن الخاص وصرح لها فيه بتأجير العين أو جزءاً
منها مفروشاً، وحدد في العقد الأخير الأجرة الأصلية ومقابل الزيادة بمعدل السبعين
في المائة، وكان الدفاع الذي ساقته الطاعنة في مرحلتي التقاضي يقوم على سند من
أنها أخطرت المطعون عليه بتنازلها عن حق التأجير من الباطن مفروشاً بموجب كتاب
وجهته إليه في 15/ 10/ 1969، وأنها عادت فعلاً للإقامة بالعين المؤجرة، وإنها لا
تلزم إلا بالأجرة الأصلية دون زيادة اعتباراً من شهر نوفمبر سنة 1969 وكان الحكم
المطعون فيه قد انتهى إلى اعتبار الترخيص الوارد بعقد الإيجار الثاني يظل سارياً
طوال مدة السنة المنصوص عليها في المادة 29 من القانون رقم 52 لسنة 1969 سواء
استعملته الطاعنة أو تخلت عنه وكان هذا النظر من الحكم قد حجبه عن تقصي ما إذا كان
التصريح بالتأجير من الباطن يعتبر شرطاً جوهرياً من شرائط انعقاد العقد أم لا،
ومدى التحقق من حصول الإخطار بالتنازل الذي تدعيه الطاعنة، ونطاق تأثيره على مركز
الخصوم استهداء بالقواعد المتقدمة، فإنه يكون قد خالف القانون وشابه القصور في
التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق