جلسة 16 من مارس سنة 2015
برئاسة السيد القاضي / يحيـى جلال نائب
رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة /عبد الصبور خلف الله ,
مجدي مصطفى ، رفعـت هيبة وأحمد فاروق عبد الرحمن نواب
رئيس المحكمة
------------
(66)
الطعن 8134 لسنة 76 ق
(3-1) بيع
" التزامات البائع : الالتزام بضمان الاستحقاق وعدم التعرض " . ملكية
" انتقال الملكية : انتقال الملكية بتسجيل عقد البيع " .
(1)
الملكية . عدم انتقالها إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع . العقد غير المسجل لا
ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه . العقد الصادر من المورث . عدم أفضليته على
العقد الصادر من الوارث . عدم تسجيل المشترى من المورث عقده . مؤداه . عدم انتقال
الملكية إليه وبقاء العقار على ملك المورث وانتقاله بوفاته إلى ورثته . أثره . صحة
العقد الصادر من كل من المورث والوارث الأفضلية بينهما بالتسجيل . م 9 من ق 114
لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري.
(2)
الأحكام المنظمة لضمان البائع للتعرض والاستحقاق . عدم تعلقها بالنظام العام .
مؤداه . وجوب التمسك بها أمام محكمة الموضوع في عبارة واضحة لا تحتمل الإبهام .
إخلال الوارث بالالتزام بضمان التعرض الناشئ عن عقد البيع الصادر من المورث . أثره
. للمشتري من المورث الرجوع على الوارث بالتعويض .
(3) قضاء الحكم
المطعون فيه برفض دعوى الطاعن بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر إليه من مورث المطعون
ضدهم عدا الأخير استناداً لتعارضه مع التزامه بضمان التعرض المنتقل إليه من مورثه
رغم تسليمه باستيفاء ذلك العقد لشرائط صحته وعدم تمسك المطعون ضده بتطبيق أحكام
ضمان التعرض . خطأ ومخالفة للقانون . علة ذلك.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1- المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مؤدى نص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع ، وأن العقد الذى لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فليس للعقد الصادر من المورث أية أفضلية على العقد الصادر من الوارث طالما أنه لم يسجل لأن تصرف المورث بالعقد العرفي لا ينقل الملكية إلى المتصرف إليه بل تبقى في ذمته وتنتقل بوفاته إلى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفاً صحيحاً – وإن كان غير ناقل للملكية – مادام لم يتم تسجيل العقد ، ومن ثم فإن عقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحاً إلا أنه غير ناقل للملكية ، ولا تكون الأفضلية بينهما إلا بعد التسجيل مع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها في القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري .
2- الأحكام المنظمة لضمان البائع للتعرض والاستحقاق المنصوص عليها في المواد من 439 إلى 447 من القانون المدني لا تتعلق بالنظام العام ، ويجب التمسك بها أمام محكمة الموضوع في عبارة واضحة لا تحتمل الإبهام ، فلا تملك المحكمة تطبيق هذه الأحكام من تلقاء نفسها بغير طلب من الدائن في الالتزام بضمان التعرض والاستحقاق ، وكان الالتزام بضمان التعرض الناشئ عن عقد البيع الصادر من المورث ولئن كان ينتقل إلى الوارث إلا أن إخلال الأخير بهذا الالتزام لا يترتب عليه استحالة تنفيذ التزامه بنقل الملكية إلى المشترى منه وإنما يخول المشتري من المورث الرجوع على الوارث بالتعويض .
3- إذ كان الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه قد خالف هذه القواعد القانونية وأقام قضاءه برفض دعوى الطاعن بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 4/1/1994 الصادر إليه من مورث المطعون ضدهم عدا الأخير على استحالة تنفيذ البائع لالتزامه بنقل ملكية المبيع لتعارضه مع التزامه بضمان التعرض الذي انتقل إليه من مورثه والمتولد عن عقد البيع المؤرخ 10/6/1998 الصادر لصالح المطعون ضده المتدخل هجوميا في الدعوى برغم أن الأخير لم يتمسك بتطبيق أحكام ضمان التعرض فضلاً عن أن هذه الأحكام – وعلى ما سلف بيانه – لا تؤدي إلى ما رتبه عليها ، وكان الواقع الثابت في الدعوى أن ملكية عقار النزاع لم تنتقل إلى الخصم المتدخل المشتري من مورث المطعون ضدهم المذكورين أو إلى الطاعن المشترى من الأخير الذى أقام دعواه بصحة التعاقد الصادر له من وارث البائع للخصم المتدخل وذلك بقصد ثبوت أن عقد البيع المؤرخ 4/1/1994 قد صدر من البائع له صحيحاً نافذاً وأنه لا يزال صحيحاً نافذاً حتى صدور الحكم فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض دعواه رغم تسليمه باستيفاء ذلك العقد شرائط صحته يكون قد خالف القانون وجره ذلك إلى القضاء بعدم نفاذ هذا العقد في مواجهة المطعون ضده الأخير ونزع حيازة العقار موضوع الدعوى من الطاعن وتسليمه إلى المطعون ضده الأخير برغم تعادل سنداتهما على النحو المتقدم فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
الـمــــحـكمــة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقـرر / والمرافعة ، وبعد المداولة :-
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع
– على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق
– تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم عدا
الأخير الدعوى رقم .... لسنة 1997 أمام محكمة المنيا الابتدائية بطلب الحكم بصحة
ونفاذ عقد البيع المؤرخ 4/1/1994 والتسليم وإجراء التغيير فى بيانات السجل العيني
، وقال شرحاً لدعواه أنه اشترى بموجب العقد المذكور من مورث المطعون ضدهم
المذكورين المنزل المبين بالصحيفة وأقر بملكيته له بالميراث وبوضع اليد المدة
الطويلة المكسبة للملكية إلا أنهم رفضوا التوقيع على عقد البيع النهائي فأقام
الدعوى ، وتدخل المطعون ضده الأخير فيها هجوميا بطلب الحكم بعدم نفاذ عقد البيع
سالف البيان فى مواجهته وبصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 10/6/1988 مع التسليم وإجراء التغييرات في بيانات السجل العيني
على سند من أنه اشترى ذات عين النزاع من مورث مورث المطعون ضدهم وحصل على حكم بصحة توقيعه
فى مواجهة مورث الأخيرين ، وبعد أن ندبت المحكمة خبيراً وأودع تقريره ملف الدعوى
حكمت بعدم قبولها وبعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ 4/1/1994 فى حق الخصم المتدخل وبصحة
ونفاذ عقد البيع المؤرخ 10/6/1988 والتسليم وإجراء التغييرات اللازمة في بيانات
السجل العيني . استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 36 ق أمام محكمة
استئناف بني سويف – مأمورية المنيا – والتي سمعت شهود الدعوى وبتاريخ 22/3/2006
قضت بتأييد الحكم المستأنف ، فطعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة
مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة –
منعقدة في غرفة مشورة – فرأت أنه جدير بالنظر وحددت جلسة لنظره ، وفيها ألتزمت
النيابة رأيها .
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول إنه أيد الحكم الابتدائي فيما قضى به من رفض دعواه بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 4/1/1994 الصادر إليه من مورث المطعون ضدهم عدا الأخير برغم أن هذا البيع قد استوفى أركان انعقاده وشروط صحته مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي في
محله ، ذلك بأنه لما كان مؤدى نص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم
الشهر العقاري – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الملكية لا تنتقل إلى
المشتري إلا بتسجيل عقد البيع ، وأن العقد
الذى لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فليس للعقد الصادر من المورث
أية أفضلية على العقد الصادر من الوارث طالما أنه لم يسجل لأن تصرف المورث بالعقد
العرفي لا ينقل الملكية إلى المتصرف إليه بل تبقى في ذمته وتنتقل بوفاته إلى ورثته
، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك
تصرفاً صحيحاً – وإن كان غير ناقل للملكية – مادام لم يتم تسجيل العقد ، ومن ثم
فإن عقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحاً إلا أنه غير ناقل
للملكية ، ولا تكون الأفضلية بينهما إلا بعد التسجيل مع مراعاة أحكام شهر حق الإرث
المنصوص عليها في القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري ، وكانت الأحكام
المنظمة لضمان البائع للتعرض والاستحقاق المنصوص
عليها في المواد من 439 إلى 447 من القانون المدني لا تتعلق بالنظام العام ، ويجب
التمسك بها أمام محكمة الموضوع في عبارة واضحة لا تحتمل الإبهام ، فلا تملك
المحكمة تطبيق هذه الأحكام من تلقاء نفسها بغير طلب من الدائن في الالتزام بضمان
التعرض والاستحقاق ، وكان الالتزام بضمان التعرض الناشئ عن عقد البيع الصادر من
المورث ولئن كان ينتقل إلى الوارث إلا أن إخلال الأخير بهذا الالتزام لا يترتب
عليه استحالة تنفيذ التزامه بنقل الملكية إلى المشترى منه وإنما يخول المشتري من
المورث الرجوع على الوارث بالتعويض . وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد لأسبابه
بالحكم المطعون فيه هذه القواعد القانونية وأقام قضاءه برفض دعوى الطاعن بصحة
ونفاذ عقد البيع المؤرخ 4/1/1994 الصادر إليه من مورث المطعون ضدهم عدا الأخير على
استحالة تنفيذ البائع لالتزامه بنقل ملكية المبيع لتعارضه مع التزامه بضمان التعرض
الذى انتقل إليه من مورثه والمتولد عن عقد البيع المؤرخ 10/6/1988 الصادر لصالح
المطعون ضده المتدخل هجوميا في الدعوى برغم أن الأخير لم يتمسك بتطبيق أحكام ضمان
التعرض فضلاً عن أن هذه الأحكام – وعلى ما سلف بيانه – لا تؤدى إلى ما رتبه عليها
، وكان الواقع الثابت في الدعوى أن ملكية عقار النزاع لم تنتقل إلى الخصم المتدخل
المشترى من مورث المطعون ضدهم المذكورين أو إلى الطاعن المشترى من الأخير الذى
أقام دعواه بصحة التعاقد الصادر له من وارث البائع للخصم المتدخل وذلك بقصد ثبوت
أن عقد البيع المؤرخ 4/1/1994 قد صدر من البائع له صحيحاً نافذاً وأنه لا
يزال صحيحاً نافذاً حتى صدور الحكم فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى برفض دعواه رغم
تسليمه باستيفاء ذلك العقد شرائط صحته يكون قد خالف القانون وجره ذلك إلى القضاء
بعدم نفاذ هذا العقد فى مواجهة المطعون ضده الأخير ونزع حيازة العقار موضوع الدعوى
من الطاعن وتسليمه إلى المطعون ضده الأخير برغم تعادل سنداتهما على النحو المتقدم
فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون أيضاً بما يوجب نقضه في هذا الخصوص .
وحيث إن الموضوع صالح
للفصل فيه ، ولما تقدم ، يتعين إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب
الطاعن بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 4/1/1994 والقضاء بصحة ونفاذ هذا العقد وبرفض
طلب المطعون ضده الأخير بتسليمه العقار موضوع الدعوى وبعدم نفاذ ذلك في مواجهته .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق