جلسة 10 من يونيه سنة 2001
برئاسة السيد المستشار/
كمال محمد مراد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عبد الجواد هاشم
فراج، علي حسين جمجوم نائبي رئيس المحكمة، محمد زكي خميس وأحمد سعيد حسين السيسي.
---------------
(169)
الطعن رقم 1940 لسنة 70
القضائية
(4 - 1)إيجار "إيجار الأماكن" "الأجرة في ظل تشريعات إيجار
الأماكن" "الزيادة في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغير أغراض
السكنى". قانون "نطاق سريانه". تحديد الأجرة. نظام عام.
(1) تحديد مقدار الزيادة في
أجرة الأماكن غير السكنية. ق 6 لسنة 1997. العبرة فيه بتاريخ إنشاء العين. شرطه.
خضوع الأجرة ابتداءً لقانون إيجار الأماكن. الزيادة في أجرة الأماكن التي تدخل
المشرع وأخضعها للقانون المذكور. العبرة في تحديد مقدارها بتاريخ هذا التدخل. علة
ذلك.
(2) النص التشريعي. عدم سريانه
إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم يقض القانون برجعية. أثره. أحكام القانون
المتعلقة بالنظام العام. سريانها على العقود التي أبرمت قبل نفاذه ما دامت آثارها
سارية في ظله.
(3) صدور قرار من وزير الإسكان بسريان أحكام القانون
رقم 49 لسنة 1977 على بعض القرى. أثره. انطباق هذا القانون عليها اعتباراً من
تاريخ العمل بالقرار المشار إليه. علة ذلك.
(4)قواعد تحديد الأجرة. تعلقها بالنظام العام. استحداث القانون 136 لسنة
1981 قواعد موضوعية وإجرائية. مؤداها. الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير
السكنى أو للإسكان الفاخر. عدم خضوعها لهذه القواعد.
(5) إيجار "إيجار الأماكن: الإخلاء لعدم سداد
الأجرة: التكليف بالوفاء". دعوى "قبول الدعوى". نظام عام.
تكليف المستأجر بالوفاء
بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء. م 18/ ب ق 136 لسنة 1981. خلو الدعوى منه
أو وقوعه باطلاً أو تضمنه أجرة سبق الوفاء بها أو غير قانونية. أثره. عدم قبول
الدعوى. تعلق ذلك بالنظام العام.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن من الأصول الدستورية المقررة أن النص التشريعي لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون خروجاً على هذا الأصل وفي الحدود التي يجيزها الدستور برجعية أثره، ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام القانون بالنظام العام إذ لا يجاوز أثر ذلك أن تسري أحكامه على ما يستجد من أوضاع ناتجة عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه ما دامت آثارها سارية في ظله إذ تخضع هذه الآثار لأحكام النظام الجديد تغليباً لاعتبارات النظام العام التي دعت إلى إصداره على حق المتعاقدين في تحديد التزاماتهما وحقوقهما التعاقدية الحال منها والمستقبل على السواء.
3 - إذ كان التفويض التشريعي المقرر لوزير الإسكان في المادة الأولى من القانون رقم 49 لسنة 1977 بسريان أحكام القانون على القرى التي يصدر بتحديدها قراراً منه قد جاء خلواً مما يشير إلى رجعية ذلك السريان وهو ما لا يتأتى إلا بنص قانوني صريح ومن ثم فإن ذلك القانون لا ينطبق على الأماكن المؤجرة في القرى التي امتد سريانه إليها إلا ابتداءً من تاريخ العمل بالقرار الصادر بذلك باعتبار أن المكان وحتى صدور ذلك القرار يخرج عن نطاق تطبيق تلك التشريعات فلا يخضع لأحكامها.
4 - إذ كان تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام - إذ تتحدد به متى صار نهائياً - القيمة الإيجارية إزاء الكافة، إلا أن التشريعات المنظمة لذلك قد نصت كل منها على قواعد موضوعية وأخرى إجرائية - في هذا الخصوص - تختلف من قانون لآخر تكون واجبة التطبيق في نطاق القانون الذي أوجبها، وقد استحدث المشرع في المواد الخمسة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أحكاماً موضوعية وإجرائية لتحديد أجرة الأماكن تغاير نهجه السابق في ظل القوانين أرقام 46 لسنة 1962، 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977 مفادها ألا تخضع الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير السكنى والإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بالقوانين لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة.
5 - المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن المشرع في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة بكتاب موصى عليه أو بالإعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى بالإخلاء لعدم سداد الأجرة واعتبر التكليف بالوفاء شرطاً أساسياً لقبولها فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً لتضمنه أجرة سبق الوفاء بها أو غير قانونية أو تجاوز ما هو مستحق في ذمة المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهي مسألة متعلقة بالنظام العام تقضي بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك بها المستأجر. لما كان ذلك، وكانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بأجرة شهر أغسطس سنة 1998 بالرغم من سداده بموجب إنذار العرض المؤرخ 8/ 9/ 1998، وكان البين من الأوراق أن هذا الإنذار تضمن عرض مبلغ 80 جنيه أجرة الشهر المذكور، ولما رفضت المطعون ضدها استلامه أودعت الطاعنة هذا المبلغ خزينة المحكمة بموجب محضر الإيداع المؤرخ 9/ 9/ 1998 والمعلن للمطعون ضدها بذات التاريخ، وهو سابق على تكليف الطاعنة بالوفاء المعلن لها بتاريخ 5/ 10/ 1998 والمتضمن المطالبة بسداد أجرة شهر أغسطس، دون أن يبين منه استنزال هذا المبلغ السابق سداده قبل توجيه إنذار التكليف، هذا إلى أن التكليف تضمن أيضاً المطالبة بمضاعفات الأجرة إلى أربعة أمثالها رغم أنها - على نحو ما سلف - غير مستحقة قانوناً ومن ثم يضحى هذا التكليف باطلاً حابط الأثر، وإذ اعتد به الحكم المطعون فيه رغم بطلانه فإنه يكون معيباً.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق
وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
وحيث إن الطعن استوفى
أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما
يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدها أقامت على
الطاعنة الدعوى رقم...... لسنة 1998 إيجارات محكمة المنصورة الابتدائية
"مأمورية ميت غمر" بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 5/ 8/ 1995
والتسليم وأن تؤدي لها مبلغ 4732 جنيه، وقالت بياناً لها إنه بموجب هذا العقد
استأجرت منها الطاعنة المحل موضوع النزاع لقاء أجرة شهرية مقدارها ثمانون جنيهاً
تم زيادتها إلى أربعة أمثالها بالقانون رقم 6 لسنة 1997 بدءاً من 1/ 4/ 1997 وإذ
امتنعت الطاعنة عن سداد تلك الزيادة منذ هذا التاريخ حتى 31/ 3/ 1998 ومقدارها
2880 جنيه وكذا عن الفترة من 1/ 4/ 1998 حتى 31/ 5/ 1998 مضافاً إليها الزيادة
الدورية بواقع 10% ومقدارها 544 جنيه، كما أنها رفضت سداد القيمة الإيجارية عن
المدة من 1/ 6/ 1998 حتى 30/ 9/ 1998 ومقدارها 1308 جنيه وأصبحت جملة المستحق في
ذمتها مبلغ 4732 جنيه، وقد كلفتها بالوفاء ثم أقامت دعواها قضت محكمة أول درجة
بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء. استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم لدى
محكمة استئناف المنصورة بالاستئناف رقم...... لسنة 51 قضائية. وندبت المحكمة
خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت بتاريخ 13/ 6/ 2000 بإلغاء الحكم المستأنف وبفسخ
العقد والتسليم وإلزام الطاعنة بأن تدفع للمطعون ضدها مبلغ 4732 جنيه. طعنت
الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض
الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها
التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما تنعاه
الطاعنة على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد
في الاستدلال وفي بيان ذلك تقول إن الحكم المطعون فيه احتسب الزيادة في القيمة
الإيجارية إعمالاً للقانون رقم 6 لسنة 1997 بأربعة أمثال الأجرة الواردة بعقد
الإيجار سند الدعوى باعتبارها الأجرة القانونية للأماكن السكنية طبقاً لأحكام القانون
رقم 136 لسنة 1981 في حين أن المحل المؤجر وإن أنشئ عام 1969 لا يخضع لقوانين
إيجار الأماكن إلا من 13/ 2/ 1982 تاريخ صدور قرار وزير الإسكان بإخضاع القرية
التي يوجد بها المحل لأحكام هذه القوانين، هذا إلى أنها قامت بسداد مبلغ 80 جنيه
أجرة شهر أغسطس سنة 1998 بموجب إنذار عرض قبل تكليفها بالوفاء وقبل حسم المنازعة
حول القيمة الإيجارية، ومن ثم فإن اشتمال التكليف بالوفاء لأجرة هذا الشهر يكون
مبطلاً له، وإذ خالف الحكم المطعون هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في
محله، ذلك أن النص في المادة الثالثة من قانون إيجار الأماكن رقم 6 لسنة 1997 على
أن "تحدد الأجرة القانونية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى المحكومة
بقوانين إيجار الأماكن بواقع ثمانية أمثال الأجرة الحالية للأماكن المنشأة قبل أول
يناير سنة 1944، وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول
يناير سنة 1944 وحتى 4 نوفمبر سنة 1961 وأربعة أمثال الأجرة القانونية للأماكن
المنشأة من 5 نوفمبر سنة 1961 وحتى 6 أكتوبر سنة 1973، وثلاثة أمثال الأجرة
الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر سنة 1973 وحتى 9 سبتمبر سنة 1977 ويسري هذا
التحديد اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون، وتزاد
الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر سنة 1977 وحتى 30 يناير
سنة 1996 بنسبة 10% اعتباراً من ذات الموعد، ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في
نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع
الأماكن آنفة الذكر "وفي المادة الأولى من اللائحة التنفيذية على أنه
"في تطبيق أحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 يقصد بالكلمات والعبارات الآتية
المعاني المبينة قرين كل منها "الأجرة القانونية" آخر أجرة استحقت قبل
27/ 3/ 1997 محسوبة وفقاً لما يلي: التجديد الوارد في قوانين إيجار الأماكن كل
مكان بحسب القانون الذي يحكمه.. "الأماكن المنشأة" العين المؤجرة التي
أنشئت إذ العبرة في معرفة المكان المؤجر إنما هي بتاريخ إنشاء المكان ذاته إذا
استجد بعد تاريخ إنشاء المبنى....." يدل على أن المشرع استهدف من تقرير هذه
الزيادة علاج آثار تدخله بتقييد سلطة المؤجر في تحديد الأجرة فأراد رفع الغبن الذي
لحق بملاك العقارات بمقدار يتناسب مع هذا الغبن، والعبرة في نظر المشرع للتعرف على
مقدار الزيادة هو بتاريخ إنشاء العين إذ كانت تخضع - ابتداء - لقانون إيجار
الأماكن، أما إذا كانت العين تخضع لمبدأ حرية التعاقد في تحديد الأجرة والمدة بأن
تكون العين مفروشة أو لوقوعها في قرية لا يسري عليها قانون إيجار الأماكن ثم تدخل
المشرع وأخضع العين لقانون إيجار الأماكن فيكون تاريخ تدخل المشرع هو المعول عليه
في تحديد مقدار الزيادة يؤيد هذا ما صرح به المشرع في المادة الثالثة سالفة الذكر
من أن مناط الزيادة أن تكون الأجرة القانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن فحينما
وجدت أجرة قانونية محكومة بقانون إيجار الأماكن وجبت الزيادة، هذا إلى أن من
الأصول الدستورية المقررة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن النص التشريعي
لا يسري إلا على ما يلي نفاذه من وقائع ما لم ينص القانون خروجاً على هذا الأصل
وفي الحدود التي يجيزها الدستور برجعية أثره، ولا يغير من هذا الأصل تعلق أحكام
القانون بالنظام العام إذ لا يجاوز أثر ذلك أن تسري أحكامه على ما يستجد من أوضاع
ناتجة عن علاقات تعاقدية أبرمت قبل نفاذه ما دامت آثارها سارية في ظله إذ تخضع هذه
الآثار لأحكام النظام الجديد تغليباً لاعتبارات النظام العام التي دعت إلى إصداره
على حق المتعاقدين في تحديد التزاماتهما وحقوقهما التعاقدية الحال منها والمستقبل
على السواء، وإذ كان التفويض التشريعي المقرر لوزير الإسكان في المادة الأولى من
القانون رقم 49 لسنة 1977 بسريان أحكام القانون على القرى التي يصدر بتحديدها قرار
منه قد جاء خلواً مما يشير إلى رجعية ذلك السريان وهو ما لا يتأتى إلا بنص قانوني
صريح ومن ثم فإن ذلك القانون لا ينطبق على الأماكن المؤجرة في القرى التي امتد
سريانه إليها إلا ابتداءً من تاريخ العمل بالقرار الصادر بذلك باعتبار أن المكان
وحتى صدور ذلك القرار يخرج عن نطاق تطبيق تلك التشريعات فلا يخضع لأحكامها، وأنه
وإن كان تحديد أجرة الأماكن طبقاً للقوانين المحددة للإيجارات من النظام العام -
إذ تتحدد به متى صار نهائياً - القيمة الإيجارية إزاء الكافة، إلا أن التشريعات
المنظمة لذلك قد نصت كل منها على قواعد موضوعية وأخرى إجرائية - في هذا الخصوص -
تختلف من قانون لآخر تكون واجبه التطبيق في نطاق القانون الذي أوجبها، وقد استحدث
المشرع في المواد الخمسة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام
الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أحكاماً موضوعية
وإجرائية لتحديد أجرة الأماكن تغاير نهجه السابق في المقرر في ظل القوانين أرقام
46 لسنة 1962، 52 لسنة 1969، 49 لسنة 1977 مفادها ألا تخضع الأماكن المرخص في
إقامتها أو المنشأة لغير السكنى والإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون
لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة. لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن العين
المؤجرة كائنة بقرية ميت محسن مركز ميت غمر والتي خضعت لأحكام الباب الأول من
القانون رقم 49 لسنة 1977 بتاريخ 13/ 2/ 1982 بموجب قرار وزير الإسكان رقم 48 لسنة
1982 ومن ثم لا تخضع تلك العين لقواعد تحديد الأجرة باعتبارها منشأة بعد العمل
بالقانون رقم 136 لسنة 1981 وتكون أجرتها التعاقدية هي الأجرة القانونية وتزاد
إعمالاً للمادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بنسبة 10% اعتباراً من موعد
استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشره ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس
الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية وإذ خالف الحكم
المطعون فيه هذا النظر وساير المطعون ضدها في احتساب الزيادة مقدرة بأربعة أمثال
الأجرة الواردة بالعقد باعتبار أن العين منشأة في عام 1969 في حين أنها لم تكن
خاضعة لقوانين إيجار الأماكن في هذا التاريخ وبالتالي لا تسري على أجرتها الأضعاف
المذكورة والتي تنتهي عند الأماكن المنشأة حتى 9/ 9/ 1977 حال أن عين النزاع لم
تخضع لقانون إيجار الأماكن إلا بتاريخ 13/ 2/ 1982 وفقاً لقرار وزير الإسكان
المشار إليه والذي أصبح بمثابة تاريخ إنشاء لها يعتد به في حساب تلك الأجرة، وإذ
كان المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن المشرع في المادة 18/ ب من
القانون رقم 136 لسنة 1981 أوجب على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة
المستحقة بكتاب موصى عليه أو بالإعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى بالإخلاء لعدم
سداد الأجرة واعتبر التكليف بالوفاء شرطاً أساسياً لقبولها فإذا خلت منه الدعوى أو
وقع باطلاً لتضمنه أجرة سبق الوفاء بها أو غير قانونية أو تجاوز ما هو مستحق في
ذمة المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهي مسألة متعلقة بالنظام العام تقضي
بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك بها المستأجر. لما كان ذلك، وكانت
الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الموضوع ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة
بأجرة شهر أغسطس سنة 1998 بالرغم من سداده بموجب إنذار العرض المؤرخ 8/ 9/ 1998،
وكان البين من الأوراق أن هذا الإنذار تضمن عرض مبلغ 80 جنيه أجرة الشهر المذكور،
ولما رفضت المطعون ضدها استلامه أودعت الطاعنة هذا المبلغ خزينة المحكمة بموجب
محضر الإيداع المؤرخ 9/ 9/ 1998 والمعلن للمطعون ضدها بذات التاريخ، وهو سابق على
تكليف الطاعنة بالوفاء المعلن لها بتاريخ 5/ 10/ 1998 والمتضمن المطالبة بسداد
أجرة شهر أغسطس، دون أن يبين منه استنزال هذا المبلغ السابق سداده قبل توجيه إنذار
التكليف، هذا إلى أن التكليف تضمن أيضاً المطالبة بمضاعفات الأجرة إلى أربعة
أمثالها رغم أنها - على نحو ما سلف - غير مستحقة قانوناً ومن ثم يضحى هذا التكليف
باطلاً حابط الأثر، وإذ اعتد به الحكم المطعون فيه رغم بطلانه فإنه يكون معيباً
بما يوجب نقضه دون حاجة إلى بحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح
للفصل فيه ولما تقدم يتعين القضاء في موضوع الاستئناف برفضه وتأييد الحكم المستأنف.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق