برئاسة
السيد المستشار / كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / ماجد
قطب , سمير فايزى ، أحمد سعيد نواب رئيس المحكمة وصلاح مجاهد .
---------------------------
( 1 – 6 ) إيجار " إيجار الأماكن : الأجرة فى ظل تشريعات
إيجار الأماكن : تحديد الأجرة : التعديلات الجوهرية وأثرها فى تحديد الأجرة "
. حكم " عيوب التدليل : الخطأ فى تطبيق القانون ، مخالفة الثابت فى
الأوراق . قانون " سريان القانون
" " القانون الواجب التطبيق " . نقض " الخصوم فى الطعن "
.
(1) الاختصام فى الطعن بالنقض . شرطه .
(2) قواعد
تحديد الأجرة فى ظل قوانين إيجار الأماكن . قواعد آمرة عدم جواز
الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة
المحددة بها .
(3) التعديلات التى من شأنها اعتبار العين
المؤجرة فى حكم المنشأة حديثاً . ماهيتها . تحديد أجرتها . خضوعه للقانون الذى تمت
تحت سلطانه .
(4) التحسينات التى تزيد من منفعة المستأجر
بالعين المؤجرة . تقويمها وإضافة مقابل الانتفاع بها إلى الأجرة السارية .
(5) الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بدون
ترخيص لغير أغراض السُكنى أو للإسكان الفاخر بعد العمل بأحكام القانون 136 لسنة
1981 . عدم خضوعها لقواعد تحديد الأجرة الواردة فى القانون المذكور . م 1 ق 136
لسنة 1981 . مؤداه . تصدى لجان تقدير الإيجارات بتحديد أجرة هذه الأماكن . اعتبار
قراراتها كأن لم تكن ولا حجية لها . علة ذلك .
(6) ثبوت أن العين محل النزاع كانت غرفة ضمن شقة سكنية حولت إلى دكان عام 1987 . أثره .
اعتبارها فى حكم المنشأة حديثاً وخضوع أجرتها للقانون 136 لسنة 1981 الذى تمت
التعديلات فى ظله . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتباره أن تاريخ إنشاء
العين هو تاريخ صدور الترخيص بإنشاء العقار عام 1973 . خطأ ومخالفة للثابت فى
الأوراق.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1 - المقرر – فى قضاء محكمة
النقض – أنه لا يكفى فيمن يختصم فى الطعن أن يكون طرفاً فى الدعوى التى
صدر فيها الحكم المطعون فيه بل يجب أن يكون قد نازع خصمه أمامها فى طلباته أو
نازعه خصمه فى طلباته هو وأن تكون له مصلحه فى الدفاع عن الحكم المطعون فيه حين
صدوره فإذا لم توجه إليه طلبات ، ولم يقض له أو عليه بشئ ، فإن الطعن بالنسبة له
يكون غير مقبول ، وكان الثابت من الأوراق أن المطعون عليه الثانى بصفته لم توجه
منه أو إليه ثمة طلبات فى الدعوى ، وقد وقف من الخصومة موقفاً سلبياً ولم يبد أى
دفع أو دفاع فيها ولم يحكم له أو عليه بشئ كما لم تتعلق أسباب الطعن به ومن ثم فلا
يكون للطاعن مصلحة فى اختصامه أمام محكمة النقض ويكون الطعن بالنسبة له غير مقبول .
2 - المقرر – فى قضاء محكمة
النقض – أن قواعد تحديد الأجرة فى
ظل القوانين الخاصة بتأجير الأماكن هى قواعد آمره لا يجوز الاتفاق على مخالفتها
بما يجاوز الأجرة التى تحددها هذه القوانين .
3 - المقرر – فى قضاء محكمة
النقض – أنه إذا أدخلت على نفقة المؤجر تعديلات جوهرية على جزء من مبنى
قديم غيرت فى طبيعته أو فى طريقة استعماله بحيث تؤثر على قيمته الإيجارية تأثيراً
محسوساً ، فإن هذا الجزء يعتبر فى حكم المنشأ حديثاً وقت إدخال التعديلات عليه
ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون الذى
تمت تحت سلطانه هذه التعديلات.
4- المقرر – فى قضاء محكمة النقض - أنه إذا كانت هذه التعديلات
لا ترقى إلى مرتبة التعديلات الجوهرية على النحو السابق وإنما مجرد تحسينات زادت من منفعة المستأجر بالعين المؤجرة فإنها
تقوم ويضاف مقابلها إلى الأجرة السارية .
5- المقرر – فى قضاء محكمة
النقض – أن مفاد نص المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 - فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - والمعمول
به اعتباراً من 31/7/1981 أن الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة لغير أغراض
السكنى أو الإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون لا تخضع
لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة وقد أفصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من لجنة
الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس
الشعب فى تعليقه على نص المادة الأولى من القانون المذكور ويستوى فى ذلك أن يكون
المالك قد حصل على ترخيص بالبناء أو أقام المبنى بدون ترخيص ، ومن ثم فإن الأماكن
المرخص فى إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم
136 لسنة 1981 لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر لا تخضع لقواعد تحديد الأجرة ولا اختصاص للجان تقدير الإيجارات
المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون بتحديد أجرتها فإذا ما تصدت تلك
اللجان وقدرت أجرة هذه الأماكن فإن القرارات الصادرة تكون خارجة عن حدود الولاية
التى خولها الشارع للجان تقدير الإيجارات وتضحى غير ذات موضوع وعديمة الأثر فلا
يتعلق بها أى حق للمؤجر أو المستأجر ولا تكون لها أية حجية وتعتبر كأن لم تكن .
6 – إذ كان
الثابت من تقرير الخبير أمام محكمة أول درجة أن العين محل النزاع كانت ضمن شقة
ثلاث حجرات وصالة ، وأن تاريخ إنشاء المحل
تم فى عام 1987 فإن هذا الجزء من العقار
يعتبر فى حكم المنشأ حديثاً وقت إدخال التعديلات
عليه ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون رقم 136 لسنة 1981 الذى تمت
هذه التعديلات فى ظله ويخرج بالتالى عن نطاق تطبيق القانون السابق وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر
واعتبر أن تاريخ إنشاء المحل هو تاريخ صدور الترخيص رقم 26 لسنة 1972 بإنشاء
العقار ، فإنه يكون معيباً .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى
تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم
المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن
الطاعن أقام على المطعون ضدهما الدعوى رقم ... لسنة 1992 أمام محكمة بنها الابتدائية طعناً على
القرار الصادر فى 27/4/1991 من لجنة تحديد الإيجارات بتقدير أجرة المحل المؤجر
للمطعون ضده الأول بمبلغ 33ر 31 جنيه طالباً الحكم بإلغائه واعتباره كأن لم يكن
واعتبار الأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار هى الأجرة القانونية ، ندبت
المحكمة خبيراً ، وبعد أن أودع تقريره حكمت بالطلبات . استأنف المطعون ضده الأول هذا
الحكم بالاستئناف رقم 000 لسنة 28 ق طنطا – مأمورية بنها – ندبت المحكمة
خبيراً فى الدعوى ، وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 18/9/1996 بتقدير إيجار المحل
موضوع النزاع بمبلغ 300 ر 23 جنيه شهرياً بخلاف الضرائب والرسوم . طعن الطاعن فى
هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بعدم قبول الطعن
بالنسبة للمطعون ضده الثانى بصفته وبنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على
هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن مبنى الدفع المبدى من النيابة بعدم
قبول الطعن بالنسبة للمطعون ضده الثانى
بصفته أنه لم يكن خصماً حقيقياً فى الدعوى التى صدر فيها الحكم المطعون فيه .
وحيث إن هذا الدفع فى محله
، ذلك أنه من المقرر –
فى قضاء هذه المحكمة –
أنه لا يكفى فيمن يختصم فى الطعن أن يكون طرفاً فى الدعوى التى صدر فيها الحكم
المطعون فيه بل يجب أن يكون قد نازع خصمه أمامها فى طلباته أو نازعه خصمه فى
طلباته هو وأن تكون له مصلحه فى الدفاع عن الحكم المطعون فيه حين صدوره فإذا لم
توجه إليه طلبات ، ولم يقض له أو عليه بشئ ، فإن الطعن بالنسبة له يكون غير مقبول
، وكان الثابت من الأوراق أن المطعون عليه الثانى بصفته لم توجه منه أو إليه أى طلبات
فى الدعوى ، وقد وقف من الخصومة موقفاً سلبياً ولم يبد أى دفع أو دفاع فيها ولم
يحكم له أو عليه بشئ كما لم تتعلق أسباب الطعن به ومن ثم فلا يكون للطاعن مصلحة فى
اختصامه أمام محكمة النقض ويكون الطعن - بالنسبة
له – غير مقبول .
وحيث إن الطعن – فيما عدا ما تقدم – استوفى أوضاعه
الشكلية .
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم
المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق والفساد فى الاستدلال
والإخلال بحق الدفاع ، وفى بيان ذلك يقول إن الحكم المطعون فيه قدر أجرة المحل
موضوع النزاع طبقاً لأحكام القانون 52 لسنة 1969 تأسيساً على أن العين أنشئت
بموجب الترخيص رقم 26 لسنة 1973 ، رغم أن
الثابت من الكشف الرسمى المقدم من الطاعن أن – الدكان – محل النزاع كان
حجرة ضمن شقة سكنيه بالدور الأرضى أجرى
عليها تعديلات حسبما يتضح من (جرد 1988 ربط 1989) فيخضع فى تحديد أجرته إلى
القانون 136 لسنة 1981 بحسبانه أن هذه التعديلات أجريت فى ظله ، ولما كان هذا القانون قد أخرج الأماكن المعدة لغير أغراض السكنى
من التحديد القانونى للأجرة فإن الأجرة الاتفاقية تكون هى الأجرة القانونية ، وإذ
خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ولم يستجب لدفاع الطاعن سالف الذكر ، فإنه يكون
معيباً مما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعى سديد ، ذلك أنه من
المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن قواعد تحديد الأجرة فى ظل القوانين الخاصة بتأجير
الأماكن هى قواعد آمره لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز
الأجرة التى تحددها هذه القوانين ، كما أنه إذا أدخلت على نفقة المؤجر تعديلات
جوهرية على جزء من مبنى قديم غيرت فى طبيعته أو فى طريقة استعماله بحيث تؤثر على
قيمته الايجارية تأثيراً محسوساً ، فإن هذا الجزء يعتبر فى حكم المنشأ حديثاً وقت
إدخال التعديلات عليه ويخرج من نطاق تطبيق القانون السابق ويخضع من حيث تحديد أجرته
لحكم القانون الذى تمت تحت سلطانه هذه التعديلات ، إما إذا كانت هذه التعديلات لا
ترقى إلى مرتبة التعديلات الجوهرية على النحو السابق وإنما مجرد تحسينات زادت من منفعة المستأجر بالعين المؤجرة فإنها
تقوم ويضاف مقابلها إلى الأجرة السارية . ومن المقرر أيضاً أن النص فى المادة
الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن
بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمعمول به
اعتباراً من 31/7/1981 على أن " فيما عدا الإسكان الفاخر لا يجوز أن تزيد
الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى اعتباراً من تاريخ العمل
بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض .." يدل على أن الأماكن المرخص فى
إقامتها أو المنشأة لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر اعتباراً من تاريخ العمل
بأحكام هذا القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة وقد أفصح عن ذلك تقرير
اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون
الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب فى تعليقه على نص المادة الأولى من القانون
المذكور ويستوى فى ذلك أن يكون المالك قد حصل على ترخيص بالبناء أو أقام المبنى
بدون ترخيص ، ومن ثم فإن الأماكن المرخص فى إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص
اعتباراً من تاريخ العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 لغير أغراض السكنى أو الإسكان
الفاخر لا تخضع لقواعد تحديد الأجرة ولا
اختصاص للجان تقدير الإيجارات المنصوص عليها فى المادة الخامسة من هذا القانون
بتحديد أجرتها فإذا ما تصدت تلك اللجان وقدرت أجرة هذه الأماكن فإن القرارات
الصادرة تكون خارجة عن حدود الولاية التى خولها الشارع للجان تقدير الإيجارات
وتضحى غير ذات موضوع وعديمة الأثر فلا يتعلق بها أى حق للمؤجر أو المستأجر ولا
تكون لها أية حجية وتعتبر كأن لم تكن . لما كان ذلك ، وكان الثابت من تقرير الخبير
أمام محكمة أول درجة أن العين محل النزاع كانت ضمن شقة ثلاث حجرات وصالة ، وأن
تاريخ إنشاء المحل تم فى عام 1987
فإن هذا الجزء من العقار يعتبر فى حكم
المنشأ حديثاً وقت إدخال التعديلات عليه ويخضع من حيث تحديد أجرته لحكم القانون
رقم 136 لسنة 1981 الذى تمت هذه التعديلات فى ظله ويخرج بالتالى عن نطاق تطبيق
القانون السابق وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبر أن تاريخ إنشاء المحل
هو تاريخ صدور الترخيص رقم 26 لسنة 1972 بإنشاء العقار ، فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه دون ما حاجة لبحث
باقى أسباب الطعن .
لما كان ما تقدم وكان موضوع الطعن صالحاً
للفصل فيه وكانت العين المؤجرة لغير أغراض السكنى وقد أنشئت فى ظل القانون 136
لسنة 1981 على ما سلف بيانه ومن ثم يتعين القضاء بتأييد الحكم المستأنف .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق