بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 03-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 8 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ش. د. س. ا. ش. ذ. م.
مطعون ضده:
س. ع. ا. ا. ا.
ا. ا. ش. ذ. م. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/838 استئناف عقاري بتاريخ 11-12-2024
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضده الأول " ......" أقام الدعوى رقم 1018 لسنة 2023 عقاري على الطاعنة " شركة داماك ستار العقارية ش ذم م " ، والمطعون ضدها الثانية " الخليج التجاري ش ذ م م " بطلب الحكم بفسخ اتفاقية شراء الوحدة العقارية رقم (دي تي بي بي/ 15 / 1502) وإلزامهما بسداد مبلغ 2.928.875 درهم ، مع الفائدة القانونية 12% سنوياً من تاريخ قيد الدعوى وحتى السداد التام ، وقال بياناً لذلك إنه بموجب اتفاقية بيع وشراء مؤرخه 6/6/2013 اشترى منهما الوحدة العقارية سالفة البيان ، والكائنة في مبنى ( داماك تاور باي بارامونت) لقاء ثمن مقداره 2.084.600 درهم سدد منه مبلغ 1.678.875.41 درهم، على أن يكون تاريخ الإنجاز في ديسمبر 2016 إلا أنهما لم يلتزما بهذا التاريخ ، وقاما بتغيير غرض استخدام الوحدة من تجاري إلى سكني رغم كونها شقة فندقية اشتراها بغرض تجاري ، وامتنعا عن تسليمه الوحدة ثم قاما ببيعه لآخر مما ألحق به ضرر يقدره بمبلغ إجمالي 1250000 درهم ، ومن ثم أقام الدعوى دفعت المطعون ضدها الثانية بعدم قبول الدعوى بالنسبة إليها لرفعها على غير ذي صفة ، ودفعت الطاعنة بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها بالدعوى رقم 93 لسنة 2019 عقاري كلي ، كما تمسكت بانفساخ العقد وفقاً للمادة 11 من القانون رقم 13 لسنة 2008 وتعديلاته ، ندبت المحكمة خبيراً ، وبعد إيداع التقرير حكمت بإلزام الطاعنة بأن تؤدى للمطعون ضده الاول مبلغ 1.387.011درهم ، والفائدة بواقع5% سنوياً من تاريخ المطالبة حتى السداد التام ، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات ، وانتهت بأسباب الحكم إلى عدم قبول الدعوى بالنسبة للمطعون ضدها الثانية لرفعها على غير ذي صفة ، استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 838 لسنة 2024 عقاري ، كما استأنفه المطعون ضده الأول بالاستئناف رقم 846 لسنة 2024 عقاري ، ضمت محكمة الاستئناف الاستئنافين للارتباط ، وبتاريخ 11/12/2024 قضت برفضهما ، وبتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 8 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 9/1/2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة. وحيث أقيم الطعن على سببين تنعي الطاعنة بالسبب الأول على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بسبق قيام المطعون ضده الأول بإقامة الدعوى رقم 93 لسنة 2019 عقاري كلي ضدها بطلب فسخ عقد وحدة النزاع ، وتم رفض تلك الدعوى لثبوت تنفيذها التزاماتها التعاقدية ، وقد دفعت بعدم جواز نظر الدعوى الماثلة لسابقة الفصل فيها بالدعوى سالفة البيان ، وإذ رفض الحكم المطعون فيه الدفع فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن للحكم السابق حجية الأمر المقضي به المانعة من طرح النزاع في دعوى لاحقة متى توافرت في الدعويين الماثلة والسابقة وحدة الموضوع والسبب والخصوم وهو ما تستظهره محكمة الموضوع مما هو مطروح عليها طالما أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق الدعوى إلى أن الدعوى رقم 93 لسنة 2019 عقاري كلي مقامة من المطعون ضده الأول قبل الطاعنة بطلب فسخ عقد شراء وحدة النزاع تأسيساً على إخلال الطاعنة بالتزامها بتسليم الوحدة في الموعد المتفق عليه ، وقد قضي برفضها لثبوت تمام إنجاز الوحدة ، بينما الدعوى الماثلة مقامة بطلب فسخ عقد الوحدة تأسيساً على قيام الطاعنة بتغيير غرض استخدام الوحدة ، وبيعها لآخر ، ومن ثم اختلاف سبب الدعويين ، ومن ثم انتفاء شرائط المنع من نظر الدعوى الماثلة ، ورفض الدفع المبدى من الطاعنة في هذا الخصوص ، وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ويتفق مع صحيح القانون ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ومن ثم يضحى النعي محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز ، ومن ثم يكون غير مقبول.
وحيث تنعي الطاعنة بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، والتناقض ، وفي بيان ذلك تقول إن الثابت في الأوراق وتقرير الخبرة حصولها من دائرة الأراضي والأملاك على وثيقة بصحة الإجراءات التي اتخذتها بشأن وحدة النزاع وفسخها عقد الوحدة لإخلال المطعون ضده الأول بالتزامه التعاقدي بسداد ثمن الوحدة رغم تمام إنجازها بنسبة 100% ، ومن ثم فهي تستحق وفقاً للمادة 11 من القانون 13 لسنة 2008 وتعديلاته نسبة 40% من قيمة الوحدة ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وخفض النسبة المستحقة لها إلى 10% من ثمن الوحدة فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المستقر عليه في قضاء هذه المحكمة أنه ولئن كان من الأصول المقررة أن أحكام القوانين لا تسرى إلا على ما يقع من تصرفات أو عقود بعد نفاذها ولا تنعطف آثارها على ما وقع منها قبل إنفاذها إعمالاً لقاعدة عدم رجعية القوانين، إلا أن هذه القاعدة يقف موجب إعمالها في حالة وجود نص في القانون بتقرير الأثر الرجعي أو كانت أحكام هذا القانون متعلقة بالنظام العام، وفي هاتين الحالتين فإن القانون يسترد سلطانه المباشر على الآثار المترتبة على هذه الوقائع والتصرفات والعقود طالما بقيت سارية عند العمل به حتى وإن كانت قد أبرمت قبل العمل بأحكامه ، لما كان ذلك، وكان القانون رقم (19) لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم (13) لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي قد صدر بتاريخ 24 نوفمبر 2020 على أن يعمل به من تاريخ نشره، وقد نشر في الجريدة الرسمية بتاريخ 13 ديسمبر 2020، ونص على أن يستبدل نص المادة (11) من القانون رقم (13) لسنة 2008 النص الوارد به ، وقد نصت تلك المادة على أنه تُتّبع القواعد والإجراءات التالية في حال إخلال المُشتري بالتزاماته بتنفيذ عقد البيع على الخارطة المُبرَم بينه وبين المُطوّر العقاري: 1-على المُطوّر العقاري إخطار الدائرة بإخلال المُشتري بالتزاماته التعاقدية، وفقاً للنموذج المُعدّ لدى الدائرة لهذه الغاية، على أن يتضمّن هذا النموذج بيانات المُطوّر العقاري والمُشتري، وأوصاف الوحدة العقارية التي كانت محلاً لعقد البيع على الخارطة، وتوصيفاً واضحاً للالتزامات التعاقُديّة التي أخلّ المُشتري بها، وأي بيانات أخرى تُحدِّدها الدائرة 2-على الدائرة فور استلامها للإخطار وبعد التحقّق من صحة إخلال المُشتري بالتزاماته التعاقُديّة، القيام بما يلي: أ- إخطار المُشتري بالوفاء بالتزاماته التعاقُديّة مع المُطوّر العقاري خلال (30) ثلاثين يوماً من تاريخ الإخطار، على أن يكون هذا الإخطار خطّياً وثابت التاريخ، ويتم إبلاغ المُشتري به من قبل الدائرة إما حُضوريّاً أو بواسطة البريد المُسجّل بعلم الوصول أو البريد الإلكتروني أو أي وسيلة أخرى تُحدِّدها الدائرة ب- إجراء التسوية الودّية بين المُطوّر العقاري والمُشتري، إن أمكن ذلك، ويتم إثبات هذه التسوية بمُلحق عقد يتم التوقيع عليه من قبل المُطوّر العقاري والمُشتري. 3-إذا انقضت المُهلة المُشار إليها في البند (2/أ) من الفقرة (أ) من هذه المادة دون قيام المُشتري بتنفيذ التزاماته التعاقُديّة أو إتمام التسوية الودّية بينه وبين المُطوّر العقاري، تُصدِر الدائرة وثيقة رسميّة لصالح المُطوّر العقاري تُفيد فيها ما يلي: أ- التزام المُطوّر العقاري بالإجراءات المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة ب- تحديد نسبة إنجاز المُطوّر العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، وفقاً للمعايير والقواعد المُعتمدة لدى المؤسسة في هذا الشأن. 4-يجوز للمُطوّر العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسميّة المُشار إليها في البند (3) من الفقرة (أ) من هذه المادة وبحسب نسبة انجاز المشروع العقاري، اتخاذ التدابير التالية بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم وإذ كان ذلك وكانت الفقرة (ه) من المادة (11) بعد الاستبدال قد نصت على أنه تُعتبر صحيحة ونافذة وغير قابلة للطعن فيها بأي طريق من طرق الطعن كافة الإجراءات والقرارات والتصرفات التي تمت قبل العمل بهذا القانون بما في ذلك فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه شريطة أن تكون قد تمت وفقا للقواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذها وذلك باستثناء قرارات الفسخ التي تم الغاؤها بحكم بات من المحاكم المختصة قبل العمل بأحكام هذا القانون فان مفاد ما تقدم انه ولئن كان يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 ، والاحتفاظ بالمبالغ المسددة من ثمن البيع بما لا يزيد على النسب المبينة قبل كل نسبة انجاز ، وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن ألا إن شرط ذلك وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ وفى جميع الأحوال لا يحول ذلك دون جواز لجوء المشتري الى المحكمة إذا شاب إجراءات الفسخ عوار فلم يتم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة أو اعتراضاً على النسب التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها ، ومن المقرر أيضا أنه يكون لمحكمة الموضوع - إذا ما أقيمت الدعوى أمامها من المطور أو المشترى بالمطالبة بالنسب أو استكمالها أو بتخفيضها بحسب الأحوال ــ الحكم بالنسب التي تراها عادلة بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره تلك المحكمة دون مجاوزة الحد الأقصى المقرر لها قانوناً، باعتبارها من مسائل الواقع التي تستقل بها محكمة الموضوع حسبما تستخلصه من ظروف الدعوى وملابساتها طالما أنها بينت العناصر التي استقت منها حكمها بما يتناسب مع ظروف الحال وما تقدره المحكمة دون أن تجاوز الحد الأقصى المقرر لها قانونا ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة المنتدبة وأورده بمدوناته من أن " ... وكان المدعي اقام الدعوى ابتغاء الحكم بفسخ عقد البيع المبرم بينه وبين المدعى عليها الاولى عن الوحدة محل التداعي و كان الثابت من اوراق الدعوى ان الشركة المدعى عليها الاولى المالكة للمشروع تقدمت بطلب الغاء تسجيل الوحدة لدائرة الأراضي والاملاك بشكواها ضد المدعي وقد أصدرت دائرة الأراضي والاملاك أخطار للمدعي لحثه على سداد المبالغ المترصدة بذمته وتم أرساله وانتهت المهلة القانونية دون أن يحرك ساكنا وعليه أصدرت دائرة الأراضي والاملاك وثيقة بصحة الاجراءات في الاخطار رقم 8477/2020 وفقا للإجراءات المنصوص عليها في المادة 11 من القانون 19 لسنة 2020 وبناء على الإجراءات سالفة الذكر تم الغاء تسجيل الوحدة من أسم المدعي وإعادة تسجيلها باسم المدعي عليها الأولى وفق الشهادة الصادرة من دائرة الأراضي والاملاك بتاريخ 5/7/2021 ولا يؤثر فيما تقدم ما تمسك به المدعى من تغيير الغرض من استخدام الوحدة محل التداعي من تجاري الى سكني ذلك ان الخبير المنتدب في الدعوى والذى تطمئن اليه المحكمة قد خلص الى ان الاستخدام المصرح به للوحدة محل التداعي وفقاً للعقد سند الدعوى هو شقة مخدومة( ديلوكس)، ووفقاً للوارد بإفادة مدير إدارة رقابة المنشآت الفندقية المؤرخة 17/11/2021 فإن الشقق متكاملة الخدمات لا تعتبر ضمن المنشآت الفندقية. و لم يثبت للخبرة قيام المدعي عليها الأولى بتغيير الغرض من استعمال الوحدة عين التداعي قبل إلغاء تسجيل الوحدة محل التداعي من اسم المدعي و إعادتها إلى المدعى عليها الأولى ، وانه بمخاطبة الخبرة لدائرة السياحة والتسوق أفادت بأنه لا يوجد لديهم مسمى شقة متكاملة الخدمات ديلوكس وأن تصنيف الشقق الفندقية هو ثلاث تصنيفات فقط شقق فندقية، شقق فندقية فاخرة ، شقق فندقية فخمة وهو الامر الذى تنتهى معه المحكمة الى ان الشركة المدعى عليها الاولى قد فسخت عقد البيع سند التداعي بعد اتباعها القواعد والإجراءات المنصوص عليها وتتصدى المحكمة للفصل في الدعوى على هذا الأساس.
وحيث انه عن طلب إلزام المدعى عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغ وقدره (2.928.875 درهم) ولما كان من المقرر ..... وهديا بما سبق وبالبناء عليه ولما كانت المحكمة قد انتهت بعاليه الى ثبوت فسخ العقد سند التداعي واعمالا للمحكمة سلطتها في مجال تقديرها للنسبة التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها من قيمة الوحدة عند فسخ التعاقد بما يوائم ظروف الدعوى و ملابساتها وعلى ضوء مقدار ما سدده المدعى من قيمة الوحدة وانتفاع المدعى عليها بالمبلغ المسلم إليها من الثمن لفترة من الزمن، .....والثابت من وثيقة صحة اجراءات الاخطار رقم (8477/2020) الصادرة من دائرة الأراضي والاملاك بتاريخ 8/12/2020 ان نسبة الإنجاز في المشروع هى(100%) ومن ثم فإن المحكمة تنزل بالنسبة المقررة بالمادة المشار إليها إلى نسبة 10% فقط من قيمة الوحدة و تقضى بأحقية المدعى عليها بالاحتفاظ بنسبة 10% فقط من القيمة الاجمالية لثمن الوحدة والبالغ (2,084,600 درهم) بما يقدر بمبلغ (208.460 درهم) وبخصم هذا المبلغ من المدفوع من ثمن الوحدة وقدرة مبلغ (1,595,471 درهم) ، ومن ثم يضحى الباقي مبلغ مقداره (1.387.011درهم) تقضي المحكمة برده من الشركة المدعى عليها الاولى كما سيرد بالمنطوق .... " وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويخلو من التناقض المبطل الذي تتهاتر فيه الأسباب، ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعنة المصروفات، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق