بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 03-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 12 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ر. ر.
مطعون ضده:
ر. ت. ت. ل.
ش. م. س. ل. ا. ذ. م. م.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/397 استئناف عقاري بتاريخ 26-12-2024
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في ملف الطعن الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ مصطفى محمود الشرقاوي وبعد المداولة.
حيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن الطاعنة (.....) أقامت الدعوي رقم 815 /2024 عقاري ضد 1- .... تاورز ليمتد2- شركة ..... للتطوير العقاري ذ م م بطلب الحكم بعدم الاعتداد بحكم اللجنة القضائية في الدعوى رقم 3\2022 مشاريع ملغاة في مواجهة المدعية وبفسخ العقد المؤرخ في 14-05-2007 موضوع شراء الوحدة رقم 813 B لإخلال المدعى عليها الأولى بتسليم الوحدة باسمها وبإلزام المدعى عليهما على سبيل التضامم والانفراد بسداد مبلغ مقداره 518,423 درهم فقط عباره عن مبلغ 318,423 درهم قيمة المسدد من ثمن الوحدة رقم 813 B بالإضافة إلى ومبلغ 200 الف درهم التعويض عن فوات الكسب المتمثل فيما يعادل استئجار المدعية لوحدة مماثلة نتيجة عدم الوفاء بتسليم الوحدة والانتفاع بها في التاريخ المُحدد للتسليم ديسمبر 2008 والزام المدعى عليهما تضامنا بالفائدة القانونية عن المبلغ المحكوم به بواقع 9% سنويا من تاريخ المطالبة وحتى تمام السداد ، علي سند أنها بتاريخ 14- 05 - 2007 قامت بشراء الوحدة محل التداعي بمبلغ 333,000 درهم سددت منها مبلغ 318,423 درهم ، بواقع نسبة 95.6 % من قيمة الوحدة ، وحيث حلت المدعى عليها الثانية محل المدعى عليها الأولى بموجب حكم الاستحواذ الصادر في الدعوى رقم 3\2022 بتاريخ 20-10-2022 من قبل اللجنة القضائية الخاصة بالمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة في إمارة دبي والمنعقدة في دائرة الأراضي والأملاك بدبي ، الا أنه قد اللجنة في أسباب الحكم " اعتبرت اللجنة أن المشترين الواردة أسمائهم في الكشف المقدم من مؤسسة التنظيم العقاري للوحدات العقارية في المشروع موضوع الدعوى هم المدعين في الدعوى الماثلة " وحيث أن ما جاء بحكم اللجنة يخالف الدستور والقانون ومبادئ الحق والمساوة حيث قامت اللجنة بجعل شخص مدع أو مدعى عليه في دعوى لم يقيمها أو تقام عليه بل لم تعلنه بالدعوى أم تقبل حضوره أمامها أو تمكنه من تقديم الدفاع الخاص به ولم تسمه أقواله ثم تصدر الحكم في غيابه كليا معتبرة أنه مدعي في الدعوى بما يعتبر بمثابة تغول وتعسف في حق المدعية . ولما كانت المادة (6) من المرسوم رقم (33) لسنة 2020 بشأن اللجنة القضائية الخاصة للمشاريع العقارية غير المكتملة والملغاة في أمارة دبي لم تخول اللجنة صراحة أو ضمنا حق تمثيل المدعية أو إقامة الدعاوى نيابة عن المستثمرين والمشترين ،
وحيث إن المدعية قد قامت بسداد الثمن لحساب الضمان الخاص بالمشروع ، كما أن المدعى عليها الأولى قد أخلت بالتزامها بتسليم عين التداعي في الموعد المحدد في ديسمبر 2008 حسب المتفق عليه بالعقد ، مما أصاب المدعية بالأضرار التي بينتها فمن ثم كانت الدعوي وبعد إن ندبت المحكمة خبيرا في الدعوي قضت بجلسة 29-04-2024 اولاً: بعدم الاعتداد بحكم اللجنة القضائية في الدعوى رقم 3\2022 مشاريع ملغاة في مواجهة المدعية ثانياً: ببطلان اتفاقية البيع موضوع التداعي المؤرخة في 14-05-2007 والمبرمة بين المدعية والمدعى عليها الأولى (روفي توين تاورز ليمتد) عن الوحدة رقم 813 B بمشروع روفي توين تاورز. ثالثاً: إلزام المدعى عليها الأولى (شركة روفي توين تاورز ليمتد) بأن تؤدى الى المدعية مبلغ مقداره (318,423 درهم) قيمة ما سددته لها من ثمن العين وفوائده القانونية بواقع (5%) سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. رابعاً: إلزام المدعى عليها الأولى (شركة روفي توين تاورز ليمتد) بأن تؤدى الى المدعية مبلغ مقداره (200,000 درهم) تعويضاً عما أصابها من أضرار وذلك على النحو الوارد بالأسباب، ورفضت ماعدا ذلك من طلبات، استأنف المدعي ذلك الحكم بالاستئناف رقم 397 /2024 عقاري، وبجلسة 26-12-2024 حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن المدعي على ذلك الحكم بالتمييز بموجب الطعن الماثل بصحيفة أودعت إلكترونيا بتاريخ 14-01-2025 بطلب نقض الحكم المطعون فيه، وقدم وكيل المدعى عليها الثانية مذكرة طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فقررت تحديد جلسة لتلاوة تقرير التلخيص وإصدار الحكم بجلسة اليوم بغير حاجة إلى مرافعة.
وحيث إن حاصل ما ينعي به الطاعن علي الحكم المطعون الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال ذلك أن الحكم بعدم الاعتداد بحكم اللجنة القضائية للمشاريع رقـم 3 لسـنة 2022 لجـان عقاريـة والحكـم التفسـيري الصـادر في الـدعوى رقـم 1 لسـنة 2023 يترتب عليه استبعاد هذا الحكم كمستند من أوراق الدعوى نهائيا فيكون بذلك المطور الحالي (المطعون ضده الثاني) هو الخلف الخاص للمطور السابق (المطعون ضده الأول) وفقا للفهم الصريح لما استقرت عليه أحكام محكمة التمييز بدبي والتي خلصت الي امتداد أثر العقد الى الخلف الخاص وإذ اثبت الخبرة أن إجمالي المبـالغ المسـددة مـن الطاعنة عـن ثمـن الوحـد رقـم (813 B ) مبلغ وقـدره (318.432) درهم، وأن المبلغ المتبقي من ثمن الوحدة مبلغ وقدره (14.568) درهم يسدد عند الإنجاز ، ولما كان المشروع بالكامل قد تم تحويل ممتلكاته وأصوله من المطور القديم للمطور الحالي المطعون ضدها الثانية وبالتالي فإن المطعون ضدها الثانية هي المسئولة عن الوفاء بحقوق الطاعنة باعتبار أن شركة روفى توين تاورز ليمتد ? لم يعد لها وجود وزالت شخصيتها ماديا ومعنويا بانتقال أملاكها وضمانات الدائنين للمطعون ضدها الثانية بغير طريق الشراء وسداد الثمن كما أنها لديها العلم اليقيني في انتقال كافة حقوق الطاعنة لانتقال عقدها اليها حيث سبق إن أعدت المطعون ضدها كشفا يتضمن أسماء المشترين في المشروع وهو كشف بأسماء كل المشترين في المشروع ممن سجلت عقودهم وغير المسجلة عقودهم وقد ورد اسم الطاعنة الراهنة في هذه الكشوف بما يقطع بعلم المطعون ضدها الثانية بالعقد موضوع الدعوى وقبولها الاستحواذ وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون معيبا مما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي- في جملته- غير سديد ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة وفقا لنص المادة (210) من قانون المعاملات المدنية إن العقد الباطل ما ليس مشروعا بأصله ووصفه بأن اختل ركنه أو محله أو الغرض منه أو الشكل الذي فرضه القانون لانعقاده، ولا يترتب على العقد الباطل أي أثر كما لا ترد عليه الإجازة مما مؤداه انه يترتب على بطلان العقد اعتباره كإن لم يكن وزوال كل أثر له فيما بين المتعاقدين وبالنسبة للغير، وان الأثر الكاشف للحكم ببطلان العقد يرتد بهذا البطلان إلى يوم صدور ذلك العقد مما مقتضاه أن يزيل العقد في خصوص التزامات طرفية التعاقدية منذ إبرامه، كما انه من المقرر أن التضامن بين المدينين لا يفترض، وإنما يكون بناء على اتفاق أو نص في القانون، وإذ كان ذلك وكان الأصل عملا بنص المادة (151) من قانون المعاملات المدنية، أنه (من باشر عقدا من العقود بنفسه فهو الملزم به دون غيره) إلا أن نص المادة 251 من ذات القانون قد نصت على أنه ((إذا أنشأ العقد حقوقا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص فإن هذه الحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه)) مما مؤداه أن أثر العقد لا يمتد إلى الغير طالما لم يكن طرفا في التعاقد الذي تم إلا إذا كان العقد قد أنشئ حق شخصي انتقل إلى خلف خاص فينتقل الحق معه حال توافر شرطين الأول أن يكون من مستلزماته الثاني أن يعلم الخلف الخاص بذلك الحق وقت انتقاله الشيء إليه، وإذ كان ذلك وكان عقد البيع علي الخارطة قبل التسجيل المبدئي هو منشئ لحق شخصي ما بين البائع المطور والمشتري فان انتقال ملكية المبيع من المطور البائع الى مطور أخر- باستحواذه علي المشروع - لا يلزم المستحوذ بأي عقد سابق مبرم بين مشتر وبين المطور السابق إلا بعلمه بوجوده ولا يتحقق ذلك - حال إنكاره المعرفة - إلا بتمام التسجيل المبدئي- أو بإيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع، أو كان ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك ، مما مؤداه انه علي المشتري أثبات حقه على الوحدة العقارية محل التداعي وعلم البائع بذلك الحق أو قبوله له أو يقدم ما يفيد التسجيل المبدئي أو إيداع ما سدد من ثمن حساب ضمان المشروع أو انه ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك عن الوحدة المتنازع عليها ولما كان ذلك وكانت المطعون ضدها الثانية بوصفتها المطور الجديد قد أنكرت عملها بعقد البيع المبرم فيما بين الطاعنة والمطعون ضده الأول وكان العقد قد قضى ببطلانه لعدم التسجيل فأصبح منعدما من تاريخ إبرامه ولم يثبت أن ما سدد من ثمن للمطور السابق قد تم إيداعه حساب الضمان أو ضمن المسجلين في سجلات دائرة الأراضي والأملاك فمن ثم لا يوجد سبب قانوني لإلزام المطعون ضدها الثانية تضامنا مع المطعون ضدها الأولي ، وإذ كان الحكم المطعون فيه قد التزام ذلك المساق فيما أورده من أسبابه (( كان البين من مطالعة الملف الإلكتروني للدعوى، أن محكمة أول درجة قد قضت - بحق - ببطلان اتفاقية البيع موضوع التداعي المؤرخة 14/5/2007 والمبرمة بين المستأنفة والمستأنف ضدها الأولى (روفي توين تاورز ليمتد) عن الوحدة رقم 813 B بمشروع روفي توين تاورز، وذلك لأن المستأنف ضدها الأولى لم تقم بتسجيل اتفاقية البيع سالفة البيان في السجل العقاري المبدئي، وكانت المستأنف ضدها الثانية بوصفها المطور الجديد قد أنكرت علمها باتفاقية البيع المبرمة فيما بين المستأنفة والمستأنف ضدها الأولي بل وطعنت عليها بالإنكار والجهالة والتزوير، وقد أصبحت هذه الاتفاقية منعدمة بعد القضاء ببطلانها من تاريخ إبرامها، وكان الثابت من تقرير الخبرة المقدم أمام محكمة أول درجة - الذي تطمئن إليه المحكمة لسلامة الأسس التي أقيم عليها - أنه لم يثبت أن ما سددته المستأنفة من ثمن للمستأنف ضدها الأولى (المطور السابق) قد تم إيداعه حساب الضمان باسم المستأنفة فمن ثم فلا يوجد سبب قانوني لإلزام المستأنف ضدها الثانية (المطور الجديد) تضامنًا أو تضاممًا مع المستأنف ضدها الأولي )) إذ كان هذا الذي خلص إليه الحكم المطعون فيه ردا علي ما أورده ذلك النعي سائغاً ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفة فيه للقانون ويكفي لحمل قضائه، ومن ثم فإن النعي عليه لا يعدو أن يكون مجرد جدل فيما تستقل محكمة الموضوع في تقديره لا يجوز التحدي به أمام هذه محكمة ويكون معه النعي عليه بما سلف يكون على غير أساس ولا ينال ذلك ما تمسكت به الطاعنة في أسباب نعيها من إن الحكم المطعون فيه قد قضي بعدم حجية حكم اللجنة العقارية الصادر في الدعوى 3 لسنة 2022 وما لحقه من تفسير بموجب الدعوي 1 لسنة 2023 قبلها فان ذلك - أيا كان وجه الرأي فيه - فان هذه المحكمة لم تستند الى الحكم الصادر من تلك اللجنة وفقا لما بينته من أسباب سابقه فيما انتهت اليه من قضاء ،
وحيث إنه لما تقدم - وفي حدود أسباب الطعن - فانه يتعين رفضه.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة: - برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصاريف والرسوم والفى درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضدها الأولي ومصادرة التامين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق