بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 03-03-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 10 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
س. 2. ل.
ت. ا. ج. ل. ذ.
مطعون ضده:
ف. ا. ا. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/914 استئناف عقاري بتاريخ 23-12-2024
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضده " ...... " أقام الدعوى رقم 1715 لسنة 2023 عقاري على الطاعنتين " ...... للعقارات ذ.م.م ، سيجما 2 ليمتد " بطلب الحكم بفسخ العقد المبرم بينه وبين المطعون ضدها الثانية ، وإلزامهما بالتضامن والتضامم برد المبالغ التى قام بسدادها والبالغ مقدارها 1,566.090 درهم ، والتعويض مبلغ 500,000 درهم ، والفائدة 12% من تاريخ المطالبة وحتى السداد ، وقال بياناً لذلك إن هاتين الشركتين شريكتان في مشروع فندق ذا وان هوتيل ، وبتاريخ 14/4/2017 تعاقد مع المطعون ضدها الثانية على شراء الغرفة الفندقية رقم 1325 - الطابق 13 بالمشروع سالف البيان لقاء ثمن مقداره 1,500.000 درهم تسدد على أقساط ، علي أن يكون موعد التسليم قبل 30/6/2019 ، وقد قام بسداد كامل قيمة الوحدة بالإضافة إلى رسوم التسجيل فأضحى كامل المبلغ المسدد منه 1,566.090 درهم ، وإذ لم تسلماه الوحدة في الموعد المقرر ، كما لم تلتزما بالحصول على الشهادات اللازمة للتشغيل الفندقي للمشروع الكائن به الوحدة ، مما ألحق به الضرر ، ومن ثم أقام الدعوى ، ندبت المحكمة لجنة خبراء ، وبعد إيداع التقرير حكمت بفسخ اتفاقية البيع والشراء للوحدة موضوع الدعوى وبإلزام الطاعنتين أن تردا بالتضامن فيما بينهما للمطعون ضده مبلغ 1,566.090 درهم ، والفائدة القانونية عنه بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة 15/12/2023 وحتى تمام السداد ، وإلزامهما أن تؤديا بالتضامن للمطعون ضده مبلغ 350000 درهم كتعويض وفائدة على هذا المبلغ بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم قطعياً وحتى تمام السداد، استأنفت الطاعنتان هذا الحكم بالاستئناف رقم 914 لسنة 2024 عقاري ، وبتاريخ 23/12/2024 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنتان على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 10 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 9/1/2025 طلبتا فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث أقيم الطعن على أربعة أسباب تنعي الطاعنتان بالوجه الأول من السبب الرابع على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون، وفي بيان ذلك تقولان إنهما قد دفعتا أمام محكمة الموضوع بعدم سماع الدعوى وفقاً للمادة 524 من قانون المعاملات المدنية لرفع الدعوى بعد مضي أكثر من عامين على استلام الوحدة حكماً، وإذ رفض الحكم المطعون فيه هذا الدفع فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العبرة في تحديد مدة عدم سماع الدعوى بمرور الزمان هو بالتكييف الصحيح للنزاع المتمسك بعدم سماع الدعوى بشأنه وفقًا للنص القانوني الذي تمسك به صاحب الدفع. وكان النص في المادة 523 من قانون المعاملات المدنية على أنه " إذا عين في العقد مقدار المبيع وظهر فيه نقص أو زيادة، ولم يوجد اتفاق أو عرف بهذا الشأن وجب إتباع القواعد التالية .... 3- إذا كانت الزيادة أو النقص تلزم المشتري أكثر مما اشترى أو تفرق عليه الصفقة كان له الخيار في فسخ عقد البيع ما لم يكن المقدار تافها ولا يخل النقص في مقصود المشتري. 4- وإذا تسلم المشتري المبيع مع علمه أنه ناقص سقط حقه في خيار الفسخ المشار إليه في الفقرة السابقة" والنص في المادة 524 منه على أنه "لا تسمع الدعوى بفسخ العقد أو إنقاص الثمن أو تكملته إذا انقضت سنة على تسليم المبيع" يدل على أن حكم عدم السماع الوارد في هذا النص يقتصر على الحالات المنصوص عليها في المادة 523 فحسب ولا يمتد إلى جميع الحالات الأخرى التي يحق فيها للمشتري طلب فسخ عقد البيع إذا ما أخل البائع بتنفيذ التزامه ، لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده قد أقام دعواه للحكم بفسخ العقد سند الدعوى ورد ما دفع من ثمن والتعويض على سند من إخلال الطاعنتين بالتزامهما التعاقدي بعدم الحصول على التراخيص وشهادة التصنيف النهائي للمبنى الكائن به وحدة النزاع واللازمين للتشغيل الفندقي، ومن ثم فلا ينطبق على واقعة التداعي التقادم المنصوص عليه بالمادة 524 من قانون المعاملات المدنية ، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإن النعي عليه يكون على غير أساس.
وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنتان على الحكم المطعون فيه بالسببين الأول ، والثاني ، والوجه الثاني من السبب الرابع مخالفة القانون ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، وفي بيان ذلك تقولان إنهما قد تمسكتا أمام محكمة الموضوع بأن الثابت من شهادة التصنيف المقدمة منهما ، و الصادرة من دائرة الاقتصاد والسياحة التابعة لحكومة دبي تصنيف الفندق الكائن به وحدة النزاع كفندق من فئة 4 نجوم ، ومن ثم تنفيذ الطاعنتان التزامهما المقرر بالقانون 17 لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية في إمارة دبي، وأن التأخير في التشغيل الفندقي يمكن جبره بالتعويض المتفق عليه وليس بإنهاء العلاقة وفسخ التعاقد، وأن المطعون ضده وقع اتفاقية إدارة الوحدة بعد أن تم انجاز البناء في تاريخ 29/9/2020 واستخرجت له شهادة بملكية الوحدة مما يدل على استلامه الوحدة حكماً وفقاً للمادة 528 من قانون المعاملات المدنية ، ومن ثم قبوله العقار بحالته ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع وأقام قضاءه بالفسخ ورد الثمن تأسيساً على أن وحدة النزاع ليست فندقية استناداً إلى تقرير الخبرة الذي اعترضتا عليه لقصوره ومخالفته الثابت بالأوراق من التصنيف الفندقي للمشروع الكائن به الوحدة ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن دور محكمة التمييز إنما هو مراقبة سلامة تطبيق القانون على الدعوى في حدود نطاق الطعن ، ومن المقرر أن مفاد نصوص المواد 2و3و5 من المرسوم رقم 17 لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية في إمارة دبي أنه يجب لتشغيل أية منشأة فندقية أن تكون مرخصة ومصنفة من دائرة السياحة والتسويق التجاري ولا يجوز تشييد أية منشأة فندقية أو تحويل مبنى قائم إلى منشأة فندقية إلاّ بعد الحصول على الموافقة الخطية المسبقة من الدائرة واستيفاء الشروط المقررة وأن الحصول على الموافقة المبدئية على انشاء المنشأة الفندقية لا يغني عن الحصول من الدائرة على الترخيص والتصنيف واستيفاء باقي متطلبات التشغيل وممارسة النشاط وشهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء ومن المقرر أيضاً أن العقد شريعة المتعاقدين ويتعين على كل من طرفيه الوفاء بما أوجبه العقد عليه وطبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية وأن تنفيذه لا يقتصر على إلزام المتعاقد بما ورد فيه، ولكن يشمل أيضاً كل ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف ، وأن البائع يلتزم بتسليم المبيع بالحالة والأوصاف التي تم الاتفاق عليها ، كما من المقرر أن تنازل الخصم عن حقه يتعين أن يكون ــ بحسب الأصل ــ صريحاً دالاً على إتجاه إرادته إلى ذلك أو باتخاذ مسلكاً لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على إثبات هذا التنازل الذي يقع على عاتق من يدعيه ، وأن تقدير كفاية أسباب انهاء أو فسخ العقد الملزم للطرفين وتحديد الطرف المقصر منهما في تنفيذ التزامه أو نفي التقصير عنه ، وفهم الواقع في الدعوى ، وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة المقدمة فيها ، والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه منها ، وطرح ما عداه ، وصولاً إلى ما تراه متفقاً مع وجه الحق في الدعوى ، مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى أقوالهم ، ومناحي دفاعهم ، لما كان ذلك، وكان البين من ملف الطعن أن الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بفسخ العقد سند الدعوى ورد ما دفع من ثمن وحدة النزاع على سند مما خلص إليه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير لجنة الخبرة المنتدبة من أن الوحدة محل النزاع وفقاً للعقد سند الدعوى المؤرخ 14/4/2017 المبرم بين المطعون ضده ( المشتري ) ، والطاعنة الثانية ( البائع ) هي " غرفة فندقية " ، وأن هذا الاستخدام كان محل اعتبار حال التعاقد لدى طرفي العقد ، وأن الطاعنة الاولى استلمت جزء من الثمن المدفوع للوحدة ، وأن البائعة لم تلتزم بالحصول على التراخيص و شهادة التصنيف النهائية للمبنى الكائن به وحدة النزاع واللازمين للتشغيل الفندقي من دائرة السياحة والتسويق التجاري ولم تستصدر للمشروع شهادة عدم ممانعة من استقبال النزلاء ، وأن الموافقة المبدئية المؤقتة على انشاء المنشأة الفندقية لا يغني عن استيفاء باقي متطلبات التشغيل الفندقي ، ومن ثم توافر الإخلال في تنفيذ التزامات البائع التعاقدية ، ومن ثم توافر المبرر الموجب للفسخ ، ورد الثمن المدفوع ، وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنتان بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأن الثابت من الأوراق خلوها مما يدل على صحة ما تدعياه بالنعي من توقيع المطعون ضده اتفاقية لإدارة الوحدة ، كما أن الثابت من تقرير الخبرة عدم علم المطعون ضده بالإنجاز الفعلي للوحدة لتقاعس البائعة عن إخطاره بذلك، وفقاً لما تضمنه البند 7 / 2 من العقد سند الدعوى من وجوب قيام البائع بتوجيه إخطار خطي بتاريخ الإنجاز الفعلي ولا يعتبر هذا التاريخ محدداً إلا بتوجيه ذلك الإخطار، الأمر الذي ينتفي معه ما تثيرانه بالنعي من استلام المطعون ضده الوحدة حكمياً بتسجيلها باسمه وقبوله من ثم بمواصفات الوحدة بحالتها ، لا سيما وأنه ولئن كان التسليم الحكمي للمبيع يتحقق ــ وفقاً للمادة 528 من قانون المعاملات المدنية ــ بتسجيل المبيع باسم المشتري إذا تطلب القانون التسجيل لنقل الملكية ، إلا أن تحقق التسليم الحكمي وفقاً لما سلف ، لا يحول ــ وفقاً لمفهوم المادة 525 من ذات القانون ــ دون أن يثبت المشتري قيام البائع بالحيلولة بينه وبين الاستلام الفعلي للمبيع ، أو وجود مانع يحول دون حيازته الفعلية للمبيع ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول .
وحيث تنعي الطاعنتان بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، وفي بيان ذلك تقولان إن الحكم إذ قضى للمطعون ضده بتعويض جزافي مبالغ فيه ، ويخالف ما هو متفق عليه باتفاقية البيع والشراء ، وبالرغم من إخلال المطعون ضده بالتزامه بعدم سداد الأقساط في موعدها ، وخلو الأوراق من وقوع ضرر به ، ومن ثم فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه إذا فسخ العقد فإن الشرط الجزائي الوارد فيه يسقط تبعاً لسقوط الالتزام الاصلي بفسخ العقد وبالتالي فلا يعتد بالتعويض المنصوص عليه فيه، وإذا كان هناك مقتضي للتعويض يقدره القاضي وفقاً للقواعد العامة ، وأن استخلاص قيام المسئولية بعناصرها الثلاثة من خطأ وضرر وعلاقة سببية بينهما، وتحديد الضرر وتقدير التعويض عنه هو مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع متى بينت عناصر الضرر وأقامت قضاءها على أسباب سائغة ، لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي المؤيد والمكمل بالحكم المطعون فيه بعدما خلص سائغاً ــ على نحو ما تقدم ــ إلى إخلال البائعة بتنفيذ التزامها التعاقدي بتسليم وحدة النزاع بالمواصفات المتفق عليها ، ومن ثم ثبوت الخطأ في جانبها ، وتحقق موجب فسخ التعاقد ، وأن هذا الخطأ سبب ضرراً بالمطعون ضده تمثل في حرمانه من استثمار الوحدة محل التداعي كشقة فندقية تدر عليه ربح فضلاً عن عدم استثمار المبلغ المسدد منه وما صاحب ذلك من ألم وأسى وحزن حاق به ، وأن في المبلغ المقضي به ما يجبر هذا الضرر ، وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه في الأوراق يدخل في نطاق السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع ، ويتفق مع صحيح القانون ويكفي لحمل قضاءه في هذا الخصوص ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز ، ومن ثم يكون غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعنتين المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق