جلسة 28 من يونيه سنة 1978
برئاسة السيد المستشار نائب رئيس المحكمة مصطفى كمال سليم وعضوية السادة المستشارين أحمد سيف الدين سابق، محمد عبد الخالق البغدادي، سليم عبد الله سليم ومحمد عبد العزيز الجندي.
---------------
(305)
الطعن رقم 51 لسنة 41 القضائية
ملكية. تسجيل. بيع. قانون.
انتقال ملكية العقار في ظل القانون المدني السابق بمجرد التعاقد دون حاجة إلى تسجيل وذلك قبل صدور قانون التسجيل 18 سنة 1923. الشرط المانع من التصرف الوارد في عقد بيع إلا بعد سداد كامل الثمن. عدم نفاذه قبل الغير حسن النية إلا بالتسجيل.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضده الأول ومورث المطعون ضدهم من الثاني حتى الخامسة أقاما الدعوى 611 سنة 1953 مدني كلي قنا ضد الطاعنين وآخرين بطلب الحكم بثبوت ملكيتهم إلى 4 أفدنة و22 قيراطاً و16 سهماً وإلغاء إجراءات الحجز والبيع المتخذة عليها بناء على طلب مصلحة الأملاك استناداً إلى أن هذه الأخيرة باعت إلى مورث المطعون ضدهم من السادس إلى الأخيرة 7 أفدنة و7 قراريط و16 سهماً بثمن قدره 388 جنيهاً و681 مليماً بعقد بيع مسجل في 14/ 12/ 1921 ودفع جزء من الثمن وقت تحرير العقد وقسط الباقي على ثلاث سنوات ونص في البند التاسع من العقد على أنه ليس للمشتري ما دام لم يسدد كامل الثمن أن يتنازل أو يتصرف في كل أو بعض الأطيان المبيعة وتحرر عن هذه الأطيان قائمة عن حق امتياز البائع في 18/ 12/ 1948 برقم 4366 ضماناً لسداد باقي الثمن - وبموجب عقد بيع مؤرخ 21/ 6/ 1921 باع المشتري جزءاً من تلك المساحة المشتراة إلى المطعون ضده الأول ومورث المطعون ضدهم من الثاني حتى الخامسة وسجل العقد في 19/ 7/ 1921 واقترن ذلك بوضع يد المشترين منذ سنة 1921 ولتأخر المشتري من الحكومة في سداد باقي الأقساط استصدرت الطاعنة حكماً ضد ورثته بإلزامهم بباقي الثمن والفوائد واتخذت إجراءات الحجز الإداري العقاري على 4 أفدنة و22 قيراطاً و16 سهماً من الأطيان المبيعة التي في وضع يد المطعون ضدهم من الأول حتى السادسة وقد رسا المزاد على الحكومة بتاريخ 8/ 11/ 1953 - وبتاريخ 9/ 2/ 1960 قضت المحكمة بتثبيت ملكية المطعون ضدهم من الأول حتى السادسة إلى مساحة 4 أفدنة و22 قيراطاً و16 سهم والموضحة بالعقد المسجل في 19/ 7/ 1921 وإلغاء إجراءات الحجز والبيع المتخذة عليها فطعن الطاعنان على هذا الحكم بالاستئناف 399/ 35 قضائية أسيوط (مأمورية قنا) - وبتاريخ 14/ 11/ 1970 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف فطعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وعرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها أصرت النيابة على رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سببين أولهما من وجهين حاصل الشق الأول من الوجه الأول والوجه الثاني مخالفة الحكم المطعون فيه القانون والخطأ في تطبيقه وتأويله وفي بيان ذلك يقول الطاعنان أن الحكم المطعون فيه انتهى في قضائه إلى رفض أعمال الشرط المانع من التصرف الذي تضمنه عقد البيع الصادر من مصلحة الأملاك إلى مورث المطعون ضدهم من السادسة إلى الأخيرة تأسيساً على أنه لم يكن نافذاً في حق المشترين من المورث المذكور إذ أن عقد الحكومة قد أشهر بعد إشهار عقد المشترين المذكورين - ولما كان ذلك مخالفاً للقانون إذ أن مفاد نص المادتين 45، 226 من القانون المدني القديم أن الملكية كانت تنتقل فيما بين المتعاقدين بمجرد العقد وحده وذلك حتى صدور القانون 18 سنة 1923 الذي نص على ألا تنتقل الملكية فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل - وكان القانون المدني القديم قد خلت نصوصه مما يوجب الإشهار بالنسبة للعقد فإنه بالتالي لا يلزم ومن باب أولى إشهار أي شرط من الشروط الاتفاقية التي تضمنها ذلك العقد، بالإضافة إلى أن المشترين لا يعتبرون من الغير في التصرف الصادر من الحكومة إلى مورثي المطعون ضدهم سالفي الذكر إذ أن المشرع حدد الغير في المادة 270 من القانون المدني القديم بأن يكون حسن النية وحقوقه مبنية على سبب صحيح مكسب للملكية وأن يكون عقده قد سجل أو قيد وكان المطعون ضدهم الخمسة الأول لا يعتبرون طبقاً لذلك من الغير في هذا الصدد إذ أن عقد شرائهم لا يعتبر سبباً صحيحاً ناقلاً للملكية إذ جاء باطلاً بطلاناً مطلقاً لمخالفته الشرط المانع من التصرف الذي ورد في عقد البيع الصادر من الحكومة الطاعنة ولا يؤثر في ذلك الأسبقية في التسجيل إذ أن مناط الأفضلية هو إذا ما طرح لدى المحكمة عقدان صادران من بائع واحد وليس من بائعين مختلفين - يضاف إلى ما تقدم أن الحكم المطعون في قد طبق حكم المادة 601 من التقنيين المدني القديم تطبيقاً خاطئاً إذا يبين من هذا النص أن الشارع لم يستلزم لتقرير امتياز البائع على العقار المبيع سوى تسجيل التصرف الناقل للملكية ورتب على ذلك حق البائع في تتبع العقار المبيع تحت أي يد كانت وأولويته في استيفاء دينه منه وفق الضوابط المقررة في القانون وقد التزمت مصلحة الأملاك ذلك وقامت بتسجيل عقدها وتقرر لها حق امتياز البائع طبقاً لنص المادة 601/ 7 من التقنين المدني القديم ولا يغير من ذلك ما جاء بالحكم المطعون فيه من أن ذلك التسجيل كان لاحقاً لتسجيل المشترين المطعون ضدهم الخمسة الأول ذلك أن هذا التصرف الأخير الصادر لهم جاء باطلاً بطلاناً مطلقاً لمخالفته الشرط المانع من التصرف وأن التسجيل لا يصحح البطلان.
وحيث إن هذا النعي في غير محله ذلك أنه من المقرر في ظل القانون المدني القديم وقبل صدور قانون التسجيل رقم 18 سنة 1923 أن الملكية في العقار تنتقل إلى المشترين بمجرد التعاقد دون حاجة إلى التسجيل وأن الشرط الذي يمنع المشتري من التصرف في العين المشتراة إلى بعد سداد ثمنها كاملاً لا ينفذ في حق الغير الذي تلقى العين مثقلة بهذا الشرط إلا بتسجيل الشرط المانع ضمن تسجيل التصرف الأصلي الذي نقل العين مثقلة بالشرط فيذكر في تسجيل التصرف الأصلي ما ورد في التصرف من نصوص متعلقة بالشرط المانع ولا يكون الشرط المانع حجة على الغير إلا من تاريخ تسجيله - لما كان ذلك وكانت الجهة الطاعنة قد باعت إلى مورث المطعون ضدهم من السادسة حتى الأخيرة بموجب عقد البيع في عام 1921 الأرض الزراعية موضوع التداعي فإن الملكية تنتقل إلى المشتري من تاريخ التعاقد عملاً بالقانون الساري في ذلك الحين وإذ كانت الجهة الطاعنة البائعة اشترطت على المشتري منها عدم التصرف إلا بعد سداد الثمن فإن هذا الشرط لا يسري في حق الغير إلا من تاريخ تسجيل العقد الذي تضمنه ولا يكون له أثر على الغير حسن النية الذي اشترى من المشتري وسجل عقده قبل تسجيل العقد المحتوي على هذا الشرط إذ أن القانون جعل شهر الحقوق العينية عن طريق تسجيلها إعلاماً لكل أحد بوجود الحق العيني الذي شهر بحيث يكون حجة على جميع أرباب الحقوق الذين تلقوا حقوقهم وهو مقيد بالسجل إذ أنهم يعتبرون قانوناً عاملين بوجوده ولا حجية له على الذين تلقوا حقوقهم وهو غير مقيد بالسجل لأنهم حينئذ لم يكونوا عالمين به - لما كان ما تقدم وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى أن إشهار شرط عدم التصرف لم يتم إلا بإشهار ذات العقد الصادر من الجهة الطاعنة بتاريخ 14/ 12/ 1921 أي بعد أن انتقلت الملكية للمشترين (المستأنف عليه الأول ومورث المستأنف عليهم من الثاني للخامسة) بتسجيل عقدهما في 19/ 7/ 1921 فلا ينفذ الشرط في حقهما لأنهما لم يكونا عاملين به بسبب عدم إشهاره وقت حصول البيع الصادر لهما من المشتري من الجهة الطاعنة وانتقال ملكيته القدر المبيع لهما بالعقد ثم بتسجيل هذا العقد بعد ذلك وقبل تسجيل عقد المشتري من الجهة الطاعنة - وكان مفاد هذا الحكم أنه اعتد بحق مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول المشتري من الطاعنين بالنسبة للعقار المبيع ورتب على تعاقد الطاعنين مع المشترين الأول انتقال ملكية العقار المبيع إليهم ثم رتب على التعاقد الأخير من المشترين من الطاعنين ومورث المطعون ضدهم الخمسة الأول انتقال ملكية العقار إليهم وأن ما تضمنه العقد الأول من شرط مانع للتصرف لا يسري في حقهم لعدم إشهاره قبل تعاقدهم وإشهار ذلك التعاقد فإنه يكون قد صادف صحيح القانون الذي تم التعاقد موضوع المنازعة في ظله ولا عبرة بالتسجيل اللاحق لعقد بيع الجهة الطاعنة إذ إنه إنما يترتب أثره من تاريخ حصوله ولا يرتد إلى تاريخ سابق عليه ومن ثم فإن النعي ببطلان العقد الصادر إلى مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول وصحة امتياز الحكومة على العقار المبيع يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعنين ينعيان في الشق الثاني من الوجه الأول من السبب الأول على الحكم المطعون فيه التناقض في الأسباب وقالا في بيان ذلك أن الحكم المطعون فيه قد اعتبر المطعون ضدهم الخمسة الأول من الغير بالنسبة للعقد الصادر من مصلحة الأملاك إلى مورث المطعون ضدهم من السادسة إلى الأخيرة ومن ثم فإن ذلك العقد لا يحتج به قبلها لعدم تسجيله وعدم نفاذ الشرط الوارد به الخاص بالمنع من التصرف وبالرغم مما انتهى إليه الحكم المطعون فيه إذ به يعمل هذا العقد وينفذ أثره الناقل للملكية في حق البائع لهما ويرتب على ذلك ملكيتهما للأطيان المبيعة ويعتبر ذلك تناقضاً في أسباب الحكم المطعون فيه إذ أنه إما إن يسري العقد الأصلي بالشروط الواردة به ويكون التصرف التالي للمشترين المطعون ضدهم الخمسة الأول باطلاً بطلاناً مطلقاً أو لا يسري هذا العقد وبالتالي لا تنقل الملكية لهم لعدم انتقال الملكية أصلاً للمشتري من الحكومة وهو ما يمتنع معه الحكم لهم إذ تلقوها من غير مالكها وذلك بغض النظر عن قيامهم بتسجيل هذا العقد الباطل إذ التسجيل لا يصحح البطلان.
وحيث إن هذا النعي بهذا الشق على غير أساس إذ أنه ليس ثمة ضرورة لاقتران انتقال الملكية بوجوب أن ينصب التعاقد في ورقة عرفية وإنما تنتقل الملكية في ظل القانون المدني القديم وقبل صدور قانون التسجيل 18 سنة 1923 كما سبق القول بمجرد التعاقد بين الطرفين وأن الكتابة ليست ركناً من أركان التعاقد ولا شرطاً لصحته وإنما هي مجرد وسيلة للإثبات - لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد اعتبر ملكية العقار المبيع قد انتقلت إلى مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول بمجرد التعاقد دون أن يترتب على ذلك وجوب إلزام الغير بما حواه ذلك العقد من شروط قبل أن تشهر أعمالاً لما نصت عليه مواد القانون المدني المعمول به في ذلك الحين فإنه لا يكون ثمة تناقض بين أسبابه.
وحيث إن حاصل النعي بالسبب الثاني البطلان والقصور في التسبيب وقال الطاعنان وفي بيان ذلك أن الحكم المطعون فيه لم يعن بالرد في أسباب سائغة سليمة على ما تمسكا به في دفاعهما من علم المطعون ضده الأول وشقيقه مورث المطعون ضدهم من الثاني إلى الخامسة بما احتواه التصرف الصادر من الحكومة للبائع لهما من مديونية في الوفاء بباقي الثمن وعدم أحقيته في التصرف في كل أو بعض الأطيان المبيعة حتى تمام الوفاء به وقد تمسك الطاعنان بهذا الدفاع في مذكرتهما الختامية أمام المحكمة الاستئنافية وكان على الحكم المطعون فيه وقد اعتبر المطعون ضدهم الخمسة الأول من الغير تحقيق الشرائط المقررة في القانون والواجب ثبوتها في حقهم لاعتبارهم من الغير وأهم تلك الشرائط حسن النية.
وحيث إن هذا النعي مردود ذلك أن البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه قال "لا يغير ما انتهت إليه المحكمة فيما سبق - قول المستأنفين - الطاعنين إن المشترين من مديني مصلحة الأملاك لم يكونا حسنى النية وقت شرائهما للقدر محل النزاع وبالتالي لا يعتبران من الغير طبقاً لنص المادة 270 من القانون المدني الملغي ويستندان في ذلك إلى أن المشترين المذكورين قد اشترطا على البائع لهما في عقد البيع أن يرد لهما الثمن أو يعطيهما أطياناً أخرى إذا ظهر على العين ديون للغير - ذلك أن تضمن عقد البيع مثل هذا الشرط وإن كان يعنى بزيادة الضمان الملقى على عاتق البائع إلا أنه يعتبر من قريب أو من بعيد توافر سوء النية في جانب المشترين وهو الأمر الواجب قيامه وثبوته وفقاً لنص المادة 270 من القانون المدني الملغي". - كما أورد أيضاً في أسبابه. "وحيث إنه عما تضمنته المذكرة الختامية للمستأنفين بشأن سبق علم المشترين بما تضمنه عقد البيع الصادر من الحكومة للمرحوم.......... فإن ما أورده المستأنفان في مذكرتهما في هذا الشأن لم يخرج عن كونه قولاً مرسلاً بلا دليل - واستنتاجاً قائماً على الظن بما يتعين الالتفات عنه وعدم التعويل عليه" - لما كان ذلك وكان قضاء هذه المحكمة قد استقر على أن لقاضي الموضوع السلطة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وحسبه أن يبين الحقيقة التي اقتنع بها وأن يقيم قضاءه على أسباب سائغة تكفي لحمله ولا عليه بعد ذلك أن يتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم ويرد استقلالاً على كل قول أو حجة أو طلب أثاروه ما دام أن قيام الحقيقة التي اقتنع بها وأورد دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات ولما كان تعرف حسن نية المتصرف إليه أو سوئها من مسائل الواقع التي يستقل بتقديرها قاضي الموضوع وكان ما استخلصه الحكم المطعون فيه مما ورد بالعقد لا يؤدي إلى ثبوت سوء نية المشترين من مدين الطاعنين إذا اعتبر ذلك الشرط الوارد بالعقد من قبيل زيادة الضمان - كما لم يعتد بما أورده الطاعنان في مذكرتهما الختامية عن سوء نية المشترين فإنه لا على الحكم إن هو التفت عن ذلك الدفاع العاري من الدليل إذ لم يقدم الطاعنان ما يؤكد صحة ادعائهما أو يطالبا بإثباته ومن ثم فإن الطعن يكون على غير أساس متعيناً رفضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق