الطعن 120 لسنة 2023 تمييز دبي عقاري جلسة 10 / 7 / 2023

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي

محكمة التمييز

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 10-07-2023 بمقر محكمة التمييز بدبي

في الطعــن رقــم 120 لسنة 2023 طعن عقاري

طاعن:

نماء للتطوير العقاري .ذ.م.م
شركة داماك العقارية (ش.ذ.م.م )

مطعون ضده:

غالية محمد أنور لطفي العطار

الحكم المطعون فيه:

الصادر بالاستئناف رقم 2022/255 استئناف عقاري
بتاريخ 19-01-2023

أصـدرت الحكـم التـالي

بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضدها " غالية محمد أنور لطفي العطار " أقامت الدعوى رقم 331 لسنة 2021 عقاري جزئي على الطاعنتين " نماء للتطوير العقاري .ذ.م.م ، شركة داماك العقارية (ش.ذ.م.م ) " ـ وشركتين أخرتين غير مختصمتين في الطعن " شركة داماك للتطوير العقاري (ش ذ م م) ، شركة داماك العقارية دبـي (مساهمة عامة) " ـ بطلب الحكم ببطلان وفسخ عقد البيع المؤرخ 24/9/2013 مع إلزامهن بالتضامن بأداء مبلغ 923677 درهم والفائدة بواقع 12% من تاريخ الاستحقاق وحتى تمام السداد ، واحتياطياً بإلزامهن بتعويضها بمبلغ 369470 درهم والفائدة بواقع 12% من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا ً ، وقالت بياناً لذلك إن تلك الشركات تمثل كياناً اقتصادياً واحداً وبموجب العقد سالف البيان اشترت من الطاعنة الأولى ا لوحدة العقارية رقم 1208 بالعقار المبين تفصيلا بالصحيفة على أن يكون تاريخ الإنجاز يوليو 2016 ، وإذ لم يتم إنجاز الوحدة في الموعد المتفق عليه ، كما تم تغيير مواصفات الوحدة من فندقية إلى سكنية ومن ثم أقامت الدعوى، دفعت الطاعنة الأولى بعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم ، ودفعت باقي الشركات بعدم قبول الدعوى بالنسبة إليهن لرفعها على غير ذي صفة ، حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للطاعنة الثانية والشركتين غير المختصمتين ، وبعدم قبول الدعوى لوجود شرط التحكيم استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم بالاستئناف رقم 793 لسنة 2021 عقاري وبتاريخ 7/12/2021 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بإعادة الدعوي الي محكمة أول درجة للفصل في موضوعها ، ندبت محكمة أول درجة ـ بعد إعادة الدعوى إليها ـ خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت ب عدم قبول الدعوى قبل الشركتين غير المختصمتين سالفتي البيان لرفعها على غير ذي صفة، وبرفض الدفع قبل الطاعنة الثانية وبرفض الدعوى قبلها، وبفسخ عقد البيع الوحدة العقارية (الشقة الفندقية) رقم PRVA\ 12 \ 1208 الكائنة في مشروع بريفيه ( Prive )، وإعادة الحال إلى ما كان عليه قبل التعاقد، وإلزام الطاعنة الأولى بأن تؤدي مبلغ 923677 درهم، وإلزامها بالفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية الحاصلة في 1/3/2021 وحتى تمام السداد، استأنفت الطاعنتان والشركتين سالفتي البيان هذا الحكم بالاستئناف رقم 255 لسنة 2022 عقاري ، وجهت المطعون ضدها استئنافاً فرعياً ـ بطلب إلغاء الحكم المستأنف في شقه المتعلق بعدم قبول الدعوى قبل الشركتين غير المختصمتين لرفعها على غير ذي صفة ، والحكم بإلزام تلك الشركات جميعها بالتضامن بأداء المبالغ المحكوم بها بالحكم الابتدائي ـ ، ندبت المحكمة لجنة خبراء وبعد إيداع التقرير قضت بتاريخ 19/1/2023 برفض الاستئنافين الأصلي والفرعي وتأييد الحكم المستأنف .
طعنت الطاعنتان على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 120 لسنة 2023 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 31/1/202 طلبتا فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضدها مذكرة بدفاعها ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن.
وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب تنعي الطاعنتان بالسببين الأول والثاني على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت في الأوراق والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك تقولان إن الثابت في الأوراق أن العقد سند الدعوى مبرم بين الطاعنة الأولى والمطعون ضدها ، وثابت بالعقد وبإقرار المطعون ضدها وجود شرط التحكيم ، وأن الطاعنة الثانية صفتها في الدعوى منتفية لانتفاء صلتها بالعقد ، ومن ثم تكون الدعوى مقامة على غير ذي صفة بالنسبة للطاعنة الثانية ، وغير مقبولة بالنسبة للطاعنة الأولى لوجود شرط التحكيم وإذ خالف الحكم الصادر في الاستئناف رقم 793 لسنة 2021 والحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهيا إلى عدم الاعتداد بشرط التحكيم وتوافر صفة الطاعنة الثانية تأسيساً على الاشتراك فيما يُسمى بالمشروع المشترك في حين نفت دائرة الأراضي والأملاك وجود هذه التسمية فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أنه من المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة ـ أن الصفة في الدعوى تقوم بالمدعى عليه متى كان الحق المطلوب موجوداً في مواجهته باعتبار أنه صاحب شأن فيه والمسئول عنه أصالة أو تبعاً أو مشتركاً في المسئولية عنه حال ثبوت أحقية المدعي له وأن استخلاص توافر الصفة في الدعوى من عدمه هو من قبيل تحصيل وفهم الواقع فيها وهو مما تستقل به محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله ، كما أنه ومن المقرر عملاً بمفاد نص المادة ( 250) من قانون المعاملات المدنية ، أنه ولئن كان انصراف آثار العقد قاصرة على أطرافه إعمالاً لمبدأ نسبية أثر العقد ، إلا أنه من المقرر - كذلك - أنه من الجائز وفي مجال الاستثمار العقاري تعدد أصحاب المشروع الواحد واشتراكهم - رغم اختلاف الشخصية الاعتبارية والذمم المالية لكل منهم - في مشروع مشترك ، بما يرتب المسئولية المشتركة لهم جميعاً عن الالتزامات الناشئة عنه ، كما من المقررأن الاتفاق على اللجوء إلى التحكيم لا يلزم إلا أطرافه وبالتالي لا يسرى على غيرهم، فإذا تعدد المدعى عليهم وكان بعضهم دون الباقين هم من وافقوا على شرط التحكيم الوارد في العقد موضوع النزاع المبرم مع المدعى، وكانت المطالبة في الدعوى تتعلق بهذا العقد، فإن حسن سير العدالة يقتضى عدم تجزئة النزاع ويتعين نظره أمام جهة واحدة هي المحكمة باعتبارها صاحبة الولاية العامة في نظر أي دعوى بحسب الأصل وأن مجال تطبيق هذه القاعدة أن يكون المدعى عليه الغير طرف في اتفاقية التحكيم خصماً حقيقياً، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الحكم السابق صدوره في الاستئناف رقم 793 لسنة 2021 عقاري ـ سالف البيان ـ قد خلص إلى أن الطاعنة الثانية مختصمة في الدعوى اختصاماً حقيقياً ومن ثم ينعقد الاختصاص بنظر الدعوى للقضاء صاحب الولاية العامة بالفصل في المنازعات بالدعوى وليس التحكيم ، وكان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد خلص من أوراق ومستندات الدعوى إلى توافر صفة الطاعنة الثانية في الدعوى على سند مما خلص إليه من خلال أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبير المنتدب من أن الثابت من كشف الحساب الصادر بتاريخ 2/7/2019 من الطاعنة الأولى أن من تنوب عنها في تحصيل الدفعات المتعلقة بالعقد سند الدعوى سواء نقداً أو بشيكات هي الطاعنة الثانية ، وأن الطاعنة الثانية هي القائمة بالتسويق والدعاية للمشروع الكائن به الوحدة محل النزاع ، كما قامت بتاريخ 13/3/2020 بإرسال خطاب إلى المطعون ضدها طالبة منها التوقيع على ملحق تعديل اتفاقية البيع والشراء المتضمنة تغيير بند الاستخدام المصرح به ليصبح سكني، ومن ثم فقد جمعتها بالمطعون ضدها علاقة واقع مباشرة بشأن الوحدة موضوع الدعوى ، ومن ثم تتوافر صفتها في الدعوى ، وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغا له أصله الثابت في الأوراق ويتفق مع صحيح القانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويؤدي إلى النتيجة التي التهى إليها ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنتان بالنعي من حجج على خلافه بغية الوصول على نتيجة مغايرة ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون في حقيقته محض مجادلة موضوعية فيما لمحكمة الموضوع من سلطة تقديرية تنأى عم رقابة محكمة التمييز ومن ثم يضحى غير مقبول.
وحيث تنعي الطاعنتان بالسبب الثالث على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب ومخالفة الثابت في الأوراق وفي بيان ذلك تقولان إن الثابت في الأوراق أن الطاعنة الأولى قامت بتنفيذ التزامها التعاقدي وقدمت شهادة تثبت انجاز المبني الكائن به وحدة النزاع كشقق فندقية ، وأن العقد سند الدعوى ثابت به أنه عقد بيع شقة فاخرة مخدومة وليس عقد بيع شقة فندقية أو إدارة شقة فندقية ، ومن ثم فهي غير ملزمة بالتشغيل الفندقي ، وأن المطعون ضدها هي من قامت بالامتناع عن سداد باقي الثمن واستلام الوحدة رغم اخطارها من قبل دائرة الأملاك والأراضي وانتهاء مهلة الإخطار ، ومن ثم لا يحق للمطعون ضدها طلب فسخ العقد ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بفسخ العقد فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير مقبول ذلك أن المقرر ـ في قضاء هذه المحكمة أنه وفقاً للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية - يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية، وأن التزام المتعاقد ليس مقصوراً على ما ورد في العقد ولكنه يشمل أيضاً كل ما هو من مستلزماته وفقًا للقانون والعرف وطبيعة التصرف - بما مؤداه - أن تنفيذ الالتزامات التي أنشأها العقد يتم وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية، وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى، كما من المقررأن النص في المادة (2) من المرسوم رقم (17) لسنة 2013 بشأن ترخيص وتصنيف المنشآت الفندقية في إمارة دبي على أنه تطبّق أحكام هذا المرسوم على المنشآت الفندقية العاملة في الإمارة ، بما فيها المنشآت العاملة في مناطق التطوير الخاصة والمناطق الحرة بما فيها مركز دبي المالي العالمي والنص في المادة 3 من ذات المرسوم علي أن "أ-يُحظر تشغيل أية منشأة فندقية في الإمارة ما لم تكن مرخصة ومصنفة من الدائرة ب-يُحظر تشييد أية منشأة فندقية أو تحويل مبنى قائم إلى منشأة فندقية إلاّ بعد الحصول على الموافقة الخطية المسبقة من الدائرة واستيفاء الشروط المقررة بموجب التشريعات السارية ج- على جميع الجهات الحكومية المعنيّة في الإمارة عدم إصدار أي ترخيص لإقامة أي مبنى أو تحويل مبنى قائم إلى منشأة فندقية إلاّ بعد حصول مقدم الطلب على موافقة الدائرة الخطية المسبقة على ذلك ، و النص في المادة (5) من المرسوم المشار اليه على أنه أ- يتم منح الجهة الراغبة بمزاولة النشاط في الإمارة الموافقات الأولية والترخيص والتصنيف الذي تستحقه وشهادة عدم الممانعة باستقبال النزلاء وفقاً للإجراءات المعتمدة لدى الدائرة في هذا الشأن .ب-يجب على المنشأة الفندقية الراغبة بمزاولة النشاط توفير كافة متطلبات تشغيلها فعلياً والتقدم للدائرة بطلب الحصول على الترخيص ج - بعد منح المنشأة الفندقية الترخيص يتم الكشف والتدقيق الموقعي عليها وذلك لغايات تصنيفها وفقاً للمعايير المعتمدة لدى الدائرة في هذا الشأن . د- يُحظر على المنشأة الفندقية ممارسة النشاط قبل توفير كافة متطلبات التشغيل المعتمدة لدى الدائرة وحصولها من الدائرة على شهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء. هـ- بعد حصول المنشأة الفندقية على الترخيص يتم تسجيلها في السجل المعتمد لدى الدائرة لهذه الغاية والذي تدوّن فيه كافة البيانات الأساسية المتعلقة باسم المنشأة الفندقية والمرافق التابعة لها وعنوانها واسم مالكها ومديرها وأية بيانات أخرى تراها الدائرة لازمة. ومؤدي ذلك أنه يجب لتشغيل أيه منشاة فندقية أن تكون مرخصة ومصنفة من دائرة السياحة والتسويق التجاري ، ولا يجوز تشييد أية منشأة فندقية أو تحويل مبنى قائم إلى منشأة فندقية إلاّ بعد الحصول على الموافقة الخطية المسبقة من الدائرة واستيفاء الشروط المقررة ، وأن الحصول علي الموافقة المبدئية على انشاء المنشأة الفندقية لا يغني عن الحصول من الدائرة على الترخيص والتصنيف و استيفاء باقي متطلبات التشغيل وممارسة النشاط و شهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء ،كما من المقرر أن استخلاص إثبات أو نفى الخطأ التعاقدي من جانب أي من طرفي العقد وتقدير مبررات فسخ العقد الملزم للجانبين وأحقية المشترى في حبس ما لم يكن قد وفاه من ثمن المبيع ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده من عدم وفاء البائع بالالتزام المقابل هو مما يدخل في سلطة محكمة الموضوع متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بفسخ العقد سند الدعوى على سند مما خلص إليه من أوراق ومستندات الدعوى وتقرير الخبرة وأورده بمدوناته من أنه " بتاريخ 24/9/2013 تعاقدت المدعية بصفتها المشتري مع المدعى عليها الأولى بصفتها البائع والمطور العقاري على شراء الوحدة العقارية بالشقة الفندقية 1208 الكائنة في الطابق 12 في المشروع المسمى بريفيه ( Prive ) ، وذلك لقاء ثمن إجمالي وقدره 981,550 درهم . حيث سددت المدعية مبلغ و مقداره (923,677) درهم للمدعى عليها الأولى نماء للتطوير العقاري ، وفق ايصال السداد الصادر عن شركة داماك العقارية، أنه بتاريخ 16/6/2015 صدرت موافقة مبدئية من دائرة السياحة والتسويق التجاري على تشييد منشأة فندقية على قطعة الأرض رقم ( BB.A 03.034 ) لمشروع بريفيه، والذي ترجع ملكيته للمدعى عليها الأولى/ نماء للتطوير العقاري ذ.م.م مشروطة باستيفاء شروط الترخيص ومعايير التصنيف من الجهات المعنية الأخرى، وأنه بتاريخ 25/8/2019 صدرت شهادة إنجاز صادرة من سلطة دبي للتطوير ( DDA ) نصت على أن كافة الطوابق بالبرج الأول شقق فندقية، وكافة الطوابق بالبرج الثاني شقق فندقية بالمشروع، وأن المبنى كان مصنف كشقق فندقية سابقاً باسم (" (" Prive Maison Damac تحت ترخيص رقم (856190) من دائرة التنمية الاقتصادية بدبي، وتم تصنيف المنشأة بتاريخ 12/9/2019 ولغاية 20/10/2020 بفئة الفخمة، وكان الثابت كذلك للخبرة بالانتقال والمعاينة لمقر الوحدة العقارية أن البرج جاهز من ناحية الخدمات، وتوجد مزود خدمات (شركة وايت سبوت) المعينة من المدعى عليها الأولى، ولا يوجد مكتب للحجوزات (في حالة شقق فندقية)، ويوجد شركة لوفر لإدارة الخدمات المشتركة (إدارة اتحاد الملاك)، وأن الوحدة موضوع الدعوى منجزة بالكامل ومفروشة، ولم يتضح للخبرة وجود مشغل فندقي، كما لا يوجد عدم ممانعة من دائرة السياحة والتسوية التجاري باستقبال الزبائن، ولا يوجد تصنيف شقق فندقية صادر من دائرة السياحة التسويق التجاري، ولا يوجد رخصة لمزاولة نشاط الشقق الفندقية من دائرة السياحة والتسويق التجاري، ولما كان ذلك، وكان الثابت للمحكمة إخلال المدعى عليها الأولى في عدم استيفاء جميع متطلبات التشغيل وممارسة نشاط الشقق الفندقية في المشروع الكائنة به والوحدة العقارية محل التداعي والحصول على شهادة عدم ممانعة باستقبال النزلاء من دائرة السياحة والتسويق التجاري والمنصوص عليها بالمرسوم رقـم (17 ) لسنـة 2013 بشـأن ترخيـص وتصنيـف المنشآت الفنـدقيـة فـي إمارة دبـي، والاكتفاء فقط بأخذ الموافقة المبدئية من دائرة السياحة ولم تستوف باقي الإجراءات بهدف التسويق عن مشروع لوحدات فندقية، وإذ أن المبنى الكائنة به الوحدة العقارية محل التداعي لا يعتـبر مبنى شقـق فندقيـة سـياحية في ظـل عـدم وجـود ترخيص سـياحي للمبنى الكـائنة بـه وحـدة التـداعي فـإنه لا يمكـن اسـتخدامها على أسـاس شـقة فندقية، الأمر الذي تخلص منه المحكمة إلى ثبوت اخلال المدعى عليها بالتزاماتها التعاقدية لعدم تنفيذ العقد سند الدعوى بطريقة تتفق مـع مـا يوجبه حسـن النيـة بتسـليم المدعية وحـدة التـداعي بالحالـة والأوصـاف الـتي تـم الاتفـاق عليهـا بينهمـا، وهي وحـدة فندقيـة والتي لا يمكـن لـها في ظـل عـدم وجـود ترخيص سـياحي اسـتخدامها والانتفـاع بهـا على أسـاس أنها شـقة فندقيـة، وهـو مـا كـان محـل اعتبـار عنـد ابرام العقد والـتي لولاهـا مـا أقـدمت على التعاقـد مـع المدعى عليها لشـرائها بمـا يتـوافر معـه المـبرر المـوجب للفسخ، دون أن ينال من ذلك ما قدمه المستأنفين من شهادة بتصنيف المشروع الكائن به وحدة التداعي كشقق فندقية ، إذ أن ذلك لا يغني عن الحصول علي الترخيص المطلوب من دائرة السياحة والتسويق التجاري لتشغيل المشروع كمنشأة فندقية وهو ما خلت منه الأوراق لما سلف بيانه فضلا عن أن الثابت من مطالعة الشهادة المنوه عنها أنه مدون عليها انتهاء التصنيف بما يتوافر المبرر الموجب لفسخ العقد ورد ما دفع من الثمن كأثر مترتب على الفسخ " وكان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له أصله الثابت في الأوراق ويتفق مع صحيح القانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ، ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنتان بالنعي من حجج على خلافه بغية الوصول إلى نتيجة مغايرة لا سيما وأن البين من الأوراق قيام الطاعنة الثانية بتاريخ 13/3/2020 بإرسال خطاب إلى المطعون ضدها طالبة منها التوقيع على ملحق تعديل اتفاقية البيع والشراء المتضمنة تغيير بند الاستخدام المصرح به ليصبح سكني ومن ثم ينحل النعي في حقيقته إلى مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز ومن ثم يضحى غير مقبول ، كما أن ما تثيره الطاعنتان بالنعي بشأن إخطار دائرة الأراضي والأملاك المطعون ضدها بسداد باقي الثمن وانتهاء مهلة الإخطار يٌعد ـ أياً كان وجه الرأي فيه ـ دفاعاً جديداً خلت الأوراق من سبق التمسك به أمام محكمة الموضوع ومن ثم يكون غير مقبول ،ومن ثم يتعين رفض الطعن .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن وألزمت الطاعنتين المصروفات ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.