جلسة 9 من سبتمبر سنة 1992
برئاسة السيد المستشار/ ريمون فهيم اسكندر نائب رئيس المحكمة وعضوية
السادة المستشارين/ عبد الناصر السباعي نائب رئيس المحكمة، محمد إسماعيل غزالي،
سيد محمود قايد وعبد الله فهيم.
-------------------
(216)
الطعن
رقم 4966 لسنة 61 القضائية
(1، 2 ) إيجار "إيجار الأماكن" "أسباب الإخلاء"
"الإخلاء لعدم سداد الأجرة" "التكليف بالوفاء". نظام عام.
(1)تكليف المستأجر بالوفاء
بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً. أثره.
وجوب القضاء بعدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المدعى عليه بذلك لتعلقه بالنظام العام.
(2) أعباء
الترميم والصيانة والصرف الصحي توزيعها بين المالك وشاغلي المبنى. م 9 ق 136 لسنة
1981. عدم سداد المستأجر لهذه التكاليف. لا يرتب الإخلاء. علة ذلك.
--------------------
1 - مفاد نص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض
الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة - أن
المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب
التأخير في الوفاء بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً متضمناً أجرة غير
مستحقة تعين الحكم بعدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المدعى عليه بذلك، إذا يعتبر عدم
تكليف بالوفاء أو بطلانه متعلقاً بالنظام العام.
2 - المقرر أن تكاليف ترميم وصيانة المباني التي يلتزم بها المستأجر
وفقاً لنص المادة التاسعة من القانون 136 لسنة 1981 بخصوص توزيع أعباء الترميم
والصيانة الدورية والعامة للمباني بين المالك وشاغلي المبنى بالنسب المحددة بها لا
تدخل ضمن القيمة الإيجارية المحددة للعين المؤجرة بل تعد التزاماً مستقبلاً عن
التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد المقررة قانوناً، فلا يترتب على
التأخر في سدادها ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار ذلك أن المشرع لو
أراد أن يسوي بين أثر تخلف المستأجر عن الوفاء بكل من هذين الالتزامين لما أعوزه
النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة في المادتين 14، 37 من قانون إيجار الأماكن
القائم رقم 49 لسنة 1977 من أنه يترتب على عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية
والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما يترتب على التأخير في سداد الأجرة من
آثاره، لما كان ذلك وكان لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر إلا لأحد
الأسباب المبينة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 سالف الذكر وليس من بين
هذه الأسباب تخلف المستأجر عن حصته في تكاليف الترميم والصيانة الدورية للمبنى ومن
ثم وإذ كان الثابت من التكليف بالوفاء الذي وجهه المطعون ضده للطاعن بتاريخ 11/ 8/
1981 قبل رفع الدعوى بالإخلاء أنه تضمن المطالبة "بالزيادة الخالصة بالكسح
وإدخال المجاري للمنزل" فإن هذا التكليف يكون باطلاً حابط الأثر ولا يصلح
أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه مبالغ تجاوز أجرة الشقة محل النزاع وبالتالي يكون
الحكم وقد قضي بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف قد أخطأ في تطبيق القانون.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفي
أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما
يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على
الطاعن الدعوى رقم 3456 لسنة 1981 أمام محكمة طنطا الابتدائية - مأمورية المحلة
الكبرى - طالباً الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة وتسليمها له، وإلزام الطاعن
بأن يؤدي له مبلغ 61.20 ملجـ. وقال شرحاً لدعواه إنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 7/ 1976
استأجر منه الطاعن هذه الشقة بأجرة شهرية مقدارها عشرة جنيهات شاملة مقابل إزالة
مخلفات الصرف الصحي والتي اتفقا على أن تكون جنيهين ونصف شهرياً، وإذ تأخر في سداد
الأجرة ورسم النظافة ابتداء من أول مارس حتى آخر أغسطس سنة 1981 والبالغ مقدارها
61.20 ملجـ رغم التنبيه عليه بالوفاء بها فقد أقام الدعوى. ندبت المحكمة خبيراً ثم
حكمت بالإخلاء والتسليم وإلزام الطاعن بأن يؤدي للمطعون ضده مبلغ 61.20 ملجـ،
استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 95 لسنة 37 ق طنطا وبتاريخ 11/ 8/ 1991
قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما تضمنه من إلزام الطاعن بمبلغ 61.20 ملجـ
وتأييده فيما عدا ذلك. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وإذ أمرت المحكمة
بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً فقد حددت جلسة لنظر الطعن، وقدمت النيابة
مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وبالجلسة المحددة التزمت النيابة
رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن
على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول إن التكليف
بالوفاء المعلن إليه قد تضمن تكليفه بسداد الأجرة شاملة مقابل إزالة مخلفات الصرف
الصحي المتفق عليه بعقد الإيجار في حين أن العقار تم توصيله بالمجاري العمومية
وزال موجب سداد ذلك المقابل الأمر الذي يترتب عليه بطلان التكليف بالوفاء لتضمنه
مبلغاً يجاوز الأجرة المستحقة فعلاً في ذمته وما هو محل نزاع جدي وإذ قضى الحكم
المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائي بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف فإنه يكون
معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد،
ذلك أن مفاد نص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة
بتأجير وبيع الأماكن - وعلي ما جري به قضاء هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف
المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسب التأخير في الوفاء
بالأجرة، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً متضمناً أجرة غير مستحقة تعين الحكم
بعدم قبول الدعوى ولو لم يتمسك المدعى عليه بذلك، إذا يعتبر عدم التكليف بالوفاء
أو بطلانه متعلقاً بالنظام العام، كما وأن من المقرر أن تكاليف ترميم وصيانة
المباني التي يلتزم بها المستأجر وفقا لنص المادة التاسعة من القانون 136 لسنة
1981 بخصوص توزيع أعباء الترميم والصيانة الدورية والعامة للمباني بين المالك
وشاغلي المبنى بالنسب المحددة بها لا تدخل ضمن القيمة الإيجارية المحددة للعين
المؤجرة بل تعد التزاماً مستقلاً عن التزام المستأجر بالوفاء بالأجرة في المواعيد
المقررة قانوناً، فلا يترتب على التأخير في سدادها ما يترتب على التأخير في سداد
الأجرة من آثار ذلك أن المشرع لو أراد أن يسوي بين أثر تخلف المستأجر عن الوفاء
بكل من هذين الالتزامين لما أعوزه النص على ذلك على نحو ما نص عليه صراحة في
المادتين 14، 37 من قانون إيجار الأماكن القائم رقم 49 لسنة 1977 من أنه يترتب على
عدم وفاء المستأجر بالضرائب العقارية والرسوم المستحقة وقيمة استهلاك المياه ما
يترتب على التأخير في سداد الأجرة من آثار لما كان ذلك وكان لا يجوز للمؤجر أن
يطلب إخلاء المكان المؤجر إلا لأحد الأسباب المبينة بالمادة 18 من القانون رقم 136
لسنة 1981 سالف الذكر وليس من بين هذه الأسباب تخلف المستأجر عن حصته في تكاليف
الترميم والصيانة الدورية للمبنى ومن ثم وإذ كان الثابت من التكليف بالوفاء الذي
وجهه المطعون ضده للطاعن بتاريخ 11/ 8/ 1981 قبل رفع الدعوى بالإخلاء أنه تضمن
المطالبة "بالزيادة الخالصة بالكسح وإدخال المجاري للمنزل" فان هذا التكليف
يكون باطلاً حابط الأثر ولا يصلح أساساً لدعوى الإخلاء لتضمنه مبالغ تجاوز أجرة
الشقة محل النزاع وبالتالي يكون الحكم وقد قضي بالإخلاء استناداً إلى هذا التكليف
قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
وحيث إن الموضوع صالح
للفصل فيه، ولما تقدم يتعين الحكم في موضوع الاستثناء بإلغاء الحكم المستأنف فيما
قضي به من إخلاء العين محل النزاع وبعدم قبول الدعوى.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق