جلسة 27 من ديسمبر سنة 1989
برئاسة السيد المستشار/ محمد محمود راسم نائب رئيس
المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ حسين علي حسين، ريمون فهيم نائبي رئيس المحكمة،
عزت عمران ومحمد إسماعيل غزالي.
---------
(391)
الطعن رقم 600 لسنة 59 القضائية
(3 - 1)إيجار "إيجار
الأماكن "البيع بالجدك".
(1) عرض المستأجر العين المؤجرة للبيع بالجدك أو
التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك. للمالك إنذار المستأجر
برغبته في شرائها وإيداع حصته في الثمن خزينة المحكمة. م 20 ق 136 لسنة 1981 لا
يحول دون حق المالك عدم إخطاره رسمياً بالثمن المعروض.
(2)بطلان
تصرف المستأجر في العين المؤجرة بطلاناً مطلقاً متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام
القانون. المادتان 20، 25 ق لسنة 1981. لا أثر له على حق المالك في شراء العين.
علة ذلك.
(3) شراء المالك للعين المؤجرة وفقاً لنص المادة 20
ق 136 لسنة 1981. لا يعد مشترياً لها بالجدك. عدم لزوم مباشرته لذات النشاط الذي
كان قائماً بالعين.
(4)نقض
"السبب المنتج".
النعي على الحكم فيما أورده من تقريرات قانونية خاطئة - غير منتج
طالما خلص إلى النتيجة الصحيحة قانوناً. لمحكمة النقض تصحيح ما شاب الحكم من أخطاء.
------------------
1 - النص في المادة 20 من القانون 136 لسنة
1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن الواردة بالبند الخامس منه
والمادة 25 من ذات القانون يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عن تنازل
المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق
التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه
صراحة في عنوان البند الخامس من القانون المذكور بقوله "في شأن تحقيق التوازن
في العلاقات الإيجارية" فأعطى المالك الحق أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة
ما يجنيه هذا الأخير من منفعة نتيجة تصرفه بيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل
عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى
نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضاً الحق في
شراء العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان
خزانة المحكمة مخصوماً منه قيمة - ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل
للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه. على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال
شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين، مما مقتضاه أنه
متى أتبع المالك هذه الإجراءات غير متجاوز الميعاد الذي حدده القانون فإنه يحق له
شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له، ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك
طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان
على يد محضر، ولا يكفي مجرد إعلانه بحصول البيع لعدم تحقق الغرض من الإعلان الذي
هدف إليه المشرع. وهو تمكين المالك من إبداء الرغبة وإيداع نصف الثمن قبل إتمام
البيع ذلك أن هذا الإجراء مقرر لمصلحة المالك الخاصة حتى يتمكن من استعمال حقه
المشروع في شراء العين ولا يتعلق هذا الإجراء بالنظام العام الذي يرمي إلى حماية
المصلحة العليا للمجتمع، ولذلك فإنه يحق للمالك التنازل عنه بحيث إذا علم بمقدار
الثمن الذي تم به البيع أياً كانت وسيلته في ذلك قبل أن يخطره به المستأجر بوجه
رسمي فلا يحول عدم إعلانه دون حقه في المبادرة بإبداء رغبته في الشراء وإيداع
الثمن خزينة المحكمة غير مقيد بميعاد معين طالما أن الميعاد المنصوص عليه قانوناً
لم يكن قد بدأ في السريان.
2 - لا يحول دون حق المالك في شراء العين
(وفقاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981) ما وضعه المشرع من جزاء
ببطلان تصرف المستأجر بطلاناً مطلقاً متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون.
ذلك أن حق المالك في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير
إذ يلزم المستأجر وفقاً لصريح النص بإخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل إبرام
البيع. مما مفاده أن حقه في شراء العين مثبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذي قد يتم
بين طرفيه. والذي صرح المشرع ببطلانه بطلاناً مطلقاً، ولا يعد شراء المالك للعين
حلولاً من جانبه محل التعاقد الأخر الذي اشترى العين، ويؤكد ذلك أن المالك لا
يشتري العين المؤجرة التي بيعت للغير بما قد تشتمل عليه من منقولات مادية أو
معنوية، إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة 50% من
الثمن المعروض على المستأجر، أي أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو العين
خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك، بل إن النص على بطلان هذا
البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيداً لحق المالك في الشراء بعد
أن أضحى العقد الذي أبرمه المستأجر باطلاً لا ينتج ثمة أثر قانوني.
3 - شراء المالك للعين المؤجرة (وفقاً لنص
المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لا يعد مشترياً لها بالجدك بل خالية من
أية مقومات مادية أو معنوية على ما سلف بيانه، ومن ثم فهو لا يلزم بمباشرة ذات
النشاط الذي كان قائماً بها قبل وقت البيع وهو وشأنه في التصرف فيها واستغلالها
بالأسلوب الذي يراه مناسباً.
4 - إذ كان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى
النتيجة الصحيحة فإن النعي عليه فيما أورده من تقريرات قانونية خاطئة يكون غير
منتج ولا جدوى منه وحسب محكمة النقض تصحيح ما شاب أسباب الحكم من أخطاء.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه
السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعنين الدعوى رقم 411 سنة 1983 أمام محكمة
الجيزة الابتدائية طلباً الحكم بأحقيته للدكان محل النزاع، وقال بياناً لدعواه أنه
بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/ 3/ 1977 - استأجر منه الطاعن الأول هذا الدكان لبيع
الأدوات المدرسية، وقد نمى إلى علمه أنه قام ببيع الدكان استئجاره بالجدك إلى
الطاعنة الثانية بموجب عقد مصدق عليه في 2/ 8/ 1981 لقاء ثمن قدره مائتي جنيه دون
أن يخطره بهذا البيع ولذلك فقد قام بإيداع نصف هذه القيمة خزينة المحكمة مشروطاً
بالتنازل عن عقد الإيجار، وإذ يحق له طبقاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة
1981 شراء هذا الدكان مقابل ما أودعه من نصف الثمن، فقد أقام الدعوى، وبتاريخ 23/
10/ 1984 قضت المحكمة برفض الدعوى. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم
6662 سنة 101 ق القاهرة وبتاريخ 25/ 12/ 1985 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف
وبأحقية المطعون ضده للدكان محل النزاع وبإخلاء الطاعنة الثانية منه وتسليمه له،
طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وإذ أمرت المحكمة بوقف تنفيذ الحكم
المطعون فيه مؤقتاً فقد حددت جلسة لنظر الطعن، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها
الرأي بنقض الحكم نقضاً جزئياً، وبالجلسة المحددة التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطاعن أقيم على ثلاثة أسباب ينعى بها الطاعنان على الحكم
المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه فضلاً عن التناقض والفساد في
الاستدلال، وفي بيان ذلك يقولان أن الحكم أقام قضاءه بتمكين المطعون ضده من العين
المؤجرة استناداً إلى أنه أبدى رغبته في الميعاد القانوني بشراء العين رغم أنه خلص
إلى بطلان إعلانه بحصول البيع الموجه إليه من الطاعنين لعدم إخطاره بالثمن
المعروض، وإذ كان الأثر المترتب على بطلان هذا الإعلان هو بطلان البيع وفقاً لنص
المادة 25 من القانون رقم 136 لسنة 1981 لعدم إتباع الإجراءات التي أوجبتها المادة
20 من هذا القانون فإن مقتضى ذلك بقاء العلاقة الإيجارية قائمة مع المستأجر الأصلي
(الطاعن الأول) ذلك أنه وقد بطل الإعلان الصادر من الطاعنين فإن الإنذار الصادر من
المطعون ضده بإبداء رغبته في الشراء يكون هو الأخر باطلاً خاصة وأنه صدر منه بعد
انقضاء مدة طويلة على علمه بحصول البيع. هذا إلى أنه لم يتقدم بالمستند الدال على
مزاولته ذات النشاط القائم بالعين المؤجرة وهو بسبب بلوغه سن التقاعد لا يستطيع
مزاولة أي نشاط تجاري وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما
يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي غير سديد، ذلك أن النص في المادة 20 من القانون
رقم 136 لسنة 1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن - الواردة في البند
الخامس منه - على أنه "يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له
بيع فيها المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة
لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد
خصم قيمة المنقولات التي بالعين، وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك
على يد محضر بالثمن المعروض، ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك
وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع
في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاً بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك
خلال شهر من تاريخ الإعلان، وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك
مع إلزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة إلى 50% المشار إليها" والنص
في المادة 25 من ذات القانون يدل على أنه "يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط
أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة
للعلاقة بين المالك والمستأجر، وفضلاً عن الحكم بالغرامة المنصوص عليها في هذه
القوانين تقضي المحكمة المختصة بإبطال التصرف المخالف واعتباره كأن لم يكن ويرد
الحالة إلى ما يتفق مع أحكام القانون. مع إلزام المخالف بالتعويض إن كان
مقتض......." يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عن تنازل المستأجر عن
المكان المؤجر إليه تنازلاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من
المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما نص عليه صراحة في عنوان البند
الخامس من القانون المذكور بقوله "في شأن تحقيق التوازن في العلاقات
الإيجارية "فأعطى للمالك الحق أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه هذا
الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع العين المؤجرة له بالجدك أو التنازل عنها في
الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة
50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضاً الحق في شراء
العين إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة
المحكمة مخصوماً منه ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد
الإيجار وتسليم العين إليه. على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ
إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين، مما مقتضاه أنه متى أتبع
المالك هذه الإجراءات غير متجاوز الميعاد الذي حدده القانون فإنه يحق له شراء
العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له، ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك طالما
لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد
محضر، ولا يكفي مجرد إعلانه بحصول البيع لعدم تحقق الغرض من الإعلان الذي هدف إليه
المشرع، وهو تمكين المالك من إبداء الرغبة وإيداع نصف الثمن خزينة المحكمة ولا
يجوز للمستأجر دفع دعواه بأحقيته في الشراء استناداً إلى عدم قيامه بإخطاره بمقدار
الثمن قبل إتمام البيع ذلك أن هذا الإجراء مقرر لمصلحة المالك الخاصة حتى يتمكن من
استعمال حقه المشروع في شراء العين ولا يتعلق هذا الإجراء بالنظام العام الذي يرمي
إلى حماية المصلحة العليا للمجتمع، ولذلك فإنه يحق للمالك التنازل عنه، بحيث إذا
ما علم بمقدار الثمن الذي تم به البيع أياً كانت وسيلته في ذلك قبل أن يخطره به
المستأجر بوجه رسمي فلا يحول عدم إعلانه دون حقه في المبادرة بإبداء رغبته في شراء
وإيداع الثمن خزينة المحكمة غير مقيد بميعاد معين طالما أن الميعاد المنصوص عليه
قانوناً لم يكن قد بدأ في السريان، كما لا يحول دون حقه في شراء العين ما وضعه
المشرع من جزاء لبطلان تصرف المستأجر بطلاناً مطلقاً متى تم التعاقد بالمخالفة
لأحكام القانون، ذلك أن حق المالك في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين
المستأجر والغير، إذ يلزم المستأجر وفقاً لصريح النص بإخطار المالك بالثمن المعروض
عليه قبل إبرام البيع، مما مفاده أن حقه في شراء العين منبت الصلة بعقد البيع
اللاحق الذي قد يتم بين طرفيه، الذي صرح المشرع ببطلانه بطلاناً مطلقاً ولا يعد
شراء المالك للعين حلولاً من جانبه محل المتعاقد الأخر الذي اشترى العين، يؤكد ذلك
أن المالك لا يشتري العين المؤجرة التي بيعت للغير بما قد تشتمل عليه من منقولات
مادية أو معنوية إذ قرر النص خصم قيمة ما بها من منقولات عند إيداع المالك نسبة
50% من الثمن المعروض على المستأجر. أي أن المحل الذي ينصب عليه شراء المالك هو
العين خالية وهو غير المحل المعروض للبيع على الغير بالجدك بل أن النعي على بطلان
هذا البيع إذا ما تم بالمخالفة لأحكام القانون يعد تأكيداً لحق المالك في الشراء
بعد أن أضحى العقد الذي أبرمه المستأجر باطلاً لا ينتج ثمة أثر قانوني لما كان
ذلك، وكان البين من الأوراق أن المستأجر الأصلي لدكان النزاع - الطاعن الأول - قد
تصرف فيه ببيعه بالجدك بما فيه من محتويات إلى الطاعنة الثانية نظير ثمن قدره
مائتي جنيه، وكان الطاعن الأول قد تقاعس عن إعلان المطعون ضده (المالك) بالقيمة
المعروضة عليه قبل إتمام البيع وأعلنه فحسب بحصول هذا البيع بالجدك، وبعد أن علم
الأخر الأخير بمقدار هذا الثمن أبدى رغبته في الشراء بمقتضى الإنذار الرسمي الموجه
منه إلى المستأجر الأصلي بتاريخ 3/ 4/ 1983 وقام بإيداع حصته في هذا الثمن خزينة
محكمة مركز إمبابة الجزئية، فإن المطعون ضده يكون قد استوفى الشروط اللازمة
لأحقيته في شراء العين وفقاً لنص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار
إليه، ولا يعد متجاوزاً للميعاد القانوني المحدد لإبداء الرغبة في الشراء وإيداع
حصته في الثمن، ويكون التصرف بالبيع الصادر من الطاعن الأول للطاعنة الثانية
باطلاً مطلقاً. وإذ كان شراء المالك للعين لا يعد مشترياً لها بالجدك، بل خالية من
أية مقومات مادية أو معنوية على ما سلف بيانه، ومن ثم فهو لا يلزم بمباشرة ذات
النشاط الذي كان قائماً بها قبل البيع وهو وشأنه في التصرف فيها واستغلالها
بالأسلوب الذي يراه مناسباً له. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى
هذه النتيجة الصحية، فإن النعي عليه فيما أورده من تقريرات قانونية خاطئة، يكون
غير منتج ولا جدوى منه، وحسب محكمة النقض تصحيح ما شاب أسباب الحكم من أخطاء.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق