جلسة 29 من مارس سنة 1993
برئاسة السيد المستشار/
عبد الحميد أحمد سليمان نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ يحيى إبراهيم
عارف، الهام نجيب نوار نائبي رئيس المحكمة، سيد محمود يوسف وأحمد محمود كامل.
-------------
(143)
الطعن رقم 4335 لسنة 62
القضائية
إيجار "إيجار
الأماكن: الجدك".
حق المالك في الحالات
التي يجوز فيها للمستأجر بيع العين المؤجرة بالجدك أو التنازل عن حق الانتفاع
بالعين المؤجرة في الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل وفي شراء العين
متى أنذر المستأجر برغبته في الشراء وأودع نصف الثمن خزينة المحكمة المختصة الكائن
في دائرتها العقار. لا يحول دونه عدم إخطاره رسمياً بالثمن المعروض عليه قانوناً.
تصرف المستأجر بالمخالفة لذلك. بطلانه مطلقاً. لا محل لقصر أعمال النص المذكور على
البيوع الاختيارية وشموله البيوع الجبرية. علة ذلك.
"مثال في إيجار بشأن إيداع
زوجة المالك 50% من ثمن البيع خزينة محكمة غير مختصة".
-------------------
المقرر في قضاء محكمة
النقض أن النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام
الخاصة بتأجير الأماكن - على أن يحق للمالك عند قيام المستأجر في الحالات التي
يجوز فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو
المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب
الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين وعلى المستأجر قبل إبرام الاتفاق
إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك الحق في الشراء إذا أبدى
رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50% المشار إليها خزانة المحكمة
الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاًٍ بالتنازل عن عقد الإيجار
وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان وبانقضاء ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن
يبيع لغير المالك مع إلزام المشتري بأن يؤدي للمالك مباشرة نسبة الـ 50% المشار
إليها. والنص في المادة 25 من ذات القانون على أن يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل
شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون أو القوانين السابقة له المنظمة
للعلاقة بين المالك والمستأجر..... يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند
تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف
تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما
أورده بصراحة في عنوان البند الخامس الذي احتوى على المادة 20 سالفة البيان عندما
ذكر أنه "في شأن تحقيق التوازن في العلاقات الإيجارية. فأعطى للمالك الحق في
أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه هذا الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع
المتجر المقام في العين المؤجرة له أو التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها
القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو
مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له أيضاً الحق في أن يودع نصف الثمن الذي
اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة المختصة مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات
إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد الإيجار وتسليم العين إليه وعلى أن يقوم
بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه
لشراء العين، مما مقتضاه أنه متى اتبع المالك هذه الإجراءات غير متجاوز الميعاد
الذي حدده القانون فإنه يحق له شراء العين دون حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له،
ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك طالما لم يخطره المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق
الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر، وذلك فإنه يحق للمالك إذا علم بمقدار الثمن
الذي تم به البيع أياً كانت وسيلته في ذلك قبل أن يخطره به المستأجر بوجه رسمي
بإبداء رغبته في الشراء وإيداع الثمن خزينة المحكمة المختصة غير معتبر بميعاد معين
طالما أن الميعاد المنصوص عليه قانوناً لم يكن قد بدأ في السريان كما لا يحول دون
حقه في شراء العين ما وصفه المشرع من جزاء لبطلان تصرف المستأجر بطلاناً مطلقاً
متى تم التعاقد بالمخالفة لأحكام القانون، ذلك أن حق المالك في الشراء ينشأ قبل
إتمام التعاقد على البيع بين المستأجر والغير - إذ يلزم المستأجر وفقاً لصريح النص
بإخطار المالك بالثمن المعروض عليه قبل إبرام البيع، مما مفاده أن حقه في شراء
العين منبت الصلة بعقد البيع اللاحق الذي قد يتم بين طرفيه والذي صرح المشرع
ببطلانه بطلاناً مطلقاً وهذا الحق الذي المقرر للمالك لم يقصره المشرع على البيوع
الاختيارية، وإنما يشمل البيوع الجبرية، أي سواء تم البيع بإرادة المستأجر
واختياره أو رغماً عنه ذلك أنه إذا كان لدائن هذا المستأجر التنفيذ على أمواله
وممتلكاته جبراً عنه وبالمزاد العلني استيفاء لدينهم فإنه ليس لهم أن يستوفوا من
محصلة هذا البيع - أكثر مما لمدينهم من حقوق ولا ينال من ذلك أن المشرع قد رسم
إجراءات معينة لحصول المالك على الحق المخول له بالمادة 20 من القانون رقم 136
لسنة 1981 على النحو السالف البيان، إذ أن هذه الإجراءات ليس من شأنها التأثير على
أصل الحق المقرر له في استيفاء نصف ثمن البيع أو مقابل التنازل إنما هي تتعلق
بكيفية أداء هذا الحق وهو أمر يمكن تحقيقه حتى في حالة البيع بالمزاد العلني وذلك
بأن يتم بإخطاره بمكان وزمان هذا البيع حتى يمكنه الاشتراك في المزاد واسترداد
منفعة العين المؤجرة إذا ما رغب في ذلك وإلا اقتصر حقه على الحصول على النسبة
المقررة له قانوناً، هذا إلى أن القول بأن قصر حكم المادة 20 المشار إليها على
حالات البيع الاختياري التي تتم بإرادة المستأجر دون البيع الجبري من شأنه أن يفتح
باب التحايل على أحكام القانون بما يستهدف أغماط حق المالك، كما أنه يجعل المستأجر
المماطل الذي يتقاعس عن سداد ديونه في وضع أفضل من غيره وهو أمر لا يمكن التسليم
به لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن المالك لم يبد رغبته في شراء عين
النزاع بإيداع 50% من ثمن البيع خزينة المحكمة المختصة في المحكمة الجزئية التي
يوجد في دائرتها العقار - محكمة طنطا الجزئية - رغم تدخله في الدعوى وإبداء طلبات
فيها وأن زوجته المرحومة مورثة المطعون ضدهم الثمانية الأول أودعت بتاريخ 17/ 4/
1984 50% من الثمن الذي رسى عليه المزاد خزينة محكمة عابدين الجزئية مشترطة
تسليمها العين المؤجرة وقامت بإخطار المصفي بذلك لتسليمها هذه العين ولما كانت هي
غير مالكة لعين النزاع بل مستأجرة لها وأودعت الثمن محكمة غير مختصة ومن ثم فلا
ينطبق عليها نص المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ خالف الحكم المطعون
فيه هذا النظر وألزم المشتري الراسي عليه المزاد بتسليمها عين النزاع خالية فإنه
يكون قد خالف القانون.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق
وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى
أوضاعه الشكلية.
حيث إن الوقائع - على ما
يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن مورثة المطعون ضدهم من
الأولى إلى الثامنة المرحومة (........) أقامت على الطاعن الأول والمطعون ضده
التاسع الدعوى رقم 127 لسنة 1982 تجاري أمام محكمة طنطا الابتدائية بطلب الحكم
ببطلان عقد الشركة المؤرخ 11/ 10/ 1979 والتصفية وتعيينها مصفية وتوزيع ناتج
التصفية بنسبة الحصص المقررة بالعقد، وقالت بياناً لدعواها أنه بموجب عقد شركة
تضامن غير مسجل كونت مع الطاعن والمطعون ضده التاسع شركة نشاطها تقديم المشروبات
والمأكولات باسم (كافتريا مرمر) مدتها خمس سنوات ورأس مالها قدره 1000 جنيه دفعت
نصفه ودفع شريكها النصف الآخر وإذ لم يسجل هذا العقد ولم يشهر قانوناً فقد أقامت
الدعوى حكمت المحكمة ببطلان عقد الشركة وتصفيتها وتعيين المطعون ضده العاشر خبير
الجدول مصفياً لها. وبعد أن قدم المصفي تقريره طلب مالك العقار وزوج المدعية ومورث
المطعون ضدهم الثمانية الأول قبول تدخله فقضت المحكمة بانتهاء الدعوى ورفض طلب
التدخل استأنف المطعون ضدهم عدا التاسع والعاشر هذا الحكم بالاستئناف رقم 40 لسنة
35 ق. ت طنطا وبتاريخ 18/ 5/ 1989 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وإعادة
الدعوى إلى محكمة أول درجة التي حكمت فيها برفض طلبات الخصم المتدخل وبرفض الدفع
بصورية عقد البيع بالمزاد العلني الذي أسفرت عنه التصفية وإنهاء إجراءات التصفية -
استأنف المطعون ضدهم الثمانية الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 159 لسنة 40 ق. ت.
طنطا وبتاريخ 20/ 2/ 1992 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض
طلبات الخصم المتدخل الموضوعية وبانتهاء عقد الإيجار المبرم عن عين النزاع في 1/
8/ 1979 بين الخصم المتدخل والشركة المصفاة طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض
وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعن على
هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه
الطاعنان على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقولان أن
الحكم المطعون فيه إذ انتهى في قضائه إلى أن وفاء مورثة المطعون ضدهم الثمانية
الأول المرحومة..... لنسبة 50% من الثمن الراسي به المزاد بإيداعه بخزينة محكمة
عابدين التابع لها محل إقامة المطعون ضده الخبير المصفي مبرئ لذمة المالك مع أن نص
المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يتطلب أن يقوم المالك نفسه في حالة إبداء
رغبته في الشراء إعلان ذلك بإيداع 50% من ثمن المبيع خزينة المحكمة المختصة وهي
المحكمة التي يقع بدائرتها العقار - محكمة طنطا الجزئية - ولما كان المالك لم يقم
بذلك فإن الحكم المطعون فيه يكون قد خالف القانون بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد -
ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 20 من القانون رقم 136 لسنة
1981 - في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن - "على أن يحق للمالك عند
قيام المستأجر في الحالات التي يجوز له فيها بيع المتجر أو المصنع أو التنازل عن
حق الانتفاع بالوحدة السكنية أو المؤجرة لغير أغراض السكنى الحصول على 50% من ثمن
البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال بعد خصم قيمة المنقولات التي بالعين وعلى
المستأجر قبل إبرام الاتفاق إعلان المالك على يد محضر بالثمن المعروض ويكون للمالك
الحق في الشراء إذا أبدى رغبته في ذلك وأودع الثمن مخصوماً منه نسبة الـ 50%
المشار إليها خزانة المحكمة الجزئية الواقع في دائرتها العقار إيداعاً مشروطاًٍ
بالتنازل عن عقد الإيجار وتسليم العين وذلك خلال شهر من تاريخ الإعلان وبانقضاء
ذلك الأجل يجوز للمستأجر أن يبيع لغير المالك مع إلزام المشتري بأن يؤدي للمالك
مباشرة نسبة الـ 50% المشار إليها". والنص في المادة 25 من ذات القانون على
"أن يقع باطلاً بطلاناً مطلقاً كل شرط أو تعاقد يتم بالمخالفة لأحكام هذا
القانون أو القوانين السابقة له المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر..."
يدل على أن المشرع استحدث حلاً عادلاً عند تنازل المستأجر عن المكان المؤجر إليه
تنازلاً نافذاً في حق المؤجر وذلك بهدف تحقيق التوازن بين حق كل من المؤجر والمستأجر
في الانتفاع بالعين المؤجرة وهو ما أورده صراحة في عنوان البند الخامس الذي احتوى
على المادة 20 سالفة البيان عندما ذكر أنه "في شأن تحقيق التوازن في العلاقات
الإيجارية" فأعطى للمالك الحق في أن يقتسم مع المستأجر الأصلي قيمة ما يجنيه
هذا الأخير من منفعة نتيجة تصرفه ببيع المتجر المقام في العين المؤجرة له أو
التنازل عنها في الحالات التي يجيز فيها القانون ذلك التصرف ونص على أحقية المالك
بأن يتقاضى نسبة 50% من ثمن البيع أو مقابل التنازل بحسب الأحوال كما أعطى له
أيضاً الحق في أن يودع نصف الثمن الذي اتفق عليه المتعاقدان خزانة المحكمة المختصة
مخصوماً منه قيمة ما بها من منقولات إيداعاً مشروطاً بالتنازل للمالك عن عقد
الإيجار وتسليم العين إليه، على أن يقوم بإبداء رغبته في ذلك خلال شهر من تاريخ
إعلان المستأجر له بالثمن المعروض عليه لشراء العين، مما مقتضاه أنه متى اتبع المالك
هذه الإجراءات غير متجاوز الميعاد الذي حدده القانون فإنه يحق له شراء العين دون
حاجة إلى قبول المستأجر بالبيع له، ويظل الميعاد مفتوحاً للمالك طالما لم يخطره
المستأجر بالثمن المعروض عليه بالطريق الذي رسمه القانون بإعلان على يد محضر،
ولذلك فإنه يحق للمالك إذا علم بمقدار الثمن الذي تم به البيع أياً كانت وسيلته في
ذلك قبل أن يخطره به المستأجر بوجه رسمي بإبداء رغبته في الشراء وإيداع الثمن
خزينة المحكمة المختصة غير معتبر بميعاد معين، طالما أن الميعاد المنصوص عليه
قانوناً لم يكن قد بدأ في السريان كما لا يحول دون حقه في شراء العين ما وصفه
المشرع من جزاء لبطلان تصرف المستأجر بطلاناً مطلقاً متى تم التعاقد بالمخالفة
لأحكام القانون، ذلك أن حق المالك في الشراء ينشأ قبل إتمام التعاقد على البيع بين
المستأجر والغير إذ يلزم المستأجر وفقاً لصريح النص بإخطار المالك بالثمن المعروض
عليه قبل إبرام البيع، مما مفاده أن حقه في شراء العين منبت الصلة بعقد البيع
اللاحق والذي قد يتم بين طرفيه والذي صرح المشرع ببطلانه بطلاناً مطلقاً وهذا الحق
المقرر للمالك لم يقصره المشرع على البيوع الاختيارية، وإنما يشمل البيوع الجبرية،
أي سواء تم البيع بإرادة المستأجر واختياره أو رغماً عنه، ذلك أنه إذا كان لدائن
هذا المستأجر التنفيذ على أمواله وممتلكاته جبراً عنه وبالمزاد العلني استيفاء
لدينهم فإنه ليس لهم أن يستوفوا من محصلة هذا البيع أكثر مما لمدينهم من حقوق ولا
ينال من ذلك أن المشرع قد رسم إجراءات معينة لحصول المالك على الحق المخول له
بالمادة 20 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على النحو سالف البيان، إذ أن هذه
الإجراءات ليس من شأنها التأثير على أصل الحق المقرر له في استيفاء نصف ثمن البيع
أو مقابل التنازل، إنما هي تتعلق بكيفية أداء هذا الحق، وهو أمر يمكن تحقيقه حتى
في حالة البيع بالمزاد العلني، وذلك بأن يتم إخطاره بمكان وزمان هذا البيع حتى
يمكنه الاشتراك في المزاد واسترداد منفعة العين المؤجرة إذا ما رغب في ذلك، وإلا
اقتصر حقه على الحصول على النسبة المقررة له قانوناً، هذا إلى أن القول بأن قصر
حكم المادة 20 المشار إليها على حالات البيع الاختياري التي تتم بإرادة المستأجر
دون البيع الجبري من شأنه أن يفتح باب التحايل على أحكام القانون بما يستهدف أغماط
حق المالك، كما أنه يجعل المستأجر المماطل الذي يتقاعد عن سداد ديونه في وضع أفضل
من غيره وهو أمر لا يمكن التسليم به لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن المالك
المرحوم (........) لم يبد رغبته في شراء عين النزاع بإيداع 50% من ثمن البيع
خزينة المحكمة المختصة في المحكمة الجزئية التي يوجد في دائرتها العقار - محكمة
طنطا الجزئية - رغم تدخله في الدعوى وإبداء طلبات فيها وأن زوجته المرحومة مورثة
المطعون ضدهم الثمانية الأول - أودعت بتاريخ 17/ 4/ 1984 50% من الثمن الذي رسى
عليه المزاد خزينة محكمة عابدين الجزئية مشترطة تسليمها العين المؤجرة وقامت
بإخطار المصفي بذلك لتسليمها هذه العين ولما كانت هي غير مالكة لعين النزاع بل
مستأجرة لها وأودعت الثمن محكمة غير مختصة ومن ثم فلا ينطبق عليها نص المادة 20 من
القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وألزم المشتري
الراسي عليه المزاد بتسليمها عين النزاع خالية فإنه يكون قد خالف القانون بما
يستوجب نقضه دون ما حاجة لبحث باقي أوجه الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق