برياسة السيد المستشار/ أحمد كمال سالم، نائب رئيس المحكمة، وعضوية
السادة المستشارين/ محمد رأفت خفاجي، الحسيني الكناني، محمد فؤاد شرباش، ودكتور
محمد فتحي نجيب.
------------
- 1 إيجار "إيجار
الأماكن" "بيع الجدك" "الإخلاء لتغيير الاستعمال". حكم
"عيوب التدليل".
بيع الجدك . استثناء من الأصل المقرر بحظر التنازل عن الإيجار . شرطه
ثبوت الصفة التجارية للنشاط الذى كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو
المصنع . العبرة بحقيقة الواقع . مخالفة هذا النشاط للغرض من الاستعمال المتفق
عليه بعقد الإيجار . لا اثر له . المادة 2/594 مدنى
يدل نص المادة 594/2 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه
المحكمة - على أن المشرع أباح للمستأجر التنازل عن الإيجار بالمخالفة للشرط المانع
له من ذلك، إذا كان قد أنشأ في العقار المؤجر متجراً أو مصنعاً بشرط أن تثبت الصفة
التجارية للنشاط الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع،
والعبرة في ذلك هي بحقيقة الواقع وليس بما أثبت بعد البيع، أو بما أفصح عنه في عقد
الإيجار غرضاً للاستعمال، بمعنى أن العين إذا أجرت لإقامة متجر أو مصنع فيها وقعد
المستأجر عن ذلك واستعملها في غرض مخالف، فليس له أن - يبيعها جدكاً متذرعاً بما
أثبت بعقد الإيجار غرضاً للاستعمال، كما أنه إذا أنشأ المستأجر متجراً أو مصنعاً
بالعين خلافاً لغرض الاستعمال المتفق عليه، فإن ذلك لا يحول دون بيعها جدكاً متى
توافرت الشروط المنصوص عليها في المادة 594/2 من القانون المدني، وليس من بينها أن
يتفق غرض الاستعمال الوارد بالعقد مع النشاط الذي يمارس في العين وقت بيعها جدكاً.
- 2 إيجار "إيجار
الأماكن" "بيع الجدك" "الإخلاء لتغيير الاستعمال". حكم
"عيوب التدليل".
مخالفة غرض الاستعمال المتفق عليه بعقد الإيجار المنطوي على إساءة لا
يحول بين المؤجر وطلب الإخلاء اذا ما تحقق سببه.
و لا يحول ذلك بين المؤجر و بين طلب الإخلاء لتغيير الاستعمال المنطوي
على الإساءة إذا ما تحقق سببه .
- 3 إيجار "إيجار الأماكن" "بيع الجدك" "الإخلاء لتغيير
الاستعمال". حكم "عيوب التدليل".
اعتداد الحكم المطعون فيه بالغرض من الاستعمال المتفق عليه في عقد الإيجار
دون الواقع الفعلي للنشاط وقت البيع . خطأ في القانون .
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، واعتد بما اتفق عليه الطرفان
في عقد الإيجار غرضاً للاستعمال دون الواقع الفعلي للنشاط وقت البيع، فإنه يكون قد
أخطأ في تطبيق القانون وحجبه هذا الخطأ عن البحث فيما إذا كان تغيير وجه الاستعمال
الذي طرأ على العين بعد تأجيرها يجيز للمطعون ضده الأول طلب إخلائها، ومدى توافر
الشروط المنصوص عليها في المادة 594/2 من القانون المدني فشابه القصور.
---------
الوقائع
وحيث إن الوقائع تتحصل – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر
الأوراق – في أن المطعون ضده الأول أقام الدعوى رقم 1609 لسنة 1977 مدني كلي
إسكندرية على الطاعنين وباقي المطعون ضدهم، طلب فيها الحكم بإخلاء العين المبينة
بالصحيفة وتسليمها له خالية مما يشغلها، وقال بيانا لدعواه، أنه بموجب عقد إيجار
مؤرخ أول يونيه سنة 1982 استأجرت منه المطعون ضدها الخامسة تلك العين، وهي عبارة
عن محلين، لاستخدامهما جراجا خاصا لنفسها، إلا أنها كونت شركة تجارية مع آخرين
لاستعمال العين استغلالا تجاريا، وأجرت الشركة العين للمطعون ضده الثاني، ثم قامت
المطعون ضدها الخامسة بتكوين شركة ثانية مع آخرين، وقامت الشركة الأخيرة ببيع
العين بالجدك للمطعون ضدهما الثاني والثالث، اللذان قاما بدورهما بتأجير جزء من
العين للمطعون ضده الرابع، ثم باعا العين بكاملها بالجدك للطاعنين، اللذان باعا
جزءا منها بالجدك للمطعون ضده الرابع، وأضاف المطعون ضده الأول في دعواه، أن ما
قامت به المستأجرة الأصلية – المطعون ضدها الخامسة – وقع مخالفا لشروط عقد الإيجار
مما حدا به إلى إقامة دعواه. بتاريخ 28/3/1978 حكمت محكمة إسكندرية الابتدائية
بإخلاء العين محل النزاع من الطاعنين والمطعون ضدهم، عدا الأول، وتسليمها لهذا
الأخير استأنف الطاعن الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم 410 لسنة 34ق، ثم تدخل
الطاعن الثاني خصما منضما للمستأنف، وبتاريخ 18/3/1979 قضت محكمة استئناف
الإسكندرية بقبول تدخل الطاعن الثاني، وبرفض الاستئناف. طعن الطاعنان في هذا الحكم
بطريق النقض، وقدمت النيابة العامة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض
الطعن على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
-----------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه، في السبب الأول،
الخطأ في تطبيق القانون، وفي بيان ذلك يقول، أن الحكم أقام قضاءه على أن الثابت من
عقد إيجار العين محل النزاع، إنها أجرت للمطعون ضدها الخامسة لاستعمالها جراجا
خاصا لها، بما يجعل هذه الإجارة محكومة بعقد الإيجار وقانون إيجار الأماكن الذي
وقع التأجير في ظله، وهو القانون رقم 52 لسنة 1969، وإذ تنازلت المطعون ضدها
الخامسة عن هذا العقد للغير، وأعقب هذا التنازل تنازلات أخرى عن ذات العقد، ولم
تقدم المطعون ضدها الخامسة ما يفيد صدور إذن كتابي صريح لها من المالك يجيز لها
التنازل عن العقد، فإنها تكون قد خالفت حكم الفقرة (ب) من المادة 23 من القانون 52
لسنة 69، والتي تجيز الإخلاء لهذا السبب، وذلك دون حاجة للتعرض لحكم المادة 594/2
من القانون المدني، التي يقتصر محال أعمالها على الحالات التي يكون القصد من
التأجير فيها إنشاء متجر أو مصنع في العين المؤجرة، وأضاف الطاعن أن هذا الذي أقام
الحكم عليه قضاءه، خطأ في تطبيق القانون، لأن العبرة في توافر شروط بيع الجدك، هي
حقيقة الواقع بالنسبة للعين محل العقد وقت البيع، دون ما نظر إلى الغرض الذي أجرت
من أجله ابتداء، وإذ عول الحكم المطعون فيه على الغرض المسمى في عقد الإيجار دون
نظر لطبيعة العين وقت البيع، فقد حجبه هذا الفهم الخاطئ للقانون عن التحقق من شروط
بيع الجدك.
وحيث إن هذا النعي صحيح، ذلك أن النص في المادة 594/2 من القانون
المدني على أنه: "... إذا كان الأمر خاصا بإيجار عقد أنشئ به مصنع أو متجر،
واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر جاز المحكمة بالرغم من وجود
هذا الشرط المانع أن تقضى بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانا كافيا ولم يلحق
المؤجر من ذلك ضرر محقق" - يدل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن
المشرع أباح للمستأجر التنازل عن الإيجار بالمخالفة للشرط المانع له من ذلك، إذا
كان قد أنشأ في العقار المؤجر متجرا أو مصنعا، بشرط أن تثبت الصفة التجارية للنشاط
الذي كان يزاوله المتنازل وقت إتمام بيع المتجر أو المصنع، والعبرة في ذلك هي
بحقيقة الواقع، وليس بما أثبت بعقد البيع، أو بما أفصح عنه في عقد الإيجار غرضا
للاستعمال بمعنى أن العين إذا أجرت لإقامة متجر أو مصنع فيها وقعد المستأجر عن ذلك
واستعملها في غرض مخالف، فليس له أن يبيعها جدكا متذرعا بما أثبت بعقد الإيجار
غرضا للاستعمال. كما أنه إذا أنشأ المستأجر متجر أو مصنعا بالعين خلافا لغرض
الاستعمال المتفق عليه، فإن ذلك لا يجول دون بيعها جدكا متى توافرت الشروط المنصوص
عليها في المادة 594/2 من القانون المدني، وليس من بينها أن يتفق غرض الاستعمال
الوارد بالعقد مع النشاط الذي يمارس في العين وقت بيعها جدكا، ولا يحول ذلك بين المؤجر
وبين طلب الإخلاء لتغيير الاستعمال المنطوي على الإساءة إذا ما تحقق سببه. وإذ
خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، واعتد بما اتفق عليه الطرفان في عقد الإيجار
غرضا للاستعمال دون الواقع الفعلي للنشاط وقت البيع، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق
القانون، وحجبه هذا الخطأ عن البحث فيما إذا كان تغيير وجه الاستعمال الذي طرأ على
العين بعد تأجيرها يجيز للمطعون ضده الأول طلب إخلائها، المنصوص عليها في المادة
594/2 من القانون المدني فشابه القصور، بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب
الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق