برئاسة السيد المستشار/ محمد عبد المنعم حافظ نائب رئيس المحكمة
وعضوية السادة المستشارين/ فاروق يوسف سليمان، خلف فتح الباب، حسام الدين الحناوي
ومحمد شهاوي وعبد ربه نواب رئيس المحكمة.
-------------
- 1 إيجار "إيجار الأماكن" "قواعد تحديد الأجرة: أماكن
الإسكان الفاخر والأماكن المخصصة لغير أغراض السكنى" "تقاضي مبالغ خارج
نطاق عقد الإيجار". نظام عام. إثبات "الوقائع المادية". قانون.
خضوع جميع الأماكن الخاضعة لقانون إيجار الأماكن على اختلافها في ظل ق
49 لسنة 1977 لقواعد تحديد الأجرة وكذلك للحظر المؤثم بالمادة 77 منه بعدم جواز
تقاضي أيه مبالغ إضافية خارج نطاق عقد الإيجار . علة ذلك.
النص في المواد 1، 12، 26، 77 من القانون 49 لسنه 1977 والمعمول به
اعتبارا من 1977/9/9 - يدل على أن المشرع قد تدخل بنصوص أمره لتحديد أجرة الأماكن
الخاضعة لأحكام هذا القانون على اختلافها سواء كانت مؤجرة لأغراض السكنى أو لغير
ذلك من الأغراض وأناط تحديدها باللجان المشكلة لهذا الغرض لاعتبارات ارتأوها
متعلقة بالنظام العام دعت إلى عدم ترك تحديد أجرة هذه الأماكن لما يتفق عليه
المتعاقدين - المؤجر والمستأجر - معطلا بذلك سلطان الإرادة وقاعدة العقد شريعة
المتعاقدين المستمدة منه، وذلك بهدف الحيلولة دون استغلال حاجز المستأجر الماسة
لشغل المكان المؤجر في وقت تتفاقم فيه أزمة الإسكان ولذات العلة فقد حظر على
المؤجر أن يتقاضى أية مبالغ إضافية بسبب تحرير عقد الإيجار أو خارج نطاقه زيادة عن
التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد سواء كان المؤجر مالكا للعقار أو مستأجرا
يبتغي تأجيره لغيره فيقوم في جانبه حينئذ صفة المؤجر ومناسبة تحرير عقد الإيجار
وهما مناط هذا الحظر واعتبر المشرع مخالفة هذا الحظر جريمة معاقب عليها بالحبس
والغرامة وأوجب الحكم على المخالف أن يرد إلى صاحب الشأن التي تقاضاها منه.
- 2 إيجار "إيجار الأماكن" "قواعد تحديد الأجرة: أماكن
الإسكان الفاخر والأماكن المخصصة لغير أغراض السكنى" "تقاضي مبالغ خارج
نطاق عقد الإيجار". نظام عام. إثبات "الوقائع المادية". قانون.
خروج الأماكن المؤجرة للإسكان الفاخر وتلك المخصصة لغير أغراض السكنى
في ظل ق 136 لسنة 1981 عن نطاق تطبيق قواعد وأحكام تحديد الأجرة القانونية سواء
رخص بإقامتها أو المنشأة دون ترخيص خضوعها في ذلك لإرادة المتعاقدين . عله ذلك.
عدم خضوع هذه الأماكن للحظر الوارد بالمادة 26 ق 49 لسنة 1977 بحظر تقاضي أية
مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار لذات العلة السابقة. شرطه أن تكون واقعة الإنشاء بعد
العمل بالقانون 136 لسنة 1981 . واقعة البناء واقعة مادية جواز إثباتها بكافة
الطرق.
النص في المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 المعمول به
اعتبارا من 1981/7/31 - يدل على أن الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير
أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذه القانون لا
تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة وقد افصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من لجنة
الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس
الشعب في تعليقه على نص المادة الأولى من القانون المذكور ويستوي في ذلك أن يكون
المالك قد حصل على ترخيص بالبناء أو أقام المبنى بدون ترخيص إذا ارتأى المشرع
لقانون إيجار الأماكن الأخير عدم وجود مبرر لبسط حمايته المنصوص والقواعد المنظمة
لتحديد الأجرة الواردة به على الإسكان الفاخر الذي ينشده الأثرياء من المستأجرين
قصد للرفاهية وتلك الأماكن المخصصة لغير أغراض السكنى لاستغلالها في الأنشطة
التجارية والصناعية والمهنية والحرفية بهدف الربح وذلك تحقيقا للتوازن بين مصلحة
المستأجرين والمؤجرين لهذه الأماكن ولانتفاء شبهة استغلال حاجة هاتين الطائفتين من
المستأجرين لتلك الأماكن للسكنى وانعدام أثر امتداد الحماية القانونية الاستثنائية
لتحديد أجرة الأماكن بالنسبة لهما في حل أزمة الإسكان الحقيقية التي يعاني منها
بقية طوائف المستأجرين والكثرة الغلبة من المحتاجين لأماكن عادية لإيوائهم وسكناهم
وأسرهم وبخروج الأماكن المشار إليها بنوعها سواء المرخص بها أو المنشأة بدون ترخيص
في ظل القانون 136 لسنة 1981 عن نطاق تطبيق قواعد وأحكام تحديد الأجرة القانونية
وصيرورة أجرتها خاضعة في أساس تقديرها ومقدارها لإرادة المتعاقدين وفقا لما تنظمه
القواعد العامة المتعلقة بعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني - فهذا
يستتبع لذات العلة المتقدم ذكرها وبطريق اللزوم العقلي والمنطقي عدم خضوع تلك
الأماكن لحكم المادة 26 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تحظر على المؤجر أن
يتقاضى أية مبالغ زائدة عن الأجرة القانونية أو خارجة عن نطاق عقد الإيجار على أية
صورة ويعاقب على مخالفة هذا الحظر بالحبس والغرامة ووجوب الحكم على المخالف برد
المبالغ الزائدة لصاحبها بمقتضى نص المادة 77 من هذا القانون ومن ثم فإن اقتضاء
المؤجرين للأماكن المذكورة أية مبالغ إضافية من المستأجر بالزيادة عن الأجرة
المتفق عليها في العقد في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أصبح أمرا مباحا تطبيقا
لنص المادة الأولى منه والعبرة في هذه الإباحة هي بتاريخ إنشاء المكان الذي يصدق
عليه الإسكان الفاخر أو المخصص لغير أغراض السكنى بعد نفاذه ولا ينصرف حكم الإباحة
إلى هذه الأماكن المرخص بإنشائها أو المنشأة قبل العمل به اعتبارا من 1981/7/31،
وواقعة إنشاء البناء من الوقائع المادية التي إثباتها بكافة الطرق المتاحة قانونا.
- 3 عقد "تكييف العقد" محكمة الموضوع. نقض.
تكييف العقد . مناطه . التعرف على قصد المتعاقدين من سلطة محكمة
الموضوع . خضوعها فيه لرقابة محكمة النقض.
لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد والتعرف على ما عناه العاقدان
منه وأن العبرة في التكييف هي بحقيقة الواقع وأنها لا تقيد في ذلك بما يسبغه
المتعاقدان على العقد من كيوف خاصة وأوصاف غير صحيحة وأنها تخضع في تكييفها وإنزال
حكم القانون لرقابة محكمة النقض.
---------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضده بصفته الدعوى رقم 941 سنة 1988 مدني
سوهاج الابتدائية بطلب الحكم بإلزامه بأن يؤدي له مبلغ 10000 جنيه وقال بياناً لها
أنه بموجب عقد مؤرخ 1/ 7/ 1987 استأجر من الآخر وحدة من العقار المبين بالصحيفة
لاستغلالها لمكتب للمحاسبة بأجرة شهرية مقدارها 32 جنيه وقد قام بدفع مبلغ 5000
جنيه لصندوق الخدمات والتنمية بالمحافظة طبقاً لشروط اللجنة التي شكلها المحافظ
الواردة بمحضرها المؤرخ 21 /2/ 1987 والتي فرضت على المستأجر التبرع بهذا المبلغ
تلقائياً لهذا الصندوق ولما كان هذا الشرط باطلاً بطلاناً مطلقاً فيتعين على
المؤجر رد هذا المبلغ الذي تقضاه منه زيادة على القيمة الإيجارية المحددة بدون وجه
حق ومثله كتعويض لهذا فقد أقام الدعوى بطلبه سالف البيان - حكمت المحكمة بإلزام
المطعون ضده بأن يرد للطاعن مبلغ مقداره 5000 جنيه - استأنف المطعون ضده هذا الحكم
لدى محكمة استئناف أسيوط (مأمورية سوهاج بالاستئناف رقم 147 لسنة 64 قضائية بتاريخ
26 من ذي القعدة سنة 1410 هجرية الموافق 19 من يونيه سنة 1990 حكمت بإلغاء الحكم
المستأنف وبرفض الدعوى - طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة
العامة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على المحكمة
في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
-----------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الطاعن ينعي بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه مخالفة
القانون والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول أنه أقام قضاءه برفض الدعوى على أن
مبلغ الخمسة آلاف جنيه الذي دفعه للمطعون ضده زيادة على أجرة العين محل النزاع هو
من قبيل التبرع لا يجوز له استرداده تطبيقاً للقواعد العامة الواردة في القانون
المدني حال أنه ليس كذلك لأنه لم يدفع هذا المبلغ اختيارياً فقد فرضه المؤجر عليه
كشرط للتعاقد معه على الإيجار خلافاً لأحكام قوانين إيجار الأماكن المتعلقة
بالنظام العام الواجبة التطبيق وقد حظر القانون رقم 49 لسنة 1977 في مادته السادسة
والعشرين على المؤجر أن يتقاضى أية مبالغ إضافية خارج نطاق عقد الإيجار واعتبر
مخالفة هذا الحظر جريمة معاقب عليها، كما أبطل القانون رقم 136 لسنة 1981 كل شرطاً
واتفاق مخالف لأحكامه أو أحكام قوانين إيجار الأماكن السابقة بنصه على ذلك في
المادة الخامسة والعشرين. وفي هذا ما يعيب الحكم.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك بأن النص في المادة (1) من القانون رقم
49 لسنة 1977 والمعمول به اعتباراً من 9/ 9/ 1977 على أن "فيما عدا الأراضي
الفضاء تسري أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة
للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو
غيره ...." وفي المادة (12) منه على أن يتولى تحديد أجرة الأماكن الخاضعة
لأحكام هذا القانون وتوزيعها على وحداته لجان يصدر بتشكيلها قرار من المحافظ
المختص .... وفي المادة 26 من هذا القانون على أن لا يجوز للمؤجر مالكاً كان أو
مستأجراً بالذات أو بالوساطة اقتضاء أي مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد وأي مبلغ
إضافي في خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد
لما لا يجوز بأي صورة من الصور للمؤجر أن يتقاضي أي مقدم إيجار "وفي المادة
77 من ذات القانون على أن يعاقب كل من يخالف حكم المادة 26 من هذا القانون سواء
كان مؤجراً أو مستأجراً أو وسيطاً بالحبس مدة لا تقل عن ثلاثة أشهر وبغرامة تعادل
مثلي المبلغ الذي تقاضاه بالمخالفة لأحكام هذه المادة
.......
وفي جميع الأحوال يجب الحكم على المخالف بأن يرد إلى صاحب الشأن ما
تقاضاه على خلال أحكام المادة المشار إليها. "يدل على أن المشرع قد تدخل
بنصوص أمره لتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون على اختلافها سواء
كانت مؤجرة لأغراض السكنى أو لغير ذلك من الأغراض وأناط تحديدها باللجان المشكلة
لهذا الغرض لاعتبارات ارتآها متعلقة بالنظام العام دعت إلى عدم ترك تحديد أجرة هذه
الأماكن لما يتفق عليه المتعاقدان - المؤجر والمستأجر - معطلاً بذلك سلطان الإرادة
وقاعدة العقد شريعة المتعاقدين المستمدة منه، وذلك بهدف الحيلولة دون استغلال حاجة
المستأجر الماسة لشغل المكان المؤجر في وقت تتفاقم فيه أزمة الإسكان، ولذات العلة
تعد حظر على المؤجر أن يتقاضى أية مبالغ إضافية بسبب تحرير عقد الإيجار أو خارج
نطاقه زيادة عن التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد سواء كان المؤجر مالكاً
للعقار أو مستأجراً يبتغي تأجيره لغيره فيقدم في جانبه حينئذ صفة المؤجر ومناسبة
تحرير عقد الإيجار وهما مناط هذا الحظر واعتبر المشرع مخالفة هذا الحظر جريمة
معاقب عليها بالحبس والغرامة وأوجب الحكم على المخالف أن يرد إلى صاحب الشأن
المبالغ الزائدة التي تقاضاها منه، وإذ جاء القانون رقم 136 لسنة 1981 المعمول به
اعتباراً من 31/ 7 /1981 ونص في مادته الأولى على أنه فيما عدا الإسكان الفاخر لا
يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتباراً من
تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني ... فهذا يدل على
أن الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر
اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الأجرة
وقد أفصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير
ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب في تعليقه على نص المادة
الأولى من القانون المذكور ويستوي في ذلك أن يكون المالك قد حصل على ترخيص بالبناء
أو أقام المبنى بدون ترخيص إذا ارتأى المشرع لقانون إيجار الأماكن الأخير عدم وجود
مبرر ليبسط حمايته بالنصوص والقواعد المنظمة لتحديد الأجرة الواردة به على الإسكان
الفاخر التي ينشئه الأثرياء من المستأجرين قصداً للرفاهية وتلك الأماكن المخصصة
لغير أغراض السكنى لاستغلالها في الأنشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية
بهدف الربح، وذلك تحقيقاً للتوازن بين مصلحة المستأجرين والمؤجرين لهذه الأماكن
ولانتفاء شبهة استغلال حاجة هاتين الطائفتين من المستأجرين لتلك الأماكن للسكنى
وانعدام أثر امتداد الحماية القانونية الاستثنائية لتحديد أجرة الأماكن بالنسبة
لهما في حل أزمة الإسكان الحقيقية التي يعاني منها بقية طوائف المستأجرين والكثرة
الغالبة من المحتاجين لأماكن عادية لإيوائهم وسكناهم وأسرهم وبخروج الأماكن المشار
إليها بنوعيها سواء المرخص بها أو المنشأة بدون ترخيص في ظل القانون رقم 136 لسنة
1981 عن نطاق تطبيق قواعد وأحكام تحديد الأجرة القانونية وصيرورة أجرتها خاضعة في
أساس تقديرها ومقدارها لإرادة المتعاقدين وفقاً لما تنظمه القواعد العامة المتعلقة
بعقد الإيجار المنصوص عليها في القانون المدني - فهذا يستتبع لذات العلة المتقدم
ذكرها وبطريق اللزوم العقلي والمنطقي عدم خضوع تلك الأماكن لحكم المادة 26* من
القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تحظر على المؤجر أن يتقاضى أية مبالغ زائدة عن
الأجرة القانونية أو خارجه عن نطاق عقد الإيجار على أية صورة ويعاقب على مخالفة
هذا الحظر بالحبس والغرامة ووجوب الحكم على المخالف برد المبالغ الزائدة لصاحبها
بمقتضى نص المادة 77 من هذا القانون ومن ثم فإن اقتضاء المؤجرين للأماكن المذكورة
أية مبالغ إضافية من المستأجر بالزيادة عن الأجرة المتفق عليها في العقد في ظل
القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أصبح أمراً مباحاً تطبيقاً لنص المادة الأولى منه
والعبرة في هذه الإباحة هي بتاريخ إنشاء المكان الذي يصدق عليه الإسكان الفاخر أو
المخصص لغير أغراض السكنى بعد نفاذه ولا ينصرف حكم الإباحة إلى هذه الأماكن المرخص
بإنشائها أو المنشأة قبل العمل به اعتباراً من 31 /7/ 1981، وواقعة إنشاء البناء
من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بكافة الطرق المتاحة قانونا، إذ كان ذلك
وكان لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد والتعرف على ما عناه العاقدان منه وأن
العبرة في التكييف هي بحقيقة الواقع وأنها لا تتقيد في ذلك بما يسبغه العاقدان على
العقد من كيوف خاصة وأوصاف غير صحيحة وأنها تخضع في تكييفها وإنزال حكم القانون
لرقابة محكمة النقض، وكان الواقع في الدعوى مما سجله الحكم المطعون فيه أن الطاعن
أستند في طلبه في استرداد مبلغ الخمسة آلاف جنيه من المطعون ضده بصفته إلى أنه
تقاضاه منه زيادة على الأجرة كشرط لتعاقده على استئجار وحدة سكنية بالعقد المؤرخ
1/ 6/ 1987 لاستغلالها مكتباً للمحاسبة فيعتبر خارجاً عن نطاق عقد الإيجار وأنه لم
يدفع هذا المبلغ على سبيل التبرع كما وضعه المؤجر خلافاً للحقيقة، وكان الثابت من
الأوراق أنه استأجر بموجب هذا العقد شقة بالدور الأول العلوي بالجهة الشرقية في
عمارة خصصتها محافظة سوهاج للإسكان المهني لقاء أجرة مقدارها 32 جنيهاً شهرياً
وذلك بعد دفعه لها مبلغ 5000 جنيه في 11 /5 /1987 قبل التعاقد وفقاً لشروط اللجنة
التي شكلها المحافظ الواردة في محضر اجتماعها المؤرخ 21/ 2/ 1986 وإذ نصت الفقرة
الأولى من البند الأول من هذه الشروط على أن يقتصر شغل الوحدات المؤجرة على
المهنيين، والفقرة الخامسة منه على أن يقبل الطالب التبرع التلقائي لصندوق الخدمة
وبين البند الثاني في هذه الشروط قيمة التبرعات بحسب الدور الذي تقع فيه الوحدة
المؤجرة وموقعها وحدد في الفقرة الأولى منه أن قيمة التبرع للوحدة السكنية بالدور
الأول والثاني العلوي للشقة الشرقية بمبلغ 5000 جنيه وللشقة الغربية مبلغ 4000
جنيه وإذ يتضح جلياً مما تقدم أن قيام الطاعن بدفع مبلغ 5000 جنيه قبل تعاقده على
استئجار العين محل النزاع مع المطعون ضده بصفته لم يكن على سبيل التبرع لصندوق
الخدمة بمحافظة سوهاج. إذ لا يصدق هذا الوصف على تصرفه هذا إلا إذا كان قد أقدم
على دفع المبلغ المذكور بمحض إرادته المنفردة وعن طواعية واختيار مجرداً عن السبب،
بينما تنبئ الحقيقة من غير ذلك وأن الجهة المؤجرة طلبت منه دفع هذا المبلغ
بالزيادة عن أجرة العين محل النزاع كشرط لتعاقدها معه على تأجيرها لاستغلالها
مكتباً للمحاسبة في العمارة التي أنشأتها وخصصتها لغير أغراض السكنى وطبقاً للشروط
التي وضعتها اللجنة التي شكلها المحافظ في المحضر سالف البيان وفرضت فيها على
المستأجر من دفع مبالغ قبل التعاقد معهم تحت ستار التبرع.
لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم
المستأنف ورفض الدعوى على تكييف خاطئ حين أسبغ على تصرف الطاعن بدفع المبلغ موضوع
النزاع إلى الجهة المؤجرة وصف التبرع معتمداً في ذلك على هذه التسمية كما وردت في
محضر اجتماع اللجنة سالفة البيان خلوصاً إلى القول بأنه لا يجوز له الرجوع في هذا
التبرع طبقاً للقواعد العامة دون أن يتحرى حقيقة الواقع، وقصر نظره عند هذا الحد
مما حجبه ونأى به عن البحث في قانون إيجار الأماكن الواجب التطبيق وإنزال حكمه
الصحيح على الواقع الذي يثبت لديه بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى الكائنة به العين
محل النزاع فإنه يكون قد خالف القانون وشابه قصور مبطل بما يوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق