جلسة 5 من يوليو سنة 2011
برئاسة السيد القاضي / كمال نافع نائب رئيس
المحكمة وعضوية السادة القضاة / عبـد الله عصر ، حسني عبـد اللطيـف ، شريف
سلام وخير الله سعد نواب رئيس المحكمة .
-------------
(101)
الطعن 2288 لسنة 69 ق
(1 ،
2) إيجار " تشريعات إيجار الأماكن : الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن :
أحوال الزيادة في الأجرة : الزيادة في الأجرة مقابل تغيير الغرض من الاستعمال
" .
(1) استعمال
العين المؤجرة في غير أغراض السكنى سواء وقع ابتداء أم بعد إبرام الإيجار . أثره .
أحقية المالك في تقاضي أجرة إضافية عنها . م 23 ق 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 19
ق 136 لسنة 1981 . سواء وقع التغيير سابقاً أم لاحقاً على نفاذ أحكام القانونين
المذكورين . علة ذلك .
(2) تأجير
عين النزاع بغرض استعمالها عيادة بعد سبق تأجيرها للسكنى . أثره . حق الطاعن في اقتضاء
أجرة إضافية مقابل ميزة تغيير الاستعمال . عدم احتساب الحكم المطعون الزيادة
القانونية المقررة مقابل ذلك التغيير استناداً إلى أن العين لم يسبق إيجارها إلى
المستأجر الحالي بغرض السكنى . خطأ .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص
المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 . في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجرـ التي حلت محل المادة 23 من القانون
رقم 49 لسنة 1977 أن المشرع ارتأى تحقيقاً للعدالة وإعادة التوازن بين الملاك
والمستأجرين تقرير أحقية الملاك في تقاضى أجرة إضافية في حالة استعمال العين لغير
أغراض السكنى وذلك في كل هذه الأحوال سواء صدر هذا الإذن بتغيير الغرض من
الاستعمال في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق وذلك لحكمة أفصح عنها بما أورده في المذكرة
الإيضاحية لذلك القانون وما جاء بتقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير
بشأن القانون المذكور ، وهى أن الأحكام التي تتضمنها قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها
الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو السكنى ولا يستساغ أن تسرى هذه الأحكام
وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التي تستعمل في غير هذا الغرض
وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً فيصبح من العدالة زيادة هذه
الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال غير السكنى من اعتبارات وظروف تعجل
باستهلاك المبنى وحاجته إلى الصيانة والتدعيم مما يقتضى إيجاد الحافز لدى الملاك
للقيام بذلك ، ومما يؤكد المعنى الذى بينته المذكرة الإيضاحية أن النص قد غاير في النسب
المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى فزاد النسبة عن المباني القديمة هذا إلى
أن قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفى المقام الأول أغراض السكنى وبذلك فإنه
إذا ما تغير هذا الغرض فلا تثريب على المشرع ولا ضير إن هو قضى بزيادة الأجرة وهو
ما يكشف عن عمومية النص وشموله الاستعمال غير السكنى عند إبرام العقد أو في تاريخ
لاحق لتوافر الحكمة التي قصدها المشرع في الحالتين خاصة وأن أحكام الأجرة الإضافية
وحسبما سلف بيانه هي من الأمور المتعلقة بالنظام العام ومن ثم فإنها تسرى على
حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال العين المؤجرة سابقاً أم
لاحقاً على نفاذ القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده القانون رقم 136 لسنة 1981
ويستوى أن يتم ذلك عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق .
2 - إذ كان الثابت من عقد
الإيجار المؤرخ 9/5/1994 أن عين النزاع أجرت للمطعون ضده لاستعمالها في غير أغراض
السكنى ـ عيادة ـ وبالتالي تسرى عليها الزيادة المقررة بالمادة 19 من القانون رقم
136 لسنة 1981 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعرض عن إعمال نص هذه المادة
بمقولة أن شقة النزاع ظلت تستعمل لغرض السكنى حتى تاريخ عقد الإيجار سند الدعوى
ولم يتم تأجيرها مفروشا أو لغير أغراض السكنى في تاريخ سابق على عقد الإيجار وأن المستأجر الحالي ليس هو المستأجر
السابق حتى يقال إنه قد تم تغيير استعمال العين من غرض السكنى إلى غير هذا الغرض
وهو ما لا يصلح مبرراً لحرمان المؤجر ـ الطاعن ـ من الأجرة الإضافية المقررة له
قانوناً لتغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مما يعيب الحكم .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الــذى تــلاه
السيــد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون
فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم ... لسنة
1998 أمام محكمة طنطا الابتدائية بطلب الحكم بتحديد القيمة الإيجارية لعين النزاع
في ظل القانون 6 لسنة 1997 وقال شرحاً لدعواه إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 9/5/1994
استأجر من الطاعن الشقة محل النزاع لاستعمالها عيادة بأجرة شهرية مقدارها عشرة
جنيهات وأنه انتظم في سدادها إلى أن صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 متضمناً زيادة في
الأجرة للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى فأقام الدعوى . حكمت المحكمة بتحديد
الأجرة بمبلغ 46 .32 جنيهاً شهرياً عن الفترة من 1/4/1997 حتى31/3/1998 وبجعلها
مبلغ 50 .952 جنيهاً شهرياً اعتباراً من1/4/1998 . استأنف المطعون ضده هذا الحكم
بالاستئناف رقم ... لسنة 49 ق طنطا ، كما استأنفه الطاعن بالاستئناف رقم ... لسنة
49 ق طنطا ، ضمت المحكمة الاستئنافين وبتاريخ 26/7/1999 قضت في الاستئناف الأول
بتعديل الحكم المستأنف بتحديد الأجرة القانونية لعين النزاع إلى مبلغ 16 جنيهاً
شهرياً بخلاف الضريبة العقارية ورسم النظافة اعتباراً من 1/4/1997 ومبلغ 17 .60
جنيهاً شهرياً بخلاف الضريبية العقارية ورسم النظافة اعتباراً من 1/4/1998 ومبلغ 19 .36 جنيهاً شهرياً بخلاف
الضريبة العقارية ورسم النظافة اعتباراً من 1/4/1999 ثم تزاد بواقع 10% سنوياً من
آخر أجرة قانونية وفى موضوع الاستئناف رقم ... لسنة 49 ق برفضه . طعن الطاعن في هذا
الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه
وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت
النيابة رأيها .
وحيث إن الطاعن ينعى بالسبب الأول للطعن على الحكم
المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب وفى بيان ذلك يقول إن
الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بتحديد القيمة الإيجارية لعين النزاع على سند من أن
أجرتها القانونية جنيهان شهرياً من تاريخ التعاقد في 9/5/1994 حتى صدور القانون
رقم 6 لسنة 1997 بحسبان أن العين أُجرت ابتداء للسكنى وظلت تستعمل في هذا الغرض
حتى تاريخ التعاقد ولم يسبق تأجيرها مفروشة أو لغير أغراض السكنى في تاريخ سابق على
تحرير عقد الإيجار سند الدعوى وبالتالي لا يستحق المؤجر أجرة إضافية في حين أن
الثابت بعقد الإيجار أن عين النزاع تستعمل عيادة وتم زيادة الأجرة إلى عشرة جنيهات
مقابل تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى طواعية لحكم القانون وأن الطاعن ما
قبل تنازل المستأجر عن عين النزاع لطبيب إلا لزيادة أجرتها مقابل تغيير الغرض من
استعمالها لغير غرض السكنى ـ عيادة ـ بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا النعي سديد ذلك
أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى نص المادة 19 من القانون رقم 136
لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين
المؤجر والمستأجر التي حلت محل المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977ـ أن المشرع
ارتأى تحقيقاً للعدالة وإعادة التوازن بين الملاك والمستأجرين تقرير أحقية الملاك
في تقاضى أجرة إضافية في حالة استعمال العين لغير أغراض السكنى وذلك في كل هذه
الأحوال سواء صدر هذا الإذن بتغيير الغرض من الاستعمال في عقد الإيجار أو في اتفاق
لاحق وذلك لحكمة أفصح عنها بما أورده في المذكرة الإيضاحية لذلك القانون وما جاء
بتقرير لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير بشأن القانون المذكور ، وهي أن الأحكام التي تتضمنها
قوانين الإيجارات تأخذ في حسبانها الاستعمال الغالب الأعم للأماكن وهو السكنى ولا
يستساغ أن تسرى هذه الأحكام وبالذات ما يتعلق منها بتحديد الأجرة على الأماكن التي
تستعمل في غير هذا الغرض وبالذات في الأغراض التجارية والمهنية التي تدر عائداً
فيصبح من العدالة زيادة هذه الأجرة تعويضاً للملاك عما يحيط بالاستعمال غير السكنى
من اعتبارات وظروف تعجل باستهلاك المبنى وحاجته إلى الصيانة والتدعيم مما يقتضى
إيجاد الحافز لدى الملاك للقيام بذلك ، ومما يؤكد المعنى الذى بينته المذكرة
الإيضاحية أن النص قد غاير في النسب المستحقة بالنظر إلى تاريخ إنشاء المبنى فزاد
النسبة عن المباني القديمة هذا إلى أن قواعد تحديد الأجرة تأخذ في اعتبارها وفى
المقام الأول أغراض السكنى وبذلك فإنه إذا ما تغير هذا الغرض فلا تثريب على المشرع
ولا ضير إن هو قضى بزيادة الأجرة وهو ما يكشف عن عمومية النص وشموله الاستعمال غير
السكنى عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق لتوافر الحكمة التي قصدها المشرع في الحالتين
خاصة وأن أحكام الأجرة الإضافية وحسبما سلف بيانه هي من الأمور المتعلقة بالنظام
العام ومن ثم فإنها تسرى على حالات التأجير القائمة سواء وقع التغيير في استعمال
العين المؤجرة سابقاً أم لاحقاً على نفاذ القانون رقم 49 لسنة 1977 ومن بعده
القانون رقم 136 لسنة 1981 ويستوى أن يتم ذلك عند إبرام العقد أو في تاريخ لاحق ،
لما كان ذلك ، وكان الثابت من عقد الإيجار المؤرخ 9/5/1994 أن عين النزاع أجرت
للمطعون ضده لاستعمالها في غير أغراض السكنى - عيادة - وبالتالي تسرى عليها
الزيادة المقررة بالمادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 وإذ خالف الحكم المطعون
فيه هذا النظر وأعرض عن إعمال نص هذه المادة بمقولة أن شقة النزاع ظلت تستعمل لغرض
السكنى حتى تاريخ عقد الإيجار سند الدعوى ولم يتم تأجيرها مفروشا أو لغير أغراض
السكنى في تاريخ سابق على عقد الإيجار وأن المستأجر الحالي ليس هو المستأجر السابق
حتى يقال إنه قد تم تغيير استعمال العين من غرض السكنى إلى غير هذا الغرض وهو ما
لا يصلح مبرراً لحرمان المؤجر - الطاعن - من الأجرة الإضافية المقررة له قانوناً لتغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى مما
يعيب الحكم ويوجب نقضه وقد حجبه هذا عن بحث أسس تقدير الأجرة القانونية توصلا لتحديد
مقدارها الذي يجرى حساب الزيادة المقررة بالمادة 19 المشار إليها على أساسها مما
يتعين أن يكون مع النقض الإحالة دون حاجة لبحث السبب الثاني من سببي الطعن.
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق