برئاسة السيد المستشار/ محمد رأفت خفاجي نائب رئيس المحكمة وعضوية
السادة المستشارين/ محمد محمد طيطة، فتيحة قرة، محمد الجابري نواب رئيس المحكمة
وماجد قطب.
-------------
- 1 إيجار " تشريعات ايجار
الاماكن . حظر ابرام اكثر من عقد ايجار للمبنى او الوحدة منه". بطلان " بطلان
عقد الايجار الثاني عن ذات الوحدة".
حظر ابرام اكثر م عقد ايجار واحد للمبنى او الوحدة منه . مخالفة ذلك .
اثره بطلان العقود اللاحقة للعقد الاول بطلانا مطلقا سواء علم المستأجر اللاحق
بصدور العقد الاول اولم يعلم به . م 24 / 4 ق لسنة 1977 .
النص في الفقرة الرابعة من المادة 24 من القانون رقم 49 لسنه 1977 في
شأن تأجير وبيع الأماكن على أنه "...... ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد
إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود
اللاحقة للعقد الأول "يدل - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض -على أن المشرع
رتب بطلان عقد الإيجار اللاحق للعقد الأول بطلان مطلقا لتعارض محل الالتزام في ذلك
العقد مع نص قانوني آمر متعلق بالنظام العام وذلك سواء كان المستأجر اللاحق عالما
بصدور العقد الأول أو غير عالم به.
- 2 إثبات " عبء الاثبات . في
مسائل الايجار". إيجار "تشريعات ايجار الاماكن .حظر ابرام اكثر من عقد
ايجار للمبنى او الوحدة منه". عقد "المفاضلة
بين العقود".
التعرف على العقد الاسبق في التاريخ . كيفته . كفاية ثبوت تاريخه في
الشهر العقاري او في ورقة رسمية . اثره . تمسك الغير بعدم الاحتجاج عليه بالمحرر
اللاحق في اثبات تاريخه . شرطه . عدم علمه بسبق حصول التصرف الوارد بهذا المحرر
والا يعترف بتاريخه صراحة او ضمنا او بتنازله عن التمسك بعدم مطابقته للواقع .
لئن كان إثبات المحرر في ورقة رسمية يجعله ثابت التاريخ يوم إثباته
بها من الموظف المختص ويكون هذا التاريخ حجه على الغير شأنه شأن إثباته بالسجل
المعد لذلك بالشهر العقاري، على ما تقضي به المادة 15 من قانون الإثبات، إلا أن
شرط من يتمسك بعدم الاحتجاج عليه بالمحرر غير الثابت التاريخ أو اللاحق إثبات
تاريخه أن يكون حسن النية أن يكون حسن النية أي غير عالم بسبق حصول التصرف الوارد
بهذا المحرر وألا يكون قد اعترف بتاريخه صراحة أو ضمنا أو تناول عن التمسك بعدم
مطابقته للواقع ذلك أن الواقع ذلك أن الواقع حقيقة هو المستهدف لتبنى عليه الأحكام
وما النصوص القانونية المتعلقة بالإثبات إلا وسيله للوصول إلى هذا الهدف، ومن ثم
فإن هذه القاعدة بشروطها هذه هي التي يتعين إعمالها للتعرف على عقد الإيجار السابق
عند إبرام أكثر من عقد عن ذات العين ليعتد به وحدة دون العقد أو العقود اللاحقة
التي نص القانون صراحة على بطلانها ووضع جزاء جنائيا على إبرامها في المادة 76 من
القانون رقم 49 لسنه 1977 ولا يغير من انطباق هذه القاعدة في هذه الحالة - وعلى ما
جرى به قضاء محكمة النقض - ما اشترطه المشرع بالفقرة الأولى من المادة 24 المذكورة
من وجوب إبرام عقود الإيجار كتابة وإثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن
بدائرتها العين المؤجرة لخلو النص من اشتراط أن يكون العقد الأول ثابت التاريخ
لإعمال حكم الفقرة الرابعة من هذه المادة في ترتيب بطلان العقود اللاحقة جزاء
مخالفة الحظر الوارد فيها.
- 3 إيجار " حظر ابرام اكثر
من عقد ايجار للمبنى او الوحدة منه". حكم " عيوب التدليل : القصور . ما يعد كذلك".
اعتداد الحكم المطعون فيه بعقد ايجار المطعون ضده الاول دون عقد لمجرد
سبق اثبات تاريخه ودو ن ان يتحقق من انه يتحققمن حيث الواقع . عيب مستوجب نقصه .
إذ كان الحكم المطعون فيه قد عول في قضائه على تفضيل عقد الإيجار
الأسبق في إثبات التاريخ ورتب على ذلك الاعتداد بعقد إيجار المطعون ضده الأول دون
أن يتحقق من أنه الأسبق من حيث الواقع سيما وأن عقدي الإيجار محل المفاضلة يختلفان
في تاريخ تحريرهما مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
----------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن المطعون ضده الأول أقام على الطاعنة والمطعون ضده الثاني الدعوى رقم
2420 لسنة 1984 أمام محكمة الإسكندرية الابتدائية بطلب الحكم بطرد الطاعنة من
الشقة المبينة بالصحيفة وإلزام المطعون ضده الثاني بتمكينه منها وتسليمها له خالية
وصالحة للسكنى طبقا للعقد المؤرخ 18/5/1982 المبرم بينهما وقال بيان ذلك إنه بموجب
العقد المذكور والثابت التاريخ برقم 1411 في 19/5/82 استأجر من المطعون ضده الثاني
العين محل النزاع على أن يتسلمها في أول فبراير سنة 1983 صالحة للسكنى إلا أنه قام
وبطريق التواطؤ مع الطاعنة بتحرير عقد إيجار لها عن ذات العين مؤرخ 2/5/1982 وأثبت
تاريخه في 15/8/1982 كما قامت الطاعنة بالاستيلاء على الشقة دون سند لبطلان عقدها
فكانت هذه الدعوى. أحالت المحكمة الدعوى إلى التحقيق وبعد سماع شاهدي المطعون ضده
الأول حكمت المحكمة برفض الدعوى, استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف
رقم 116 لسنة 46ق الإسكندرية, وبتاريخ 28/8/1992 قضت المحكمة بإلغاء الحكم
المستأنف والقضاء له بالطلبات, طعنت الطاعنة على هذا الحكم بطريق النقض وقد أمرت
هذه المحكمة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتا حتى يفصل في موضوع الطعن وقدمت
النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وبجلسة المرافعة التزمت
النيابة رأيها.
-----------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار
المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون
والخطأ في تطبيقه وفي بيان ذلك تقول إن الحكم الاستئنافي أورد في أسبابه أن العبرة
بحقيقة عقد الإيجار وقت تحريره وليست العبرة بالأسبقية في إثبات تاريخه إذ لا يعتد
بأسبقية ثبوت التاريخ إذ ما خالف الواقع في الدعوى ولذلك قضى هذا الحكم بإحالة
الدعوى إلى التحقيق ليثبت المطعون ضده الأول أن عقده المؤرخ 18/5/1982 هو الأسبق
في تحريره عن عقد الطاعنة المؤرخ 2/5/1982 وتم تنفيذ هذا الحكم إلا أن الحكم
المطعون فيه خالف ذلك واستند في قضائه على أساس مغاير هو ما استخلصه من واقعة
الأسبقية في إثبات التاريخ واعتد بعقد إيجار المطعون ضده الأول على أساس أنه
السابق في إثبات تاريخه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أنه لما كان النص في الفقرة الرابعة من
المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن على أنه
"...... ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه
وفي حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول" يدل -
وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع رتب بطلان عقد الإيجار اللاحق
للعقد الأول بطلانا مطلقا لتعارض محل الالتزام في ذلك العقد مع نص قانوني آمر
متعلق بالنظام العام وذلك سواء كان المستأجر اللاحق عالما بصدور العقد الأول أم
غير عالم به. وأنه ولئن كان إثبات المحرر في ورقة رسمية يجعله ثابت التاريخ يوم
إثباته بها من الموظف المختص ويكون هذا التاريخ حجة على الغير شأنه شأن إثباته
بالسجل المعد لذلك بالشهر العقاري, على ما تقضي به المادة 15 من قانون الإثبات,
إلا أن شرط من يتمسك بعدم الاحتجاج عليه بالمحرر غير الثابت التاريخ أو اللاحق
إثبات تاريخه أن يكون حسن النية أي غير عالم بسبق حصول التصرف الوارد بهذا المحرر
وألا يكون قد اعترف بتاريخه صراحة أو ضمنا أو تنازل عن التمسك بعدم مطابقته للواقع
ذلك أن الواقع حقيقة هو المستهدف لتبنى عليه الأحكام وما النصوص القانونية
المتعلقة بالإثبات إلا وسيلة للوصول إلى هذا الهدف, ومن ثم فإن هذه القاعدة
بشروطها هذه هي التي يتعين إعمالها للتعرف على عقد الإيجار السابق عند إبرام أكثر
من عقد عن ذات العين ليعتد به وحده دون العقد أو العقود اللاحقة التي نص القانون
صراحة على بطلانها ووضع جزاء جنائيا على إبرامها في المادة 76 من القانون رقم 49
لسنة 1977 ولا يغير من انطباق هذه القاعدة في هذه الحالة - وعلى ما جرى به قضاء
هذه المحكمة - ما اشترطه المشرع بالفقرة الأولى من المادة 24 المذكورة من وجوب
إبرام عقود الإيجار كتابة وإثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها
العين المؤجرة لخلو النص من اشتراط أن يكون العقد الأول ثابت التاريخ لإعمال حكم
الفقرة الرابعة من هذه المادة في ترتيب بطلان العقود اللاحقة جزاء مخالفة الحظر
الوارد فيها, لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد عول في قضائه على تفضيل عقد
الإيجار الأسبق في إثبات التاريخ ورتب على ذلك الاعتداد بعقد إيجار المطعون ضده
الأول دون أن يتحقق من أنه الأسبق من حيث الواقع سيما وأن عقدي الإيجار محل
المفاضلة يختلفان في تاريخ تحريرهما مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه. دون حاجة لبحث
باقي أوجه الطعن.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق