برئاسة
السيد القاضى / كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة / خالد
دراز ، حسنى عبـد اللطيـف ، شريف سلام وخير الله سعد خير الله نواب رئيس المحكمة .
------------
(1) إيجار " تشريعات إيجـار الأماكن : أسباب الإخلاء : الإخلاء لعدم
الوفاء بالأجرة : التكليف بالوفاء " .
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء . خلو الدعوى
منه أو وقوعه باطلاً أو تضمنه أجرة سبق الوفاء بها أو غير قانونية . أثره . عدم
قبول الدعوى . تعلق ذلك بالنظام العام . م 18/ ب ق 136 لسنة 1981 .
(2) إيجار " تشريعات إيجـار الأماكن : الأجرة فى ظل
تشريعات إيجار الأماكن : تحديد الأجرة : تعلقها بالنظام العام " .
تحديد أجرة
الأماكن طبقاً للقوانين الاستثنائية . تعلقه بالنظام العام . الاتفاق على أجرة
تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية وقوعه باطلاً .
(3) إيجار " تشريعات إيجــار الأماكن : أسباب
الإخلاء : الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة : التكليف بالوفاء ، المنازعة فى الأجرة
" .
الحكم بالإخلاء
لعدم الوفاء بالأجرة . شرطه . منازعة المستأجر فى مقدار الأجرة المستحقة . وجوب
الفصل فيها قبل القضاء بالإخلاء . علة ذلك .
(4) إيجار " تشريعات إيجــار الأماكن : نطاق
سريانها من حيث المكان " .
صدور قرار وزير الإسكـان بمد سريان قوانين إيجار الأماكن على جهات غير
خاضعة لأحكامها . عدم مساسـه بالأجرة المتعاقد عليها للمبانى القائمة والمؤجرة فى
تلك الجهـات قبل صـدوره .
(5) إيجار " تشريعات إيجــار الأماكن : أسباب
الإخلاء : الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة : التكليف بالوفاء " . حكم "
عيوب التدليل : مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه : ما يعد كذلك " .
تكليف الطاعن
بالوفاء بالأجرة الواردة فى عقد الإيجار المحرر بعد صدور قرار وزير الإسكان بمد
سريان قانون إيجار الأماكن على القرية الكائن بها عين النزاع التى تزيد على الأجرة
القانونية المتعاقد عليها وقت نشوء العلاقة الإيجارية قبل صدور القرار المشار إليه
. أثره . بطلان التكليف . استناد الحكم المطعون فيه فى قضائه بالإخلاء والتسليم
إلى هذا التكليف . خطأ .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1- المقرر – فى
قضاء محكمة النقض – أن المشرع فى المادة 18 / ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أوجب
على المؤجر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة بكتاب موصى عليه أو بالإعلان
على يد محضر قبل رفع الدعوى بالإخلاء لعدم سداد الأجرة واعتبر التكليف بالوفاء
شرطاً أساسياً لقبولها فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً لتضمنه أجرة سبق الوفاء
بها أو غير قانونية أو تجاوز ما هو مستحق فى ذمة المستأجر تعين الحكم بعدم قبول
الدعوى وهى مسألة متعلقة بالنظام العام تقضى بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو
لم يتمسك بها المستأجر.
2- المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن تحديد أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية
يتعلق بالنظام العام ، كما أن الاتفاق على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة
القانونية يقع باطلاً .
3- المقرر – فى
قضاء محكمة النقض – أنه يشترط للحكم بالإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت
تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدلة بالزيادة أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن ، فإن نازع المستأجر
فى مقدار الأجرة المستحقة وتمسك بأن عدم وفائه بالأجرة يرجع إلى أنها غير قانونية
تعين على المحكمة أن تقول كلمتها فى ذلك باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب
الإخلاء ، وعليها أن تتثبت قبل قضائها فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً
تمهيداً لتحديد مدى صحة الإدعاء بالتأخير فى الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء
جزاء على هذا التأخير وإلا كان حكمها مشوباً بالقصور.
4– المقرر – فى
قضاء محكمة النقض – أن المشرع لاعتبارات تتعلق باستقرار المعاملات وعدم تزعزع
الروابط القانونية التى تكون قد نشأت قبل صدور قرار وزير الإسكان بمد سريان قوانين
إيجار الأماكن على الجهات التى كانت فى الأصل غير خاضعة لأحكامها رأى عدم المساس
بالأجرة المتعاقد عليها للمبانى القائمة والمؤجرة لتلك الجهات قبل صدور هذا القرار
.
5 - إذ كان
البين من الأوراق أن الطاعن كان يشغل عين النزاع بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/9/1977
صدر له من سلف المطعون ضدهم فى وقت لم يكن قد صدر بعد قرار وزير الإسكان والتعمير
بمد سريان أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 على القرية الكائنة بها عين النزاع ،
فإن الأجرة الواردة فى هذا العقد ومقدارها عشرة قروش شهرياً تكون هى الأجرة
القانونية للعين المؤجرة ، وإذ خالف الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه
هذا النظر ، وعول فى قضائه بالإخلاء والتسليم وبما لم يسدد من أجرة على الأجرة
الواردة فى عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1986 المبرم بعد صدور قرار وزير الإسكان رقم 25
لسنة 1984 بمد سريان أحكام قانون إيجار الأماكن على القرية الكائن بها العين محل النزاع
والبالغ مقدارها خمسة وسبعون جنيهاً شهرياً والتى تضمنها التكليف بالوفاء رغم إنها
تجاوز الأجــــرة القانونيــة الواردة بعقد الإيجــــار السابق المؤرخ 1/9/1977 ، مما
لازمه أن التكليف بالوفاء وقع باطلاً حابط الأثر ، ولما كان الحكم المطعون فيه قد
اعتد بهذا التكليف الباطل فى قضائه المطعون عليه مما جره إلى الخطأ فى حساب الأجرة
القانونية المستحقة فى ذمة الطاعن ، فإنه يكون معيباً .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير
الذى تلاه الســيد القاضى
المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن
الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن
المطعــــون ضدهم الخمسة الأول أقاموا على الطاعن الدعوى رقم .... لسنة 1997 مدنى
جزئى بندر ملوى بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1986 وتسليم المنزل
المبين به وبالصحيفة ، وقالوا بياناً لذلك إنه بموجب عقد الإيجار سالف الذكر
استأجر الطاعن منهم المنزل محل النزاع الكائن بعزبة جاد الله غير الخاضعة لقانون
إيجار الأماكن الاستثنائى بأجرة شهرية مقدارها 75 جنيهاً ولعدم رغبتهم فى تجديد
العقد فقد نبهوا على الطاعن بانتهاء العقد وتسليم المنزل المؤجر طبقاً لأحكام
القانون المدنى ولما لم يمتثل أقاموا الدعوى . ندبت المحكمة خبيراً فى الدعوى ، وبعد
أن أودع تقريره حكمت بعدم اختصاصها قيمياً ونوعياً بنظر الدعوى وإحالتها إلى محكمة
ملوى الابتدائية حيث قيدت أمامها برقم .... لسنة 2000 مدنى ملوى الابتدائية ، كما
أقاموا على الطاعن الدعوى رقم .... لسنة 2000 أمام محكمة ملوى الابتدائية بطلب
الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1986 والإخلاء والتسليم وإلزامه أن يؤدى لهم
قيمة الأجرة المستحقة عن المدة من 1/3/1995 حتى 29/2/2000 بواقع 75 جنيهاً شهرياً وما يستجد على سند من تخلفه عن سداد الأجرة عن
تلك الفترة رغم تكليفه بالوفــاء . أمرت المحكمة بضم الدعويين . أدخل
الطاعن المطعون ضده السادس خصماً فى الدعوى وندبت فيها خبيراً ، وبعد أن أودع
تقريره وجه الطاعن طلباً عارضاً بإجراء المقاصة بين ما أنفقه فى ترميم عين النزاع
والأجرة المستحقة عليها . حكمت المحكمة بعدم
قبول الطلب العارض ، وفى موضوع الدعويين بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1986
والإخلاء والتسليم ، وإلزام الطاعن بأن يؤدى للمطعون ضدهم مبلغ 8250 جنيهاً .
استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 41 ق بنى سويف – مأمورية
المنيا - وبتاريخ 30/5/2006 قضت بالتأييد . طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ،
وإذ عُرِض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً حتى
يفصل فى موضوع الطعن ، وحددت جلسة لنظره ، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض
الحكم المطعون فيه ، وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن مما
ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب
والفساد فى الاستدلال ، وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع ببطلان
التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بالأجرة الاتفاقية الواردة بعقد الإيجار المؤرخ
1/1/1986 رغم بطلانها بطلاناً يتعلق بالنظام العام لأنها تجاوز الأجرة القانونية
المستحقة عليه وهى الأجرة الاتفاقية الواردة فى عقد الإيجار السابق الذى كان يحكم
العلاقة بينه وبين المطعون ضدهم وقت بدء نفاذ القرار رقم 25 لسنة 1984 الذى أخضع
القرية الكائن بها عقار النزاع لقوانين إيجار الأماكن ، إلا أن الحكم
الابتدائى المؤيد بالحكم المطعـون فيه قضى بالإخلاء والتسلـيم معتداً بالأجرة
الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 1/1/1986 دون الأجرة القانونية السابقة للعين ، فإنه
يكون معيباً بما يستوجب نقضه .
وحيث إن هذا
النعى فى محله ، ذلك أنه من المقرر – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن المشرع
فى المادة 18 / ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أوجب على المؤجر تكليف المستأجر
بالوفاء بالأجرة المستحقة بكتاب موصى عليه أو بالإعلان على يد محضر قبل رفع الدعوى
بالإخلاء لعدم سداد الأجرة واعتبر التكليف بالوفاء شرطاً أساسياً لقبولها فإذا خلت
منه الدعوى أو وقع باطلاً لتضمنه أجرة سبق الوفاء بها أو غير قانونية أو تجاوز ما
هو مستحق فى ذمة المستأجر تعين الحكم بعدم قبول الدعوى وهى مسألة متعلقة بالنظام
العام تقضى بها المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يتمسك بها المستأجر ، وأن تحديد
أجرة الأماكن الخاضعة للقوانين الاستثنائية يتعلق بالنظام العام كما أن الاتفاق
على أجرة تجاوز الحد الأقصى للأجرة القانونية يقع باطلاً ، وأنه يشترط للحكم بالإخلاء
بسبب التأخير فى سداد الأجرة ثبوت تخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة معدلة بالزيادة
أو النقصان طبقاً لما تنص عليه قوانين إيجار الأماكن ، فإن نازع المستأجر فى مقدار
الأجرة المستحقة وتمسك بأن عدم وفائه بالأجرة يرجع إلى أنها غير قانونية تعين على
المحكمة أن تقول كلمتها فى ذلك باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء ،
وعليها أن تتثبت قبل قضائها فيه من مقدار الأجرة المستحقة قانوناً تمهيداً لتحديد مدى صحة
الإدعاء بالتأخير فى الوفاء بها حتى يستقيم قضاؤها بالإخلاء جــــــزاء على هذا
التأخير ، وإلا كان حكمها مشوباً بالقصور ، وكان المشرع لاعتبارات تتعلق باستقرار
المعاملات وعدم تزعزع الروابط القانونية التى تكون قد نشأت قبل صدور قرار وزير
الإسكان بمد سريان قوانين إيجار الأماكن على الجهات التى كانت فى الأصل غير خاضعة
لأحكامها رأى عدم المساس بالأجرة المتعاقد عليها للمبانى القائمة والمؤجرة لتلك
الجهات قبل صدور هذا القرار . لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن الطاعن كان
يشغل عين النزاع بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/9/1977 صدر له من سلف المطعون ضدهم فى وقت
لم يكن قد صدر بعد قرار وزير الإسكان والتعمير بمد سريان أحكام القانون رقم 49
لسنة 1977 على القرية الكائنة بها عين النزاع ، فإن الأجرة الواردة فى هذا العقد
ومقدارها عشرة قروش شهرياً تكون هى الأجرة القانونية للعين المؤجرة ، وإذ خالف
الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر ، وعول فى قضائه بالإخلاء
والتسليم وبما لم يسدد من أجرة على الأجرة الواردة فى عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1986
المبرم بعد صدور قرار وزير الإسكان رقم 25 لسنة 1984 بمد سريان أحكام قانون إيجار
الأماكـن على القرية الكائن بها العـين محل النزاع والبالغ مقدارها خمســــة وسبعون
جنيهاً شهرياً والتى تضمنها التكليف بالوفاء رغم أنها تجاوز الأجرة القانونية
الواردة بعقد الإيجار السابق المؤرخ 1/9/1977 ، مما لازمه أن التكليف بالوفاء وقع
باطلاً حابط الأثر ، ولما كان الحكم المطعون فيه قد اعتد بهذا التكليف الباطل فى
قضائه المطعون عليه مما جره إلى الخطأ فى حساب الأجرة القانونية المستحقة فى ذمة
الطاعن ، فإنه يكون معيباً مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب
الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق