برئاسة السيد القاضـى / عزت عبـد الجـواد عمـران نائب رئيس المحكمة وعضوية
السادة القضاة / حامد عبد الوهاب عـلام , أحمد فتحى المزين ، محمـد شفيع
الجـرف نـواب رئيس المحكمة ومحمد حسن عبد اللطيف .
-----------
(1 - 4) إيجار " " تشريعات إيجار
الأماكن : الأجرة فـى ظل تشريعات إيجار الأماكن : أحوال الزيادة فى الأجرة " "
تحديد الأجرة : تعلقها بالنظام العام ، الاتفاق على أجرة تجاوز الأجرة القانونية
" . دعوى " الدفاع فى الدعوى : الدفاع الجوهرى " .
(1) قواعد تحديد الأجرة الواردة فى
قوانين الإيجارات الخاصة . قواعد آمرة . عدم جواز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز
الأجرة التى حددتها .
(2) الميزة التى تبيح للمؤجر تقاضى
مقابل عنها بالإضافة إلى الأجــرة القانونية . ماهيتها . تقاضى المؤجر مقابلاً
إضافياً لميزة فرضها عليه المشرع دون أن يخوله حـق تقاضى مقابل عنها . اعتبار ذلك
تحايلاً على أحكام الأجرة المتعلقة بالنظام العام .
(3) إغفال الحكم بحث دفاع جوهرى أبداه
الخصم قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى . أثره . قصور مبطل .
(4) تمسك
الطاعن ببطلان الاتفاق على زيادة الأجرة المبرم بينه وبين المؤجر - الذى لم يعطه ميزة
تمنحه حق تقاضى مقابلاً إضافياً - لمخالفته قواعد تحديد الأجرة المقررة بقوانين إيجار
الأماكن . دفاع جوهرى . قضاء الحكم المطعون فيه برفض الدعوى لتوقى الطاعن
الإخلاء ملتفتاً عن الدفاع آنف البيان . قصور وخطأ .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1- المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن قواعد تحديد الأجرة فى ظل القوانين الخاصة بتأجير
الأماكن هى قواعد آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها بما يجاوز الأجرة التى تحددها هذه القوانين .
2- المقرر
- فى قضاء محكمة النقض - أن الميزة
التى يوليها المؤجر للمستأجر ويجرى تقويمها وإضافة ما يقابلها إلى الأجرة
القانونية هى ما من شأنها أن تزيد من التزاماته أو تنتقص من حقوقه قبل المستأجر
بما يعود بالنفع على هذا الأخير وقد يكون مصدرها اتفاق المتعاقدين وفى هذه الحالة
وسواء تراضيا على ذلك فى عقد الإيجار ذاته أم فى اتفاق لاحق فإنه يتعين إعمال ما
تلاقت عليه إرادتهما بشأن تقدير قيمة هذه الميزة ما لم ينطو ذلك على تحايل على
أحكام الأجرة القانونية وقد يكون مصدرها نصاً فى تشريعات إيجار الأماكن
الاستثنائية وفى هذه الحالة يجب الالتزام بما تقرره التشريعات بشأن استحقاق مقابل
إضافى لها من عدمه باعتبار أن المشرع إنما تدخل بإصدار هذه التشريعات تحقيقاً
لإعادة التوازن بين المؤجرين والمستأجرين وذلك بفرض قيود على أحد المتعاقدين عند
تحقيق ميزة للمتعاقد الآخر وارتأى فيها بذاتها تحقيقاً لهذا التوازن فلم يول من
فرضت عليه هذه القيود حقاً فى تقاضى مقابل إضافى ممن عادت عليه بميزة وارتأى فى
حالات أخرى أن يمنحه حق تقاضى مثل هذا المقابل الإضافى ، فإن تقاضى المؤجر مقابلاً
إضافياً لميزة فرض عليه المشرع تحقيقها للمستأجر دون أن يخوله حق تقاضى مقابل
إضافى عنها كان فى ذلك تحايل على أحكام الأجرة المتعلقة بالنظام العام .
3- المقرر
- فى قضاء محكمة النقض - أنه متى
تمســك الخصم بدفاع من شـــأنه - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فـى الدعوى والتفت
الحكم عن بحثه والـرد عليه ، فإنه يكون مشوباً بالقصور المبطل .
4- إذ كـان
الطاعن قــد تمسك ببطلان الاتفاق المؤرخ 22/5/1996 والمبرم بينه وبين مورث المطعون ضدهم - المؤجر - لمخالفته قواعـد
تحديد الأجرة المقررة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن ومقدارها 8,40 جنيهات رغم عدم
توفر أى ميزة فى العين المؤجرة تبيح ذلك وفقاً للقواعد القانونية وهو دفاع جوهرى -
لو صح - لتغير به وجه الرأى فى الدعوى وقـضى بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى
بالتأسيس على أن الطاعن توقى الإخلاء ، فإنه يكون مشوباً بالقصور المبطل له والذى جره
إلى الخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير
الذى تلاه الســيد القاضى
المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
حيث
إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - علـى مـا يبين مـن الحكم المطعون فيه وسائـر الأوراق -
تتحصل فـى أن مورث المطعون ضدهم أقام على الطاعن الدعوى رقـم .... لسنـة 1996
إيجارات أمام محكمة دمياط الابتدائية " مأمورية رأس البر " بطلب الحكم
بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/8/1978 وإخلائه من العين المبينة بالصحيفة والعقد مـع
التسليم ، وقال بياناً لدعواه إنـه بموجب هـذا العقد استأجر منه الطاعن شقة النزاع
نظير أجرة قدرها 10 جنيهات والتى عدلتها لجنة الإيجارات إلى مبلغ 8,40 جنيهات
وبتاريخ 22/5/1996 اتفق مع الطاعن على زيادة القيمة الإيجارية لتصبح 25 جنيهاً
مقابل التحسينات والإصلاحات التى أجريت بالعين ، وإذ امتنع عن الوفاء بالمبلغ الذى
زاد بالاتفاق المذكور عن المدة من 1/6/1996 حتـى أغسطس 1996 بما جملته مبلغ 76,5 جنيهاً
رغـم تكليفه بالوفاء قانوناً ، فقد أقام الدعوى . حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى .
استأنف مورث المطعون ضدهم الحكم بالاستئناف رقم .... لسنة 29 ق المنصورة "
مأمورية دمياط " بصحيفة معلنة للطاعن جدد المطعون ضدهم السير فى الاستئناف
بوصفهم ورثة المؤجر ، وبتاريخ 15/7/1998 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض
الدعوى . طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها
الرأى بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرِض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة
حددت جلسة لنظـره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن الطاعن
ينعى بسببى الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى
التسبيب وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الموضوع ببطلان عقد الاتفاق المؤرخ
22/5/1996 المحرر بينه وبين مورث المطعون ضدهم والذى يتضمن زيادة الأجرة القانونية
مقابل إزالة سقف شقته وإعادة بنائه مرة أخرى على نفقته الخاصة لأنه ليس من أعمال
التحسينات التى تزيد الانتفاع بالعين ، ومن ثم لا يجوز الاتفاق على أجرة
تجاوز الأجـرة القانونية إلا أن الحكم التفت عن بحث هذا الدفاع رغم أنه دفاع
جوهرى يتغير به وجه الرأى فى الدعوى ، بما يعيبه ويستوجب نقضه .
وحيث إن هذا
النعى فى محله ، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن قواعد تحديد الأجرة فى
ظل القوانين الخاصة بتأجير الأماكن هى قواعد آمرة لا يجوز الاتفاق على مخالفتها
بما يجاوز الأجرة التى تحددها هذه القوانين ، كما أن الميزة التى يوليها المؤجر
للمستأجر ويجرى تقويمها وإضافة ما يقابلها إلى الأجرة القانونية هى ما من شأنها أن
تزيد من التزاماته أو تنتقص من حقوقه قبل المستأجر بما يعود بالنفع على هذا الأخير
وقد يكون مصدرها اتفاق المتعاقدين وفى هذه الحالة وسواء تراضيا على ذلك فى عقد
الإيجار ذاته أم فى اتفاق لاحق ، فإنه يتعين إعمال ما تلاقت عليه إرادتهما بشأن
تقدير قيمة هذه الميزة ما لم ينطو ذلك على تحايل على أحكام الأجرة القانونية وقد
يكون مصدرها نصاً فى تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية وفى هذه الحالة يجب
الالتزام بما تقرره التشريعات بشأن استحقاق مقابل إضافى لها من عدمه باعتبار أن
المشرع إنما تدخل بإصدار هذه التشريعات تحقيقاً لإعادة التوازن بين المؤجرين
والمستأجرين ، وذلك بفرض قيود على أحد المتعاقدين عند تحقيق ميزة للمتعاقد الآخر وارتأى
فيها بذاتها تحقيقاً لهذا التوازن فلم يول من فرضت عليه هذه القيود حقاً فى تقاضى مقابل إضافى ممن عادت عليه بميزة وارتأى فى حالات
أخرى أن يمنحه حق تقاضى مثل هذا المقابل الإضافى ، فإن تقاضى المؤجر
مقابلاً إضافياً لميزة فرض عليه المشرع تحقيقها للمستأجر دون أن يخوله حق تقاضى
مقابل إضافى عنها كان فى ذلك تحايلاً على أحكام الأجرة المتعلقة بالنظام العام ، كما
أن المقــرر - فـى قضاء هذه المحكمة – أنه متى تمسك الخصم بدفاع مـن شأنه - لو صح
- أن يتغير به وجه الرأى فـى الدعوى والتفت
الحكم عن بحثه والـرد عليه فإنه يكون مشوباً بالقصور المبطل . لمـا كـان
ذلك ، وكـان الطاعن قــد تمسك ببطلان الاتفاق المؤرخ 22/5/1996 والمبرم بينه وبين
مورث المطعون ضدهم - المؤجر - لمخالفته قواعد تحديد الأجرة المقررة طبقاً لقوانين
إيجار الأماكن ومقدارها 8,40 جنيهات رغم عدم توفر أى ميزة فى العين المؤجرة تبيح
ذلك وفقاً للقواعد القانونية وهو دفاع جوهرى - لو صح - لتغير به وجه الرأى فى
الدعوى وقضى بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى بالتأسيس على أن الطاعن توقى
الإخلاء ، فإنه يكون مشوباً بالقصور المبطل له والذى جره إلى الخطأ فى تطبيق
القانون بما يوجب نقضه .
وحيث إن موضوع
الاستئناف صالح للفصل فيه ، وكان الثابت من الأوراق عدم استحداث أى ميزه تعود على
الطاعن - المستأجر - بالنفع من هدم سقف عين النزاع وإعادة صبه فإن ما اشتمل عليه
الاتفاق المبرم بين المؤجر والمستأجر المؤرخ 22/5/1996 والذى ركن إليه مورث
المطعون ضدهم فى دعواه عن زيادة القيمة الإيجارية عن القيمة القانونية المحددة من
قبل لجنة تقدير إيجار الأماكن يقع باطلاً لمخالفته للقانون وتبقى القيمة الإيجارية
المستحقة على الطاعن للمطعون ضدهم هى مبلغ وقدره 8,40 جنيهات ، وإذ تضمن التكليف
بالوفاء مطالبة بما ليس مستحقاً للمؤجر فإنه يقع باطلا حابط الأثر بما يتعين معه القضاء
بعدم قبول الدعوى ، وحيث إن الحكم المستأنف قد التزم هذا النظر ، فإن الاستئناف
يكون على غير أساس ويتعين رفضه .
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق