برئاسة السيد
القاضي/ إبراهيم الضهيري نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ سيد قايد، عبد
الله فهيم، عبد الغفار المنوفي نواب رئيس المحكمة وجمال عبد المولى.
-----------
- 1 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب
الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء: بطلان التكليف".
حوالة "حوالة الحق".
إعلان المدين
بالحوالة. حصوله بأية ورقة رسمية تعلن إليه بواسطة المحضرين م305 مدني. لا يغني عن
ذلك إخطاره بكتاب مسجل أو علمه بالحوالة ولو أقر به.
المقرر - في قضاء
محكمة النقض - أن الإعلان الذي تنفذ به الحوالة في حق المدين أو الغير - بالتطبيق
لحكم المادة 305 من القانون المدني - هو الإعلان الرسمي الذي يتم بواسطة المحضرين
وفقاً لقواعد قانون المرافعات ولا يغني عن هذا الإعلان الرسمي مجرد إخطار المدين
بكتاب مسجل أو علمه بالحوالة ولو أقر به إذ متى رسم القانون طريقاً محدداً للعلم فلا
يجوز استظهاره إلا بهذا الطريق.
- 2 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب
الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء: بطلان التكليف".
حوالة "حوالة الحق".
دعوى الإخلاء لعدم
الوفاء بالأجرة. شرط قبولها. التكليف بالوفاء. خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً أو
صدوره ممن لا حق له في توجيهه. أثره. عدم قبول الدعوى. تعلق ذلك بالنظام العام.
وجوب صدور التكليف بالوفاء من المؤجر أصلاً ولو لم يكن مالكاً للعين المؤجرة.
صدوره من مشتري العين المؤجرة بعقد غير مسجل. صحيح. شرطه. حوالة عقد الإيجار.
المقرر - في قضاء
محكمة النقض - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى
الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر
ممن لا حق له في توجيهه تعين الحكم بعدم قبول الدعوى إذ يعتبر عدم التكليف بالوفاء
أو بطلانه متعلقاً بالنظام العام، وكان يشترط في هذا التكليف بالوفاء أن يصدر إلى
المستأجر من المؤجر أصلاً ولو لم يكن مالكاً للعين المؤجرة فيجوز صدوره بهذه
المثابة من مشتري العين المؤجرة حتى ولو لم يكن عقده مسجلاً غير أنه كي يترتب على
التكليف أثره ينبغي قيام علاقة مسبقة بين مشتري العين المؤجرة وبين المستأجر عن
طريق سريان حوالة عقد الإيجار في حقه وفقاً للقانون.
- 3 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: أسباب
الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء: بطلان التكليف".
حوالة "حوالة الحق".
إخطار المطعون ضده
الطاعن بموجب خطاب موصى عليه بعلم الوصول بشرائه العقار الكائن به عين النزاع لا
يغني عن إعلانه قانوناً بالحوالة. مؤداه. عدم صحة التكليف بالوفاء السابق على رفع
الدعوى. استناد الحكم المطعون فيه لهذا التكليف معتداً بالإخطار سالف الذكر مرتباً
على ذلك أن وفاء الطاعن بالأجرة للمالك السابق غير مبرئ لذمته وقضاءه بالإخلاء.
خطأ في تطبيق في القانون.
إذ كان الحكم
المطعون فيه قد أقام قضاءه على أن إخطار المطعون ضده للطاعن بموجب الخطاب الموصى
عليه بعلم الوصول المرسل إليه منه في 1/7/2002 متضمناً مطالبته بسداد الأجرة إليه
مباشرة لشرائه العقار الكائنة به عين النزاع تنفذ به الحوالة في حقه ورتب على ذلك
أن وفاء الطاعن للمالك السابق لا يبرئ ذمته من دين الأجرة المستحقة عليه اعتباراً
من ذلك التاريخ. لما كان ما تقدم، وكان إخطار الطاعن على هذا النحو لا يكفي لنفاذ
الحوالة في حقه ولا يغني عن إعلانه بها إعلاناً قانونياً على يد محضر - على ما سلف
بيانه - فإن مفاد ذلك أن تكليفاً صحيحاً بالوفاء لم يوجه إلى الطاعن (المستأجر) من
صاحب الحق في استيداء الأجرة المستحقة قبله من 1/7/2002 حتى 26/5/2003 تاريخ
إنذاره على يد محضر وينتفي من ثم شرط من شروط قبولها، وإذ اعتد الحكم المطعون فيه
بهذا التكليف وقضى بالإخلاء، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.
----------
الوقائع
وحيث إن الوقائع –
على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون ضده أقام
على الطاعن الدعوى رقم ...... لسنة 2003 أمام محكمة الجيزة الابتدائية بطلب الحكم
بفسخ عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1984 وإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم، وقال
بياناً لدعواه إنه بموجب هذا العقد يستأجر الطاعن من المالك السابق العين محل
النزاع والتي آلت إلى المطعون ضده ملكيتها بطريق الشراء، وإذ امتنع عن سداد الأجرة
اعتباراً من أول يوليه سنة 2002 حتى 26/5/2003 وقدرها 165 جنيهاً رغم تكليفه
بالوفاء في 26/5/2003، ومن ثم فقد أقام الدعوى والمحكمة قضت بعدم قبولها لرفعها من
غير ذي صفة. استأنف المطعون ضده هذا الحكم بالاستئناف رقم ...... لسنة 120 ق
القاهرة، وبتاريخ 12/4/2005 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وإجابة المطعون ضده
لطلباته. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها
الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت
جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
----------
المحكمة
بعد الاطلاع على
الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن أستوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم
المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان ذلك يقول إنه لم يعلن
إعلاناً قانونياً صحيحاً بحوالة الحق في الإيجار قبل تكليفه بالوفاء الحاصل في
26/5/2003، ومن ثم تكون الدعوى بالإخلاء غير مقبولة لصدور التكليف ممن لا حق له في
توجيهه، وإذ اعتد الحكم المطعون فيه بهذا التكليف ورتب على ذلك قضاءه بالإخلاء،
فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أن من
المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الإعلان الذي تنفذ به الحوالة في حق المدين أو
الغير – بالتطبيق لحكم المادة 305 من القانون المدني – هو الإعلان الرسمي الذي يتم
بواسطة المحضرين وفقاً لقواعد قانون المرافعات ولا يغني عن هذا الإعلان الرسمي
مجرد إخطار المدين بكتاب مسجل أو علمه بالحوالة ولو أقر به إذ متى رسم القانون
طريقاً محدداً للعلم فلا يجوز استظهاره إلا بهذا الطريق، كما أن المشرع اعتبر –
وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول
دعوى الإخلاء بسبب التأخير في الوفاء بالأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً
أو صدر ممن لا حق له في توجيهه تعين الحكم بعدم قبول الدعوى إذ يعتبر عدم التكليف
بالوفاء أو بطلانه متعلقاً بالنظام العام، وكان يشترط في هذا التكليف بالوفاء أن
يصدر إلى المستأجر من المؤجر أصلاً ولو لم يكن مالكاً للعين المؤجرة فيجوز صدوره
بهذه المثابة من مشتري العين المؤجرة حتى ولو لم يكن عقده مسجلاً غير أنه كي يترتب
على التكليف أثره ينبغي قيام علاقة مسبقة بين مشتري العين المؤجرة وبين المستأجر
عن طريق سريان حوالة عقد الإيجار في حقه وفقاً للقانون. لما كان ذلك، وكان الحكم
المطعون فيه قد أقام قضاءه على أن إخطار المطعون ضده للطاعن بموجب الخطاب الموصى
عليه بعلم الوصول المرسل إليه منه في 1/7/2002 متضمناً مطالبته بسداد الأجرة إليه
مباشرة لشرائه العقار الكائنة به عين النزاع تنفذ به الحوالة في حقه ورتب على ذلك
أن وفاء الطاعن للمالك السابق لا يبري ذمته من دين الأجرة المستحقة عليه اعتباراً
من ذلك التاريخ. لما كان ما تقدم، وكان إخطار الطاعن على هذا النحو لا يكفي لنفاذ
الحوالة في حقه ولا يغني عن إعلانه بها إعلاناً قانونياً على يد محضر- على ما سلف
بيانه – فإن مفاد ذلك أن تكليفاً صحيحاً بالوفاء لم يوجه إلى الطاعن (المستأجر) من
صاحب الحق في استيفاء الأجرة المستحقة قبله من 1/7/2002 حتى 26/5/2003 تاريخ
إنذاره على يد محضر وينتفي من ثم شرط من شروط قبولها، وإذ اعتد الحكم المطعون فيه
بهذا التكليف وقضى بالإخلاء، فإنه يكون قد أخطا في تطبيق القانون بما يوجب نقضه
لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقي أوجه الطعن، ولما كان الموضوع صالحاً للفصل فيه،
ولما تقدم، فإنه يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم ...... لسنة 120 ق القاهرة
برفضه وتأييد الحكم المستأنف.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق