برئاسة السيد
القاضي/ كمال نافع نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ صلاح مجاهد، عطية
زايد، محمد مأمون نواب رئيس المحكمة وشريف سلام.
-----------
- 1 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: الأجرة في ظل
تشريعات إيجار الأماكن: المقصود بها" "تحديد الأجرة: التعديلات الجوهرية
في العين وأثرها في تحديد الأجرة" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء
بالأجرة: التكليف بالوفاء: بطلان التكليف".
تكليف المستأجر
بالوفاء بالأجرة. شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها. خلو الدعوى منه
أو وقوعه باطلاً. أثره. عدم قبولها. عدم بيان الأجرة المطالب بها في التكليف أو
المطالبة بأجرة تُجاوز ما هو مُستحق في ذمة المستأجر. أثره. بطلان التكليف.
المقرر – في قضاء
محكمة النقض – أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى
الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين
الحكم بعدم قبولها ويُشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المتأخرة التي يُطالب
بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه ويجب
ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر شريطة ألا يكون
متنازعاً فيها جدياً.
- 2 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: الأجرة في ظل
تشريعات إيجار الأماكن: المقصود بها" "تحديد الأجرة: التعديلات الجوهرية
في العين وأثرها في تحديد الأجرة" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء
بالأجرة: التكليف بالوفاء: بطلان التكليف".
الأجرة المستحقة.
ماهيتها.
المقرر – في قضاء
محكمة النقض – أنه يقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها في العقد معدلة
طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً سواء بناء على أحكام قضائية
صادرة في منازعات رددت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة.
- 3 إيجار "تشريعات إيجار الأماكن: الأجرة في ظل
تشريعات إيجار الأماكن: المقصود بها" "تحديد الأجرة: التعديلات الجوهرية
في العين وأثرها في تحديد الأجرة" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء
بالأجرة: التكليف بالوفاء: بطلان التكليف".
التغييرات الجوهرية
بالعين المؤجرة أو إقامة منشآت جديدة في مبنى قديم. أثره. خضوع المكان في تحديد
أجرته للقانون الذي تمت التعديلات أو الإنشاءات في ظله.
المقرر - في قضاء محكمة
النقض - أنه إذا أجريت بالعين المؤجرة تعديلات جوهرية تُغير من طبيعة ومعالم
المبنى بحيث تؤثر على القيمة الإيجارية تأثيرا محسوساً أو أقيمت منشآت جديدة في
مبنى قديم بحيث يعتبر مسكنا جديدا فإن هذا المكان يخضع من حيث أجرته لأحكام
القانون الذي تمت التعديلات أو الإنشاءات المذكورة في ظله.
- 4 إيجار
"تشريعات إيجار الأماكن: الأجرة في ظل تشريعات إيجار الأماكن: المقصود
بها" "تحديد الأجرة: التعديلات الجوهرية في العين وأثرها في تحديد
الأجرة" "أسباب الإخلاء: الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة: التكليف بالوفاء:
بطلان التكليف".
حدوث تعديلات
جوهرية بالعقار الكائن به عين النزاع. أثره. خضوعه في تحديد زيادة أجرته للقانون
الذي تمت في ظله. تكليف الطاعن بالوفاء بالأجرة القانونية وزيادتها المحددة وفقاً
لقانون غير الواجب التطبيق وقت التعديلات. أثره. بطلان التكليف بالوفاء. علة ذلك.
اعتداد الحكم المطعون فيه بهذا التكليف وترتيبه على ذلك القضاء بالإخلاء. خطأ.
إذا كان الطاعن قد
دفع أمام المحكمة الاستئنافية بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لتضمنه
أجرة تجاوز ما هو مستحق في ذمته، وكان الثابت من مطالعة التكليف بالوفاء الموجه من
المطعون ضدهما للطاعن في 16/6/2003 أنه تضمن التنبيه عليه بالوفاء بأجرة مقدارها
4079 جنيهاً استناداً إلى أن العقار الكائن به عين النزاع أنشئ عام 1965 فتزاد
الأجرة القانونية إلى أربعة أمثالها طبقاً لنصوص القانون رقم 6 لسنة 1997، في حين
أن الثابت بالأوراق وتقرير الخبير الذي اطمأنت إليه المحكمة الاستئنافية إجراء
تعديلات جوهرية بالعقار الكائن به عين النزاع سنة 1985 غيرت من طبيعتها، ومن ثم
تخضع في تحديد أجرتها للقانون 136 لسنة 1981 ثم تزاد بنسبة 10% بالقانون رقم 6
لسنة 1997 اعتباراً من 1/4/1997 فيكون إجمالي الأجرة المستحقة عن فترة المطالبة
وحسبما خلُص إليه الخبير مبلغ 1855 جنيهاً ولازم ذلك ومقتضاه بطلان التكليف
بالوفاء لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد عن المستحق وأن دعوى الإخلاء الراهنة تكون غير
مقبولة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى تأييد حكم أول درجة
بالإخلاء لعدم سداد الطاعن الأجرة المستحقة معتداً بهذا التكليف الباطل، فإنه يكون
معيباً.
-----------
الوقائع
وحيث إن الوقائع -
على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن المطعون ضدهما
أقاما على الطاعن الدعوى رقم ..... لسنة 2003 أمام محكمة بنها الابتدائية
"مأمورية قليوب" بطلب الحكم بإخلاء العين المبينة بالصحيفة والتسليم،
وقالاً بياناً لذلك إنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1985/4/1 استأجر الطاعن من مورثهما
محلاً بقصد استعماله "صالون حلاقة" بأجرة شهرية مقدارها 22 جنيهاً، زيدت
بالقانون 6 لسنة 1997 إلى أربعة أمثالها فضلاً عن 10% سنوياً حتى 1/4/2001، وقد
تجمد في ذمته مبلغ 4079 جنيهاً، وإذ امتنع الطاعن عن الوفاء بتلك الأجرة رغم
تكليفه بالوفاء بها فقد أقاما الدعوى. حكمت المحكمة بالطلبات. استأنف الطاعن هذا
الحكم بالاستئناف رقم ...... لسنة 2 ق طنطا "مأمورية شبرا الخيمة". ندبت
المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره قضت بتاريخ 18/4/2006 بالتأييد. طعن الطاعن
على هذا الحكم بطريق النقض، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم
المطعون فيه مؤقتاً حتى يفصل في موضوع الطعن، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي
بنقض الحكم المطعون فيه، وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها.
----------
المحكمة
بعد الاطلاع على
الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن أستوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم
المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وتفسيره وتأويله والفساد في الاستدلال
والتناقض في الأسباب، وفي بيان ذلك يقول إنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بعدم قبول
الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بأجرة أكثر من المستحق تأسيساً على
أن تاريخ إنشاء عين النزاع 1985 وأن الزيادة المستحقة 10% سنوياً وأن المبلغ
المستحق في ذمته 1855 جنيهاً طبقاً لما انتهى إليه خبير الدعوى في تقريره الذي
اطمأنت إليه المحكمة بينما تضمن التكليف بالوفاء المطالبة بمبلغ 4079 جنيهاً إلا
أن الحكم المطعون فيه أيد حكم أول درجة بالإخلاء والتسليم دون أن يرد على الدفع
ببطلان التكليف أو يبين الأجرة المستحقة عليه ومقدار ما سدد منها وما تبقى في ذمته
بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أن من المقرر
- في قضاء هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً
لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع
باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها، ويشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المتأخرة
التي يُطالب بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف
إليه ويجب ألا تُجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر
شريطة ألا يكون متنازعاً فيها جدياً، ويقصد بالأجرة المستحقة الأجرة المتفق عليها
في العقد معدلة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة زيادة أو نقصاً سواء بناء
على أحكام قضائية صادرة في منازعات رددت بين الطرفين أو بمقتضى اتفاقات خاصة، وأنه
إذا أجريت بالعين المؤجرة تعديلات جوهرية تُغير من طبيعة ومعالم المبنى بحيث تؤثر
على القيمة الإيجارية تأثيراً محسوساً أو أقيمت منشآت جديدة في مبنى قديم بحيث
يعتبر مسكناً جديداً فإن هذا المكان يخضع من حيث أجرته لأحكام القانون الذي تمت
التعديلات أو الإنشاءات المذكورة في ظله. لما كان ذلك، وكان الطاعن قد دفع أمام
المحكمة الاستئنافية بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لتضمنه أجرة تجاوز
ما هو مستحق في ذمته، وكان الثابت من مطالعة التكليف بالوفاء الموجه من المطعون
ضدهما للطاعن في 16/6/2003 أنه تضمن التنبيه عليه بالوفاء بأجره مقدارها 4079
جنيهاً استناداً إلى أن العقار الكائن به عين النزاع أنشئ عام 1965 فتزاد الأجرة
القانونية إلى أربعة أمثالها طبقاً لنصوص القانون رقم 6 لسنة 1997، في حين أن
الثابت بالأوراق وتقرير الخبير الذي اطمأنت إليه المحكمة الاستئنافية إجراء
تعديلات جوهرية بالعقار الكائن به عين النزاع سنة 1985 غيرت من طبيعتها، ومن ثم
تخضع في تحديد أجرتها للقانون 136 لسنة 1981 ثم تزاد بنسبة 10% بالقانون رقم 6
لسنة 1997 اعتباراً من 1/4/1997 فيكون إجمالي الأجرة المستحقة عن فترة المطالبة
وحسبما خلص إليه الخبير مبلغ 1855 جنيهاً ولازم ذلك ومقتضاه بطلان التكليف بالوفاء
لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد عن المستحق وأن دعوى الإخلاء الراهنة تكون غير مقبولة،
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهى إلى تأييد حكم أول درجة بالإخلاء
لعدم سداد الطاعن الأجرة المستحقة معتداً بهذا التكليف الباطل، فإنه يكون معيباً
مما يوجب نقضه.
ولما تقدم، وحيث إن الموضوع صالح للفصل
فيه، فإنه يتعين القضاء في موضوع الاستئناف بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول
الدعوى.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق