برئاسة السيد المستشار / على حسين جمجوم نائب رئيس المحكمة
والسادة المستشارين / محمد زكى خميس ، أحمد فتحى المزين ، محمد شفيع الجرف نواب
رئيس المحكمة يحيى شافعى يمامة .
------------
( 1 – 4 ) إيجار " إيجار الأماكن : الامتداد القانوني
لعقد الإيجار " " أسباب الإخلاء : الإخلاء لعدم الوفاء بالأجرة : التكليف
بالوفاء : الاستثناءات الواردة على أسباب الإخلاء : التنظيم القانوني للتأجير
المفروش " . حكم " عيوب التدليل : الخطأ في تطبيق القانون " .
(1) تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية مقيدة للأحكام العامة
لعقد الإيجار في القانون المدني . استثناء عقود إيجار الأماكن المفروشة من أحكام
الامتداد و تحديد الأجرة مع بقاؤها خاضعة لحالات الإخلاء في التشريعات الاستثنائية
. م 1 ق 149 لسنة 1977 ، م 18 ق 136 لسنة 1981 . أثره . وجوب تكليف المستأجر
بالوفاء بالأجرة خلال المدة المحددة قانونا وبطلان الشرط الصــريح . علة ذلك .
(2) تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى
الإخلاء . بطلانه أو خلو الدعوى منه . أثره . عدم قبول الدعوى . عدم بيان الأجرة
المطالب بها في التكليف أو المطالبة تجاوز ما هو مستحق في ذمة المستأجر . أثره .
بطلان التكليف . تعلقه بالنظام العام . مؤداه . جواز إثارته لأول مرة أمام محكمة
النقض . شرطه .
(3) ثبوت أن الغرض الأساسي من الإيجار
ليس المكان في ذاته وإنما ما اشتمل عليه من عناصر مادية أو معنوية . أثره . خضوعه
لأحكام القانون المدني في شأن تحديد الأجرة وامتداد العقد الاستثناء . سريان الأحكام المنظمة للإخلاء في قوانين
إيجار الأماكن الاستثنائية عليه . لازمه . سبق تكليف المؤجر للمستأجر قبل رفع الدعوى . علة ذلك .
(4) قضاء الحكم المطعون فيه بإعمال
الأحكام الواردة في القانون المدني بشأن الشرط الصريح الفاسخ المتعلق بعدم الوفاء بالأجرة
وعدم إعمال الأحكام المنظمة لحالات الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن
الاستثنائية . خطأ حجبه عن بحث مدى صحة أو بطلان التكليف بالوفاء وأثره .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن المشرع نظم الأحكام العامة لعقد
الإيجار في القانون المدني وهى واجبة التطبيق في الأصل على ما يبرم في ظلها من
عقود ما لم يرد في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص آخر يتعارض مع أحكامها
فهذه التشريعات أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام ، ومن ثم تعتبر مقيدة لنصوص
القانون المدني التي تتعارض معها . لما كان ذلك وكان النص في المادة الأولى من
الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه " فيما عدا الأراضي الفضاء تسرى أحكام
هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير
ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره "
والنص في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه " لا يجوز للمؤجر
أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب
الآتية ... (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوماً
من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على
يد محضر ... ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة القانون عقود
إيجار الأماكن المفروشة .." يدل على أن المشرع وإن كان قد استثنى عقود إيجار
الأماكن المفروشة من أحكام الامتداد القانوني وتحديد الأجرة إلا أنه أبقاها خاضعة
للأحكام المنظمة لحالات الإخلاء فلا يجوز للمؤجر طلب إخلائها إلا إذا لم يف
المستأجر بالأجرة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ تكليفه بسدادها على النحو المبين
بنص المادة 18 سالفة الذكر بحيث إذا تضمن العقد شرطاً صريحاً فاسخاً يبطل ولا يعمل
به فيما لا يوافق التشريع الاستثنائي , فإذا كان مقتضى الشرط الصريح الفاسخ هو
التأخر في سداد الأجرة يتعين أن يكون بالمعنى الذي وضعه الشارع على ما سلف بيانه .
2 - المقرر -
في قضاء محكمة النقض - أن المشرع قد اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً
لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع
باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها ويشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المستحقة
المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول
التكليف إليه ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً في ذمة
المستأجر شريطة ألا يكون متنازعاً عليه جدياً وأن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق
بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو
يتمسك به وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان
مبنياً على سبب قانونى بحت ولم يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع أو
كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب
تحت نظرها عند الحكم في الدعوى .
3 - المقرر -
في قضاء محكمة النقض - أنه إذا كان الغرض الرئيسي من إيجار العين محل النزاع (
فندق ) ليس المكان في حد ذاته وإنما ما اشتمل عليه من عناصر مادية أو معنوية وأن
المكان لم يكن إلا عنصراً ثانوياً فإن الإجارة تخضع لأحكام القواعد العامة في القانون
المدني في خصوص تحديد الأجرة وامتداد العقد ولكنها تظل خاضعة للأحكام المنظمة
لحالات الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية بما لازمه أن دعوى
إخلاء العين المؤجرة مفروشاً للتأخير في سداد الأجرة أو الامتناع عن سدادها لا بد
أن يسبقها تكليف من المؤجر للمستأجر يطالبه فيه بالوفاء بالأجرة المتأخرة ويتعين
على المحكمة بحث صحة أو بطلان هذا التكليف من تلقاء نفسها لتعلقه بالنظام العام
لما يترتب على ذلك من أثر بشأن قبول دعوى الإخلاء أو عدم قبولها .
4 - وإذ خالف
الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعمل الأحكام الواردة بالقانون المدني بشأن الشرط
الصريح الفاسخ المتعلق بعدم سداد الأجرة دون أن يفطن إلى إعمال الأحكام المنظمة
لحالات الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية وقد حجبه هذا الخطأ
عن بحث صحة أو بطلان التكليف بالوفاء الموجه من المؤجر إلى الطاعن وأثر ذلك في قبول
دعوى الإخلاء أو عدم قبولها بما يعيبه .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير
الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة
وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى
أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل
في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهم بصفتهم الدعوى رقم ... لسنة 1995 مدنى جنوب
سيناء الابتدائية بطلب الحكم بتخفيض القيمة الإيجارية للعين المبينة بالصحيفة
وبتصفية الحساب بينهما على سند من أنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/9/1990 يستأجر
من المطعون ضدهم بصفتهم العين محل النزاع ( فندق ) مقابل أجرة شهرية 1750 جنيه إلا
أنه فوجئ بأن الفندق غير مرخص من وزارة السياحة وخال من المرافق فأجرى به إصلاحات
كلفته 185,111 جنيه حتى يتم ترخيصه وقد رفضت الجهة المؤجرة تخفيض الأجرة أو إجراء
مقاصة بين دين الأجرة وما تكبده من مصاريف ضرورية فأقام الدعوى . كما أقام على
المطعون ضده الأول - بصفته - الدعوى رقم .... لسنة 1995 أمام ذات المحكمة بطلب
الحكم بإلغاء قراره بفسخ عقد الإيجار ورفع الأختام على العين المؤجرة ورد حيازته
لها وإلزامه بالتعويض على سند من أن السيد المحافظ أصدر القرار رقم 197 لسنة 1994
بفسخ العقد وتوقيع الحجز الإداري على ممتلكات الشركة التي يمثلها
وفاء لدين الأجرة المتأخرة فأقــــام الدعوى . حكمت المحكمة في الدعوى الأولى
برفضها وفى الدعوى الثانية بإلغاء قرار
السيد المحافظ وتسليم العين للطاعن . استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف
الإسماعيلية مأمورية الطور بالاستئناف رقم .... لسنة 6 قضائية . واستأنف المطعون
ضدهم بصفتهم أمام ذات المحكمة بالاستئناف رقم .... لسنة 6 قضائية وبعد أن ضمت
المحكمة الاستئناف الثاني للاستئناف الأول قضت بتاريخ 12/9/1996 بتأييد الحكم
الصادر في الدعوى الأولى وبإلغاء الحكم الصادر في الدعوى الثانية وبرفضها . طعن
الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن
على المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .
وحيث إن
مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفى بيان ذلك يقول
إن التكليف بالوفاء الموجه إليه من المطعون ضدهم بصفتهم وقع باطلاً لتضمنه أجرة
تزيد على الأجرة المستحقة ذلك أنه تضمن المطالبة بالأجرة عن المدة من1/3/1993 حتى
31/8/1994 بإجمالي مبلغ 34234 جنيه في حين أن المبلغ المستحق عن هذه الفترة 31500
جنيه وكان يتعين على المحكمة بحث صحة هذا التكليف لتعلقه بالنظام العام بما يعيبه
ويستوجب نقضه .
وحيث
إن هذا النعي في محله , ذلك أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن المشرع نظم
الأحكام العامة لعقد الإيجار في القانون المدني وهى واجبة التطبيق في الأصل على ما
يبرم في ظلها من عقود ما لم يرد في تشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية نص آخر
يتعارض مع أحكامها فهذه التشريعات أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام ، ومن ثم
تعتبر مقيدة لنصوص القانون المدني التي تتعارض معها . لما كان ذلك وكان النص في المادة
الأولى من الباب الأول من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه " فيما عدا الأراضي الفضاء تسرى
أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكن أو
لغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره
" والنص في المادة 18 عن القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه " لا يجوز
للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد
الأسباب الآتية ... (ب) إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة
عشر يوماً من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصٍ عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو
بإعلان على يد محضر ... ومع عدم الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوة
القانون عقود إيجار الأماكن المفروشة .." يدل على أن المشرع وإن كان قد استثنى
عقود إيجار الأماكن المفروشة من أحكام الامتداد القانوني
وتحديد الأجرة إلا أنه أبقاها خاضعة للأحكام المنظمة لحالات الإخلاء فلا يجوز
للمؤجر طلب إخلائها إلا إذا لم يف المستأجر بالأجرة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ
تكليفه بسدادها على النحو المبين بنص المادة 18 سالفة الذكر بحيث إذا تضمن العقد شرطاً صريحاً فاسخاً يبطل ولا يعمل به
فيما لا يوافق التشريع الاستثنائي . فإذا كان مقتضى الشرط الصريح الفاسخ هو
التأخر في سداد الأجرة تعين أن يكون بالمعنى الذي وصفه الشارع على ما سلف بيانه
ومن المقرر أيضاً أن المشرع قد اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول
دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين
الحكم بعدم قبولها ويشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة التي
يطالب بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه
ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً في ذمة المستأجر شريطة ألا
يكون متنازعاً عليه جدياً وأن بطلان التكليف بالوفاء يتعلق بالنظام العام تقضى به
المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به وهو بهذه
المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنياً على سبب قانوني
بحت ولم يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن
بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى
. لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن الغرض الرئيسي من إيجار العين محل النزاع
( فندق ) ليس المكان في حد ذاته وإنما ما اشتمل عليه من عناصر مادية أو معنوية وأن
المكان لم يكن إلا عنصراً ثانوياً فإن الإجارة تخضع لأحكام القواعد العامة في القانون
المدني في خصوص تحديد الأجرة وامتداد العقد ولكنها تظل خاضعة للأحكام المنظمة
لحالات الإخلاء الواردة في قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية بما لازمه أن دعوى
إخلاء العين المؤجرة مفروشة للتأخير في سداد الأجرة أو الامتناع عن سدادها لا بد
أن يسبقها تكليف من المؤجر للمستأجر يطالبه فيه بالوفاء بالأجرة المتأخرة ويتعين
على المحكمة بحث صحة أو بطلان هذا التكليف من تلقاء نفسها
لتعلقه بالنظام العام لما يترتب على ذلك من أثر بشأن
قبول دعوى الإخلاء أو عدم قبولها وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعمل
الأحكام الواردة بالقانون المدني بشأن الشرط الصريح الفاسخ المتعلق بعدم سداد
الأجرة دون أن يفطن إلى إعمال الأحكام المنظمة لحالات الإخلاء الواردة في قوانين
إيجار الأماكن الاستثنائية وقد حجبه هذا الخطأ عن بحث صحة أو بطلان التكليف بالوفاء
الموجه من المؤجر إلى الطاعن وأثر ذلك في قبول دعوى الإخلاء أو عدم قبولها بما
يعيبه ويوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجه لبحث باقى أوجه الطعن .
ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق