جلسة 26 من يناير سنة 2003
برئاسة السيد المستشار / محمد محمود عبد اللطيف نائب
رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / على حسين جمجوم ، محمد زكى
خميس نائبى رئيس المحكمة ، حامد عبد الوهاب علام وأحمد فتحى المزين .
-------------
(44)
الطعن 4154 لسنة 64 ق
(1 – 6) إيجار
" القواعد العامة فى الإيجار : نطاق سريانها " " إيجار الأماكن :
الامتداد القانونى لعقد الإيجار : الإقامة التى يترتب عليها امتداد عقد الإيجار
" " أسباب الإخلاء : الإخلاء للتنازل والترك والتأجير من الباطن
والإخلاء لتغيير وجه استعمال العين المؤجرة " . دستور " دستورية
القوانين " . قانون " نطاق سريان القانون " . نقض " سلطة
محكمة النقض " .
(1) حظر التنازل
عن الإيجار والتأجير من الباطن وترك العين المؤجرة بغير إذن كتابى صريح من المالك
. م 18/ج ق 136 لسنة 1981 . الاستثناء . استمرار عقد إيجار المسكن لأقارب المستأجر
المقيمين معه عند وفاته أو تركه العين المؤجرة . م 29/1 ق 49 لسنة 1977 .
(2) وجوب تطبيق الأحكام العامة لعقد الإيجار فى
القانون المدنى عدا الأحكام التى صدرت بها تشريعات خاصة . النص فى التشريعات
الخاصة بإيجار الأماكن على منع المؤجر من طلب إخلاء المكان المؤجر إلا لأحد
الأسباب المبينة بها .
(3) اشتراط موافقة المالك على تغيير المستأجر
استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 19 ق 136 لسنة 1981 . القضاء بعدم دستورية
النص المذكور . مؤداه . وجوب الرجوع إلى أحكام القانون المدنى . علة ذلك .
(4) إخلاء
المستأجر لاستعمال العين فى غير الغرض المؤجرة من أجله . شرطه . أن يلحق ضرر
بالمؤجر . تمسك المؤجر بما ورد فى العقد من حظر تغيير الاستعمال رغم انتفاء الضرر
. تعسف فى استعمال الحق .
(5) إخلاء المستأجر لتغيير استعمال العين
المؤجرة . شموله التغيير لغير أغراض السكنى . شرطه . الإضرار بسلامة المبنى وثبوته
بحكم نهائى . المادتان 18/د ، 19 ق 136 لسنة 1981 .
(6) انتهاء الحكم فى قضائه إلى النتيجة الصحيحة
. لا يبطله اشتمال أسبابه على أخطاء قانونية لا تؤثر فى النتيجة التى انتهى إليها
. لمحكمة النقض تصحيح هذه الأسباب دون أن تنقضه .
------------------------
1 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص
المادة 18/ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 ـ بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار
الأماكن ـ أن المشرع حظر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن وترك العين
المؤجرة واستثناء من هذا الأصل نصت الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49
لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن على استمرار عقد إيجار الوحدة السكنية لزوج المستأجر أو أولاده أو أى من والديه المقيمين معه عند
وفاته أو تركه العين المؤجرة.
2 - التقنين المدني – وعلى ما جرى به
قضاء محكمة النقض – يعتبر الشريعة العامة فإن أحكامه تسود سائر معاملات الناس على
سبيل الدوام والاستقرار بحيث تعتبرالنصوص المنظمة لعقد الإيجار هى الواجبة التطبيق
أصلاً ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع فيها ضرورة تعطيل بعض أحكامه أو إحلال
تشريعات خاصة بديلاً عنها وكانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة
بين المؤجرين والمستأجرين أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام ومن ثم تعتبر مقيدة
لنصوص القانون المدنى التى تتعارض معها فلا يرجع إلى أحكام القانون العام إلا فيما
فات القانون الخاص من الأحكام ولا يجوز إهدار القانون الخاص لإعمال أحكام القانون
العام لما فى ذلك من مجافاة صريحة للغرض الذى من أجله وضع القانون الخاص ، وكانت
هذه التشريعات قد نصت على منع المؤجر من طلب إخلاء المكان المؤجر للسكنى أو لغير
ذلك من الأغراض إلا لأحد الأسباب المبينة بها.
3 - إذ قضت
المحكمة الدستورية العليا فى القضية رقم 144 لسنة 20 ق " دستورية "
بتاريخ 4/3/2000 بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون 136 لسنة
1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن فيما انطوى عليه من عدم اشتـراط
موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى – والمنشور بالجريدة الرسمية فى 20/3/2000 العدد 11 – مما مؤداه الرجوع إلى أحكام القانون المدنى لخلو
أحكام القانون الخاص من تنظيم مثل هذه الحالة .
4 - مفاد النص فى المادة 579 من القانون المدنى – وعلى ما جرى به
قضاء محكمة النقض – أنه متى تعين الاستعمال المحدد الذى أُجرت العين من أجله وجب على
المستأجر أن يقتصر عليه وألا يعمد إلى تغييره إلا بعد حصوله على إذن المؤجر على أن
تستثنى الحالة التى لا يترتب على هذا التغيير فى نوع الاستعمال ضرر للمؤجر فتنتفى
آنذاك حكمة التقيد ويصبح التغيير جائزاً ويكون بتمسكه بطلب الفسخ رغم ثبوت انتفاء
الضرر متعسفاً فى استعمال حقه .
5 - المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص
المادتين 18 ، 19 من القانون 136 لسنة 1981 أن الشارع وضع قاعدة عامة مستحدثة فى
المادة 18/د من القانون المذكور هى ضرورة صدور حكم قضائى نهائى لإثبات الاستعمال
الضار بسلامة المبنى كسبب للإخلاء وقد استهدف الشارع من ذلك تضييق حالات طلب
الإخلاء للضرر وحصرها فى الحالات التى يصدر فيها حكم قضائى نهائى وأقام بذلك قرينة
قضائية على حدوث الضرر فلا تملك محكمة الموضوع سلطة تقدير الضرر وليس للخصوم
إثباته أو نفيه وهو ما ينسحب أيضاً على حالة تغيير المستأجر
استعمال المكان المؤجر إلى غير أغراض السكنى المنصوص عليها فى المادة 19 من
القانون سالف الذكر متى ترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر
بالعين المؤجرة لاتحاد العلة فى الحالتين وللمؤجر طلب الإخلاء فى هذه الحالة متى
حصل على حكم قضائى نهائى ثبت فيه أن تغيير المستأجر لاستعمال العين المؤجرة ألحق
ضرراً بالمبنى .
6 ـ المقرر – فى قضاء محكمة
النقض - أن الحكم متى كان سليماً فى النتيجة التى انتهى إليها فإنه لا يبطله ما
شاب أسبابه القانونية من قصور أو ما وقع فيها من أخطاء قانونية إذ لمحكمة النقض أن
تصحح هذه الأسباب وأن تستكمل ناقصها بغير أن تنقض الحكم .
------------------------
المحكمـة
بعـد الاطلاع علـى الأوراق وسماع التقرير الـذى
تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من
الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن
الطاعنين أقاموا على المطعون ضده الدعوى رقـم ..... لسنة 1990 إيجارات شمال
القاهرة الابتدائية بطلب الحكم بإخلاء الشقة المبينة بالصحيفة والتسليم على سند من
أنه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/1/1965 . استأجر المطعون ضده من مورثهم هذه الشقة
بغرض السكنى إلا أنه تنازل عنها للغير وقام بتحويلها إلى شركة تجارية دون الحصول
على موافقتهم فأقاموا الدعوى . ندبت المحكمة خبيراً وبعد أن أودع تقريره حكمت
برفضها . استأنف الطاعنون هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم .....
لسنة 110 ق وبتاريخ 7/3/1994 قضت بتأييد الحكم المستأنف . طعن الطاعنون فى هذا
الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم .
وإذ عُرض الطعن على المحكمة فى - غرفة مشورة - حددت جلسة لنظره وفيها التزمت
النيابة رأيها .
وحيث إن الطعن أُقيم على أربعة أسباب ينعى
بها الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب
والفساد فى الاستدلال والإخلال بحق الدفاع وفى بيان ذلك يقولون : أنهم تمسكوا فى
دفاعهم أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن تغيير العين المؤجرة لغرض السكنى إلى غير
أغراض السكنى أو التنازل عنها للغير يعتبر عمل من أعمال الإرادة غير المعتادة
والتى تستوجب موافقة كتابية من الشركاء الذى يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع على
الأقل وأن العين محل النزاع مملوكة لهم على الشيوع حصة الطاعنان الأولى والثانى
فيها قدرها 5 ر 37 % كما أن الطاعنة الأولى ليست مديرة لها ولا تمثل سوى شخصها
وبالتالى فإن قبضها للأجرة بالزيادة وموافقة الطاعن الثانى على التغيير لا تسرى فى
حقهم وأن هذا التصرف من جانبها لا يبيح للمستأجر التنازل عن العين أو تغيير الغرض
من التأجير إلا أن الحكم المطعون فيه أيد الحكم الابتدائى برفض الدعوى لأسبابه ولم
يرد على دفاعهم سالف البيان بمقولة أنه لا يوجد تنازل أو تأجير من الباطن بما
يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى غير مقبول ذلك أن المقرر
– فى قضاء هذه المحكمة – أن النص فى المادة
18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن أجاز
للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة وإذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان
المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الأصلى أو تركه
للغير بقصد الاستغناء عنه نهائياً وذلك دون إخلال بالحالات التى يجيز فيها القانون
للمستأجر تأجير المكان مفروش أو التنازل عنه أو تأجيره من الباطن أو تركه لذوى
القربى وفقاً لأحكام المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 " مما يدل على أن
المشرع حظر التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن وترك العين المؤجرة واستثناء
من هذا الأصل نصت الفقرة الأولى من المادة
29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن على استمرار عقد إيجار الوحدة
السكنية لزوج المستأجر أو أولاده أو أى من والديه المقيمين معه عند وفاته أو تركه
العين المؤجرة كما أن التقنين المدنى – وعلى ما جرى به
قضاء هذه المحكمة – يعتبر الشريعة العامة فإن أحكامه تسود سائر معاملات الناس على
سبيل الدوام والاستقرار بحيث تعتبر النصوص المنظمة لعقد الإيجار هى الواجبة
التطبيق أصلاً ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع فيها ضرورة تعطيل بعض أحكامه أو
إحلال تشريعات خاصة بديلاً عنها وكانت التشريعات الخاصة بإيجار الأماكن وتنظيم
العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام ومن ثم
تعتبر مقيدة لنصوص القانون المدنى التى تتعارض معها فلا يرجع إلى أحكام القانون
العام إلا فيما فات القانون الخاص من الأحكام ولا يجوز إهدار القانون الخاص لإعمال
أحكام القانون العام لما فى ذلك من مجافاة صريحة للغرض الذى من أجله وضع القانون
الخاص ، وكانت هذه التشريعات قد نصت على منع المؤجر من طلب إخلاء المكان المؤجر
للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض إلا لأحد الأسباب المبينة بها . وكانت المحكمة
الدستورية العليا قد قضت فى القضية رقم 144 لسنة 20 ق " دستورية "
بتاريخ 4/3/2000 بعدم دستورية نص الفقرة الأولى من المادة 19 من القانون 136 لسنة
1981 بشأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن فيما انطوى عليه من عدم اشتراط
موافقة المالك على تغيير المستأجر استعمال العين إلى غير أغراض السكنى – والمنشور بالجريدة
الرسمية فى 20/3/2000 العدد 11 – مما مؤداه الرجوع
إلى أحكام القانون المدنى لخلو أحكام القانون الخاص من تنظيم مثل هذه الحالة .
وكان مفاد ما تنص عليه المادة 579 من القانون المدنى – وعلى ما جرى به
قضاء هذه المحكمة – أنه متى تعين الاستعمال المحدد الذى أُوجرت العين من أجله وجب على
المستأجر أن يقتصر عليه وألا يعتمد إلى تغييره إلا بعد حصوله على إذن المؤجر على
أن تستثنى الحالة التى لا يترتب على هذا التغيير فى نوع الاستعمال ضرر للمؤجر
فتنتقى آنذاك حكمة التقيد ويصبح التغيير جائزاً ويكون
بتمسكه بطلب الفسخ رغم ثبوت انتفاء الضرر متعسفاً فى استعمال حقه . وكان مـن
المقرر أيضاً أن النص فى المادتين 18 ، 19 من القانون 136 لسنة 1981 مؤداه أن
الشارع وضع قاعدة عامة مستحدثة فى المادة 18/د من القانون المذكور هى ضرورة صدور
حكم قضائى نهائى لإثبات الاستعمال الضار بسلامة المبنى كسبب للإخلاء وقد استهدف
الشارع من ذلك تضييق حالات طلب الإخلاء للضرر وحصرها فى الحالات التى يصدر فيها
حكم قضائى نهائى وأقام بذلك قرينة قضائية على حدوث الضرر فلا تملك محكمة الموضوع
سلطة تقدير الضرر وليس للخصوم إثباته أو نفيه وهو ما ينسحب أيضاً على حالة تغيير
المستأجر استعمال المكان المؤجر إلى غير أغراض السكنى المنصوص عليها فى المادة 19
من القانون سالف الذكر متى ترتب على تغيير الاستعمال كلياً أو جزئياً إلحاق ضرر
بالعين المؤجرة لاتحاد العلة فى الحالتين وللمؤجر طلب الإخلاء فى هذه الحالة متى
حصل على حكم قضائى نهائى ثبت فيه أن تغيير المستأجر لاستعمال العين المؤجرة ألحق
ضرراً بالمبنى ، وأن الحكم – وعلى ما جرى به
قضاء هذه المحكمة – متى كان سليماً فى النتيجة التى انتهى إليها فإنه لا يبطله ما شاب
أسبابه القانونية من قصور أو ما وقع فيها من أخطاء قانونية إذ لمحكمة النقض أن تصحح
هذه الأسباب وأن تستكمل ناقصها بغير أن تنقض الحكم . لما كان ذلك ، وكان الثابت من
الأوراق أن الطاعن – المستأجر الأصلى – للشقة محل النزاع
والمؤجرة لغرض السكنى قد تخلى عنها نهائياً لابنته القاصر ..... بتاريخ 23/10/1982
وهو مما يجوز له قانوناً طالما كانت مقيمة معه بتلك العين إقامة مستقرة اياً كانت
مدتها أو بدايتها حتى تركه لها وهو مما لم يكن محل نعى من الطاعنين والتى قامت
بتغيير الغرض من استئجار العين إلى غير أغراض السكنى بأن كونت شركة توصية بسيطة
فيما بينها وبين والدتها وشقيقتها الأخرى القاصر باسم شركة ........ بموجب عقد
التأسيس المؤرخ 24/10/1982 وقد خلت الأوراق مما يفيد حصول الطاعنين على حكم قضائى
نهائى يثبتون فيه أن تغيير المستأجر لاستعمال العين المؤجرة ألحق ضرراً بالمبنى
ومن ثم لا يجوز لهم طلب الإخلاء فى أى من الحالتين وتكون دعواهم على غير أساس وإذ
انتهى الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة قانوناً
فإن النعى عليه بما ورد بأسباب الطعن – وأياً كان وجه
الرأى فيه – يكون غير منتج وبالتالى غير مقبول .
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق