بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 21-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 70 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
د. ا. ل. د. د. س. ش.
مطعون ضده:
ت. م. ه.
ل. و. ل. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/998 استئناف عقاري بتاريخ 27-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق في الملف الإلكتروني وسماع التقرير الذي أعده وتلاه بالجلسة السيد القاضي المقرر/ياسر أبو دهب وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل في أن المطعون ضده الأول " تيلر مارتين هوندلى " أقام الدعوى رقم 916 لسنة 2024 عقاري على الطاعنة " دبى الجنوب للعقارات دى دبليو سى ش.ذ.م.م " ، والمطعون ضدها الثانية " ليمس وود للوساطة العقارية " بطلب الحكم بطلان وفسخ الاتفاق الحاصل بينهم وإلزامهما بالتضامن والتضامم برد الدفعات والأقساط المسددة والبالغ مقدارها 159,500.00 دولار أمريكي بما يعادل 585,365.00 درهم مع الفوائد بواقع 9 % من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام ، وإلزامهما بالتضامن والتضامم بأن يؤديا له مبلغ 100,000.00 درهم كتعويض ، وقال بياناً لذلك إن الشركة الطاعنة تعمل في مجال التطوير العقاري ، والشركة المطعون ضدها الثانية تعمل في مجال الوساطة العقارية ، وبموجب استمارة الحجز المؤرخة 3 مارس 2023 الموقعة منه ومن المطعون ضدها الثانية بصفتها الوسيط العقاري للطاعنة قام بشراء الفيلا رقم sb 2-140 الكائن بمشروع الطاعنة المسمى خليج الجنوب 2 ، مقابل مبلغ إجمالي مقداره 3,250,000.00 درهم تسدد على أقساط ، وقام بسداد مبلغ 159500 دولار في الحساب البنكي الخاص بالطاعنة ، وقد تبين له أنه لم يتم البدء في أعمال البناء بالمشروع ، كما لم يتم تسجيل التصرف في السجل العقاري المبدئي ، كما أنه لم يتم إيداع المبالغ المسددة منه في حساب الضمان الخاص بالمشروع ، مما ألحق به الضرر، ومن ثم أقام الدعوى ، دفعت المطعون ضدها الثانية بعدم قبول الدعوى بالنسبة إليها لرفعها على غير ذي صفة ، ندب القاضي المشرف خبيراً ، وبعد إيداع التقرير حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة بالنسبة للمطعون ضدها الثانية ، وببطلان التعاقد فيما بين المطعون ضده الأول ، والطاعنة على الوحدة رقم sb 2-140 بمشروع خليج الجنوب 2، وبإلزام الطاعنة بأن ترد للمطعون ضده الأول مبلغ مائة وتسعة وخمسون ألف وخمسمائة دولار أمريكي والفائدة القانونية بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، وبإلزامها بأن تؤدي له مبلغ عشرون ألف درهم كتعويض ، استأنفت الطاعنة ذلك الحكم بالاستئناف رقم 998 لسنة 2024 عقاري ، وبتاريخ 27/1/2025 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة على هذا الحكم بالطعن بالتمييز رقم 70 لسنة 2025 عقاري بموجب صحيفة أودعت إلكترونياً بتاريخ 24/2/2025 طلبت فيها نقض الحكم، وقدم محامي المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه ـ في الميعاد ـ طلب فيها رفض الطعن. وإذ عٌرض الطعن على هذه المحكمة ـ في غرفة مشورة ـ فقررت إصدار الحكم بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما تنعي به الطاعنة بأسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ، والقصور في التسبيب ، والفساد في الاستدلال ، ومخالفة الثابت في الأوراق ، والإخلال بحق الدفاع ، وفي بيان ذلك تقول إنها تمسكت أمام محكمة الموضوع بعدم وجود علاقة تعاقدية بينها وبين المطعون ضده الأول ، وأن استمارة الحجز سند دعواه المؤرخة 3/3/2023 غير صادرة منها وتخلو من توقيعها ومن ثم فلا يجوز الاحتجاج بها قبلها ، وأن عرض الأسعار المقدم هو مجرد دعوة للتعاقد ، وأن المبلغ المحول من المطعون ضده الأول إلى حسابها لا يتناسب مع قيمة المبلغ المستحق كمقدم للوحدة محل التداعي ، ولم يحدد فيه سبب التحويل ، ولم يتم تحويله على حساب ضمان المشروع ، وقد قدمت إلى الخبرة عدداً من رسائل الواتس آب تؤكد أن المطعون ضده الأول لم يتعاقد سوى على الوحدة رقم 192 بمشروع دبى الجنوب 1 أما باقي الوحدات فلم يبد بشأنها سوى إبداء رغبة ولم يمض في التعاقد ، وإذ التفت الحكم المطعون فيه عن هذا الدفاع ، وأقام قضاءه على سند من استمارة الحجز سالفة البيان كما قضى بالتعويض دون مقتضى فإن الحكم يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن النعي غير مقبول ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد هو ارتباط الإيجاب الصادر من أحد المتعاقدين بقبول الآخر وتوافقهما على وجه يثبت أثره في المعقود عليه ويترتب عليه التزام كل منهما بما وجب عليه للآخر ، وأن عقد البيع من العقود الرضائية التي تتم بمجرد تلاقى الإيجاب مع القبول وتوافقهما على وجه يثبت أثره في المعقود عليه ، وأنه لا يشترط لانعقاد عقد البيع أن يكون مفرغاً في محرر مكتوب أو أن يكون الإيجاب والقبول في محرر واحد ، وكما يكون التعبير عن كل من الإيجاب والقبول باللفظ أو بالكتابة يكون بالمبادلة الدالة على التراضي أو باتخاذ مسلك آخر لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته عن التراضي، وأنه لكي ينعقد العقد يجب أن يتم تراضى طرفيه واتفاقهما على العناصر الأساسية وهما المبيع والثمن، وأن يكون محل العقد شيئاً ممكناً ومعيناً أو قابلاً للتعيين وجائز التعامل فيه ، وأنه يجوز استخلاص انعقاد العقد من البرقيات والمكاتبات المتبادلة بين الطرفين ، ومن المقرر أن البيع المفرز على الخارطة هو بيع تام أخضعه المشرع لأحكام وقواعد خاصة بجانب الأحكام العامة المنظمة له في القوانين الأخرى سواء من حيث صحته أو بطلانه أو نفاذه ومن هذه الأحكام الخاصة اعتبار استمارة الحجز هي عقد بيع تام طالما ثبت أنها تتضمن الأركان الرئيسية اللازمة لانعقاد البيع وفقا للقواعد العامة السابق بيانها ، وأن جميع التصرفات الناقلة والمقيدة للملكية والتي ترد على المباني والوحدات العقارية المفرزة على الخارطة يجب تسجيلها في السجل العقاري المبدئي وأن الملزم بتقديم طلب التسجيل هو البائع سواء أكان من المطورين العقاريين أو من غيرهم ويترتب على عدم التسجيل بطلان التصرف وهي مسألة من المسائل المتعلقة بالنظام العام يمكن للخصوم أو للمحكمة إثارتها ولو من تلقاء نفسها طالما طالعتها أوراق الدعوى بقيام سبب هذا البطلان وأن الأثر المترتب على هذا البطلان وفقا للقواعد العامة في القانون أن يُعاد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد بأن يرد كل منهما ما تسلمه من العاقد الآخر وذلك في نطاق وفي حدود ما كان محلاً للمطالبة من جانب الخصوم ، كما من المقرر أن فهم واقع الدعوى ، والتعرف على كنه وطبيعة العلاقة بين الخصوم ، وتقدير الأدلة والمستندات وتقارير الخبرة والرسائل الإلكترونية المقدمة في الدعوى وفهم فحواها والأخذ بما تطمئن إليه منها وطرح ما عداه ، وثبوت أو نفي الخطأ الموجب للتعويض ، وتقدير الضرر والتعويض الجابر له ، هو مما تستقل به محكمة الموضوع بغير معقب عليها في ذلك متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ، وهي غير ملزمة من بعد بتتبع الخصوم في شتى اقوالهم ومناحي دفاعهم ، لما كان ذلك وكان الثابت من ملف الطعن ان الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه سالف البيان على سند مما خلص إليه من كافة أوراق ومستندات الدعوى من أن الطاعنة قدمت إلى المطعون ضده الأول عرض مبيعات يحمل اسمها يتضمن رقم وحدة النزاع ومساحتها وثمنها وقيمة رسوم التسجيل ، وقيام المطعون ضده الأول بحجز الوحدة على الخارطة محل النزاع رقم SB 2-140 بمشروع الطاعنة ساوث باي 2 بموجب نموذج الحجز المؤرخ 3 مارس 2023 الذي يحمل اسم الطاعنة والموقع من المطعون ضده الأول ، ومن وكيل المبيعات بشركة الوساطة (المطعون ضدها الثانية) وقيام المطعون ضده الأول بتحويل مبلغ 159500 دولار أمريكي لحساب الطاعنة دون اعتراض منها على التحويل ، ومن ثم ثبوت تلاقي الإيجاب والقبول بين الطاعنة والمطعون ضده الأول بشأن بيع وشراء وحدة النزاع وثبوت التعاقد بينهما بشأنها ، وتضمن التعاقد كافة العناصر الأساسية لعقد البيع ، كما خلص إلى خلو الأوراق من قيام الطاعنة ( المطور البائع ) بتسجيل هذا التعاقد ( البيع على الخارطة ) بالسجل العقاري المبدئي ، ومن ثم بطلان التعاقد والتزام الطاعنة برد المبلغ المدفوع من المطعون ضده الأول من ثمن الوحدة ، كما خلص الحكم إلى أن تخلف الطاعنة عن القيام بالتزامها بالتسجيل المبدئي الناجم عنه البطلان يٌعد خطأ منها سبب للمطعون ضده الأول ضرراً مادياً وأدبياً تمثل في حرمانه من استثمار المبلغ المدفوع منه كثمن وما أصابه من ألم نفسي من جراء ذلك، و رتب على ذلك قضاءه بالمبلغ الذي ارتآه جابراً لهذا الضرر ، وإذ كان هذا من الحكم استخلاصاً سائغاً له معينه من الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون في ضوء السياق المتقدم سرده ويكفي لحمل قضائه في هذا الشأن ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة بالنعي من حجج على خلافه بغية تعييب هذا الاستخلاص توصلاً إلى نتيجة مغايرة، لا سيما وأن المطعون ضدها الثانية ـــ القائمة بتسويق مشروعات الطاعنة حسبما ورد في تقرير الخبير ــ قد أقرت بمذكرة دفاعها المقدمة إلى محكمة أول درجة بتاريخ 25 /6/2024 أنها قامت بالوساطة بين الطاعنة والمطعون ضده الأول وأن جهودها قد انتهت بالاتفاق بينهما ، كما وأن الطاعنة كمطور هي المنوط بها ــ بحسب الأصل ــ إيداع المبالغ المسددة من المشترين لوحدات المشروع في حساب الضمان المخصص للمشروع ، ومن ثم فإن النعي لا يعدو أن يكون محض مجادلة موضوعية غير جائزة أمام محكمة التمييز، ومن ثم يضحى غير مقبول ، ويتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الطعن ، وألزمت الطاعنة المصروفات ، ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة ، مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق