بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 15-04-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 41 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ر. ل. ا. ش.
مطعون ضده:
ن. ا. م. ح. ا. ر.
ا. ل. ا. ش.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/850 استئناف عقاري بتاريخ 15-01-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذى أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن المطعون ضدها الأولى نجاه امان ميرزا حسن ال رحمة أقامت الدعوي رقم 365 لسنة 2024 عقاري محكمة دبى الابتدائية على الطاعنة رواقيه للتجارة العامة (ش.ذ.م.م. والمطعون ضدها الثانية اسباس للوساطة العقارية ش.ذ.م.م. بطلب الحكم بإلزام المدعى عليها الأولى بأن تؤدى إليها مبلغ 3.200.000 درهم قيمة العربون و الفائدة التأخيرية بواقع 9% سنوياً من تاريخ الاستحقاق فى 12/1/2024، وبأحقيتها في استلام شيك العربون المودع لدى المدعى عليها الثانية قبل نهاية فترة صلاحيته، وقالت بياناً لذلك إنها المالكة للفيلا رقم 74 الواقعة في السعفة B في جزيرة نخلة الجميرا ، وأن المدعى عليها الثانية تعمل في مجال الوساطة العقارية وهي الوسيط العقاري وأمين الضمان في الصفقة موضوع الدعوي والتي تحتفظ بشيك العربون المذكور لديها ، وبتاريخ 28/11/2023 أبرمت المدعية مع الشركة المدعى عليها الأولى بوساطة المدعى عليها الثانية عقد بيع بالعربون، تم تسجيله وتوثيقة واعتماد توقيعات طرفيه بالنظام الالكتروني لمؤسسة التنظيم العقاري بموجب العقد رقم CF202311283067 ، و الذى تم الاتفاق بموجبه على أن تبيع الى المدعى عليها الأولى العين محل التداعي لقاء مبلغ 32.000.000 درهم، و أن تدفع الأخيرة عربوناً مقداره مبلغ 3.200.000 درهم، بموجب شيك على أن يتم الاحتفاظ بالشيك لدى إحدى مسئولي الشركة المدعى عليها الثانية بوصفها أمين الضمان، وذلك لحين قيام المشترية "المدعى عليها الأولى" بإتمام الشراء وتكملة الثمن خلال المهلة المتفق عليها في العقد، وقد تضمن العقد اتفاق الطرفين على اعتبار العربون المدفوع جزاءً للعدول عنه ، ونفاذاً لهذا العقد حررت المدعى عليها الأولى الشيك رقم 000003 المؤرخ 21/11/2023 بمبلغ 3.200.000 درهم بما يعادل 10% من الثمن ، وسُلم هذا الشيك الى المدعى عليها الثانية - الوسيط وأمين الضمان - و أنها أوفت بالتزاماتها التعاقدية وحصلت على شهادة عدم الممانعة من نخيل لأجل نقل الملكية في الموعد النهائي وفق تمديد العقد المتفق عليه بناء على طلب المدعى عليها الأولى، التى لم تلتزم بالمهلة التي طلبتها، ولم تبادر الى سداد باقي الثمن من أجل إتمام نقل الملكية، وأخلت بالالتزامات الناشئة عن العقد وتجاوزت المواعيد النهائية المتفق عليها بين الطرفين، مما يحق لها الحصول على مبلغ العربون ، إلا أن المدعى عليها الأولى لم تبادر بسداده لها، كما أن المدعى عليها الثانية لم تبادر بتسليمها الشيك الذي تحتفظ به لديها، بالرغم من إنذارهما، ومن ثم أقامت الدعوي، قدًمت المدعى عليها الثانية دعوى متقابلة بطلب الحكم بإلزام المُخل من المدعى عليهما تقابلاً بأن تؤدي إليها مبلغ 681,817.50 درهم ، مع الفائدة القانونية بواقع 9% سنوياً من تاريخ المطالبة وحتى السداد التام، استناداً لما جاء بالبنود أرقام (1 ، 2 ، 13) من الشروط الإضافية بعقد البيع سند الدعوى، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 24/9/2024 : أولاً: في الدعوى الأصلية : بفسخ عقد البيع سند الدعوى المؤرخ 28/11/2023 وبإلزام المدعي عليها الأولى بأن تؤدي للمدعية مبلغ 2,560,0000 درهم قيمة العربون و الفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. ثانياً: في المتقابلة: بإلزام المدعى عليها الثانية تقابلاً - المدعى عليها الأولى أصلياً- بأن تؤدى للمدعية تقابلاً -المدعى عليها الثانية أصلياً- مبلغ 647,350 درهم على النحو المبين بالأسباب والفائدة بواقع 5% من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد، ورفضت ما عدا ذلك من طلبات. استأنفت المدعي عليها الاولي هذا الحكم بالاستئناف رقم 850 لسنة 2024 عقاري، وبتاريخ 15/1/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت المدعى عليها الأولى في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 3/2 /2025 بطلب نقضه، وقدم محامي كل من المطعون ضدهما مذكرة بدفاع كل منهما ? في الميعاد ? طلب فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول أنها أخطرت المطعون ضدها الأولى بوجود تأخير في جانب البنك الممول لعملية الشراء وهو ما يستدعي تمديد إضافي لعقد البيع وذلك وفقاً للبند رقم (4) من الشروط الاضافية، الا أنها امتنعت عن منحها التمديد الاضافي المتفق عليه، على الرغم من أن تأخر البنوك هي من ضمن الحالات الواردة كسبب من أسباب التأخير المشار إليها في العقد، وهذا التأخير غير المتوقع من البنك وفي حد ذاته يعتبر بمثابة القوة القاهرة في المجال، و إذ اتخذ الحكم من تقرير الخبير عماداً لقضائه بالرغم من الاعتراضات التي أبدتها عليه وفصله فى بعض الأمور القانونية التي هي من صميم عمل المحكمة، و لم يستجب لطلبها بإعادة الدعوى إلى الخبرة، بالرغم من جوهريته، بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي مردود، ذلك أنه من المقرر- في قضاء هذه المحكمة - أن لمحكمة الموضوع السلطة في تكييف العقد وإعطائه وصفه الحق وتفسير بنوده المختلف عليها والتعرف على ما قصده المتعاقدان منه، وذلك بالتعرف على حقيقة مرماه وبما تضمنه من عبارات على ضوء الظروف التي أحاطت بتحريره، وأن العبرة فى ذلك بحقيقة الواقع وليس بما يسبغه الخصوم عليه من أوصاف غير صحيحة، وهو ما تستخلصه المحكمة من الواقع المطروح في الدعوى والنية المشتركة التي اتجهت إليها إرادة المتعاقدين وهي تخضع عند تكييفها للعقد وتطبيق حكم القانون عليه لرقابة محكمة التمييز. ومن المقرر أيضاً أن النص في المادة 148 من قانون المعاملات المدنية مفاده أن العربون هو ما يقدمه المشتري إلى البائع عند إنشاء عقد البيع، وأنه وإن كان لدفع العربون دلالة على أن البيع أصبح باتاً لا يجوز الرجوع عنه، إلا أن شروط التعاقد أو العرف قد تقضي بغير ذلك، واتفاق المتعاقدين على أن العربون جزاء للعدول عن العقد، مؤداه أن لكل منهما حق العدول، وفي هذه الحالة إذا كان المشتري هو من عدل فانه يفقد العربون أما إذا كان من عدل عن العقد هو البائع، فإن عليه رد العربون ومثله - مالم يتفق على جزاء آخر - ولو لم يلحق به ضرر من جراء ذلك، ويكون اشتراط العربون في هذه الحالة شأن الشرط الجزائي ولكنه يفترق عنه حيث عدم جواز التخفيض أو الالغاء فهو يستحق ولو انتفى الضرر على وجه الاطلاق أما إذا كان الضرر الواقع يجاوز مقدار العربون فتجوز المطالبة بتعويض أكبر وفقاً للمبادئ العامة، فالالتزام بدفع قيمة العربون المترتب في ذمة الطرف الذي عدل عن العقد ليس تعويضاً عن الضرر الذي أصاب الطرف الآخر من جراء العدول بل هو نزول عند إرادة المتعاقدين فقد جعلا العربون مقابلاً لحق العدول، وفي حالة تنفيذ الالتزام اختيارياً يخصم العربون من ثمن المبيع، ونية العاقدين هي وحدها التي يجب التعويل عليها في اعطاء العربون حكمه القانوني، وأن لمحكمة الموضوع أن تستظهر نية المتعاقدين من ظروف الدعوى ووقائعها ومن نصوص العقد لتتبين ما إذا كان المبلغ المدفوع هو بعض الثمن الذي انعقد به البيع باتاً أم أنه عربون في بيع مصحوب بخيار العدول، إذ أن ذلك مما يدخل في نطاق سلطتها التقديرية متى كان قضاؤها يقوم على أسباب سائغة. ومن المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل وفهم الواقع في الدعوى وبحث وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة إليها تقديمًا صحيحًا والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه، وتقدير عمل أهل الخبرة باعتباره عنصرًا من عناصر الإثبات في الدعوى ويخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اطمأنت إليه ورأت فيه ما تقتنع به ويتفق مع ما ارتأت أنه وجه الحق في الدعوى، وأنه متى رأت الأخذ به محمولًا على أسبابه وأحالت إليه أعتبر جزءًا من أسباب حكمها دون حاجة لتدعيمه بأسباب خاصة أو الرد استقلالًا على الطعون الموجهة إليه طالما أقامت قضاءها على أسبابٍ سائغة مستمدة مما لـه أصل ثابت في الأوراق وتؤدي إلى النتيجة التي انتهت إليها، ولا يعتبر تناول الخبير نقاط الخلاف بين الطرفين فصلاً في مسألة قانونية، طالما تعرضت لها المحكمة و أدلت برأيها فيها. و أن طلب الخصم من المحكمة إعادة الدعوى للخبير المنتدب ليس حقاً متعيناً على المحكمة إجابته إليه في كل حال بل لها أن ترفضه إذا ما وجدت أن الخبير المنتدب قد أنجز المهمة وحقق الغاية من ندبه ووجدت في أوراق الدعوى ما يكفي لتكوين عقيدتها والفصل فيها ومن المقرر أيضاً أن تحديد الطرف المقصر في العقد الملزم للطرفين أو نفي التقصير عنه من امور الواقع التي تستقل بتقديرها محكمة الموضوع بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى دون رقابة عليها من محكمة التمييز متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة، لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد - واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها، وتقرير الخبير المنتدب أن عقد اليع محل التداعي هو عقد بيع بالعربون مصحوب بخيار العدول لكل من طرفيه ، و أن المطعون ضدها الأولى بصفتها بائعة استصدرت شهادة بعدم الممانعة لتمكين المشترية الطاعنة من نقل الملكية حال سدادها باقى الثمن، إلاً أن الأخيرة أخلت بالتزاماتها ، حيث أنه تم تمديد موعد السداد للثمن المتفق عليه بالاتفاق بين الطرفين بموجب الإيميلات المتبادلة بينهما ليكون الموعد بين 8 الى 10 يناير 2024 لتمكينها من سداد الثمن الا انه وحتى تاريخ 20 إبريل 2024 لم يتم السداد، ومن ثم فإنها تكون قد عدلت عن تنفيذ العقد سند الدعوى بإرادتها المنفردة، ولا ينال من ذلك أنها أرسلت بريداً إلى المطعون ضدها الأولى بتاريخ 20/4/2024 تخبرها فيه بتمكنها من تدبير الثمن واستعداها لاستكمال عملية البيع حيث أنه فضلاً عن عدم تقديم أى دليل على جدية ما ورد بهذا البريد من تدبير كامل الثمن، فإن ذلك بفرض صحته كان بعد انتهاء مدة عقد البيع سند الدعوى الأصلية والممددة بأكثر من ثلاثة أشهر، وهو ما لا تلتزم معه المطعون ضدها الأولى بقبوله ومن ثم تثبت أحقيتها في فسخ العقد والاحتفاظ بقيمة العربون لعدول الطاعنة وفقاً للبند 11 من العقد، لاسيما انه لم يثبت أي تقصير في جانب المطعون ضدها الأولى في تنفيذ التزاماتها التعاقدية، و أضاف الحكم المطعون فيه دعماً لقضائه وفى معرض الرد على أسباب الاستئناف قوله أنه لا ينال من ذلك ما أثارته الطاعنة من بيع المطعون ضدها الأولي لعقار التداعي لآخر بمبلغ يزيد عن المبلغ المتفق عليه معها، فان ذلك لا يؤثر في ثبوت إخلالها بالتزاماتها العقدية وعدم الوفاء بمبلغ الثمن المتفق عليه في خلال فترة سريان العقد قبل انتهاء مدته بعد التمديد، كما لا يؤثر في صحة الحكم ما أثارته الطاعنة من أن التأخير الحاصل منها لاستكمال تنفيذ عملية البيع كان راجعاً لتأخير البنك الممول لعملية الشراء، حال أنه عاري عن الدليل عليه ، فضلاً عن ان البين من بنود عقد التداعي أنه لم يتم الاتفاق بين طرفي التداعي علي أن يكون سداد الثمن عن طريق التمويل البنكي، ولم يثبت من الأوراق أن البنك الممول قد تأخر في توفير التمويل المطلوب، وإذ كانت هذه الأسباب سائغة ومستمدة مما له أصل ثابت بالأوراق وتقوم على سند من الواقع والقانون وبما يكفي لحمل قضاء الحكم ،فإنه لا يكون قد اخطأ في تطبيق القانون أو شابه الفساد في الاستدلال والقصور ولا تثريب عليه إن هو لم يتتبع الطاعنة في مختلف أقوالها وحججها وأوجه دفاعها ويرد على كل قول أو حجة على استقلال مادام قيام الحقيقة التي اقتنع بها وأورد دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج وأوجه الدفاع، ولا علي محكمة الموضوع إن هي لم تستجب لطلب الطاعنة بإعادة الدعوى إلى الخبرة ، بعد أن تبين لها أنه غير منتج في النزاع، ووجدت في أوراق الدعوى و تقرير الخبرة المقدم ما يكفي لتكوين عقيدتها في شأن الوقائع المراد إثباتها للفصل فيها، ومن ثم يكون النعي عليه - في جملته - لا يعدو أن يكون جدلاً في تقدير محكمة الموضوع لأدلة الدعوى بغية الوصول إلى نتيجة أخرى غير تلك التي انتهى إليها الحكم وهو مالا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز، ويضحى على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق