بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 04-08-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 300 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ش. د. س. ا. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ا. س. ب. ل.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2024/376 استئناف عقاري بتاريخ 15-05-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الملف الإلكتروني، وسماع تقرير التلخيص الذي أعده وتلاه بالجلسة القاضي المقرر/ حاتم موسى، وبعد المداولة،
حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية،
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن ? تتحصل في أن المطعون ضدها "إن سي بيه ليمتد" أقامت الدعوى رقم 1079 لسنة 2023 عقاري ضد الطاعنة "داماك ستار العقارية"، بطلب الحكم بفسخ العقد المؤرخ 7 مايو 2013، وإلزام الطاعنة بأن تؤدي لها مبلغ 3,920,790 درهم، وتعويضًا بمبلغ 3,464,559 درهم، والفائدة القانونية بواقع 5% سنويًا، وبيانًا لذلك قالت إنه بموجب العقد المذكور اشترت من الطاعنة الوحدة محل النزاع رقم 404-4، وعدد 100 موقف للسيارات بمشروع برج المكاتب "إكزكيوتيف"، مقابل ثمن مقداره 3,849,750 درهم سُدد بالكامل عند تحرير العقد، وتم الاتفاق على أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع في ديسمبر عام 2013، ورغم إنجاز الطاعنة المشروع، إلا أنها أخلّت بالتزامها التعاقدي بعدم تسجيل الوحدة في السجل العقاري النهائي وتسليمها إليها، مما أصابها بأضرار، فكانت الدعوى. وجهت الطاعنة طلبًا عارضًا بإلزام المطعون ضدها بسداد الغرامة التأخيرية المتفق عليها بنسبة 2% شهريًا بمبلغ 8,536,179 درهم، لعدم التزامها بحيازة الوحدة من تاريخ إخطارها بالإنجاز. ندبت المحكمة خبيرًا، وبعد أن أودع تقريره، حكمت بتاريخ 24 أبريل 2024 أولًا: في الدعوى الأصلية بفسخ العقد سند الدعوى، وبإلزام الطاعنة بأن تؤدي للمطعون ضدها مبلغ 3,840,136 درهم، وتعويضًا بمبلغ 3,262,624 درهم، والفائدة عنهما بواقع 5% سنويًا من تاريخ صيرورة هذا الحكم قطعيًا وحتى تمام السداد. ثانيًا: برفض الدعوى المتقابلة. استأنفت الطاعنة هذا الحكم بالاستئناف رقم 376 لسنة 2024 عقاري، وندبت المحكمة لجنة من الخبراء، وبعد أن أودعت تقريرها، قضت بتاريخ 21 أكتوبر 2024 بتعديل الحكم المستأنف فيما قضى به من تعويض، ليصبح مبلغ 1,500,000 درهم، وتأييده فيما عدا ذلك. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز بالطعن رقم 594 لسنة 2023 عقاري، وبتاريخ 13 يناير 2025 حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة، تأسيسًا على أن الحكم التفت عن دفاع الطاعنة بشأن أن عدم تسجيل وحدة النزاع باسم المطعون ضدها في السجل العقاري النهائي كان بسبب امتناع الأخيرة عن تقديم المستندات الخاصة بها، والتي اشترطتها دائرة الأراضي والأملاك للتسجيل. وإذ تم تعجيل نظر الاستئناف، قضت المحكمة بتاريخ مايو 2025 بتأييد الحكم المستأنف. طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق التمييز بموجب صحيفة أودعت مكتب إدارة الدعوى إلكترونيًا بتاريخ 12 يونيو 2025، طلبت فيها نقض الحكم. وقدمت المطعون ضدها مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الطعن، وعُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة فقررت الحكم فيه بجلسة اليوم بغير مرافعة.
وحيث إن حاصل ما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه هو مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع، إذ أيد الحكم المستأنف فيما قضى به من فسخ العقد والرد والتعويض، ورفض طلبها العارض، استنادًا إلى ثبوت إخلالها بعدم تسجيل وحدة النزاع في السجل العقاري النهائي باسم المطعون ضدها، رغم أن الثابت بالأوراق، وبإفادات دائرة الأراضي والأملاك أن سبب عدم تسجيل وحدة النزاع باسم المطعون ضدها يرجع إلى امتناع الأخيرة عن تقديم المستندات المطلوبة منها، وهي: الرخصة الصادرة من جافزا، وشهادات بعدم الممانعة، وتولي المناصب، وحسن السير والسلوك، وعقد التأسيس مترجم للغة العربية، وجواز سفر وإقامة ساريين الصلاحية، والهوية الإماراتية للملاك، وهي المستندات التي اشترطتها دائرة الأراضي والأملاك لتسجيل العقارات باسم شركات المناطق الحرة، كالمطعون ضدها، بما ينفي الخطأ المنسوب إلى الطاعنة. كما أنه ورغم صدور حكم من محكمة الاستئناف بتاريخ 21 أكتوبر 2024 بتخفيض مبلغ التعويض إلى 1,500,000 درهم، ثم طعنت الطاعنة عليه بطريق التمييز، فقضت محكمة التمييز بتاريخ 13 يناير 2025 بنقضه، إلا أن الحكم المطعون فيه، الصادر بعد النقض، عاد وأيد الحكم المستأنف فيما قضى به من تعويض بمبلغ 3,262,624 درهم، بما يشكل إضرارًا صريحًا بها نتيجة طعنها، مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي سديد، ذلك أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن محكمة الموضوع، إذا ما عرضت للفصل في الخصومة القائمة بين طرفيها، يتعين عليها أن تقيم قضاءها على عناصر مستقاة من أصل ثابت لها في الأوراق، وأن يشتمل حكمها في ذاته على ما يطمئن المطلع عليه إلى أنها قد تفهمت نقطة النزاع في الدعوى والمسألة القانونية المطروحة فيها، ومحصت أدلة الخصوم والمستندات المقدمة، وسائر أوجه الدفاع الجوهري، وقامت بدراستها وتحقيقها والرد عليها توصلًا لبيان وجه الرأي في الدعوى، بحيث يكون استدلالها بما تسوقه في مدوناتها مؤديًا بأسباب سائغة إلى النتيجة التي انتهت إليها. أما اكتفاؤها بالإشارة المجملة إلى تلك المستندات أو إلى دفاع الخصم الجوهري دون الإحاطة بحقيقته أو الرد عليه، وتعويلها بدلًا من ذلك على أسباب مجملة في عبارات عامة، ليس من شأنها أن تؤدي إلى النتيجة التي خلصت إليها، فإنه يعيب حكمها بالفساد في الاستدلال، والقصور في التسبيب، والإخلال بحق الدفاع، مما يبطله. وأن النص في الفقرة الثانية من المادة (151) من قانون الإجراءات المدنية على أنه "لا يضار الطاعن بطعنه"، يدل على أن القاعدة القانونية التي أرستها هذه الفقرة ? وهى عدم جواز إضرار الطاعن بطعنه ? قاعدة متعلقة بالنظام العام، وتحكم طرق الطعن في الأحكام، ويتعين على محكمة الإحالة أو محكمة التمييز، إذا تصدت للفصل في الموضوع، أن تأخذ بها من تلقاء نفسها، فلا يجوز لها أن تُسوئ مركز الطاعن؛ ذلك أن نقض الحكم لا يُنشئ خصومة جديدة، بل يزيل الحكم المنقوض ليتابع الخصوم السير في الخصومة الأصلية أمام محكمة الإحالة، ويقتصر أثر قاعدة عدم جواز إضرار الطاعن بطعنه على عدم الزيادة فيما حكم به عليه. لما كان ذلك، وكانت الطاعنة قد تمسكت في دفاعها أمام محكمة الاستئناف بأن المطعون ضدها هي المتسببة في عدم تسجيل وحدة النزاع باسمها، نتيجة امتناعها عن تقديم المستندات الخاصة بها، والمتمثلة في رخصتها من جافزا، وشهادات بعدم الممانعة، وتولي المناصب، وحسن السير والسلوك وعقد التأسيس مترجم للغة العربية، وجواز سفر وإقامة ساريين الصلاحية، والهوية الإماراتية للملاك، وهي المستندات التي اشترطتها دائرة الأراضي والأملاك لإتمام التسجيل، وكان الحكم المطعون فيه قد واجه هذا الدفاع بما لا يصلح أن يكون ردًا سائغًا، وذلك بقوله إن الطاعنة تعسفت في تنفيذ التزامها بنقل ملكية الوحدة العقارية للمطعون ضدها منذ عام 2014، رغم حيازتها المستندات اللازمة، وأن العقد لم يشترط تقديم المطعون ضدها لأي مستندات لنقل الملكية، مطرحًا الحكم دلالة ما ورد بإفادتي دائرة الأراضي والأملاك المؤرختين 25 /2 و12 /3 /2025 بشأن بيان المستندات المشار إليها المطلوبة لتسجيل العقارات باسم شركات المناطق الحرة، ومنها شركة المطعون ضدها، وإمكانية المستثمر تقديم طلب التسجيل مرفقًا به تلك المستندات إلى الدائرة، إلا أن الحكم المطعون فيه رغم ما تقدم انتهى إلى ثبوت الإخلال من جانب الطاعنة، ورتب على ذلك قضاءه بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من فسخ العقد، ورد الثمن والتعويض بمبلغ 3,262,624 درهم، دون أن يفطن أيضًا إلى أن الطاعنة هي من طعنت بالتمييز على الحكم الصادر من محكمة الاستئناف بتاريخ 21 أكتوبر 2024 - قبل النقض والإحالة - والذي قضى بتخفيض مبلغ التعويض المذكور إلى 1,500,000 درهم، فإنه كان يتعين على الحكم المطعون فيه، بعد الإحالة، ألا يسئ إلى مركز الطاعنة، بما يكون قضاءه في هذا الخصوص قد انطوى على مخالفة لقاعدة متعلقة بالنظام العام، وهي ألا يُضار الطاعن بطعنه، وهو ما يعيبه بالخطأ في تطبيق القانون، والفساد في الاستدلال، والقصور في التسبيب، بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
وحيث إن الطعن للمرة الثانية، فإنه يتعين على هذه المحكمة إعمالًا للمادة رقم 186 من قانون الإجراءات المدنية، التصدي للفصل في الموضوع.
وحيث إن موضوع الاستئناف صالح للفصل فيه، ولِما تقدم. وعما تمسكت به المستأنفة بشأن قضاء الحكم المستأنف فسخ العقد سند الدعوى ورد الثمن والتعويض رغم توافر مبررات الفسخ وانتفاء الخطأ من جانبها. فإنه من المقرر في قضاء محكمة التمييز أن تقدير كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها ونفي التقصير عن طالب الفسخ أو إثباته ، و استخلاص إثبات أو نفى الخطأ التعاقدي الموجب للمسؤولية عن التعويض، من مسائل الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها، بما لها من سلطة تحصيل وفهم الواقع في الدعوى، وبحث الأدلة والمستندات المقدمة فيها، والموازنة بينها، وترجيح ما تطمئن إلى ترجيحه منها، واطراح ما عداه، وصولًا إلى ما تراه متفقًا مع وجه الحق في الدعوى، وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله، ولها ما يساندها في الأوراق، ولا عليها بعد ذلك إن لم تتتبع الخصوم في كل قول أو طلب أو حجة أثاروها، ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها، الرد الضمني المسقط لكل ما عداها. ولما كان ذلك، وكان الثابت من أوراق الدعوى ومستنداتها، ومنها ما تضمنته الإفادة المؤرخة الصادرة من دائرة الأراضي والأملاك، الجهة المنوطة بها تسجيل عقار النزاع في السجل العقاري النهائي باسم المشترية المستأنف ضدها، وهي شركة منطقة حرة، أن المستندات اللازمة للتسجيل هي: رخصة الأخيرة من جافزا، وشهادات بعدم الممانعة، وتولي المناصب، وحسن السير والسلوك، وعقد التأسيس مترجم للغة العربية، وجواز سفر وإقامة ساريين الصلاحية، والهوية الإماراتية للملاك، كما تضمنت إفادتا الدائرة المذكورة المؤرختين 12 /3 و24 /4 /2025 إمكانية المستثمر تقديم طلب التسجيل مرفقًا به تلك المستندات. وإذ خلت الأوراق من مبادرة الشركة المستأنف ضدها بتقديم المستندات المشار إليها والخاصة بها، فإن هذه المحكمة تخلص إلى انتفاء مبررات الفسخ لعدم ثبوت الإخلال التعاقدي من جانب المطور - المستأنفة - بما تكون الدعوى الأصلية المقامة من المستأنف ضدها بالفسخ والرد والتعويض جديرة بالرفض، مما يتعين معه إلغاء الحكم المستأنف في هذا الصدد والقضاء مجددًا برفض الدعوى الأصلية. وحيث عما تمسكت به المستأنفة بشأن رفض الحكم المستأنف طلبها العارض بإلزام المستأنف ضدها بسداد الغرامة التأخيرية المتفق عليها بنسبة 2% شهريًا، لعدم التزامها بحيازة الوحدة من تاريخ إخطارها بالإنجاز. فإنه من المقرر في قضاء محكمة التمييز أنه إذا لم تستقر أوضاع الالتزامات المتبادلة بين طرفي العقد، فلا يحق لأحدهما المطالبة بالتعويض مع استمرار تنفيذ العقد، تأسيسًا على أن الطرف الآخر لم يقم بتنفيذ ما في ذمته من التزام، طالما أن العقد ما زال ساريًا، وإلا عُد طلبه قبل الأوان. وكانت الثابت من الاطلاع على الملف الالكتروني للدعوى رقم 12 لسنة 2023 عرض وإيداع عقاري المقامة من المستأنفة أنه من خلالها تم عرض وتسليم المفاتيح الخاصة بوحدة النزاع على المستأنف ضدها، وإذ كان النزاع في الدعوى الاصلية المقامة من المستأنف ضدها قد تعلق بفسخ عقد وحدة التداعي على سند من اخلال البائعة المستأنفة بالتزاماته التعاقدية، وبالتالي لم تستقر المراكز القانونية بين الطرفين بصدور هذا الحكم، بما يكون الطلب العارض غير مقبول لإبدائه قبل الأوان، وهو ما يستوي في الأثر مع قضاء الحكم المستأنف برفضه ، مما تقضي معه هذه المحكمة بتأييده في هذا الصدد، لما تقدم من أسباب دون أسبابه.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة بنقض الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضدها المصروفات وألزمت المطعون ضدها المصروفات دون الرسوم ومبلغ ألفي درهم مقابل أتعاب المحاماة
وحكمت في موضوع الاستئناف رقم 376 لسنة 2024 عقاري بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضي قي الدعوى الأصلية والقضاء مجددًا برفضها وبتأييده فيما عدا ذلك وألزمت المستأنف ضدها المصروفات المناسبة والمقاصة في أتعاب المحاماة.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق