بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 15-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 281 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ا. س. ل. ا. ش. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ف. ب. ع. ب. ا. ا.
ف. م. ا. ع. ا.
ز. م. ف.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/39 استئناف عقاري بتاريخ 29-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ? تتحصل في أن المطعون ضده الأول فواز بن عبد العزيز بن الشيخ الغنيمي أقام الدعوى رقم 1732 لسنة 2023 عقاري محكمة دبي الابتدائية على الطاعنة ارستقراط ستار لتطوير العقارات ش. ذ. م. م. بطلب الحكم ببطلان اتفاقية البيع سند و بإلزامها بأن تؤدي إليه مبلغ16.759.820 درهماً والفائدة القانونية بواقع 9% من تاريخ الاستحقاق فى 27/1/2013 وحتى السداد التام، ومبلغ 5,000.000 درهم تعويضاً، وقال بياناً لذلك إنه بتاريخ 27/1/2013 عرضت المدعى عليها ــ كمطور عقاري ــ عليه حجز احدى عشر فيلاً (11 ) من مشروعها المسمى ذي رويال استيت، و أنه بذات التاريخ - وعبر الوسيط العقاري شركة سايتس للوساطة العقارية - سدد المبالغ محل المطالبة، وعلى الرغم من استلام المدعى عليها لتلك المبالغ، إلاً أنها لم تسلمه عقود البيع الخاصة بتلك الوحدات، و أنه بمراجعة دائرة الأراضي والأملاك تبين له عدم وجود أية وحدات ? فلل - مسجلة باسمه، مما تكون معه المدعى عليها قد أخلت بالتزاماتها التعاقدية، و من ثم فقد أقام الدعوى ، قدمت المدعى عليها مذكرة بطلب قبول ادخال خصوم جدد بالدعوى المطعون ضدهما الثاني و الثالث زبير محمد فالي وفهد محمد اسعد عبد الله العبدلي باعتبارهما المالكين السابقين للمدعى عليها، و الحكم أصلياً برفض الدعوى، واحتياطياً الزام الخصمين المدخلين بما عسى أن يقضى به عليها ، ندبت المحكمة خبيراً، وبعد أن أودع تقريره، الذى أورى أنه لم يثبت أن الفلل موضوع الدعوى مسجلة بالسجل العقاري المبدئي باسم المدعي، ومحكمة أول درجة حكمت بتاريخ 10-12-2024 حضورياً للمدعي عليها وبمثابة الحضوري للمدخلين، أولاً: بعدم قبول إدخال كل من المطعون ضدهما الأخيرين في الدعوى. ثانياً: ببطلان استمارة الحجز المؤرخة 21 /9 /2013 وبإلزام المدعي عليها بأن تؤدي للمدعي مبلغ مقداره ستة عشر مليون وسبعمائة تسعة وخمسين ألف وثمانمائة وعشرين درهماً، والفائدة بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية الحاصلة في 19-12 -2023 وحتي تمام السداد، ومبلغ اثنين مليون درهم تعويضاً، استأنفت المدعى عليها هذا الحكم بالاستئناف رقم 39 لسنة 2024 عقاري، كما استأنفه المدعي بالاستئناف رقم 40 لسنة 2025 عقاري، وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين، قضت بتاريخ 29/4/2025 بتأييد الحكم المستأنف، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة بتاريخ 28/ 5/2025 بطلب نقضه، وقدم محامي المطعون ضده الأول مذكرة بدفاعه ? في الميعاد ? طلبت فيها رفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من ببطلان استمارة الحجز المؤرخة 21 /9 /2013 وبإلزامها بأن تؤدي للمطعون ضده الأول المبلغ المقضي به و التعويض ، دون أن يبيّن مدى علاقتها بالعقد المدعى به، أو أن يتحقق من مدى صحة نسبته إليها، هذا فضلاً عن أن الوحدات محل النزاع لم تكن مملوكة لها وقت صدور الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون عليه، و أن أوراق الدعوى جاءت خلواً من أي عقد رسمي أو عرفي موقع من قبلها ، فضلاً عن أن سجلات حساب ضمان المشروع وتقارير التدقيق المالي لم تثبت وجود أي مبلغ مسدد من المطعون ضده الاول ، وأنها تمسكت في دفاعها بأن المبالغ المدعى بسدادها لا تظهر في دفاترها المحاسبية ، ولم يتم توريدها إلى حساب ضمان المشروع ، وأن مالكيها السابقين (الخصمين المدخلين - المطعون ضدهما الثاني والثالث) هم من تسلما تلك المبالغ حال افتراض تسليمها، و أنهما قد باعا مشروع رويال استيت بكامله إلى شركة جديدة في عام 2019، ومن ثم لم تنتقل إليها أي التزامات سابقة ناشئة عن تصرفهما ، كما لم يتم تسجيل الفلل محل التداعي باسم المطعون ضده الأول، وأن القول بوجود التزام برد المبالغ أو أداء تعويض عن ضرر مزعوم دون تحقق ركن الخطأ ونسبة الفعل إليها يشكل انحرافا بيناً في تقدير الوقائع ، بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي ? في جملته ? مردود، ذلك أنه من المقرر ? وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ? أن البيع المفرز على الخارطة هو بيع تام أخضعه المشرع لأحكام وقواعد خاصة بجانب الأحكام العامة المنظمة له في القوانين الأخرى سواء من حيث صحته أو بطلانه أو نفاذه، ومن هذه الأحكام الخاصة اعتبار استمارة الحجز هي عقد بيع تام طالما ثبت أنها تتضمن الأركان الرئيسية اللازمة لانعقاد البيع وفقا للقواعد العامة السابق بيانها. ومن المقرر أيضاً أن العقد الباطل لا ينعقد ولا يترتب عليه أي أثر ولا ترد عليه الإجازة حسبما يفهم من نص المادة 210 من قانون المعاملات المدنية, وأنه إذ تقرر بطلان العقد زال كل أثر وأرجع كل شيء إلى أصله وأعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد فإذا كان العقد بيعاً وتقرر بطلانه رد المشترى المبيع إلى البائع ورد البائع الثمن إلى المشتري ولا يلتزم البائع بالفوائد عن الثمن الذي يرده إلا من وقت المطالبة القضائية، وذلك إعمالاً لأحكام رد غير المستحق وفقاً لنص المادة 321 من قانون المعاملات المدنية ولو كان البطلان راجعاً لعدم المشروعية. كذلك من المقرر أن لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى وتمحيص سائر الأدلة والمستندات المطروحة عليها واستخلاص الواقع الصحيح منها وصولاً إلى ما تراه متفقاً مع وجه الحق في الدعوى والأخذ بما تطمئن إليه منها وإطراح ماعداه، وحسبها في ذلك أن تبين الحقيقة التي اطمأنت إليها وأوردت دليلها من واقع ما استخلصته من الأوراق، ولها أن تعول على تقرير الخبير المنتدب في الدعوى باعتباره عنصراً من عناصر الإثبات فيها الذي يخضع لمطلق سلطتها في الأخذ به متى اقتنعت بسلامة الأسس التي أقيم عليها وصحة النتائج التي توصل إليه ورأت فيها ما يستقيم به وجه الحق في الدعوى. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المستأنف المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها أن الشركة المدعى عليها قد باعت للمدعي عدد (11 فيلاً) وأن سند ذلك البيع استمارة الحجز النهائي المؤرخة في 21/09/2013؛ وكذا الطلب المرسل من ممثل المدعى عليها إلى مسؤول التسجيل بدائرة الأراضي والاملاك بدبي عبر البريد الإلكتروني بتسجيل الفلل موضوع الدعوى؛ وإصدار عقود البيع المبدئي للمدعي، و أنه لم يثبت أن الفلل موضوع الدعوى مسجلة بالسجل العقاري المبدئي باسم المدعي، وأضاف الحكم المطعون فيه دعماً لقضائه وفى معرض الرد على أسباب الاستئناف رقم 39 لسنة 025 عقارى قوله أن المستأنف ضده الأول اتفق مع المستأنفة على شراء عدد (11 فيلا) بموجب استمارة حجز مؤرخة في 21/9/2013 بمشروع رويال استيت، لقاء مبلغ 23,943,000.00 درهم، على أن يسدد على (5) أقساط ربع سنوية، وأن الثابت من إفادة دائرة الأراضي والأملاك المرفقة بالأوراق أن الوحدات موضوع التداعي غير مسجلة باسم المستأنف ضده الأول، وهو ما أيده تقرير الخبير المنتدب في الدعوى، ومن ثم فإن المستأنفة تكون قد قصرت في تنفيذ التزاماتها بعدم تسجيل الوحدات باسم المستأنف ضده الأول ، فيضحى التصرف باطلاً لمخالفته أحكام القانون رقم 13 لسنة 2008 بحسبان أن ذلك ينطوي على مخالفة لقاعدة آمرة متعلقة بتداول الثروات العقارية، وأن قيمة المُسدد من ثمن الوحدات محل التداعى مبلغ قدره 16,759,820.00 درهم؛ بموجب عدد (4) سندات قبض صادرة عن المستأنفة مذيلة بتوقيع ممثلها ومختومة بخاتمها ، و قد خلت الأوراق مما يبرئ ذمتها من ذلك المبلغ، وأن الخطأ الثابت في جانبها هو عدم تنفيذها التزامها التعاقدي بإنجاز المشروع وتسليم الوحدات بالموعد المتفق عليه ، كما لم تسجل الوحدات باسم المستأنف ضده الأول بالسجل المبدئي، مما قد ترتب عليه ضرر محقق به حال أنه قام بسداد المتفق عليه من ثمن الوحدات منذ تاريخ التعاقد عام 2013 وقد حٌرم من استثمارها وفوات فرصته في الانتفاع بتلك الوحدة طوال الفترة ، ولا ينال من ذلك ما أثارته الشركة المستأنفة من انه لم يثبت بتقرير الخبير دخول الثمن المسدد من سعر الوحدات المقضي به في حسابها من الناحية المحاسبية، إذ أن الثابت بتقرير الخبير أن المستأنف ضده قام بسداد مبلغ إجمالي قدره 16,759,820.00 درهم بموجب عدد (4) سندات قبض صادرة عن المستأنفة وممهورة بتوقيع ممثلها ومختومة بخاتمها، و التي لم تطعن عليها بثمة مطعن ينال من صحتها ومن ثمة تكون ملزمة بسداد تلك المبالغ للمستأنف ضده الأول ، وإذ كان هذا الذى خلص اليه الحكم سائغاً وله أصل ثابت في الأوراق ولا مخالفة فيه للقانون وكافياً لحمل قضائه ويؤدي إلى ما انتهى إليه من نتيجة صحيحة ويتضمن الرد المسقط لما تثيره الطاعنة من حجج مخالفة - وإذ يدور النعي بأسباب الطعن حول تعييب هذا الاستخلاص فإنه لا يعدو أن يكون جدلاً فيما لمحكمة الموضوع من سلطة فهم الواقع فى الدعوى وتقدير الأدلة فيها تنحسر عنه رقابة محكمة التمييز، ومن ثم يضحى على غير أساس.
وحيث إنه - ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصروفات ومبلغ ألفى درهم مقابل أتعاب المحاماة للمطعون ضده الأول مع مصادرة التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق