بِسْمِ اللَّهِ الرَّحْمَنِ الرَّحِيمِ
باسم صاحب السمو الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم حاكم دبي
محكمة التمييز
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم 15-07-2025 بمقر محكمة التمييز بدبي
في الطعــن رقــم 241 لسنة 2025 طعن عقاري
طاعن:
ع. د. ش. ذ. م. م.
مطعون ضده:
ع. ح. ع. ا.
الحكم المطعون فيه:
الصادر بالاستئناف رقم 2025/247 استئناف عقاري بتاريخ 29-04-2025
أصـدرت الحكـم التـالي
بعد الاطلاع على الأوراق بالملف الإلكتروني للطعن وسماع تقرير التلخيص الذي أعده و تلاه السيد القاضي المقرر محمد عبد الحليم على وبعد المداولة .
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع ? على ما يبين من الحكم المطعون فيه و سائر الأوراق ? تتحصل في أن المطعون ضده على حسين عداي الشمري أقام الدعوى رقم 26 لسنة 2024 عقاري جزئي على الطاعنة عزيزي ديفليوبمنتس ش. ذ. م. م. بطلب الحكم أولاً: بفسخ اتفاقية البيع المؤرخة 7/6/2017 وإلزامها بأن ترد له مبلغ 188,844 درهماً و الفائدة التأخيرية بواقع 12% سنوياً اعتباراً من تاريخ الاستحقاق وحتى السداد التام. ثانياً: بإلزامها بأن تؤدى إليه مبلغ 150,000 درهم تعويضاً و الفائدة التأخيرية بواقع 12% سنوياً من تاريخ رفع الدعوى وحتى السداد التام، وقال بياناً لذلك إنه بموجب هذه الاتفاقية اشتري من المدعى عليها الوحدة العقارية رقم 1210 في مشروع فرهاد عزيزي ريزيدنس بمنطقة الجداف دبي نظير مبلغ 629,481 درهماً ? نظام البيع المؤجل ? سدد منه المبلغ المطالب برده، على أن يكون تاريخ الإنجاز المتوقع في الربع الثاني من عام 2019، إلاً أنها أخلت بالتزاماتها التعاقدية، بعدم إنجاز عين التداعي في الموعد المتفق عليه، فأقام النزاع رقم 395 لسنة 2024 تعيين خبرة، و الذى انتهى الخبير المنتدب فيه إلى أن المدعى عليها هي الطرف المخل بالتزاماتها التعاقدية، إذ أن الإنجاز الفعلي قد تم بتاريخ 14/7/2022 ، و أنه يوجد تأخير في الإنجاز لمدة (1110 يوما ) كما قامت المدعى عليها بإلغاء تسجيل جميع الوحدات ? ومن بينها عين التداعي - من اسم المدعى ما بين عامي 2021 و 2023 ، و قامت بإعادة بيع جميع الوحدات إلى مشترين آخرين، و أنه قد أُصيب من جراء ذلك بأضرار يُقدر التعويض عنها بالمبلغ المطالب به، ومن ثم فقد أقام الدعوى. ومحكمة أول درجة حكمت بتاريخ 24 -2 -2025 أولاً: بانفساخ اتفاقية البيع سند الدعوى المؤرخة 7/6/2017 ، وبإلزام المدعى عليها بأ نترد للمدعى مبلغ 188,844 درهماً والفائدة بواقع 5% سنوياً من تاريخ المطالبة القضائية وحتى تمام السداد. ثانياً: بإلزامها بأن تؤدى للمدعى مبلغ مقداره أربعين ألف درهم تعويضاً والفائدة بواقع 5% سنوياً من تاريخ صيرورة الحكم نهائياً وحتى تمام السداد، استأنفت المدعى عليها هذا الحكم بالاستئناف رقم 247 لسنة 2025 عقاري، وبتاريخ 29/4/2025 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف، طعنت الطاعنة في هذا الحكم بالتمييز الماثل بموجب صحيفة أُودعت الكترونياً مكتب إدارة الدعوى بتاريخ 13 / 5/2025 بطلب نقضه، وقدم المطعون ضده مذكرة بدفاعه - موقعه منه كمحام في الميعاد - طلب فيها رفض الطعن ، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، وفيها قررت حجزه للحكم بغير مرافعة لجلسة اليوم.
وحيث إن حاصل ما تنعى به الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع فضلاً عن مخالفته للثابت بالأوراق، وفى بيان ذلك تقول إن الحكم إذ قضى بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من انفساخ اتفاقية البيع سند الدعوى ورد المبلغ المسدد من المطعون ضده والتعويض بالمخالفة لمفهوم نص المادة (11) من القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي بإمارة دبي، المعدل بالقانون رقم 19 لسنة 2020 التي نظمت الإجراءات الواجب علي المطور اتباعها عند إخلال المشتري بالتزاماته التعاقدية ، ذلك أن البين من الأوراق إخلال المطعون ضده بالتزاماته التعاقدية بعدم سداده للقسطين الرابع والخامس غير المرتبطين بنسب الإنجاز، مما حدا بها إلى اللجوء إلى دائرة الأراضي التي اتخذت كافة الإجراءات من إخطار المطعون ضده، ثم - بعد مرور المدة القانونية - أصدرت الدائرة لها وثيقة بصحة هذه الإجراءات لإلغاء تسجيل الوحدة من اسم المطعون ضده وبيعها لآخر، إلاً أن الحكم بحث التزامات طرفي العقد رغم انفساخه بصدور وثيقة دائرة الأراضي علي قالة أنها التي أخلت بالتزاماتها بالتأخير في الإنجاز و الذى كانت نسبته عند توقف المطعون ضده عن سداد القسطين الرابع والخامس بواقع 4,85% ، كما أن نسبة الانجاز بالمشروع عند تاريخ الانجاز المتفق عليه كانت بواقع 16%، رغم أنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن الأقساط محددة بالعقد وغير مرتبطة بالإنجاز، و أنها قد استعلمت حقها بالتأخر في إنجاز وحدة التداعي حتي تاريخ الإنجاز الفعلي الحاصل بتاريخ 14/7/2022 عملاً بالبند ( 5-2 انتقال المخاطر) من اتفاقية البيع في الفقرة (ب) الذى نص على أنه يكون للبائع الحق في التراجع عن الإنجاز ورفض تسليم حيازة الشقة للمشتري إذا ما تخلف المشتري عن سداد أي من المبالغ مستحقة السداد ، ومن ثم فإنها لم تخل بأي من التزاماتها العقدية ، بحسبان أن المطعون ضده هو المخل لعدم سداده أقساط الثمن في مواعيد استحقاقها ، و من ثم يحق لها التراجع عن الإنجاز والتسليم لعين التداعى ، كما تزامن ذلك مع جائحة كورونا كقوة قاهرة وتوقف المشاريع واعتبارها أزمة مالية طارئة خلال الفترة من 1/4/2020 وحتى 31/7/2021 وهو ما حال بينها وبين التسليم في الموعد المتفق عليه ، ذلك أنها قد انتهت من الإنجاز في 14/7/2022، إلاً أن المطعون ضده لم يسدد القسط الأخير من الثمن رغم إخطاره بالإنجاز، ومن ثم فقد أصدرت معه دائرة الأراضي والاملاك دبي وثيقة بصحة إجراءات الإخطار بعد ثبوت أنه المخل بالتزاماته ، ومن ثم تم فسخ عقد بيع الوحدة محل التداعي قبله، وقامت ببيعها لمشتري اخر ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في جملته مردود ، ذلك أن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أنه وفقاً للمادة 246 من قانون المعاملات المدنية - يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، وأن التزام المتعاقد ليس مقصوراً على ما ورد فى العقد ولكنه يشمل أيضاً كل ما هو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف وطبيعة التصرف - بما مؤداه - أن تنفيذ الالتزامات التي أنشأها العقد يتم وفقاً لطبيعة التصرف ومقتضيات تنفيذه بحسن نية ، وهو ما تستخلصه محكمة الموضوع بما لها من سلطة فى تحصيل وفهم الواقع في الدعوى. ومن المقرر أيضاً أنه يتعين على المطور في البيع على الخارطة إنجاز المشروع لتسليم الوحدات المباعة للمشترى في وقت مناسب ولو كان عقد البيع قد خلا من ميعاد محدد للإنجاز والتسليم إذ لا يبرر ذلك تراخي البائع إلى ما لا نهاية في إنجاز المشروع وتسليم الوحدات المباعة. ومن المقرر ? أنه ولئن كان يحق للمطور فسخ عقود البيع على الخارطة التي تمت من تاريخ العمل بالقانون رقم (13) لسنة 2008 المشار اليه وذلك إذا أخل المشترى بالتزاماته التعاقدية وأهمها عدم سداد الثمن، ألا أن شرط ذلك وجوب اتباعه القواعد والإجراءات المنصوص عليها في التشريعات السارية وقت اتخاذ قرار الفسخ وبعد أن تصدر دائرة الأراضي وثيقة رسميّة لصالح المُطوّر العقاري تُفيد فيها ما يلي: أ(أ) التزام المُطوّر العقاري بالإجراءات القانونية. (ب) تحديد نسبة إنجاز المُطوّر العقاري للوحدة العقارية محل عقد البيع على الخارطة، وفقاً للمعايير والقواعد المُعتمدة لدى المؤسسة في هذا الشأن وبعد ذلك يجوز للمُطوّر العقاري بعد استلامه للوثيقة الرسميّة المُشار إليها في البند (3) من الفقرة (أ) من هذه المادة وبحسب نسبة انجاز المشروع العقاري، اتخاذ التدابير التالية بحق المُشتري دون اللجوء إلى القضاء أو التحكيم وفى جميع الأحوال لا يحول ذلك دون جواز لجوء المشتري الى المحكمة إذ شاب إجراءات الفسخ عوار، فلم يتم اتباع القواعد والإجراءات الصحيحة او اعتراضاً على النسب التي يجوز للمطور الاحتفاظ بها. ومن المقرر ايضاً - أن لمحكمة الموضوع السلطة في فهم الواقع في الدعوى و تقدير الأدلة والخطر الذي يهدد المشترى ويجعل له الحق في حبس ما لم يؤده من ثمن المبيع أو يمنعه من استعماله، ولها تقدير عمل أهل الخبرة باعتباره من عناصر الإثبات في الدعوى ولها الأخذ بما اطمأنت إليه ورأت فيه ما يتفق مع الواقع الثابت في الدعوى متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة لها أصلها الثابت في الأوراق وتؤدى إلى النتيجة التي انتهت إليها. لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم المستأنف أنه أقام قضاءه المتقدم ومن مؤدى قانونى سديد ? واتساقاً مع المبادئ الواردة في المساق المتقدم ? وبتأصيل سائغ على ما استخلصه من أوراق الدعوى ومستنداتها وتقرير الخبرة المودع في الدعوى رقم 395 لسنة 2024 تعيين خبرة المقدم صورته من المدعي أن الأخير تعاقد بتاريخ 7/6/2017 مع المدعى عليها على شراء وحدة التداعي نظير ثمن قدره 629,481 درهماً ، وأن تاريخ الإنجاز التعاقدي المتفق عليه هو الربع الثاني من عام 2019 أي بحد أقصي في تاريخ 30/6/2019 وانه لم يثبت توجيه إشعار خطي للمدعي بتمديد التاريخ الأخير وفق ما تطلبته المادة (5-1- و) من اتفاقية البيع سند الدعوى، وأن المدعى سدد رسم الحجز والأقساط من الأول حتي الثالث وهو ما يعادل نسبة 30% من الثمن، ثم توقف عن سداد القسطين الرابع والخامس المستحقين في 15/12/2017 ، 15/2/2018 على التوالي غير المرتبطين بمراحل الإنجاز كما لم يسدد القسط الأخير البالغ نسبته 50% من الثمن والمستحق عند الانجاز بحسب جدول السداد المتفق عليه، وأن العمل في مشروع التداعي كان يسير بخطي متباطئة للغاية، إذ أن نسبة الإنجاز في مشروع التداعي في تاريخ 25/7/2018 وهو تاريخ لاحق على تاريخ استحقاق كل من القسطين الرابع والخامس كانت 4.85 % فقط، وأن نسبة إنجاز المشروع في تاريخ 8/7/2019 وهو تاريخ لاحق لتاريخ الإنجاز المتفق عليه لم تبلغ سوى حوالي 16%، مما يبين منه وجود إخلال وتقصير من جانب المدعي عليها يتمثل في عدم الالتزام بالميعاد التعاقدي لإنجاز وتسليم وحدة التداعي وهو30/6/2019، وأن هذا الإخلال سابق وثابت في حقها قبل لجوئها إلى دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ 7/4/2021 وصدور الإخطار رقم 2295 لسنة 2021 من الدائرة المذكورة، وما تلاه من إجراءات متمثلة في الوثيقة الصادرة بتاريخ 2/8/2021 بصحة إجراءات ذلك الإخطار، وأن ذلك الإخلال ظلً قائماً الى ما بعد الحصول على الوثيقة بصحة الإجراءات المشار اليها سلفا، بحسبان أن المدعى عليها لم تنجز مشروع التداعي إلاً بتاريخ 14/7/2022، على الرغم من عدم وجود أي تقصير أو إخلال من قبل المدعي إذ أن توقفه عن سداد القسطين الرابع والخامس على نحو ما سلف بيانه، كان استعمالاً منه لحقه في حبس ما لم يكن قد وفاه من ثمن وحدة التداعي ولو كان مستحق الأداء لحين زوال الخطر الذي يتهدده والمتمثل في عدم وفاء المدعى عليها بالالتزام المقابل المتمثل في إنجازها مشروع التداعي وتسليم الوحدة المتعاقد عليها رغم حلول الميعاد التعاقدي المتفق عليه وهو 30/6/2019 كحد أقصي وهو ما تمسك به المدعي صراحة في دفاعه، ولا يغير من ذلك بلوغ نسبة الإنجاز في مشروع التداعي ما يقارب 60 % وقت اللجوء لدائرة الأراضي، بحسبان أن ميعاد الإنجاز التعاقدي قد انقضي وأن ميعاد استكمال نسبة 40% المتبقية غير معلوم وبما يكون معه الخطر الذي يتهدد المدعي ويجيز له الحق في حبس مالم يكن قد وفاه لا يزال قائماً، وترتيباً على ذلك فإن كافة الإجراءات التي قامت بها المدعى عليها لدي دائرة الأراضي والأملاك بشأن الوحدة محل التداعي يكون قد أصابها العوار وشابها البطلان ، ولا يجدى المدعى عليها تذرعها بجائحة كورونا إذ أن تراخيها في الإنجاز وإخلالها بالتزامها بالإنجاز والتسليم في الموعد المتفق عليه، سابق على بدء الجائحة وآثارها وفترة الأزمة المالية التي ترتبت عليها والتي بدأت من أول أبريل 2020 حتى 31 يوليو2021، وإذ كان ذلك وكانت المدعى عليها قد قامت بفسخ اتفاقية البيع موضوع الدعوي بإرادتها المنفردة وإلغاء تسجيل وحدة التداعي من اسم المدعي في السجل العقاري المبدئي وإعادة تسجيلها باسمها، وفق الثابت من شهادة دائرة الأراضي والأملاك المؤرخة 12/11/2024، فان هذا التصرف من المدعى عليها لا أثر له قبل المدعي، إلاً أنه يترتب عليه انفساخ الاتفاقية لاستحالة تنفيذها وذلك إزاء ما ثبت بتقرير الخبرة المشار إليه سلفا ، من أنه تم إعادة بيع كافة الوحدات الى مشترين آخرين، باستثناء الوحدة رقم 1214 و الوحدة رقم 1215 و اللتين ما زالتا مسجلتين باسم المدعى عليه، وإذ كان هذا الذى خلص إليه الحكم سائغاً ومما له أصله الثابت بالأوراق ولا مخالفه فيه للقانون ويكفى لحمل قضائه، فإن النعي بأسباب الطعن ينحل إلى محض جدل موضوعي فيما لمحكمة الموضوع من سلطة في تقدير أدلة الدعوي لا يجوز التحدي به أمام محكمة التمييز، ويضحى النعي على غير أساس.
وحيث إنه ولما تقدم - يتعين رفض الطعن.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة : برفض الطعن وبإلزام الطاعنة بالمصروفات مع مصادرة مبلغ التأمين.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق