جلسة 11 من أبريل سنة 2016
برئاسة السيد القاضي/ فتحي محمد حنضل نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة القضاة/ السيد الطنطاوي، أحمد فراج، علي كمونة نواب
رئيس المحكمة ومحمد خيري.
--------------
(60)
الطعن رقم 20171 لسنة 77 القضائية
(1) محكمة الموضوع "سلطة محكمة الموضوع
بالنسبة لإجراءات الدعوى ونظرها والحكم فيها: سلطتها بالنسبة لتكييف الدعوى".
محكمة الموضوع. التزامها بإعطاء الدعوى وصفها الحق وتكييفها القانوني
الصحيح مما تتبينه من وقائعها. عدم تقيدها في ذلك بتكييف الخصوم لها في حدود سبب
الدعوى والطلبات المطروحة فيها.
(2) نقض "رقابة محكمة النقض".
محكمة النقض. لها مراقبة محكمة الاستئناف في تكييفها للدعوى. عدم
تقيدها في ذلك بالوصف الذي أسبغته عليها محكمة الاستئناف.
(3) نقض "سلطة محكمة النقض".
محكمة النقض. لها إعطاء الوقائع الثابتة بالحكم المطعون فيه تكييفها
القانوني الصحيح. شرطه. أن تعتمد على ما حصلته محكمة الموضوع من وقائع.
(4 - 7) إيجار "القواعد العامة في الإيجار:
بعض أنواع الإيجار: عقد الإيجار المقترن بالبيع". بيع "أركان عقد البيع
وشروطه: الثمن".
(4) عقد الإيجار المقترن بالبيع. مناط تكييفه. الرجوع إلى قصد المتعاقدين
والظروف المحيطة بالتعاقد والنشاط المهني الذي يباشره المالك المؤجر وصفته ونيته
وقت إبرام العقد. ثبوت كون الإيجار بغية البيع. مؤداه. تضمن العقد عمليتين
قانونيتين في وقت واحد وكلاهما مستقلا عن الآخر. أثره. خضوع كل منهما لأحكامه
الخاصة.
(5) عدم اشتراط تعيين الثمن في العقد. كفاية كونه قابلا للتحديد باتفاق
المتعاقدين صراحة أو ضمنا على الأسس التي يحدد بمقتضاها فيما بعد.
(6) عدم اشتراط دفع الثمن بالكامل. مؤداه. جواز سداده على أقساط محددة
وفقا للمتفق عليه بين المتعاقدين. أثره. اعتبار العقد بيعا لا إيجارا وفق م 430
مدني.
(7) عقد التخصيص في صورة الإيجار المقترن بالبيع للأرض الداخلة في نطاق
المجتمعات العمرانية الجديدة. اعتباره مقدمة للتعاقد بشأن تحديد أشخاص التعاقد
وإثبات جدية التعمير والاستثمار. عدم انفصاله عن عقد البيع الصناعي والزراعي
النهائي الذي يحرر فيما بعد توافر الشروط اللازمة لإتمامه. (مثال لتسبيب معيب).
---------------
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه يتعين على محكمة الموضوع أن
تعطي الدعوى وصفها الحق وتكييفها القانوني الصحيح مما تتبينه من وقائعها غير مقيدة
في ذلك بتكييف الخصوم لها وفي حدود سبب الدعوى والطلبات المطروحة فيها.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن
لمحكمة النقض مراقبة محكمة الاستئناف في تكييفها للدعوى دون التقيد بالوصف الذي
أسبغته محكمة الاستئناف عليها.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن
لمحكمة النقض أن تعطي الوقائع الثابتة بالحكم المطعون فيه تكييفها القانوني الصحيح
ما دامت لا تعتمد في ذلك على غير ما حصلته محكمة الموضوع من وقائع.
4 - العبرة في تكييف عقد الإيجار المقترن
بالبيع هو الرجوع إلى قصد المتعاقدين والظروف المحيطة بالتعاقد والنشاط المهني
الذي يباشره المالك المؤجر، وصفته ونية هذا المالك وقت إبرام العقد، فإذا تبين أن
القصد من العقد الإيجار والبيع في وقت واحد بأن كان الإيجار بغية البيع، فإن العقد
يكون متضمنا عمليتين قانونيتين في وقت واحد وكلاهما مستقلا عن الآخر وحينئذ يكون
كل من الإيجار والبيع متمايزين، ويخضع كل لأحكامه الخاصة، وفيما عدا ذلك يعتبر عقد
الإيجار المقترن بالبيع عملية قانونية واحدة إذا كان العقد قصد به البيع منذ
البداية وحتى النهاية.
5 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه لا
يشترط أن يكون الثمن معينا في العقد وقت التعاقد بل يكفي أن يكون قابلا للتحديد
باتفاق المتعاقدين صراحة أو ضمنا على الأسس التي يحدد بمقتضاها فيما بعد.
6 - لا يشترط أن يكون الثمن مدفوعا بالكامل
بل يجوز أن يكون الثمن مدفوعا على أقساط محددة، المهم في هذا الصدد أن يتم سداد
الثمن بالطريقة المتفق عليها بين المتعاقدين، وفي المواعيد المحددة، وإذا وجدت
شروط معينة يجب تحقق هذه الشروط، ويكون العقد في هذه الحالة بيعا لا إيجارا على
النحو الذي يدل عليه نص المادة 430 من القانون المدني.
7 - إن عقد التخصيص في صورة الإيجار المقترن
بالبيع للأرض الداخلة في نطاق المجتمعات العمرانية الجديدة يعد بمثابة مقدمة
للتعاقد في خصوص تحديد أشخاص التعاقد، وإثبات جدية التعمير والاستثمار خلال برنامج
معين في مدة زمنية محددة، ولا ينفصل ذلك عن عقد البيع الصناعي والزراعي النهائي
الذي يحرر فيما بعد توافر الشروط اللازمة لإتمام عقد البيع النهائي. لما كان ذلك،
وكان الثابت من الأوراق أن العقد المؤرخ 3/ 5/ 1982 قد جرى البند الرابع منه على
أن يلتزم الطرف الثاني المطعون ضده بأن يجري خلال المدة المذكورة (ثلاث سنوات)
جميع الأعمال والمنشآت التي تثبت جديته في تنفيذ المشروع وقدرته على استثمار الأرض
للغرض الذي خصصت من أجله وفقا لكراسة الشروط والمواصفات وطبقا لبرنامج زمني يعتمده
الطرف الأول - الطاعن بصفته - وكذلك في البند السادس أنه إذا أثبت الطرف الثاني
الجدية في تنفيذ مشروعه والتزم ببرامج التنفيذ المعتمدة فيكون من حقه شراء قطعة
الأرض التي وعد الطرف الأول ببيعها إذا تقدم بالطلب خلال العام التالي لبدء
الإنتاج أو عند انتهاء مدة الإيجار أيهما أقرب وفي هذه الحالة تستنزل المبالغ
المسددة من الطرف الثاني كأجرة من مقابل التمليك (الثمن) ولا تستنزل أية مبالغ من
المقابل (الثمن) في حالة الإخلال ببرامج التنفيذ، وقد تضمن أيضا في البند السابع
منه إذا رغب الطرف الثاني في شراء قطعة الأرض المخصصة له رغم انتهاء مدة الإيجار وعدم
الانتهاء من المشروع جاز له أن يتقدم بالطلب إلى الطرف الأول ويتم التعاقد باتفاق
الطرفين على البيع بالسعر السائد والشروط والقواعد المقررة وقت التعاقد، ولا يجوز
في هذه الحالة استنزال ما قام بأدائه من قيمة إيجارية عن المدة السابقة من ثمن
المبيع، وقد تضمن العقد أنه في إطار تعمير المنطقة الصناعية بمدينة السادات
الواقعة بين الكيلو 84 والكيلو 110 بطريق مصر الإسكندرية الصحراوي ومن أجل تعميرها
فقد خصص الطاعن للمطعون ضده أرضا لإقامة مشروع صناعي خلال المدة الزمنية المشار
إليها، وكان مؤدى هذه الظروف المحيطة بالتعاقد وما ورد بالعقد أن المتعاقدين إنما
قصدا البيع وليس الإيجار، وما المدة الزمنية اللازمة المتفق عليها إلا لإقامة
المشروع وإثبات جدية الاستثمار فهذا العقد موضوعه أرضا صحراوية قصد الطاعن بصفته
تشجيع الاستثمار الصناعي وتعميرها، فيكون في حقيقته بيعا وليس إيجارا ومهما كان ما
ورد فيه من ألفاظ "الأجرة" و"الإيجار" و"المستأجر"
فإن ذلك لا يغير من الأمر شيء، وقد انتهى الخبير في تقريره أن المطعون ضده لم
يلتزم بالبند الرابع من عقد الإيجار والوعد بالبيع المؤرخ 3/ 5/ 1982 بإثبات جديته
في تنفيذ المشروع وقدرته على استثمار الأرض للغرض المخصصة من أجل تنفيذ جميع
الأعمال والمنشآت طبقا للبرنامج الزمني المعتمد من الطاعن وأخل بهذا البرنامج، وإذ
لم يلتزم المطعون ضده بالبرنامج الزمني فإن المبلغ محل المطالبة المطروحة إنما هو
جزء من الثمن ولا يسوغ القول عند التمليك أن هذا المبلغ أجرة وإنما هو مبلغ متفق
عليه أنه يدخل في الثمن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بسقوط الحق
بالتقادم الخمسي تأسيسا على أنها أجرة، فإنه يكون بنى قضاءه على فهم خاطئ لواقع
الدعوى، وأغفل أن هذا المبلغ المطالب به بعد إخلال المطعون ضده إنما هو جزء مستحق
من الثمن، فإنه يكون معيبا (بالخطأ في تطبيق القانون).
------------
الوقائع
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق -
تتحصل في أن الطاعن بصفته أقام الدعوى رقم ... لسنة 2003 مدني محكمة شبين الكوم
الابتدائية على المطعون ضده بطلب الحكم بإلزامه بأن يؤدي إليه مبلغ 96975 جنيه
و13.5 % غرامة تأخير، وذلك على سند أنه قام بتخصيص قطعة أرض للمطعون ضده بصفته
لإقامة مجمع صناعي بموجب عقد إيجار مع وعد بالبيع مؤرخ 2/ 5/ 1982 لإقامة مشروع
صناعي عليها خلال ثلاث سنوات على أن ينتهي من إقامة جميع الإنشاءات والأعمال التي
تثبت جديته في استثمارها، ومن ثم يتملكها بعد خصم القيمة الإيجارية المدفوعة من
ثمن الأرض في حالة الالتزام بالبرنامج الزمني لتنفيذ المشروع المخصص له الأرض، كما
تضمن النص على أنه إذا أخل بالالتزام فإنه لا تستنزل ثمة مبالغ من ثمن الأرض، وإذ
تكشف له عدم التزام المطعون ضده به وتنفيذه خلال تلك المدة، فإنه لا يستفيد من هذه
الميزة ويصبح ملزما بأداء الثمن كله دون خصم القيمة الإيجارية المستحقة خلال تلك
المدة، وإذ تحرر له رغم ذلك عقد بيع نهائي، فإنه يكون مستحقا عليه المبلغ المطالب
به، ومن ثم كانت الدعوى. ندبت المحكمة خبيرا، وبعد أن أودع تقريره حكمت بسقوط الحق
بالتقادم الخمسي. استأنف الطاعن الحكم بالاستئناف رقم ... لسنة 39 ق طنطا
"مأمورية شبين الكوم". بتاريخ 12/ 9/ 2007 قضت المحكمة بالتأييد. طعن
الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض
الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، فحددت جلسة لنظره، وفيها
التزمت النيابة رأيها.
-------------
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي
المقرر، والمرافعة، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون
والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال، إذ أن الحكم اعتبر أن المطالبة بالجزء
الباقي من ثمن الأرض المبيعة والذي تم خصمه من الثمن بغير وجه حق، قيمة إيجارية
ناشئة عن عقد الإيجار تسقط بالتقادم الخمسي، رغم أن المطعون ضده لم يلتزم بما ورد
بالبند السادس من العقد ذلك لعدم إتمام المشروع وإثبات جدية الاستثمار خلال
البرنامج الزمني المتفق عليه وهو ما أكده الخبير في تقريره، فلا يعد هذا المبلغ
إيجارا وإنما جزء من الثمن، وإذ لم يتفهم الحكم المطعون فيه وقائع الدعوى
والطالبات المطروحة وبنى قضاءه على فهم خاطئ وقضى بسقوط الحق بالتقادم، فإنه يكون
معيبا بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله، ذلك أنه يتعين على محكمة الموضوع أن تعطي
الدعوى وصفها الحق وتكييفها القانوني الصحيح مما تتبينه من وقائعها غير مقيدة في
ذلك بتكييف الخصوم لها وفي حدود سبب الدعوى والطلبات المطروحة فيها، وأن لمحكمة
النقض مراقبة محكمة الاستئناف في تكييفها للدعوى دون التقيد بالوصف الذي أسبغته
محكمة الاستئناف عليها، وأن لمحكمة النقض أن تعطي الوقائع الثابتة بالحكم المطعون
فيه تكييفها القانوني الصحيح ما دامت لا تعتمد في ذلك على غير ما حصلته محكمة
الموضوع من وقائع، وإذ كانت العبرة في تكييف عقد الإيجار المقترن بالبيع هو الرجوع
إلى قصد المتعاقدين والظروف المحيطة بالتعاقد والنشاط المهني الذي يباشره المالك
المؤجر، وصفته ونية هذا المالك وقت إبرام العقد، فإذا تبين أن القصد من العقد
الإيجار والبيع في وقت واحد بأن كان الإيجار بغية البيع، فإن العقد يكون متضمنا
عمليتين قانونيتين في وقت واحد وكلاهما مستقلا عن الآخر وحينئذ يكون كلا من
الإيجار والبيع متمايزين، ويخضع كل لأحكامه الخاصة، وفيما عدا ذلك يعتبر عقد
الإيجار المقترن بالبيع عملية قانونية واحدة إذا كان العقد قصد به البيع منذ
البداية وحتى النهاية، كما أنه لا يشترط أن يكون الثمن معينا في العقد وقت التعاقد
بل يكفي أن يكون قابلا للتحديد باتفاق المتعاقدين صراحة أو ضمنا على الأسس التي
يحدد بمقتضاها فيما بعد، ولا يشترط أن يكون الثمن مدفوعا بالكامل بل يجوز أن يكون
الثمن مدفوعا على أقساط محددة، المهم في هذا الصدد أن يتم سداد الثمن بالطريقة
المتفق عليها بين المتعاقدين، وفي المواعيد المحددة، وإذا وجدت شروط معينة يجب
تحقق هذه الشروط، ويكون العقد في هذه الحالة بيعا لا إيجارا على النحو الذي يدل
عليه نص المادة 430 من القانون المدني، كما أن عقد التخصيص في صورة الإيجار
المقترن بالبيع للأرض الداخلة في نطاق المجتمعات العمرانية الجديدة يعد بمثابة
مقدمة للتعاقد في خصوص تحديد أشخاص التعاقد، وإثبات جدية التعمير والاستثمار خلال
برنامج معين في مدة زمنية محددة، ولا ينفصل ذلك عن عقد البيع الصناعي والزراعي
النهائي الذي يحرر فيما بعد توافر الشروط اللازمة لإتمام عقد البيع النهائي. لما
كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أن العقد المؤرخ 3/ 5/ 1982 قد جرى البند الرابع
منه على أن يلتزم الطرف الثاني المطعون ضده بأن يجري خلال المدة المذكورة (ثلاث
سنوات) جميع الأعمال والمنشآت التي تثبت جديته في تنفيذ المشروع وقدرته على
استثمار الأرض للغرض الذي خصصت من أجله وفقا لكراسة الشروط والمواصفات وطبقا
لبرنامج زمني يعتمده الطرف الأول - الطاعن بصفته - وكذلك في البند السادس أنه إذا
أثبت الطرف الثاني الجدية في تنفيذ مشروعه والتزم ببرامج التنفيذ المعتمدة فيكون
من حقه شراء قطعة الأرض التي وعد الطرف الأول ببيعها إذا تقدم بالطلب خلال العام
التالي لبدء الإنتاج أو عند انتهاء مدة الإيجار أيهما أقرب وفي هذه الحالة تستنزل
المبالغ المسددة من الطرف الثاني كأجرة من مقابل التمليك (الثمن) ولا تستنزل أيه
مبالغ من المقابل (الثمن) في حالة الإخلال ببرامج التنفيذ، وقد تضمن أيضا في البند
السابع منه إذا رغب الطرف الثاني في شراء قطعة الأرض المخصصة له رغم انتهاء مدة
الإيجار وعدم الانتهاء من المشروع جاز له أن يتقدم بالطلب إلى الطرف الأول ويتم
التعاقد باتفاق الطرفين على البيع بالسعر السائد والشروط والقواعد المقررة وقت
التعاقد، ولا يجوز في هذه الحالة استنزال ما قام بأدائه من قيمة إيجارية عن المدة
السابقة من ثمن المبيع، وقد تضمن العقد أنه في إطار تعمير المنطقة الصناعية بمدينة
السادات الواقعة بين الكيلو 84 والكيلو 110 بطريق مصر الإسكندرية الصحراوي ومن أجل
تعميرها فقد خصص الطاعن للمطعون ضده أرضا لإقامة مشروع صناعي خلال المدة الزمنية
المشار إليها، وكان مؤدى هذه الظروف المحيطة بالتعاقد وما ورد بالعقد أن
المتعاقدين إنما قصدا البيع وليس الإيجار، وما المدة الزمنية اللازمة المتفق عليها
إلا لإقامة المشروع وإثبات جدية الاستثمار فهذا العقد موضوعه أرضا صحراوية قصد
الطاعن بصفته تشجيع الاستثمار الصناعي وتعميرها، فيكون في حقيقته بيعا وليس إيجارا
ومهما كان ما ورد فيه من ألفاظ "الأجرة" و"الإيجار"
و"المستأجر" فإن ذلك لا يغير من الأمر شيء، وقد انتهى الخبير في تقريره
أن المطعون ضده لم يلتزم بالبند الرابع من عقد الإيجار والوعد بالبيع المؤرخ 3/ 5/
1982 بإثبات جديته في تنفيذ المشروع وقدرته على استثمار الأرض للغرض المخصصة من
أجل تنفيذ جميع الأعمال والمنشآت طبقا للبرنامج الزمني المعتمد من الطاعن وأخل
بهذا البرنامج، وإذ لم يلتزم المطعون ضده بالبرنامج الزمني فإن المبلغ محل
المطالبة المطروحة إنما هو جزء من الثمن ولا يسوغ القول عند التمليك أن هذا المبلغ
أجرة وإنما هو مبلغ متفق عليه أنه يدخل في الثمن، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا
النظر وقضى بسقوط الحق بالتقادم الخمسي تأسيسا على أنها أجرة، فإنه يكون بنى قضاءه
على فهم خاطئ لواقع الدعوى، وأغفل أن هذا المبلغ المطالب به بعد إخلال المطعون ضده
إنما هو جزء مستحق من الثمن، فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق